3.2. Наследование земельных участков, находящихся в общей совместной собственности

 

Общая собственность на имущество возникает из договора или закона и по общему правилу является долевой.

Образование общей собственности без определения долей (совместная собственность) допускается в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Действующим ГК РФ режим общей совместной собственности предусмотрен только для двух категорий граждан - супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 256, 257 ГК РФ).

При наследовании доли в общей долевой собственности действует общий порядок, без каких-либо особенностей, в том числе и для земельных долей (паев) бывших работников преобразованных колхозов и совхозов.

Несколько иная ситуация возникает, когда умирает участник общей совместной собственности. Наследник лишен возможности оформить свои наследственные права до определения доли умершего в общем имуществе, так как наследственное имущество переходит к наследникам по закону и по завещанию исключительно на праве долевой собственности. Это положение не может быть никем изменено в силу императивности закона, в том числе и по воле завещателя (ст. 1122 ГК).

В случае отсутствия спора доли в общей собственности определяются по соглашению между пережившим супругом либо членами крестьянского (фермерского) хозяйства с другими наследниками умершего участника общей совместной собственности на земельный участок. На основании достигнутого соглашения наследнику может быть выдано свидетельство о праве на наследство. Важно, чтобы указанному соглашению была придана письменная форма в виде документа, подписанного наследниками и участниками общей совместной собственности.

В тех случаях, когда вопрос о долях остается спорным, доля умершего сособственника определяется судом по иску любого заинтересованного лица.

Соглашения наследников об определении долей в общем имуществе не требуется, если пережившему супругу выдано свидетельство о праве на долю в совместно нажитом имуществе. В соответствии со ст. 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате пережившему супругу может быть выдано свидетельство о праве собственности на половину общего имущества супругов, но при обязательном извещении наследников, принявших наследство.

Как видно из содержания данной статьи, в указанном случае размеры долей как пережившего супруга, так и наследодателя предполагаются равными и не поставлены в зависимость от получения на это согласия наследников. Вместе с тем такие наследники не лишены права обратиться в суд и разрешить в исковом порядке спор о долях и правильности выдачи свидетельства пережившему супругу. Точно такая же возможность сохраняется и у последнего, несмотря на полученное им свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе. Обращение в суд пережившего супруга может быть вызвано тем, что при получении свидетельства на половину общего имущества он действовал под влиянием заблуждения либо не придавал значения этому акту, тогда как в действительности вправе рассчитывать на все имущество или большую его часть.

Правила определения долей супругов в общем имуществе отнесены к предмету СК РФ, которым допускаются отступления от равенства долей исходя из интересов несовершеннолетних детей либо по иным заслуживающим внимания причинам, в частности если один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (ст. 39 СК РФ).

В отличие от супружеского имущества доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество признаются равными, если соглашением между всеми ними не установлено иное (п. 3 ст. 258 ГК).

Наследование имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства обусловлено в законе рядом условий. Заключаются они в том, что доля в имуществе крестьянского (фермерского) хозяйства переходит на общих основаниях к наследникам умершего, если они также являются членами этого хозяйства. Причем наследование доли некоторыми из членов крестьянского (фермерского) хозяйства ведет к преобразованию общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства в их общую долевую собственность.

Наследник, который на момент открытия наследства не являлся членом крестьянского (фермерского) хозяйства, права на долю в имуществе не приобретает - он вправе претендовать на получение денежной компенсации соразмерно наследуемой доле, которая может определяться соглашением сторон либо судом (ст. 1179 ГК). В этом случае доля умершего наследодателя в праве на земельный участок и другое имущество переходит к остальным членам крестьянского (фермерского) хозяйства. Допускается и другой вариант: наследник может быть принят в члены крестьянского (фермерского) хозяйства, и в этом случае указанная компенсация ему не выплачивается.

Смерть единственного члена крестьянского (фермерского) хозяйства ведет к наследованию на общих основаниях только тогда, когда никто из наследников не выразит желания продолжить ведение хозяйства. К наследнику, который выразит такое желание, переходит земельный участок и другое имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, а другие наследники имеют право на получение денежной компенсации за долю в этом наследственном имуществе.

