Печать
PDF

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕЗАВИСИМО ОТ ВИНЫ НАНИМАТЕЛЯ - Страница 2

Posted in Гражданское право - Настольная книга судьи по гражданским делам

 

Надо отметить, что сравнительно недавно судебная практика по этим делам складывалась иначе. Так, районный суд обязал Козьмодемьянский горисполком Марийской ССР предоставить С. и другим гражданам, проживающим в доме, признанном судом грозящим обвалом, другие благоустроенные жилые помещения. Президиум Верховного суда Марийской ССР по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ в порядке надзора решение суда отменил и производство по делу прекратил за неподведомственностью спора судебным органам. Основанием для такого решения явилось то, что суд рассмотрел спор, который по своему характеру не являлся гражданско-правовым, так как местный исполком не принимал решения о признании жилого помещения аварийным или непригодным для проживания.

Это дело рассматривалось в дальнейшем Конституционным Судом РФ, который своим Постановлением от 5 февраля 1993 г. N 2-П <1> признал правильными акты судов надзорной инстанции.

--------------------------------

<1> Вестник Конституционного Суда РФ. 1994. N 1.

 

Очевидно, что позиция, занятая вышестоящими судебными инстанциями по этому делу, отражала взгляды и уровень действовавшего на тот период законодательства. С принятием Конституции РФ 1993 г., провозгласившей право каждого на судебную защиту, новых ГК РФ и ГПК РФ, других нормативных актов прежняя судебная практика, как представляется, полностью утратила свою актуальность.

Более того, в случаях обращения в суд с иском о замене предмета найма, право на иск у нанимателя для защиты своих жилищных интересов имеется как в процессуальном, так и в материально-правовом смысле. Это вытекает из целого ряда нормативных актов, в том числе нового Жилищного кодекса, а также Типового договора социального найма жилого помещения <1>, содержащих положения о том, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. На наймодателя также возложена обязанность осуществлять капитальный ремонт переданного жилого помещения (ст. 65 ЖК РФ, п. 5 Типового договора). Если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей, то не имеется препятствий у нанимателя для обращения в суд с иском о понуждении наймодателя к работам по капитальному ремонту либо потребовать зачета понесенных им расходов на устранение недостатков в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги. Одновременно наниматель не лишен и возможности потребовать расторжения договора социального найма жилого помещения, если дефекты его не могут быть устранены путем ремонта и замены предмета договора путем предоставления другого жилого помещения. Причем именно наймодатель должен нести ответственность, а не бывший держатель жилого фонда. Точно так же не может считаться уважительной причиной ссылка наймодателя на отсутствие финансовых возможностей для производства капитального ремонта или по переселению нанимателей в другое жилое помещение.

--------------------------------

<1> Утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 // СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

 

Разумеется, проблему ветхого и аварийного жилого фонда отрицать нельзя, она объективно существует и требует своего решения, но не за счет гарантированных Конституцией РФ жилищных прав граждан.

При этом важно иметь в виду, что речь в данном случае идет не обо всех непригодных жилых помещениях, а только в отношении тех, непригодность которых для проживания обусловлена неисполнением либо ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей, вытекающих из договора социального найма, по их капитальному ремонту. Если жилое помещение стало ветхим или аварийным по иным причинам, не зависящим от наймодателя (стихийное бедствие, пожары, аварии), то это обстоятельство исключает его гражданско-правовую ответственность перед нанимателем по предоставлению другого жилого помещения.

