При этом отказ нанимателя от дальнейшего пользования жилым помещением не обусловлен согласием наймодателя либо иными обстоятельствами, кроме волеизъявления самого нанимателя. Точно так же любой из членов семьи нанимателя вправе отказаться от дальнейшего пользования жилым помещением.

Ясно, что когда выбывают не все, а только некоторые из пользователей жилого помещения, договор социального найма в целом сохраняется. Очевидно, что в этом случае, как и при вселении, необходимо вносить изменения в договор социального найма жилого помещения, иначе существенно будут затронуты интересы оставшихся проживать в жилом помещении лиц.

В частности, если юридически не оформлен выезд лица на другое место жительства, то те, кто остался на прежней жилой площади, не имеют возможности без его согласия вселить других лиц, приватизировать жилое помещение, если оно было получено до 1 марта 2005 г., совершить обмен и т.п. Единственный выход из этой ситуации - обращение в суд с иском о признании такого лица утратившим право пользования данным жилым помещением в связи с его добровольным выездом и выходом из договора социального найма жилого помещения.

В обоснование данной позиции, помимо ч. 3 ст. 83, можно сослаться на ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, которой предусмотрено сохранение прав по договору социального найма только за теми бывшими членами семьи нанимателя, кто продолжает проживать в занимаемом жилом помещении.

Поскольку не всегда возможно отграничить временный выезд лица от постоянного, сложившаяся судебная практика ориентирует суды на истребование доказательств, свидетельствующих о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут служить сведения об увольнении с работы и устройстве на работу по новому месту жительства, приобретении права на иное жилое помещение (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР").

Как правило, иск не может быть удовлетворен, если бесспорно будет установлено, что гражданин не имеет, кроме спорного, другого жилого помещения.

Под разделом жилой площади принято понимать одну из форм изменения договора найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя. Такой раздел по ст. 86 ЖК РСФСР допускался, если в соответствии с жилой площадью, приходящейся на долю требующего раздела члена семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

В результате раздела бывший член семьи, заключив отдельный договор найма жилого помещения, становился самостоятельным нанимателем выделенного ему жилого помещения. Соответственно, замена одного договора найма двумя или более вела к превращению отдельной квартиры в коммунальную.

Кроме раздела жилой площади ЖК РСФСР допускал изменение договора найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью, а также вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст. 87, 88 ЖК РСФСР). Два последних случая изменения договора найма жилого помещения, по которым практически споры не возникают, воспроизведены и в новом ЖК РФ (ст. 82).

Что касается изменения договора найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения, то такая возможность действующим ЖК РФ не предусмотрена. Исключает ли это в настоящее время раздел жилых помещений, при том что закон по этому поводу прямого запрета не содержит? Ответ на этот вопрос дан в ст. 67 ЖК РФ, в соответствии с которой наниматель имеет те жилищные права, которые прямо предусмотрены ЖК РФ, федеральными законами либо договором социального найма. В настоящее время этот вопрос жилищным законодательством не урегулирован. По нашему мнению, пока не будут приняты нормативные акты, содержащие положения, допускающие возможность раздела жилого помещения и изменения в связи с этим договора социального найма, правовых оснований к этому не имеется.

Вместе с тем существует и противоположная точка зрения, сторонники которой исходят из того, что разрешено все, что прямо не запрещено законом. По их мнению, ЖК РФ не содержит запрета на раздел жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, поэтому такой раздел возможен. Тем более, как они полагают, нет оснований для отказа в разделе тех жилых помещений, которые были предоставлены до 1 марта 2005 г.

С такой позицией трудно согласиться. К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, в силу ст. 5 Вводного закона ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Исключений для прав и обязанностей, возникающих в связи с требованием о разделе жилого помещения, Вводный закон не предусматривает.

Следовательно, в случае возникновения такого спора необходимо исходить из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определяемых в соответствии с правилами ст. 67, 69 ЖК РФ.

Отсутствуют и критерии, из которых суду следует исходить при разделе жилого помещения. Прежний ЖК РФ, содержавший такие критерии, утратил силу, и его нормы не могут применяться. Договор найма жилого помещения, раздел которого допускался прежним жилищным законодательством, по своему правовому характеру существенно отличается от договора социального найма, предусмотренного действующим ЖК РФ. Поэтому изменять договор социального найма на два самостоятельных договора применительно к прежним критериям было бы неправильно.

Вопрос о том, какая из приведенных точек зрения по вопросу о возможности раздела жилого помещения является правильной, предстоит разрешить судам на практике применения нового Кодекса. Однако, как представляется, окончательный ответ на этот спорный вопрос может быть дан только путем разъяснения его Пленумом Верховного Суда РФ в целях обеспечения единства судебной практики.

Право на обмен жилыми помещениями всегда являлось наиболее важным и существенным среди других жилищных прав нанимателя. Обмен жилыми помещениями позволял гражданам решать многие житейские проблемы - от приближения к месту работы, садоводческому участку, даче до улучшения жилищных условий и разъезда с бывшими членами семьи.

