§ 1. Загальні положення про найм (оренду)

1. Договір найму (оренди) належить до найбільш давніх інститутів зобов'язального права. Цей договір є двостороннім, оскільки сторони цього договору наділені певними правами І обов'язками. Сторонами названого договору є наймодавець і наймач. Коментований договір належить до консенсуальних договорів, але він може бути і реальним. Договірні відносини найму здійснюються на платній основі.

У §1 гл.58 містяться загальні положення про договір майнового найму (оренди), які поширюються на всі види найму. Водночас у ЦК, інших законодавчих актах можуть встановлюватися спеціальні положення щодо врегулювання окремих видів найму. Зокрема, Законом про оренду визначаються особливості найму об'єктів державної і комунальної власності.

Предметом договору майнового найму є індивідуально визначена неспоживча річ, тобто річ, яка зберігає первісний вигляд при неодноразовому використанні. Об'єктом договору майнового найму (оренди) можуть бути цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки, будівлі, споруди, інші види нерухомості, транспортні засоби, рухоме майно. Законодавством можуть визначатися речі, які не можуть бути предметом оренди. Насамперед це стосується речей, вилучених з обороту. Речі, обмежені в обороті, можуть передаватися в оренду з врахуванням наявності відповідних повноважень орендарів.

ЦК визначив, що предметом договору оренди можуть бути майнові права. До них належать майнові права автора та суб'єкта авторського права, володільця об'єкта промислової власності, права на чужі речі.

Окремі види майна можуть мати особливий правовий режим. Тому ЦК, іншими законами можуть встановлюватися особливості найму окремих видів майна. Це стосується об'єктів державної і комунальної власності, цілісних майнових комплексів та ін.

Наймодавцем можуть виступати фізичні, юридичні особи, уповноважені державою органи, адміністративно-територіальні утворення тощо. Незалежно від суб'єктного складу право укладати договір оренди має власник або особа — володілець майнових прав.

Власник може уповноважити на укладення договору майнового найму іншу особу. В такому випадку повноваження повіреного будуть визначатися договором доручення. Право передавати майно у найм можуть особи, які володіють цим майном на праві довірчого управління, якщо це передбачено законом чи договором або на Іншій законній підставі.

Оскільки договір майнового найму є оплатним, за користування майном справляється плата. Розмір оплати погоджується сторонами. Він може визначатися в законодавчому порядку, якщо сторони не погодили інше. В такому разі за основу береться споживча вартість речі, її цінність, тривалість користування тощо.

Плата може вноситися в грошовій або натуральній формі. Вибір конкретної форми залежатиме від згоди сторін. Сторони можуть періодично переглядати розмір плати за оренду, що може бути передбачено договором, а також визначати порядок зміни розміру плати. Наймач вправі вимагати зменшення плати, якщо можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, незалежні від наймача. Це може бути вплив непереборної сили, зміна законодавства, акти органів управління.

Сторони вправі самостійно визначати періодичність сплати орендних платежів. Якщо вони не визначать порядок і строки платежів, останні здійснюються щомісячно. Плата справляється за час, протягом якого наймач користувався майном, переданим в оренду. Якщо з незалежних від волі наймача обставин користування майном було неможливим, плата за користування не справляється. Це може бути несвоєчасне передання об'єкта оренди, непідготовленість з вини наймодавця майна до використання за цільовим призначенням тощо. Визначальним є те, що зазначені обставини не залежать від волі наймача.

Термін користування майном визначається сторонами в договорі. Строк може бути визначений періодом у часі або конкретною датою.

Договір найму може бути укладений на невизначений строк, у такому разі припинення договору пов'язується з вимогою наймодавця або наймача. При цьому законом покладається обов'язок на сторону, з ініціативи якої договірні зв'язки припиняються, повідомити другу сторону про це не пізніше ніж за 3 місяці — щодо найму нерухомих речей та 1 місяць — у разі розірвання договору найму рухомих речей.

В окремих випадках законом можуть бути встановлені максимальні строки договору найму для окремих видів майна. Договір найму, укладений на невизначений строк, не може перевищувати максимального строку. Як правило, це об'єкти, що використовуються у підприємницькій діяльності і належать до основних фондів. Строк їх найму не повинен перевищувати терміну їх амортизаційного зносу.

