Глава 14 Ринок землі. Земельна рента. Ринок нерухомості

§ 1. Земля як фактор виробництва та об’єкт економічних відносин. Рентні відносини

Земля як фактор виробництва відіграє особливу роль. Відомий англійський економіст, класик економічної науки Уільям Петті ще в XVII ст. підкреслював, що земля — мати багатства. І понині значення цього фактора не зменшується. Земля — це засіб виробництва, ство­рений природою. Поняття «земля як фактор виробництва» має широкий зміст: земля є одночасно життєвим простором виробництва, сховищем природних ресурсів (родовища мінералів, нафти, газу), природною основою сільськогосподарського виробництва (орні землі, пасовища, водоймища), територіальною площадкою для розміщення житлових приміщень. У сільському господарстві земля є головним засобом ви­робництва, тобто одночасно і предметом праці, і засобом праці.

Земельні відносини характеризують взаємозв’язки між суб’єктами відносно різних повноважень, пов’язаних із землею.

Складовою земельних відносин є аграрні відносини (від лат. agrarius — земельний). Це економічні відносини, які формуються в суспільстві між його членами, господарствами та державою з приводу володіння, користування і розпорядження землею як головним засобом виробництва в сільському господарстві, а також виробництва і реалі­зації сільськогосподарської продукції та розподілу доходів господарств. Вони мають певні особливості.

По-перше, йдеться про економічні відносини з приводу землі як особливого фактора виробництва, який має природне походження і характеризується:

1)  природною невідтворюваністю та обмеженістю (кількісною та якісною): площа землі є постійною, і людина не може її змінити, як не може змінити географічне розташування або кліматичні фактори пев­ної місцевості;

2)  неоднорідністю земельних ділянок. Ефективність виробництва в сільському господарстві (продуктивність землі як виробничого ресурсу) значною мірою залежить від якості земельних ділянок, їх родючості, місця розташування щодо ринків засобів виробництва для сільського господарства і ринків збуту сільськогосподарської продукції.

При цьому розрізняють природну і економічну родючість землі. Природна родючість землі зумовлена природними чинниками. Напри­клад, піщані землі мають нижчу родючість, ніж чорноземи. Економіч­на родючість землі визначається рівнем господарювання: внесенням добрив, створенням меліоративних систем, застосуванням нових тех­нологій, високоврожайних сортів рослин і продуктивною породою тварин;

3)  неможливістю швидко змінити своє функціональне призначення (наприклад, несільськогосподарське на сільськогосподарське) через різні типи ґрунтів, характер будівель, які розташовані на землі, різні капіталовкладення в землю тощо;

4)  імобільністю (непереміщуваністю).

По-друге, у виробництві сільськогосподарської продукції взаємо­діють три групи економічних суб’єктів — земельні власники, під- приємці-орендарі та наймані працівники.

Відносини власності на землю притаманні будь-якому суспільству і пройшли тривалий шлях розвитку. За сучасних умов у більшості країн світу власники земель, що використовуються в сільськогоспо­дарському виробництві, поділяються на дві групи: 1) ті, хто самі здій­снюють господарську діяльність, використовуючи власну або найману працю; 2) ті, хто не займається сільськогосподарською діяльністю, а здає землю у платне користування іншим особам. У Земельному ко­дексі України (2001) визначені такі форми власності на землю, як державна, комунальна, приватна, і вказано, що всі ці форми власності є рівноправними.

Економічний зміст земельної власності реалізується через право власності. В економічній і юридичній літературі традиційно виокрем­люють: право розпорядження землею, право володіння землею і право користування землею.

Розпорядження землею — це вища категорія прав власності на землю. Розпорядник землі є її повним власником. Він має право само­стійно вирішувати долю землі як об’єкта власності (організовувати сільськогосподарське виробництво, заставляти землю в іпотечному банку для отримування кредиту, здавати землю в оренду, продавати або обмінювати земельну ділянку, дарувати землю тощо) або делегу­вати таке право іншим суб’єктам.

Землеволодіння означає не повне, часткове привласнення конкрет­ної ділянки землі окремою особою, групою осіб або державою. Воло­дар певної ділянки землі має монопольні права на господарське ви­користання землі, на вироблену продукцію і на дохід від її реалізації. Володарем землі може бути як власник, так і невласник (наприклад, підприємець-орендар). Останній повинен діяти на умовах, визначених власником.

Землекористування передбачає фактичне використання корисних властивостей даної ділянки землі окремим суб’єктом господарювання. Користувач землі має право власності лише на вироблену продукцію і на дохід від її реалізації. Якщо користувач не є власником землі, він укладає угоду з власником щодо термінів та інших умов землекорис­тування. Власник при цьому одержує дохід від надання права корис­тування об’єктом власності.

