Глава 46. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ДРУГИЕ ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ - Страница 2
1. Гражданско-правовые формы удовлетворения жилищной потребности
Действующее жилищное законодательство закрепляет в качестве одного из своих принципов право граждан на свободный выбор жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных законных основаниях (ч. 4 ст. 1 ЖК). Иначе говоря, законом предусматривается разнообразие правовых форм удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей и их свобода в выборе одной из этих форм.
Главной формой удовлетворения жилищной потребности граждан в условиях рыночной экономики становится приобретение жилища в частную собственность, причем без ограничения его количества, размеров и стоимости (п. 2 ст. 213 ГК). Право собственности на жилище может возникать по разным юридическим основаниям. Прежде всего это - жилищное строительство: право собственности согласно ст. 219 ГК возникает "на вновь создаваемое недвижимое имущество" (т.е. первоначальным способом), в том числе на жилые помещения, которые прямо отнесены законом к недвижимости (ч. 2 ст. 15 ЖК). В связи с этим право собственности на жилье подлежит государственной регистрации (ст. 18 ЖК) и возникает с момента такой регистрации <1>. Право собственности на жилище граждане приобретают и путем совершения различных гражданско-правовых сделок (производными способами): купли-продажи недвижимости (жилья), в том числе с получением для этих целей кредита или целевого займа под залог построенного жилья (т.е. обеспечиваемого ипотекой), а также целевых государственных и муниципальных субсидий, его мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, а также принятия наследства в виде жилого помещения <2>.
--------------------------------
<1> Другим первоначальным способом приобретения права собственности на жилое помещение может стать истечение срока приобретательной давности в отношении владения жильем по правилам ст. 234 ГК. Для оформления права собственности в этом случае требуется соответствующее судебное решение и последующая государственная регистрация возникшего права.
<2> Подробнее об этом см., например: Крашенинников П.В. Жилищное право. С. 235.
Важным основанием приобретения гражданами жилья в частную собственность стала приватизация занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, осуществляемая с 1991 г. до конца 2006 г. Она представляет собой бесплатную передачу гражданам занимаемых ими на основе договора найма жилых помещений в домах указанного жилищного фонда <1>. Передача жилья в собственность граждан в порядке приватизации оформляется договором передачи, который заключает местная администрация, предприятие или учреждение с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает у гражданина с момента регистрации договора. Одним из принципов бесплатной приватизации жилья наряду с ее добровольностью стала однократность: гражданин, получивший жилье в собственность в порядке приватизации, не вправе в дальнейшем приватизировать другое жилье, полученное им в государственном или муниципальном жилищном фонде (это ограничение не касалось членов семьи такого гражданина, не ставших собственниками или сособственниками приватизированного жилья и потому сохранивших право на приватизацию <2>).
--------------------------------
<1> В 1990 - 1991 гг. приватизация жилья допускалась только в форме его выкупа, т.е. на условиях полной или частичной оплаты. В 1992 г. была провозглашена бесплатная передача жилья в собственность занимавших его граждан, однако сохранилась и возможность приобретения ими жилья в домах государственного и муниципального жилищных фондов в собственность за плату, что также следует считать разновидностью его приватизации. С 1 марта 2005 г. приватизация жилья вновь стала возмездной (возможность его бесплатной приватизации сохранена лишь для тех граждан, которые получили жилье по договорам социального найма до этой даты).
<2> См.: п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // БВС РФ. 1993. N 11.
Вместе с тем с 2002 г. появилась возможность "реприватизации жилья", т.е. возвращения его в публичную собственность и заключения с проживающими в нем гражданами договора жилищного (социального) найма.
Распространенным основанием приобретения права собственности на жилище является полная выплата паевого взноса за квартиру, предоставленную в пользование члену жилищного или жилищно-строительного кооператива (п. 4 ст. 218 ГК, ч. 1 ст. 129 ЖК). Подтверждением факта внесения полной суммы паевого взноса является справка, выдаваемая правлением соответствующего жилищного или жилищно-строительного кооператива, на основании которой выдается свидетельство о собственности на квартиру.