Не исключено, что сразу несколько наследников будут претендовать на имущество в целом для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Ни Гражданский кодекс, ни Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" прямо не предусматривают преимущественного права того или иного наследника после смерти последнего члена такого хозяйства. Как представляется, спор между ними о преимущественном праве на получение имущества наследодателя должен решаться применительно к ст. 1168 ГК. Речь в ней идет о том, что преимущественным правом на неделимую вещь обладает тот из наследников, кто пользовался этим имуществом при жизни наследодателя либо являлся вместе с наследодателем участником общей собственности на это имущество.

 

3.3. Наследование земельных участков, принадлежащих на праве пожизненного наследуемого владения

Принадлежность гражданам земельных участков может быть основана на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования либо аренды. В тех случаях, когда граждане имели земельные участки независимо от их целевого назначения на праве постоянного (бессрочного) пользования, они получили возможность начиная с 1991 г. обратиться с заявлением в соответствующую администрацию по месту нахождения земельных участков с просьбой о закреплении их в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду по своему выбору.

Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г. N 480 "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками" было уточнено, что при перерегистрации земельного участка, ранее бесплатно предоставленного в пользование гражданина, ему в собственность передается участок или его часть в пределах действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков. Остальная часть по желанию гражданина либо выкупается им по договорной цене в собственность, либо передается ему в пожизненное наследуемое владение. Поэтому на практике нередко можно столкнуться с ситуацией, когда единый земельный участок при доме, в садоводческом товариществе, дачном кооперативе и т.д. может принадлежать гражданину на различных титулах, к примеру на праве собственности и праве пожизненного наследуемого владения. С принятием нового ЗК РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения не допускается (ст. 21 ЗК). Вместе с тем такое право продолжает сохраняться на ранее приобретенные участки, при наследовании которых возникает целый ряд вопросов.

Во-первых, Федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ст. 30) установлен различный режим наследования для садовых, огородных и дачных земельных участков. Принадлежащие гражданам на праве собственности земельные участки наследуются по закону и завещанию. Принадлежащие на праве пожизненного наследуемого владения земельные участки могут переходить по наследству только по закону, т.е. наследование их по завещанию исключено.

Очевидно, что в настоящее время указанная норма Федерального закона утратила силу и не должна применяться, так как прямо противоречит положениям ст. 1181 ГК о наследовании земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности или пожизненного наследуемого владения, на общих основаниях, без каких-либо изъятий. А согласно ст. 4 Федерального закона от 26 ноября 2001 г. "О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с частью третьей Кодекса законы и иные нормативные акты Российской Федерации применяются постольку, поскольку они не противоречат части третьей Кодекса.

Во-вторых, в юридической литературе <1> высказано мнение о том, что в отличие от права общей собственности право общего владения законодательством не предусмотрено. По этой причине земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения не переходит по наследству к нескольким лицам, если земельный участок является неделимым, т.е. не может быть разделен между наследниками в натуре.

--------------------------------

<1> Боголюбов С.А., Минина Е.Л. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: НОРМА, 2002. С. 77.

 

Действительно, ГК РФ не содержит специальной нормы, посвященной нахождению этих земельных участков в пользовании и владении нескольких лиц. Но это исходя из положений ст. 8 ГК РФ совсем не исключает такой возможности, точно так же, как нахождение в общем владении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. Между тем споры о порядке пользования такими участками между гражданами являются наиболее распространенными. Критерии, которыми следует руководствоваться при разрешении такого рода споров, установлены ст. 35 ЗК РФ. Предусмотренный ст. 41 ЗК РФ объем прав по владению и пользованию земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования абсолютно одинаков. Их различие заключается только в том, что одни (на праве пожизненного наследуемого владения) переходят по наследству, а другие не переходят.