По-третє, обмеженість землі як економічного блага, що перебуває у приватній власності, є джерелом ренти (від фр. rente — повертаю, сплачую).

Сучасна економічна наука визначає ренту як ціну, що сплачується власникові за використання землі та інших природних ресурсів, про­позиція яких обмежена через їхню невідтворюваність. Тому такі при­родні ресурси не мають замінників і відповідно альтернативної вар­тості. Саме унікальні умови пропозиції землі та інших природних ресурсів відрізняють рентні платежі від інших доходів — заробітної плати, прибутку і процента.

Підкреслимо, що якщо представники класичної економічної школи на рубежі XVIII ст. поняття «рента» поширювали лише на ренту із земельних ділянок та рудників, то в наш час вирізняють також ренту в добувній промисловості, в будівництві, монопольну та на людський капітал. Ведуться наукові дослідження ренти населених пунктів (на­самперед міських земель).

Розрізняють дві форми земельної ренти — диференційну та абсо­лютну. У межах абсолютної ренти як її різновид виокремлюють моно­польну ренту.

Диференційна рента утворюється незалежно від форм власності на землю внаслідок неоднорідності землі і має дві форми — першу та другу.

В основі диференційноїренти I лежить диференціація земельних ділянок залежно від: 1) природної родючості і кліматичних особливо­стей; 2) місцеположення щодо ринків збуту продукції. Більш родючі ділянки дають більше продукції, ніж гірші землі. Більш віддалені від споживачів землі вимагають більших витрат на транспортування про­дукції, ніж землі, розташовані поряд із ринками збуту. Однак спожи­вачі мають попит на всю сільськогосподарську продукцію. І зосередити виробництво сільськогосподарської продукції лише на кращих землях неможливо. Необхідно обробляти всі землі.

В результаті у виробників, які хазяйнують на різних за родючістю і місцем розташування земельних ділянках, будуть різні витрати на одиницю продукції (ATC). Ті ж із виробників, які виробляють продукцію на кращих землях або мають переваги у місцеположенні своїх ділянок, одержують надлишок ціни над середніми витратами (p — ATC). Це і є диференційна земельна рента I.

Диференційна рента II виникає на основі різної продуктивності до­даткових вкладень капіталу в одну й ту ж ділянку землі. Такий вид ренти пов’язаний не з природною, а з економічною родючістю ґрунту — вна­слідок інтенсивного ведення сільського господарства: запровадження комплексної механізації, використання сучасної системи машин, хімізації меліорації земель тощо. Значне зростання продуктивності праці й уро­жайності сільськогосподарських культур, як і в разі з диференціальною рентою I, веде до зменшення витрат на одиницю продукції, утворення надлишку ціни над середніми загальними витратами, тобто ренти.

Причиною диференційної ренти, як бачимо, є монополія на землю як на об’єкт господарювання: господарства, що розташовані на кращих землях, створюють додатковий чистий дохід, чого позбавлені інші господарства.

Абсолютна рента — це дохід від землі будь-якої якості і призна­чення. Власник землі ніколи не надасть у користування орендарю безоплатно навіть гірші землі, оскільки існує монополія на землю як об’єкт власності. Джерелом абсолютної ренти є надлишок ринкової ціни на сільськогосподарську продукцію над ціною виробництва (се­редні затрати виробництва плюс середній прибуток). Деякі західні економісти, правда, ставлять під сумнів утворення надлишку прибутку над середнім прибутком у сучасному, технічно оснащеному сільському господарстві. Однак причина виникнення абсолютної ренти — моно­полія приватної власності на землю — все рівно зберігається.

Монопольна рента утворюється при обмеженості і невідтворюва- ності земель особливої якості або в певних кліматичних умовах, що дає змогу виробляти таку сільськогосподарську продукцію, яку за ін­ших умов виробити неможливо (наприклад, вирощувати виноград, тютюн, чай, ананаси, цитрусові тощо). Оскільки нових земель відпо­відної якості до сільськогосподарського обороту залучити вже не можна, а попит на продукцію не задовольняється, продукція реалізу­ється за монопольно високими цінами. Різниця між монопольно висо­кою ціною продукту й економічними витратами і становить монополь­ну ренту, яка надходить у розпорядження землевласника.

Отже, рентні відносини виникають з приводу виробництва і розпо­ділу чистого доходу між виробниками і власниками землі (державою).