Жилищные потребности могут удовлетворяться гражданами и в других правовых формах, нежели приобретение жилья в собственность. Так, члену жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания предоставляется жилое помещение в доме кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса (ч. 1 ст. 124 ЖК). Основанием предоставления и использования такого жилья является членство гражданина в жилищном кооперативе (подп. 5 ст. 10, ч. ч. 2 и 3 ст. 124 ЖК), т.е. его участие в корпоративных правоотношениях.
Гражданин может использовать жилье и на ограниченном вещном праве пользования: в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК) или в качестве члена семьи собственника (ст. 292 ГК, ч. 2 ст. 31 ЖК), а также в качестве бывшего члена семьи собственника - по соглашению с ним или по решению суда (ч. ч. 4 - 7 ст. 31 ЖК).
Одной из гражданско-правовых форм удовлетворения жилищной потребности является предоставление жилья отдельным категориям граждан в пожизненное бесплатное пользование. Так, право на бесплатную жилую площадь с отоплением и освещением имеют педагогические работники образовательных учреждений в сельской местности или в поселках городского типа, в том числе и вышедшие на пенсию <1>. По договорам безвозмездного пользования отдельным категориям граждан предоставляются жилые помещения для социальной защиты (ч. 1 ст. 99, ст. 109 ЖК).
--------------------------------
<1> См.: п. 5 ст. 55 Закона РФ "Об образовании".
Одной из важнейших правовых форм удовлетворения жилищной потребности граждан остается договор найма жилых помещений, оформляющий их передачу в пользование граждан. Этот договор и его виды - договоры социального и коммерческого найма, а также договор найма специализированного жилого помещения, - являются основаниями возникновения обязательств жилищного найма, которые представляют собой разновидность гражданско-правовых обязательств по передаче имущества в пользование.
2. Сущность и виды договоров найма жилого помещения
Законом выделяются три вида договоров найма жилого помещения, направленных на непосредственное удовлетворение жилищной потребности граждан:
- договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) (ст. 60 ЖК, ст. 672 ГК);
- договор найма специализированного жилого помещения (договор специализированного найма) (ст. 100 ЖК);
- договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли (п. 1 ст. 671 ГК). Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма" <1>.
--------------------------------
<1> См.: Крашенинников П.В. Наем жилого помещения (гл. 35) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 350 - 352; Он же. Российское жилищное законодательство. С. 8, 28, 49.
Все перечисленные договоры оформляют отношения найма жилых помещений, а потому, как и порождаемые ими жилищные обязательства, имеют ряд общих черт. Стороны всех этих договоров именуются "наймодатель" и "наниматель". По своей юридической природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату. Исключение могут составлять договоры социального найма, по которым жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с освобождением от платы за его пользование (ч. 9 ст. 156 ЖК). В законе содержатся одинаковые требования письменной формы этих договоров (ст. 674 ГК, ст. 63 и ч. 7 ст. 100 ЖК).
Единообразно определены в них обязанности нанимателя (ст. 678 ГК, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК); кроме того, в договорах социального и коммерческого найма одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК) и в значительной части - поднанимателей (п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК, ст. ст. 76 - 79 ЖК). Наконец, все эти договоры носят потребительский характер, будучи направленными на удовлетворение личных (жилищных) потребностей граждан, что в свою очередь связано с предоставлением гражданину-потребителю как слабой стороне определенных льгот и преимуществ (по-разному проявляющихся в отдельных видах рассматриваемых договоров) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 680 - 681.
Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях. Закон неслучайно развел эти договоры "в разные законодательные "коридоры" (гражданский и жилищный)", имея в виду, что обязательства из договора коммерческого найма регулируются прежде всего гражданским законодательством, а из договоров социального и специализированного найма - жилищным законодательством <1>. Именно поэтому п. 3 ст. 672 ГК прямо говорит о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством. Это же относится и к договору специализированного найма (ч. 2 ст. 99 ЖК, ср. пп. 2 ст. 10 ЖК).
--------------------------------
<1> См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. С. 93.
Распространение действия некоторых норм ГК, относящихся к коммерческому найму, на договор социального найма (п. 3 ст. 672 ГК) необходимо рассматривать как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать повторения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК и ЖК).
Договоры социального и специализированного найма могут быть заключены только на проживание в жилых помещениях, находящихся в составе государственного или муниципального жилищных фондов и только при наличии у гражданина определенных предпосылок для их заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий (а для договоров социального найма - по общему правилу также и постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий) и наличие решения соответствующего органа публичной власти о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.