Аналогичный подход вполне допустим и к переходу земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения к нескольким наследникам независимо от его размера. Тот довод, что такой переход возможен только при условии делимости земельного участка, мало в чем убеждает. Для наследования любого имущества возможность его раздела, т.е. делимость, не имеет никакого значения. Все вопросы, связанные с перерегистрацией наследниками своего права на земельный участок, его разделом либо определением порядка пользования, относятся несколько к иной стадии, которая может (но не обязательно) последовать после того, как наследники оформят свои наследственные права. В силу принципа диспозитивности от самих наследников зависит, оставаться ли им в режиме общего владения и пользования земельным участком либо выйти из него. Принуждать их к принятию того или иного решения никто не вправе.

И все же одно отличие в наследовании земельных участков на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения существует. Связано это с тем, что субъектами наследования участка на праве пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане в связи с тем, что земельные участки ранее предоставлялись только им безвозмездно из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 21 ЗК). Это означает, что такие участки в отличие от принадлежащих гражданам на праве собственности не могут переходить по наследству к юридическим лицам как по закону, так и по завещанию. Других особенностей в наследовании земельных участков на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения действующее законодательство не содержит.

 

3.4. Наследование и право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

 

В силу норм главы 17 ГК право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу ограниченных вещных прав. Граждане владеют и пользуются такими участками, но не могут ими распоряжаться, в том числе и завещать земельные участки на таком праве.

При переходе права собственности на строение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Такое положение содержалось в ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г. и воспроизведено в ст. 35 ныне действующего ЗК. В случае перехода права собственности на строение к нескольким лицам к ним же переходит и указанное право на земельный участок. При определении порядка пользования общим участком учитываются доли сторон в праве собственности на строение или сложившийся порядок пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Важно отметить, что переход прав на земельный участок после смерти наследодателя - собственника строения нельзя рассматривать как акт наследования, это не более чем один из частных случаев перехода прав на земельный участок при смене собственника строения, что предусмотрено ст. 35 ЗК РФ и 271 ГК РФ.

Разрушение дома или дачи полностью или частично в результате пожара либо ветхости не может препятствовать передаче земельного участка наследнику, если не проведена государственная регистрация прекращения права собственности на поврежденное строение (ст. 131 ГК РФ). На практике для регистрации прекращения права собственности на строение необходимы заявление собственника строения, документ технического учета и постановление главы местной администрации о ликвидации объекта недвижимости.

Точно такой же подход к переходу права на земельный участок должен быть и в тех случаях, когда наследодатель умер до окончания возведения строения. Независимо от степени готовности объекты незавершенного строительства наследуются на общих основаниях, и права на них подлежат государственной регистрации без каких-либо изъятий (ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В противном случае наследник был бы лишен возможности достроить унаследованную недвижимость, а затем и нормально пользоваться ею, в том числе разместить на участке надворные постройки, коммуникации и т.п.

Ситуация в значительной степени усложняется, когда наследодатель, получив участок, до открытия наследства не приступил к его освоению и строительству, поскольку данная проблема ЗК РФ не урегулирована. Если исходить из общих положений ГК РФ (ст. 417), то право землепользования в таких случаях прекращается со смертью наследодателя и переходить к другим лицам по закону не может. Возникает вопрос: насколько это справедливо по отношению к наследникам, членам семьи умершего либо к тем гражданам, кто имеет льготы и нуждается в получении земельных участков?

Судебная практика по спорам о праве на такой участок между указанными лицами и местной администрацией является противоречивой, что во многом объясняется, как отмечено выше, неурегулированностью в целом этой проблемы.

Эта же ситуация может принципиально измениться, если наследодатель обратился с заявлением о передаче ему земельного участка в собственность на основании п. 5 ст. 20 ЗК РФ, но умер до вынесения соответствующего решения. Учитывая, что право гражданина на приватизацию земельного участка является безусловным, по аналогии с практикой применения Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 с дальнейшими изменениями) такой участок можно рассматривать как объект недвижимости, подлежащий наследованию на общих основаниях.