По-четверте, на відміну від інших засобів виробництва, які є про­дуктами людської праці і мають вартість, земля в природному стані не є продуктом праці і тому не має вартості. Але в умовах ринкової еко­номіки та приватної власності на землю вона стає джерелом доходу (ренти). Саме можливість одержання земельної ренти робить землю об’єктом ринкових відносин, є передумовою набуття землею товарної форми. Одночасно лише через ренту, тобто вартість особливої послу­ги землі, може бути визначена ринкова вартість землі.

Економісти інколи твердять, що при купівлі землі взагалі купуєть­ся не сама земля, а дохід, який вона буде регулярно приносити в май­бутньому, тобто рента. Більше того, в процесі ринкового обороту земля набуває форми не тільки товару, а й капіталу. Спочатку форму­ється іпотечно-кредитна форма землі-капіталу, а потім — форма фік­тивного капіталу. Це передбачає вчинення з приводу землі різних юридичних дій (передача в оренду, купівля-продаж, застава, передача в спадщину).

§ 2. Ринок землі та особливості його функціонування. Ціна землі

Ринок землі — це сукупність економічних механізмів, що забез­печують встановлення, зміну та припинення прав на земельні ділянки, які відбуваються на підставі юридично оформленого договору й опо­середковуються грошовим чи натуральним платежем.

Попит на землю складається із сільськогосподарського (D сг) та несільськогосподарського (D нсг) попиту:

Сільськогосподарський попит на землю є похідним від попиту на про­довольство, створюване в рослинництві та тваринництві, і враховує рівень родючості ґрунтів та можливості її підвищення, а також її розташування, тобто віддаленість від центрів споживання продовольства та сировини. Попит на продукти харчування нееластичний, бо обсяг попиту на основні види продовольства змінюється несуттєво навіть при значній зміні цін.

Несільськогосподарський попит має стійку тенденцію до зростан­ня. Це попит на землю для будівництва житла, об’єктів інфраструкту­ри, доріг та інших об’єктів. Несільськогосподарський попит, як прави­ло, байдужий до рівня родючості ґрунтів, але значною мірою залежить від місця розташування земельних ділянок.

Попит на землю показаний кривою DD (рис. 14.1), нахил якої є традиційним, що відповідає закону спадної дохідності. За нижчої ціни землекористувачі готові придбати більше землі, і навпаки. Окрім того, така динаміка попиту на землю пояснюється ще тією обставиною, що землекористувач-фермер може залучити до використання додаткові земельні площі лише тоді, коли додатковий продукт, який на них ство­рюється, є більшим, ніж плата за додаткову землю.

Пропозиція землі в короткостроковому періоді зображена як вер­тикальна лінія SS (рис. 14.1). Вона є абсолютно нееластичною, оскіль­ки кількість землі, яка може перебувати в економічному обігу, обме­жена. Землі можна поліпшувати, але при цьому їхня кількість лиша­тиметься незмінною. Ці твердження є безперечно правильними, якщо вести мову про економіку в цілому. Якщо ж мати на увазі альтернатив­ні аріанти застосування землі, то пропозиція виявиться еластичною. Наприклад, земля може бути використана і як сільськогосподарська ділянка, і як місце для забудови. її власник буде пропонувати землю залежно від прибутковості проекту використання.

У довготерміновій перспективі, приклавши певну кількість праці, капіталу та знань, кількість придатних до обробітку земель можна збільшити. Прикладами можуть бути освоєння 40 млн га цілинних земель у 1950-ті роки в СРСР, збільшення площі «польдерів» — земель, відвойованих у моря в Нідерландах, уведення в сільськогосподарський обіг рухливих пісків в Ізраїлі тощо. У цих випадках еластичність про­позиції землі відхиляється від нуля, вертикальна лінія пропозиції перетворюється на похилу в довгостроковому періоді SS₁.

Ціна землі встановлюється на рівні ціни рівноваги пропозиції землі і попиту на неї (Р_Е). Але орієнтується вона на ренту. Земля — це особливий товар, що є продуктом природи і не має початкової вартос­ті, але має ціну. Тому така ціна назива ться ірраціональною. Основою ціни землі є дохід, який земля дає її власнику, тобто рента. Ціну купівлі- продажу земельних ділянок тому ще називають капітальною ціною землі.

Власник землі продає її тільки тоді, коли виторг від продажу (ціна землі), будучи покладеною на банківський рахунок, даватиме дохід (процент), не менший, ніж колишній рентний дохід, тобто:

Ціна землі х ставка банківського процента >рента.

Покупець погоджується тільки на такі витрати (ціну землі), які після купівлі землі дадуть змогу одержувати земельну ренту, не меншу, ніж процентний дохід у разі вкладання даних коштів у банк, тобто: Ціна землі х ставка банківського процента <рента.