Договір може бути подовжений, якщо сторони не виявили бажання його припинити і наймач продовжує користуватися майном. За відсутності заперечення наймодавця протягом місяця договір вважається подовженим на той самий строк.

2. Обов'язком наймодавця є передання майна наймачеві. Строк передання визначається договором. Якщо сторони не погодили інше, майно передається відразу після укладення договору.

У разі порушення наймодавцем обов'язку передати майно наймач має право відмовитись від договору або вимагати передачі майна. В обох випадках наймач має право на відшкодування збитків. Останні можуть складатися з позитивної (реальної) шкоди і упущеної вигоди. Збитками може бути терміновий найм іншого майна на невигідних для наймача умовах, заподіяна внаслідок непередання предмета найму шкода власності наймача тощо.

Наймодавець зобов'язаний передати річ наймачеві у стані, обумовленому договором та її призначенням. Закон не вимагає, щоб річ обов'язково була у справному стані. Але сторони в договорі повинні погодити можливість передання речі з недоліками в найм.

Крім цього, наймодавець зобов'язаний попередити наймача про відомі йому властивості та недоліки речі, що можуть призвести до її пошкодження або бути небезпечними для особи наймача, його майна чи оточуючих.

Наймодавець вважається таким, що виконав обов'язок щодо якості предмета найму, з моменту прийняття речі наймачем. Останній зобов'язаний перевірити справність речі. В такому випадку річ передана в найм вважається переданою в належному стані, якщо наймачем не заявлено претензії щодо її стану при прийнятті у володіння.

Договором можуть бути передбачені гарантії щодо якості речі. Тривалість гарантійних строків може визначатися аналогічно терміну гарантії, визначеної нормативними актами або за погодженням сторін.

У разі виявлення недоліків у речі протягом дії гарантійного строку, що перешкоджають її використанню, наймач, виходячи з принципу диспозитивності, має право вибрати один із варіантів поведінки. Зокрема, він може вимагати заміни речі, коли це можливо. У разі неможливості заміни речі наймач може розірвати договір з відшкодуванням завданих збитків. Одним із варіантів поведінки може бути зменшення розміру плати за користування річчю або безоплатне усунення недоліків речі, або відшкодування витрат на їх усунення.

Річ, передана у найм, може бути водночас об'єктом інших правовідносин. Наприклад, предмет найму може використовуватися для забезпечення цивільно-правових зобов'язань, у тому числі застави. Але це не впливає на права третіх осіб щодо предмета найму.

Законом передбачено негативні наслідки для наймодавця за порушення обов'язку повідомити наймача про права третіх осіб на річ, що є предметом договору найму. У разі порушення зазначеного обов'язку наймодавця наймач може: 1) вимагати зменшення розміру плати за користування річчю; 2) розірвати договір та відшкодувати збитки. Такі вимоги наймач може пред'явити в тих випадках, коли існування зазначених обставин може впливати на стабільність договірних зв'язків, загрозу їх припинення в будь-який час за вимогою третьої особи тощо.

Зміна власника речі, переданої у найм, не припиняє договірних відносин. До нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Тому продаж речі або відчуження її іншим способом не є підставою припинення договору найму.

Сторони в договорі майнового найму можуть передбачити додаткові підстави припинення договірних відносин. Серед них — відчуження речі, що була предметом договору найму, іншому власнику. Щодо конкретного моменту припинення договірних відносин, то він співпадає з моментом виникнення права власності у набувача. Момент виникнення права власності пов'язується з передачею речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Таким чином, виникнення права власності у набувача є підставою розірвання договору найму з ініціативи наймача.

3. Річ, що передається за договором найму, може бути застрахованою. В такому разі відносини страхування є чинними для наймача І наймодавця. Страхування здійснюється відповідно до Закону про страхування та інших актів законодавства.

Сторони в договорі майнового найму можуть передбачити обов'язок наймача укласти договір страхування предмета майнового найму. В окремих випадках такий обов'язок встановлюється законодавством. Зокрема, відповідно до Закону про оренду істотною умовою договору оренди є страхування орендованого майна.