Что касается договора коммерческого найма, то никаких административно-правовых предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и т.д.
Договор коммерческого найма - это обычный, полноценный гражданско-правовой договор, тогда как договоры социального и специализированного найма, в сущности, представляют собой "квазидоговоры", поскольку их заключение и основные элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Неслучайно закон предусматривает заключение этих договоров по обязательным для сторон типовым формам (договорам), утверждаемым Правительством РФ (ч. 2 ст. 63 и ч. 8 ст. 100 ЖК) <1>. Следовательно, для свободного волеизъявления сторон, характерного для гражданско-правовых договоров, здесь почти не остается места.
--------------------------------
<1> Названные типовые договоры отличаются от типовых форм, допускаемых законом для публичных договоров (п. 4 ст. 426 ГК), поскольку в жилищных отношениях заключение договора становится для наймодателя обязательным не в силу предложения нанимателя, а лишь при наличии дополнительных предпосылок, включающих решение собственника или уполномоченного им органа о предоставлении жилья. Своей обязательной силой типовые договоры отличаются от примерных договоров, условия которых согласуются сторонами либо действуют в качестве обычаев делового оборота (ст. 427 ГК).
Поэтому "родство" договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В силу этого крайне сомнительно и распространенное мнение о наличии единого типа (или вида) договора жилищного найма, подразделяющегося на договоры коммерческого и социального (а теперь также и специализированного) найма жилья <1>. Два последних договора, по сути, представляют собой лишь гражданско-правовое оформление административных актов распределения жилья, объективно обусловленных его нехваткой и дороговизной, а возникающие на их основе жилищные обязательства фактически составляют социальные гарантии для нанимателей жилья из государственного и муниципального жилищных фондов. В отличие от них коммерческий наем является классической разновидностью акта товарообмена, оформляемого традиционным гражданско-правовым договором. Следовательно, речь идет о различных, самостоятельных договорных формах удовлетворения жилищных потребностей граждан.
--------------------------------
<1> См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 81 - 83; Крашенинников П.В. Жилищное право. С. 67 - 68. Критику этих взглядов см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 660 - 663.
3. Другие договоры по использованию жилых помещений
Жилые помещения могут использоваться для проживания граждан и на основании других гражданско-правовых договоров. Прежде всего речь идет о договорах аренды жилых помещений, принадлежащих как публичным, так и частным собственникам, нанимателями которых становятся юридические лица или индивидуальные предприниматели, не использующие нанятое ими жилье для удовлетворения собственных жилищных потребностей. При этом в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК они вправе использовать арендованные ими жилые помещения только для проживания граждан (например, своих работников), с которыми сами наниматели могут находиться не только в гражданско-правовых (договорных), но и в трудовых отношениях. Критерием различия договоров жилищного найма и аренды жилых помещений становится, следовательно, то обстоятельство, что в первом случае гражданин получает право пользования жильем непосредственно по договору с наймодателем, а во втором случае получает его от посредника - арендатора жилья, в свою очередь получившего его по договору от наймодателя-собственника <1>.
--------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 656 - 658. Ср.: Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 116 - 117.
Кроме того, закон предусматривает возможность заключения договоров безвозмездного пользования жилыми помещениями для социальной защиты отдельных категорий граждан (ч. 1 ст. 99, ст. 109 ЖК). Речь идет прежде всего о постоянном или длительном использовании престарелыми и больными гражданами жилых помещений, закрепленных за государственными и муниципальными учреждениями социальной защиты населения. Этот договор по своему субъектному составу и по содержанию прав и обязанностей нанимателя четко отличается от договоров жилищного найма, а по безвозмездному характеру - от договора аренды.
По своей юридической природе он близок к договору ссуды (безвозмездного пользования), предусмотренному п. 1 ст. 689 ГК, однако отличается и от него наличием у ссудополучателя определенных социально-юридических гарантий удовлетворения своих жилищных потребностей. Отождествление же этого договора с гражданско-правовым договором ссуды без необходимости ухудшило бы правовое положение пользователя-гражданина при удовлетворении им конституционно признанных жилищных потребностей.