Ціна землі, яка влаштовує обидві сторони, визначається за форму­лою:

Отже, ціна землі — це дисконтований потік її доходу (ренти), або капіталізована земельна рента.

Ціна землі має тенденцію до зростання. Особливо помітно підви­щуються ціни на земельні ділянки в містах. Цьому сприяють зростан­ня ренти та попиту на ділянки під будівництво.

В Україні, в умовах відсутності повноцінного ринку землі, прово­дять нормативну та експертну грошові оцінки земельних ділянок. Нормативну оцінку використовують як базу для оподаткування. Екс­пертну — як базу для визначення ринкової ціни земельної ділянки при здійсненні різних видів трансакцій із земельними ділянками (купівля- продаж, дарування, міна тощо). При цьому вважається, що експертна ціна земельної ділянки — це найбільш імовірна ціна її продажу на конкретну дату в умовах конкурентного ринку.

Втім, на ринку землі продається не тільки земля як матеріальний об’єкт, але й відбувається обмін правами на землю. Вище ми розгля­нули ринок прав власності на землю, тобто ринок землі, на якому здійснюється купівля-продаж землі як товару в повну власність. Земля при цьому відчужується від її власника.

Однак існує і ринок прав тимчасового користування і володіння землею, або ринок оренди (суборенди) послуг землі. При цьому влас­ність на цей економічний ресурс від власника не відчужується.

Оренда землі (від лат. arendo — здаю в найми, наймаю) є формою землекористування (землеволодіння), за якої власник землі передає земельну ділянку на якийсь строк за певну винагороду (орендну плату) і на основі договору оренди іншій особі (орендарю) для ведення гос­подарства.

Орендна плата включає:

1)  земельну ренту — суму грошей (ціну), що сплачується оренда­рем власнику землі за право господарювати на земельній ділянці;

2)   процент на капітал, який був вкладений у процесі господарю­вання в землю — у поліпшення ґрунтів, будівництво шосейних доріг, поливних споруд тощо (однаково, кому здається ділянка — колишньо­му орендарю чи новому);

3)  амортизаційні відрахування по об’єктах, збудованих на земель­ній ділянці.

Орендну плату інколи ще називають прокатною ціною землі.

Оренда, як бачимо, відтворює рух позичкового капіталу (кредитних ресурсів), коли відбувається передавання грошового капіталу в позику з метою одержання доходу-процента. Орендна плата тоді стає формою плати за користування землею як грошовим капіталом, а її величина залежить від рівня продуктивності (дохідності) «позиченої землі».

Ринок оренди земель є розвинутим у багатьох країнах. Напри­клад, у Франції орендується більше половини земель, у Великій Британії — близько 40 %, у США — 45 % фермерів орендують зем­лю у держави чи приватних осіб. Мінімальний строк оренди у Франції становить 25 років. Причому землю в оренду надають у тому разі, якщо орендар до моменту припинення оренди не досягне пенсійного віку, якщо він володіє необхідними знаннями для веден­ня сільськогосподарського виробництва та ін. У Великій Британії орендар повинен бути віком до 40 років, мати добре здоров’я, від­повідні знання, досвід роботи на землі і необхідний капітал для організації аграрного виробництва.

Сучасна аграрна реформа в Україні передбачає перехід на пере­важно земельно-орендні відносини між власниками землі (земельних паїв) та суб’єктами господарювання і обов’язкову платність за вико­ристання землі між суб’єктами земельних відносин. Це сприятиме формуванню і функціонуванню ринку земельних ресурсів. Законодав­чо оренда земель, а відповідно і ринок оренди земель регулюються в нашій країні головним чином Законом України «Про оренду земель» (1998) в редакції від 2 жовтня 2003 року.

Нині серед учених-аграрників і практиків утверджується думка, що земельна рента має вилучатися безпосередньо шляхом рентних платежів з кожного гектара землі залежно від його економічної оцінки, яку дано в державному земельному кадастрі.

§ 3. Ринкове реформування аграрного сектору в Україні

В Україні на сучасному етапі поки що немає повноцінного ринку земельних ресурсів. Але це не заважає купівлі-продажу земель в не­легальній, прихованій формі, від чого держава втрачає значну частку доходів бюджету. За оцінками незалежних експертів, щорічні обороти тіньового ринку землі в Україні становлять близько 50-60 млн доларів. Купують землю сільськогосподарського призначення в обхід мораторію за різними мотивами, найчастіше під забудову, змінюючи її цільове призначення.