Згідно з цивільним законодавством ризик випадкової загибелі або пошкодження речі несе власник. Наймач не набуває права власності на предмет договору. Відповідно ризик випадкової загибелі речі, що є предметом договору майнового найму, покладається на наймодавця. Але у разі прострочення передачі речі після припинення чи розірвання договору з підстав, передбачених законом або договором, ризик випадкової загибелі предмета договору несе наймач. Відповідно наймач повинен відшкодувати вартість речі у разі її знищення або пошкодження (в розмірі зниження її вартості).

Наймач має право володіти і користуватися предметом майнового найму. Водночас він зобов'язаний користуватися річчю відповідно до умов договору і призначення речі.

Порушення обов'язку користуватися річчю згідно з її призначенням або умовами договору є підставою розірвання договору найму з ініціативи наймодавця. Крім цього наймодавець вправі вимагати відшкодування збитків.

Наймач зобов'язаний після припинення договірних відносин повернути річ наймодавцю з урахуванням нормального ступеня зносу (амортизації). Наймач не вправі з власної волі змінювати стан речі (переробляти, доповнювати окремими конструкціями тощо). Зазначені зміни можливі лише за згодою наймодавця.

4. Наймач не вправі укладати договір піднайму без згоди наймодавця. Таке право сторони можуть передбачити в договорі найму. Право передати річ за договором піднайму може бути встановлено законодавством. Згода наймодавця на піднайм оформляється додатковою угодою до чинного договору найму.

Строк договору піднайму може бути меншим або співпадати з договором найму. Але термін користування майном за договором піднайму не може перевищувати строку основного договору найму.

До піднаймача переходять права і обов'язки наймача за договором найму. Відповідно застосовуються положення про договір найму в частині визначення умов договірних відносин.

5. Наймач володіє, користується і в межах, визначених законом та договором, розпоряджається предметом договору найму. Доходи, плоди, продукція, одержані наймачем у результаті користування річчю, переданою у найм, є власністю наймача. Частину плодів,продукції наймач може передавати як орендну плату наймодавцю. Останнє визначається за згодою сторін.

Обов'язки з ремонту речі між наймодавцем і наймачем поділяються таким чином: капітальний ремонт здійснює наймодавець, а поточний — наймач. Водночас сторони в договорі найму можуть передбачити інший порядок розподілу обов'язків з ремонту предмета найму, якщо сторони не погодили інше.

Капітальний ремонт речі, переданої в найм, здійснюється за рахунок наймодавця і в строк, установлений договором. Якщо строк не встановлений або у разі невідкладної потреби капітального ремонту, він проводиться у розумний строк. Останній визначається складністю ремонту, необхідністю затрат тощо.

У разі порушення наймодавцем обов'язку здійснити капітальний ремонт наймач має право самостійно відремонтувати річ із зарахуванням відповідних витрат до орендної плати або вимагати відшкодування вартості ремонту. Невиконання наймодавцем обов'язку зробити капітальний ремонт є підставою для розірвання договору та відшкодування збитків.

Наймач має право на переважне переукладення договору найму перед іншими особами у разі належного виконання своїх обов'язків за договором. Наймач повинен повідомити наймодавця про це до закінчення строку договору. Якшо строк договору найму не визначено, то наймач про бажання переукласти договір повинен повідомити наймодавця у розумний строк. Але в будь-якому випадку після заявления наймодавцем вимоги про припинення укладення договору наймач має право на пролонгацію договору лише у разі волевиявлення наймодавця й надалі здавати майно у найм. Але це не означає, що умови договору найму повинні залишатися незмінними. Переважне право на укладення договору наймач має після досягнення згоди з усіх істотних умов.

Крім права на укладення договору найму, наймач має перевагу на купівлю речі перед іншим покупцем. Знову ж таки, це право має наймач, який належно виконує свої договірні обов'язки. Переважне право на купівлю предмета договору найму перед Іншими покупцями наймач має при рівних інших умовах договору купівлі-продажу.

Вносити зміни в орендоване майно наймач не може без згоди наймодавця. Це повною мірою стосується і поліпшення речі, що є предметом договору. Всі поліпшення можна ділити на два види: 1) ті, які можна відділити від речі; 2) які є невіддільними від речі. Поліпшення, що можна відокремити від речі без шкоди для неї, можуть бути залишені у наймача.

Одним із критеріїв визначення правових наслідків зроблених наймачем поліпшень є отримання згоди наймодавця. У разі згоди наймодавця на поліпшення, які є невіддільними від речі, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в орендну плату.