Точно так же в контексте рассматриваемой проблемы следует разрешать дела по искам нанимателей жилых помещений, расположенных в санитарно-защитных зонах либо других зонах, запрещенных для жилищного строительства. Безусловно, такие дома, независимо от их технического состояния и процента износа, с точки зрения закона являются непригодными для проживания, но отношения здесь другие, они выходят за рамки договора социального найма. Как представляется, к этим правоотношениям применимы положения ст. 1065 ГК РФ, согласно которой, "если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность". Не вызывает сомнений, что нарушение жилищных прав в результате вредного воздействия производственной деятельности является разновидностью вреда. Как следует из содержания ст. 1065 ГК РФ, способы возмещения его могут быть различны, в том числе и такой, как предоставление по требованию нанимателя причинителем вреда, который необязательно может быть стороной по договору социального найма жилого помещения, другого жилого помещения вне пределов санитарно-защитной зоны. В этой связи заслуживает внимания решение Европейского суда по правам человека от 9 июня 2005 г. по делу Н. Фадеева против Российской Федерации <1> (N. Fadeyeva v. Russia, N 55723/00). Как следовало из ее обращения в Европейский суд по правам человека, проживая в санитарно-защитной зоне Череповецкого металлургического комбината, принадлежащего ОАО "Северсталь", она обратилась в Череповецкий городской суд с иском к "Северстали" о переселении ее в более благополучный с экологической точки зрения район. Решение Череповецкого городского суда от 17 апреля 1996 г. свелось к постановке ее на общую очередь для получения жилья от органов местного самоуправления. В кассационном порядке это решение было оставлено без изменения. Спустя три года она вновь обратилась в суд с иском, утверждая, что токсические выбросы и шум от хозяйственной деятельности ОАО "Северсталь" нарушают ее основные права на уважение ее частной жизни и дома. В исковом заявлении она просила предоставить ей квартиру в экологически безопасном районе или денежные средства на приобретение новой квартиры. Череповецкий городской суд 31 августа 1999 г. в иске ей отказал по тем причинам, что у местных органов власти нет свободного жилья для целей переселения, истица состоит на очереди, и в связи с этим принятия каких-либо других мер не требуется.

--------------------------------

<1> Бюллетень Европейского суда по правам человека. 2006. N 3. С. 4.

 

Поскольку вопрос о предоставлении ей другого жилого помещения реально не решался (спустя несколько лет после принятого решения суда ее очередь приблизилась к номеру 5000), Фадеева обратилась с жалобой в Европейский суд по правам человека, ссылаясь на нарушение ее права на жилище. В возражениях представителя Правительства РФ против заявленного Фадеевой требования отмечалось, что реализация в последние годы ряда федеральных и муниципальных программ привела к улучшению экологической ситуации в г. Череповце. Превышение норм уровня загрязнения в результате хозяйственной деятельности металлургического предприятия не могло привести к нарушению экологии и заболеванию Фадеевой, предоставление ей квартиры вне очереди нарушило бы права других людей, имеющих право на получение бесплатного жилья в соответствии с российским законодательством.

Удовлетворяя жалобу Фадеевой, Европейский суд с доводами Правительства РФ не согласился, поскольку пришел к выводу, что несмотря на имеющиеся в распоряжении государства большие полномочия, оно не сумело найти справедливый баланс между интересами общества и эффективного удовлетворения права заявителя на уважение ее дома и частной жизни. При этом было отмечено, что государство разрешило хозяйственную деятельность загрязняющего окружающую среду предприятия в центре плотно заселенного города. Хотя предприятие осуществляло свою деятельность с серьезными нарушениями природоохранного законодательства, не было принято эффективных мер, которые бы учитывали интересы местного населения, подвергающегося воздействию токсичных выбросов предприятия. Переселение некоторых семей из зоны являлось доброй волей этого предприятия. Решение, принятое российскими судами о постановке Фадеевой на учет, не имело для нее никакого значения, так как не давало ей никакой надежды на переселение из санитарно-защитной зоны. Соответственно, имело место нарушение ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

На примере этого дела видно, что, во-первых, наниматели жилых помещений не могут быть ограничены в выборе способов защиты своих жилищных прав, в том числе и путем предъявления иска о предоставлении другого жилого помещения. Во-вторых, обязанность по переселению должна быть возложена на предприятие, в результате деятельности которого помещение нанимателя стало непригодным для проживания.

На практике нередко происходит заселение в аварийные или неприспособленные для проживания жилые помещения, в том числе и с согласия самих граждан. Возникает вопрос относительно их права в дальнейшем потребовать в судебном порядке предоставления другого благоустроенного жилого помещения. Для ответа на него следует обратиться к ст. 15 ЖК РФ, согласно которой объектом жилищных прав являются жилые помещения, отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Предоставление в нарушение закона непригодного для проживания жилого помещения прежде всего является основанием для признания недействительным решения о предоставлении такого жилого помещения с последствиями, аналогичными признанию ордера недействительным. По ранее действовавшему законодательству (ст. 100 ЖК РСФСР) в зависимости от конкретных обстоятельств предусматривались различные последствия признания ордера недействительным. В частности, если гражданин никаких неправомерных действий при получении жилья не совершал, он подлежал выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое занимал ранее.