Земельний Кодекс України (2001) відкриває шлях для здійснення повноцінних ринкових відносин. Проте його повне втілення на прак­тиці, за оцінками фахівців, потребує розробки більш ніж 20 спеціаль­них законодавчих актів, що регулюють ринок земельних ресурсів. Це в першу чергу стосується розробки та прийняття Закону про ринок земель, спрямованого на регулювання відносин щодо переходу права власності на земельні ділянки головним чином на основі договору купівлі-продажу, а також інших договорів (міни, дарування, успадку­вання тощо).

Подальшому становленню та функціонуванню ринку земельних ресурсів в умовах нинішнього стану економіки України можуть спри­яти такі інституціональні заходи:

інвентаризація всіх земель, їх грошова оцінка та закріплення права власності на всі без винятку землі;

формування мережі земельних іпотечних банків за активної участі держави;

формування єдиної системи державного земельного кадастру і реєстрації прав на нерухомість;

удосконалення системи законодавчого захисту права володіння, користування і розпорядження земельною власністю.

На сучасному етапі земельна реформа має розв’язати проблему переходу до приватної власності на землю в різних формах — не тіль­ки індивідуальної чи сімейної, але й корпоративної, спільної часткової тощо. Реформування земельних відносин відбувається на основі про­цесів роздержавлення і приватизації земельного фонду України. Вод­ночас земельні відносини в Україні не можна вважати достатньо вре­гульованими, особливо в частині оцінки земельних угідь, охорони земель, створення регульованого ринку землі тощо.

Необхідним є й подальший розвиток організаційно-правових форм підприємницької діяльності в сільськогосподарському виробництві.

Сьогодні на селі функціонують приватні, державні, колективні, коопе­ративні, орендні підприємства, товарні селянські і фермерські госпо­дарства. Особливе місце належить особистим селянським господар­ствам, де виробляється значна частина валової продукції сільського господарства (насамперед картоплі, овочів, м’яса, молока, яєць тощо). Серед нових форм господарювання значну роль починають відіграва­ти агропромислові комбінати та об’єднання, агрофірми, агроконсорці­уми, акціонерні товариства, різні форми кооперації, виробничі та науково-виробничі системи тощо.

Розвиток ринкових відносин в аграрному секторі України, поряд з реформуванням земельних відносин, також передбачає реформування ціноутворення з метою досягнення паритету цін на сільськогосподарську продукцію, промислові засоби виробництва та виробничі послуги.

Важливим завданням залишається вирішення соціальних проблем на селі шляхом забезпечення соціальної спрямованості аграрних пере­творень.

§ 4. Ринок нерухомості та його інфраструктура

У перехідний період відбувається становлення нового сектору ринкової економіки — ринку нерухомості. Цей ринок тісно взаємодіє з іншими секторами фінансового ринку, а саме з ринками капіталу, цінних паперів, інвестиційних ресурсів. На ринку нерухомості акуму­люються значні кошти, які беруть активну участь у перетоках капіталу і забезпечують вирівнювання середньої норми доходу.

Становлення ринку нерухомості стало здійснюватися в умовах трансформаційних перетворень державної власності в процесі її роз­державлення і приватизації. У цих умовах нерухомість починає набу­вати властивостей товару і капіталу. Тривалий час економічна теорія не розглядала «нерухомість» як особливу категорію, оскільки в адмі­ністративній економіці вона не мала економічної цінності. Однак у процесі економічних реформ стає зрозуміло, що нерухомість є еконо­мічним явищем, має специфічні властивості товару і капіталу, осо­бливі закономірності розвитку і функціонування. Нині нерухомість є повноправним об’єктом ринкових відносин. Навколо неї складається система цивільно-правових відносин (державна реєстрація, іпотека, оподаткування, фінансування та ін.), її обслуговують численні інсти­тути (державні установи, ріелтери, оцінювачі, забудовники, фінансові установи тощо), з нею активно взаємодіють інші види ринків (спо­живчих товарів, чинників виробництва, цінних паперів, кредитних зобов’язань), від неї залежать механізми ринкового ціноутворення, інвестування, заощадження в економіці в цілому.

У сучасних умовах поняття «нерухомість» найбільш активно ви­користовується у правових документах. Але без визначення економіч­ного змісту дуже важко буде раціонально регулювати відносини, які виникають у зв’язку з нерухомою власністю. У визначеннях, що їх нині використовують у науковій літературі, за нерухомість здебільшого вва­жають землю і все, що міцно, нерозривно пов’язано з нею природним чином (ліси, водоймища, надра) або діями людей (будівлі, споруди).