Наслідком поліпшень може стати створення нової речі (специфікація). Якщо на поліпшення була отримана згода наймодавдя, У наймача виникає право власності в частині зроблених поліпшень. Виникає право спільної власності наймача І наймодавця. При цьому частка наймача відповідає вартості витрат на поліпшення, якшо інше не передбачено договором або законом.

Зроблені без згоди наймодавця поліпшення, які не можна відокремити, є власністю наймодавця і їх вартість не піддягає відшкодуванню. Невіддільні поліпшення передаються наймачу разом із предметом найму.

Стаття 779 ЦК регулює правові наслідки погіршення стану речі, переданої в найм. Обов'язки наймача у разі погіршення стану речі зводяться до відшкодування шкоди у натурі. Зокрема, за наявності вини наймач зобов'язаний усунути погіршення речі. Такі дії можуть полягати у здійсненні ремонту речі, але не у заміні предмета договору найму Іншою річчю.

Якщо відновити річ до попереднього стану неможливо, наймач зобов'язаний відшкодувати збитки. Відшкодування збитків наймачем здійснюється відповідно до ст.623 ЦК.

Предметом договору найму є речі неспоживчого характеру. Тому наймач повинен повернути ту саму річ наймодавцеві, але з урахуванням нормального зносу (амортизації). Він не відповідає за зношення речі в межах нормальної експлуатації, а також, якщо погіршення сталися внаслідок упущень наймодавця.

Наймач володіє річчю, переданою в найм на законних підставах. До наймача переходить низка прав та обов'язків на предмет найму. Оскільки наймач є правомірним володільцем, то шкода, заподіяна ним іншим особам, відшкодовується, виходячи із загальних засад цивільного законодавства. У разі наявності складу правопорушення, пов'язаного із користуванням річчю, наймач відшкодовує ЇЇ в такому ж порядку, що і власник (наймодавець). Так, ч.2 CT.11S7 ЦК передбачено, що шкода, завдана джерелом підвищеної небезпеки, відшкодовується особою, яка на відповідній правовій підставі (у тому числі договору оренди) володіє об'єктом, використання, зберігання або утримання якого створює підвищену небезпеку.

Наймач звільняється від обов'язку відшкодувати шкоду, завдану у зв'язку з користуванням річчю, якщо такі наслідки настали в результаті особливих властивостей (недоліків) речі, про які він не знав і не міг знати. В коментованому випадку немає вини наймача. І навпаки, в даному випадку наймодавець не виконав свого обов'язку попередити наймача про відомі йому властивості і недоліки речі, що можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб. Відповідно наймодавець відшкодовує шкоду, завдану у зв'язку з користуванням річчю, шо є предметом договору найму, із зазначених підстав. Угода сторін про звільнення наймодавця від відповідальності є нікчемною і визнається недійсною відповідно до ст.215 ЦК.

6. Закон визнає юридичним фактом, спрямованим на припинення відносин майнового найму, смерть фізичної особи-наймача. Таким чином, майнові права щодо користування річчю мають особистий характер. Але коментоване положення не має імперативного характеру. Сторони в договорі можуть передбачити інші правові наслідки. Договір найму не припиняється в зв'язку зі смертю фізичної особи-наймача, якщо це прямо передбачено законом.

Зобов'язання припиняються у зв'язку з ліквідацією юридичної особи. Це загальне правило, за винятками, передбаченими законодавством (ст.609 ЦК), конкретизується в ст.781 ЦК стосовно договору майнового найму. Якщо шляхом ліквідації припиняється юридична особа, яка є стороною договору найму, зобов'язання припиняється. При цьому не має значення, наймодавцем чи наймачем була ліквідована юридична особа.

Самостійною підставою припинення договору майнового найму з ініціативи наймодавця є невнесення орендних платежів наймачем. Закон встановлює термін — 3 місяці, протягом якого наймач не вносить плату. Після спливу зазначеного строку договір найму може бути розірвано.

Моментом припинення договору майнового найму у разі прострочення оплати є отримання повідомлення наймодавця про відмову від договору. Повідомлення повинно бути в письмовій формі. Наймач повинен повернути річ, що є предметом договору найму. Водночас наймодавець не позбавляється права на відшкодування збитків.