Представляя собой соглашение двух или более сторон о взаимной передаче жилищных прав и обязанностей, обмен жилых помещений может выступать в различных формах с точки зрения предмета и круга его участников.

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Из содержания данной нормы видно, что обмен возможен только между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Это означает, что любой иной обмен по новому ЖК невозможен, к примеру на приватизированную или кооперативную квартиру, не говоря уже о жилом помещении, предоставленном по договору коммерческого найма.

Между тем по ранее действовавшему жилищному законодательству субъектами обмена могли быть не только наниматели в домах государственного жилищного фонда, но и наниматели жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, а также члены ЖСК и даже собственники жилых помещений. Так, наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имел право с согласия собственника жилого помещения и проживающих с ним совместно совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом или квартиру (ч. 2 ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики") <1>.

--------------------------------

<1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

 

Другая особенность обмена по новому ЖК имеет отношение к предмету обмена жилых помещений, который прежде не ограничивался отдельными квартирами или жилыми комнатами. По так называемому внутрисемейному (или родственному) обмену совершеннолетний член семьи нанимателя на основании ст. 70 ЖК РСФСР был вправе обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии его вселения в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. В этом случае обменивалась не конкретная жилая площадь, а доля в ней, или, точнее даже, доля в праве пользования жилой площадью совершеннолетнего члена семьи нанимателя.

С учетом того что нормы, аналогичной ст. 70 ЖК РСФСР, новый ЖК РФ не содержит, такой обмен в настоящее время невозможен.

Анализ ст. 72 ЖК РФ, посвященной обмену жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, позволяет прийти к выводу о том, что предмет обмена жилого помещения не может быть иным по сравнению с предметом договора социального найма.

Как и ранее, не имеется препятствий для обмена жилых помещений между двумя и более нанимателями, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах Российской Федерации (ст. 72 ЖК РФ).

С принятием ЖК РФ изменился и сам порядок оформления обмена жилыми помещениями, который ранее регламентировался Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. N 12 <1>. Обмен жилыми помещениями считался завершенным со дня получения обменивающимися сторонами обменных ордеров, выдаваемых местной администрацией.

--------------------------------

<1> Советская юстиция. 1967. N 6. С. 31.

 

В настоящее время для оформления обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, законом предусмотрено: во-первых, заключение договора об обмене в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями обмениваемых помещений; во-вторых, получение согласия наймодателей на осуществление обмена между нанимателями в соответствии с представленным договором об обмене. И только согласованный с наймодателями договор обмена жилыми помещениями является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно заключения новых договоров с каждым из обменивающихся нанимателей жилых помещений.

Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе потребовать в судебном порядке принудительного обмена на жилые помещения, предоставленные по договору социального найма, находящиеся в разных домах или квартирах (ч. 2, 3 ст. 72 ЖК РФ).

Осуществление одним или несколькими членами семьи своего права на обмен жилого помещения не должно вести к ущемлению прав и интересов нанимателя и других членов его семьи, проживающих в этом помещении. Поэтому при рассмотрении в суде конкретного варианта обмена, на который получено согласие наймодателя, необходимо проверять, заслуживают ли внимания доводы и возражения членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении.

Судебная практика под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, рассматривала наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Такие разъяснения содержались в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР".

Представляется, что и в настоящее время эти разъяснения продолжают сохранять свое значение при разрешении дел данной категории.

Наряду с нанимателем и членами его семьи с вариантом предложенного обмена может быть не согласен и наймодатель. Однако в отличие от них отказ наймодателя может иметь место только по основаниям, прямо предусмотренным законом. В противном случае он не может повлечь за собой правовые последствия и не должен учитываться судом при разрешении конкретного дела.

Согласно ст. 73 ЖК РФ обмен жилыми помещениями не допускается, если оспаривается право члена семьи на обмениваемое жилое помещение либо одно из обмениваемых жилых помещений является непригодным для проживания, принято решение о его сносе или капитальном ремонте, происходит вселение лица, страдающего тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в коммунальную квартиру. Еще одно основание к отказу наймодателя в обмене жилыми помещениями содержится в ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, и связано оно с необходимостью соблюдения учетной нормы при вселении лиц в жилое помещение по договору социального найма.

Положительное решение суда по иску бывшего члена семьи о принудительном обмене жилого помещения заменяет собой договор обмена и не требует дальнейшего согласования с наймодателем, являясь основанием для расторжения одних и заключения других договоров социального найма. Это обязывает суд особенно тщательно излагать резолютивную часть решения, чтобы не было никаких неясностей при его исполнении. В частности, следует указывать о расторжении прежних договоров социального найма и о заключении новых договоров социального найма в соответствии с принятым решением, а также определять порядок исполнения решения суда, на случай если возражающий против обмена член семьи откажется от переселения в предоставляемое ему жилое помещение.

Примерный образец резолютивной части решения суда о принудительном обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, приведен в разделе III (подраздел 2).