Початковою формою нерухомості є земля. Вона входить до складу нерухомості як земельна ділянка (територія), що має певну площу (розмір), фізичні властивості (якість і склад ґрунту, рельєф, особливі кліматичні умови) і місцеположення (відстань) відносно розташуван­ня джерел сировини, постачальників і споживачів, центрів концентра­ції попиту, транспортних ліній тощо. Але економічна цінність землі залежить від тих об’єктів, які на ній розташовані, корисність та вартість самої нерухомості, у свою чергу, визначається якісними характери­стиками землі. Такий взаємозв’язок дає підстави розглядати нерухо­мість у двох значеннях. У широкому значенні нерухомість являє собою землю і все, що з нею міцно пов’язано. У вузькому значенні нерухо­мість — це тільки ті об’єкти, які безпосередньо пов’язані із землею. Суто економічний зміст нерухомості можна визначити як матеріально- речову форму капіталу, зрощеного із землею.

Особлива економічна природа нерухомості пов’язана з такою фун­даментальною властивістю землі, як обмеженість. Остання означає, з одного боку, абсолютну рідкість (невідтворність) землі як природно­го блага (в цьому значенні альтернативна вартість землі дорівнює нулю), а з другого — обмежені можливості відтворювання тих об’єктів, які розташовані на землі.

Обмеженість обумовлює особливі властивості товарної форми не­рухомості. Однією з таких є непорушність (імобільність) нерухомості. Це означає не тільки фізичну неможливість пересування, а, передусім, закріплене місцеположення нерухомості як об’єкта господарського і правового обороту, у зв’язку з чим складаються специфічні форми торгівлі, виникає необхідність державної реєстрації, змінюються умо­ви оподаткування. Володіння нерухомістю як непереміщуваним капі­талом формує у її власників потребу в політичній і економічній ста­більності. Що більше власників нерухомості, то більше людей зацікав­лені у процвітанні і порядку в країні, в межах якої тільки і може іс­нувати таке дороге і цінне благо.

Слідством непереміщуваності стає непряма мобільність, тобто обмежені можливості функціонального використання нерухомості. Це означає, що нерухомість не може сама переміститися до сфери найви- гіднішого використання, а навпаки, всі інші ресурси повинні притягу­ватися до неї. Обмеженість знаходить свій вияв у таких властивостях нерухомості, як тривалість створення, висока капіталомісткість, довгостроковість існування. Ці властивості впливають на міру елас­тичності попиту і пропозиції, виявляються у специфічних ризиках інвестування, обумовлюють можливість відособленого функціонуван­ня ринку оренди та користування. Суттєвою властивістю нерухомості як товару є її неоднорідність у формі об’єктивної (наприклад, відмін­ності якісних характеристик) і суб’єктивної (існування різних переваг, бажань споживачів) диференціації. Залежно від міри неоднорідності складаються ринки з різними ознаками конкурентного середовища (досконалий або недосконалий тип).

Для фінансово-економічного обороту нерухомості важливою вла­стивістю стає її низька ліквідність, тобто нездатність швидко пере­творюватися на грошову форму. Нерухомість є одним із найбільш низьколіквідних активів фірм і підприємств. Однак, на відміну від інших низьколіквідних товарів, нерухомість менше схильна до інфля­ційного знецінення через її взаємозв’язок із землею.

Саме тому, що нерухомість (у поєднанні із землею) є обмеженим благом, вона має здатність до рентоутворювання. Рента є «ціною привілеї» (Дж. С. Мілль), яку мають обмежені блага.

Для розуміння особливих рис нерухомості важливе значення має роз­криття її правової єдності із землею. На ринку нерухомості продаються не тільки матеріальні об’єкти, а відбувається обмін, розподіл різнома­нітних прав на них (користування, власності, управління, суперфіції, емфітевзиси), а також обмежень (сервітути, узуси та ін.) та обтяжування (заклад, іпотека). Це означає, що інтерес, вигоди і цінність нерухомості визначаються не тільки її матеріально-речовинним характером, але й на­бором повноважень («пучком прав»), що виникають у процесі володіння нею. Згідно з класичною концепцією, все, що знаходиться над і під землею, слідує за її юридичною долею. У деяких державах (наприклад, Франція, Німеччина) ця концепція зберігається як єдиний правовий режим функ­ціонування землі і нерухомості. У більшості країн утвердився принцип розмежування правових механізмів регулювання власності на землю, по­вітряний простір, надра і нерухомість. Наприклад, в Україні існують відо­соблені законодавчо-нормативні сфери і різні правові режими викорис­тання земельних ресурсів, повітряного простору, водного басейну, надр, лісових масивів, житлових будинків.

Ринок нерухомості має свою особливу структуру, що включає сукупність окремих частин і елементів, пов’язаних певним чином. У за­гальному вигляді структуру ринку нерухомості залежно від критеріїв підходу можна подати таким чином (рис. 14.2).