У ст.783 ЦК визначаються підстави розірвання договору найму з ініціативи наймодавця. Конкретні підстави розірвання договору передбачені в дефініції статті. До них, зокрема, належать:

1) порушення, пов'язані з використанням предмета найму;

2)   порушення  наймачем  повноважень  щодо розпорядження річчю;

3)  загроза цілісності предмета найму;

4)  порушення наймачем передбаченого договором обов'язку проводити капітальний ремонт предмета договору.

Наймач також має право на розірвання договору. Підстави розірвання договору з ініціативи наймача зводяться до неналежної якості речі, переданої у найм, та порушення обов'язку наймодавцем щодо проведення капітального ремонту. Непридатність предмета договору є підставою його розірвання, якщо інше не передбачено договором. Аналогічно невиконання обов'язку здійснити капітальний ремонт з вини наймодавця є самостійною підставою розірвання договору.

З припиненням договору найму наймач повинен повернути предмет найму. Річ повертається в стані нормального зносу. Якщо сторони погодили інше, річ може бути повернута в стані, обумовленому в договорі.

За порушення обов'язку повернути річ наймач повинен сплатити неустойку у розмірі подвійної оплати за користування річчю за час прострочення. Неустойка є законною, її розмір визначається залежно від вартості оплати за користування предметом найму.

§ 2. Прокат

1. Різновидом договору майнового найму є побутовий прокат. Особливістю побутового прокату є те, що однією із сторін — наймодавцем — завжди є суб'єкт підприємницької діяльності, а наймачем — фізична особа. Предметом договору є рухоме майно неспоживчого характеру, визначене індивідуальними ознаками. Договір прокату може бути реальним і консенсуальним. Це випливає з дефініції статті, згідно з якою наймодавець передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування. Договір побутового прокату є оплатним.

Договір прокату належить до договорів приєднання. Наймач пристає на умови, визначені наймодавцем, і не може пропонувати свої умови договору. Однак правове становище наймача не може погіршуватися порівняно з умовами типового договору.

Договір прокату є публічним договором. Це означає, що умови договору прокату є однаковими для всіх наймачів. Наймодавець не має права надавати переваги одному наймачеві перед іншим щодо укладення договору прокату, якщо інше не встановлено законом. Наймодавець не має права відмовитися від укладення публічного договору за наявності у нього можливостей для цього.

Предметом договору прокату є лише рухомі речі, тобто речі, які вільно можна переміщати у просторі. Предметом договору підряду може бути індивідуально визначене майно. Зазначене майно повинно бути неспоживчим, оскільки після закінчення строку договору воно повертається наймодавцю.

Крім того, предметом договору прокату є речі особистого користування. Тому речі, що є предметом договору прокату, не можуть використовуватися для виробничих потреб за винятками, передбаченими законом. Згідно з Порядком надання у тимчасове користування громадянам предметів культурно-побутового призначення та господарського вжитку наймодавець зобов'язаний видавати предмети прокату, придатні для експлуатації. Перевірка справності предметів, що видаються, здійснюється у присутності наймача. При видачі предметів прокату наймодавець ознайомлює наймача з правилами їх експлуатації або видає йому інструкцію з експлуатації. Надаючи в тимчасове користування предмети прокату, наймодавець ознайомлює наймача з названим Порядком, попереджає його про відшкодування збитків за псування, втрату предметів або повернення предметів з порушенням визначеного строку і не в комплекті.

Радіоелектронна апаратура, холодильники, пральні машини та інші предмети побутової техніки, що видаються на прокат, повинні мати на відповідних вузлах, деталях, агрегатах пломби, за цілісність яких при поверненні відповідає наймач. Транзисторні приймачі, магнітофони, програвачі, електронно-обчислювальні машини та інша апаратура, яка працює на сухих елементах живлення (батарейках), видаються на прокат повністю укомплектованими новими елементами живлення, що забезпечують їх нормальну роботу. Якщо в період прокату апаратури, який перевищує 2-тижневий термін, елементи живлення вийшли з ладу, наймач замінює їх за свій рахунок.

Плата за прокат речі встановлюється за тарифами наймодавця.

2. Особливістю відносин за договором прокату є те, що наймач може в будь-який час розірвати договір за власною ініціативою. В Даному випадку не застосовується положення про заборону односторонньої відмови від договору. Відповідно повинна зменшуватися і плата за користування предметом найму пропорційно тривалості часу прокату. Це положення є імперативним. Тому угода сторін про відступ від зазначеного правила є недійсною.