Кожний процес, що відбувається на ринку нерухомості, обов’язково пов’язаний з придбанням різноманітних прав. Саме тому ринок нерухо­мості називають ринком прав на об’єкти нерухомості. А різні способи здійснення повноважень формують особливу структуру ринку.

Залежно від специфікацій прав власності («пучка повноважень») ринок нерухомості ділиться на два основних сегменти: ринок повних прав володіння (прав власності) і ринок прав користування.

У першому випадку йдеться про ринок, на якому здійснюється весь набір повноважень власника (наприклад, купівля-продаж нерухомості). На цьому ринку право власності на нерухомість може виступати з певними обмеженнями або обтяженнями. Так, при спільному володін­ні подружжям квартирою виникають певні обмеження при її продажу. Володіння нерухомістю (і більш за все землею) може бути обмежено різного роду сервітутами. При передачі нерухомості в заставу вини­кають обтяження за будь-яких операцій, що здійснюються з нею, тим самим виникає ринок закладених об’єктів нерухомості. Особливі умо­ви володіння нерухомості виникають при створенні кондомініумів, тобто об’єднання власників житлових квартир на принципах повних прав власності на квартиру і спільно-пайового володіння нежилими приміщеннями будинку.

На ринку прав користування нерухомістю продаються і купуються умови, терміни, плата і майнові права, пов’язані з використанням об’єктів нерухомості. Формами такого ринку є ринки оренди, суборенди, супер- фіції (успадкованого і відчужуваного права тривалого користування для забудови), емфітевзису (права безстрокової і успадкованої оренди під сільськогосподарські нужди), лізингового користування та концесій.

Існування ринку прав на об’єкти нерухомості обумовлює наявність трансакційних витрат, які забезпечують ефективне формування, ком­бінування і перерозподіл пучка повноважень. Значні за розміром транс- акційні витрати призводять до дорожчання процесу формування і розподілу прав власності і, як наслідок, — до зменшення економічної вигоди від їх використання. Саме через це на ринку нерухомості по­чинає формуватися особлива інфраструктура, послуги якої економ­лять трансакційні витрати (за часом і альтернативними витратами) і беруть на себе ризики і захист правомочності. Сучасна інфраструкту­ра ринку нерухомості включає виконання таких послуг, як рієлтерські, оціночні, іпотечні, фінансові, страхові та ін.

Як ми вже з’ясували, фундаментальним елементом нерухомості є земля, яка являє собою природну монополію, що дає змогу привлас­нювати в довгостроковому періоді економічну ренту. Внаслідок цього завжди існує відчутний стимул розпоряджатися землею. Тому держава найбільш активно регулює всю систему земельних відносин. Державне регулювання земельних відносин здійснюється з метою створення умов для раціонального використання і охорони земель, рівноправного роз­витку всіх форм власності на землю і господарювання на ній, ефектив­ного перерозподілу земель за видами діяльності, контролю за порядком відчуження земель та ін. Ці сторони земельних відносин регулюються Земельним кодексом України, іншими законодавчими і нормативними документами. Крім того, існують окремі правові нормативи, що визна­чають порядок використання таких видів нерухомості, як ліси (Лісовий кодекс України), надра (Кодекс України про надра), водні басейни (Водний кодекс України), повітряний простір (Повітряний кодекс України).

Важливою функцією держави на ринку нерухомості є специфікація прав власності на різні об’єкти. Особливість нерухомості така, що її товарна форма не може бути доставлена до покупця (споживача) вна­слідок своєї непорушності, а отже, повинні бути чітко санкціоновані всі права, які виникають у зв’язку з володінням і користуванням нерухомі­стю. Цю роль держава виконує за допомогою реєстрації прав на об’єкти нерухомості. Основні функції державної реєстрації полягають у забез­печенні державної гарантії і захисту зареєстрованих прав; підвищенні надійності майнових операцій з нерухомістю (за рахунок повноти і до­стовірності інформації про права і техніко-економічні характеристики, концентрації всієї інформації в єдиному державному органі); сприянні інвестиційним і кредитним процесам (наприклад, реєстрація зобов’язань за іпотекою запобігатиме зловживанню правами кредитора і позичаль­ника); створенні інформаційної бази для оподаткування нерухомості, планування розвитку населених пунктів та ін.

В інфраструктурі ринку нерухомості важливе місце відводиться рієлтерським послугам. Діяльність рієлтерських фірм пов’язана з тими видами трансакційних витрат, які виникають у зв’язку із збором, об­робкою інформації, підбором необхідних варіантів, забезпеченням достовірності відомостей про покупців, продавців, попит, пропозиції, ціни. Саме на етапі цієї діяльності починається процес страхування і захист правомочностей як реального, так і потенційного власника.