Предметом договору прокату є речі, призначені для задоволення особистих потреб наймача. Тому передача предмету договору прокату в піднайм не допускається. У разі порушення цього правила наймач повинен відшкодувати завдані збитки.

Стосовно договору піднайму діють особливі правила щодо набуття у власність предмету найму. Наймач не має переважного права на придбання речі у власність. Загалом питання про набуття предмету прокату у власність не регламентується в рамках зазначеного договору.

Певні відмінності існують стосовно розподілу обов'язків щодо поточного і капітального ремонту предмету найму. На відміну від класичного договору найму, обов'язок здійснити поточний і капітальний ремонт покладається на наймодавця. Наймач робить ремонт лише у випадку, якщо предмет найму пошкоджений з його вини.

Згідно з Порядком надання у тимчасове користування громадянам предметів культурно-побутового призначення та господарського вжитку у разі виходу з ладу предмета прокату наймодавець зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дня одержання заяви від наймача усунути недоліки на місці, а в разі потреби виконання робіт в умовах стаціонарної майстерні термін ремонту подовжується до 10 днів. За згодою наймача наймодавець може замінити несправний предмет іншим аналогічним предметом без додаткової оплати наймачем витрат, пов'язаних Із цією заміною.

Коли наймодавець неспроможний своєчасно усунути пошкодження в предметі прокату або замінити іншим рівноцінним предметом, то наймачу пропонується предмет іншої моделі (марки, типу) з переоформленням договору прокату та врахуванням діючих тарифів, з транспортуванням предмета прокату за рахунок наймодавця.

За час перебування предмета прокату в ремонті оплата за прокат не проводиться, за винятком випадків, коли наймачу предмет прокату було замінено на рівноцінний. У разі порушення наймачем правил експлуатації та утримання предмета прокату, а також порушення (пошкодження) пломб ремонт цього предмета здійснюється за рахунок наймача з урахуванням вартості деталей та вузлів на час розрахунку і транспортування цього предмета. Для встановлення справжніх причин виходу предмета прокату з ладу може бути призначена відповідна експертиза.

§ 3. Найм (оренда) земельної ділянки

1. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються також спеціальним законодавством. Найважливішими серед них є ЗК та Закон про оренду землі. ЗК визначає два види оренди землі залежно від строку договору: короткострокова — на строк до 5 років та довгострокова — не більше 50 років. Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Договір на строк понад 5 років обов'язково посвідчується нотаріально. Договір оренди на строк до 5 років може бути нотаріально посвідчений за бажанням сторін (ч.З ст.іЗ Закону про оренду землі). Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації (ст.18 Закону про оренду землі).

Особливістю договору оренди земельної ділянки є визначений законом перелік істотних умов договору. Так, відповідно до ч.2 от. 14 Закону про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди; термін договору оренди; орендна плата; цільове призначення, умови використання І збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Стосовно прав та обов'язків сторін за договором оренди землі, до особливих обов'язків орендаря можна віднести обовязок використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди; додержання екологічної безпеки землекористування та забезпечення родючості грунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів тощо.

§ 4. Найм будівлі або іншої капітальної споруди

1. До правочинів найму будівлі або іншої капітальної споруди ставиться вимога обов'язкової письмової форми. Така ж вимога стосується найму окремої частини споруди (наприклад, ізольованого приміщення, що розташоване в будівлі напівпідвального приміщення тощо).

Спеціальна вимога ставиться до форми договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), який укладається на тривалий строк. ЦК встановлено, що договір найму будівлі (споруди) або ЇЇ частини, укладений на один і понад рік, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Нотаріально посвідчений договір найму будівлі (споруди) підлягає державній реєстрації. Реєстрація здійснюється в порядку, визначеному законодавством. На сьогодні цей порядок розробляється.

2. Передання наймачеві споруди, будівлі (їх частин) здійснюється на основі акта, який підписується сторонами договору. В акті міститься характеристика споруди (будівлі), їх частини, обумовлюються наявність дефектів, особливості експлуатаційних вимог тощо. З моменту підписання акта передання обома сторонами обчислюється строк договору.