Оціночні послуги на ринку нерухомості є наслідком вартісної при­роди самого блага. Нерухомість, що купується, продається, обміню­ється, інвестується і т. ін., має грошове вираження, а значить, вимагає своєї оцінки. Оцінка нерухомості — це спосіб вираження її реальної цінності залежно від цілей дії (купівлі-продажу, застави, здачі в орен­ду, надання інвестицій та ін.).

Страхові послуги на ринку нерухомості виконують дві функції. Перша — запобігає знеціненню нерухомості, що пов’язана з ризиком функціонування самого об’єкта (можливість його фізичного знищення) і умовами його господарського обороту (виробничі ризики). Друга функ­ція забезпечує страхування юридичної правомочності, пов’язаної з не­доброякісним виконанням обов’язків за договорами або неналежним здійсненням операцій. Перспективним розвитком страхування повинні стати послуги по страхуванню окремих видів ринкових ризиків (підпри­ємницьких, комерційних, фінансових, законодавчих та ін.).

Кредитування на ринку нерухомості являє собою діяльність спе­ціалізованих установ, що забезпечують власників нерухомості пози­ковими коштами, по-перше, під заставу нерухомості (короткострокове кредитування), а по-друге, для будівництва або для придбання нерухо­мості (власне іпотечне кредитування).

Послуги по фінансуванню відрізняються за своїм змістом від креди­тування такими параметрами, як умови, терміни, наслідки. Процес фі­нансування не передбачає повернення вкладеної суми з відсотком, а розрахований на отримання прибутку від самого об’єкта нерухомості. Так, наприклад, форвардне фінансування інвестором означає продаж об’єкта нерухомості за ціною нижче, ніж ринкова, але з подальшим роз­поділом прибутку, що утримується між забудовником та інвестором. Особливу роль при інвестуванні в нерухомість виконує девелопер. У су­часному розумінні — це суб’єкт, який здійснює вибір джерел, форм фінансування і забезпечує ефективний механізм повернення фінансових ресурсів. Девелоперські послуги забезпечують використання фінансових ресурсів тільки з метою розвитку або зміни об’єкта нерухомості (це може бути земля під забудову, будівництво або реконструкція будівель).

Управлінські (довірчі) послуги передбачають виконання певних функцій з розпорядження нерухомістю за дорученням власника. Такі послуги можуть мати характер довірчого управління. У цьому разі одна сторона (власник або співвласник) передає іншій стороні (довір­чому керівнику) певні повноваження за договором. В іншому випад­ку управління здійснює певний суб’єкт — менеджер, що спеціалізу­ється в роботі на ринку нерухомості. Його головна функція полягає в управлінні нерухомістю з метою отримання прибутку від її функ­ціонування. У розвинутих країнах існують спеціальні інвестиційні трасти (фонди), які спеціалізуються тільки на довірчому управлінні нерухомістю. Так, наприклад, відомий фінансист Дж. Сорос свої перші вагомі капітали одержав від операцій в трасті інвестування в нерухомість (REIT).

Реєстраційні послуги включають два аспекти: реєстрацію технічних параметрів об’єктів нерухомості і реєстрацію прав на їх володіння. У першому випадку систематизується інформація про фізичні характе­ристики об’єкта (його конструктивні особливості, наявність інженерних облаштувань, технічний стан, займана площа, наявність земельної ді­лянки і т. ін.). У другому випадку фіксується законність титулу власнос­ті. Головним критерієм цієї послуги є висока міра гарантії і захищеність права власності, надійності і безпеки операцій з нерухомістю. Така міра гарантії забезпечується державним контролем.

Запитання для самоконтролю

1. Які особливості притаманні землі як фактору виробництва?

2. Охарактеризуйте зміст економічних відносин у сільському господарстві.

3. Розкрийте поняття: розпорядження землею, землеволодіння і землекористування.

4. Дайте визначення поняття «земельна рента». Які її види ви знаєте?

5. Що таке ринок землі? Як він функціонує?

6. Якими чинниками визначається ціна землі?

7.  Що таке ринок оренди землі? Як встановлюється орендна плата?

8.  Назвіть основні напрями розвитку сучасних аграрних від­носин.

9.  Що таке ринок нерухомості та яким чином нерухомість пов’язана із землею?

10. Які властивості характеризують товарну форму нерухомості?

11. З яких основних частин та секторів складається ринок не­рухомості?

12. Що відбувається на ринку прав власності на об’єкти нерухо­мості?

13. З яких послуг та операцій складається інфраструктура ринку нерухомості?