Повернення будівлі (споруди) або їх частини також оформляється актом приймання. Підписання акта обома сторонами є доказом, що предмет найму переданий наймодавцю відповідно до Умов договору в належному стані з врахуванням ступеня амортизаційного зносу. З підписанням акта припиняється договір найму.

Разом з будівлею у найм передається право користування земельною ділянкою, на якій вона знаходиться. Розмір ділянки визначається законодавством або сторонами і повинен бути достатнім для обслуговування будівлі. За загальним правилом передається вся земельна ділянка, якою володів наймодавець. Проте сторони в договорі можуть встановити, що наймачеві передається лише та земельна ділянка, яка функціонально обслуговує будівлю або споруду.

Сторони договору найму можуть визначити розмір ділянки, яка передається у найм разом з будівлею. Якщо вони не погодили розмір ділянки, вважається, шо вся ділянка, на якій знаходиться будівля, передається в користування наймачу.

Наймодавець може не бути власником земельної ділянки під будівлею. В даному випадку діє презумпція згоди власника ділянки на передання її у користування разом з будівлею, якщо інше не передбачено договором Із власником земельної ділянки.

Розмір плати за будівлю залежатиме від розміру будівлі (споруди), ступеня ЇЇ зносу, ступеня благоустрою тощо. Наймач оплачує найм будівлі (споруди) або окремої їх частини і платить за користування земельною ділянкою. Розмір плати за будівлю залежить характеристики та параметрів останньої. В основну плати за мельну ділянку можна покласти вимоги, визначені Законом про плату за землю.

§ 5. Найм (оренда) транспортного засобу

1. Предметом договору найму є транспортний засіб. До останнього належать повітряні, морські, річкові судна, наземні транспортні засоби. Поняття транспортних засобів окремих видів міститься в І транспортних кодексах, законах, що регулюють окремі види перевезень.

Транспортний засіб може передаватися у найм разом з екіпажем, який його обслуговує. Наприклад, згідно із ст.203 КІМ надане фрахтовщику судно може бути укомплектовано екіпажем (тайм-чартер) або не споряджено і не укомплектовано екіпажем (бербоутчартер).

Наймач і наймодавець можуть домовитися про додаткові послуги в межах договору найму. Це можуть бути послуги технічного обслуговування, поточного ремонту, заправки тощо. Вони мають допоміжний характер і спрямовані на забезпечення виконання договору найму.

Закон ставить вимогу щодо письмової форми договору найму транспортного засобу. Якщо сторонами договору найму транспортного засобу є юридичні особи, правочин укладається у простій письмовій формі. Договір найму транспортного засобу, в якому сторонами є фізичні особи, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

2. За договором наймач транспортного засобу отримує право володіння предметом найму на свій розсуд у межах, визначених договором і законом. Серед інших правомочностей — право укладати договори перевезення. Перевезення пасажирів, багажу, вантажу, пошти здійснюється з дотриманням положень ЦК про перевезення транспортних кодексів, статутів та іншого законодавства. Наймач може укладати інші договори, що не суперечать призначенню транспортного засобу.

Обов'язок підтримувати предмет договору найму у належному стані, в тому числі здійснювати його поточний ремонт, покладається на наймача. Не є винятком найм транспортного засобу, де зазначені обов'язки також покладаються на наймача.

До витрат, пов'язаних з використанням транспортного засобу, належать не лише ті, що необхідні для підтримання його в належному стані. Володілець транспортного засобу повинен сплачувати податки та інші платежі, що стосуються експлуатації транспортного засобу. До них належать податки, передбачені Законом про податок з власників транспортних засобів.

3. Обов'язки страхування транспортного засобу покладаються на наймодавця. Водночас сторони в договорі найму транспортного засобу можуть передбачити Інше і покласти цей обов'язок на наймача.

Порядок страхування відповідальності наймача за шкоду, завдану у зв'язку з використанням транспортного засобу, визначається чинним законодавством. Зокрема Законом про страхування, постановою ВР "Про страхування цивільної відповідальності власників транспортних засобів", Положенням про порядок І умови проведення обов'язкового страхування цивільної відповідальності власників транспортних засобів та ін.

3.    Цивільно-правова   відповідальність   наймача   за   збитки,пов'язані з пошкодженням або втратою транспортного засобу, який є предметом договору найму, здійснюється на підставах, визначених цивільним законодавством. До них належать наявність самих збитків, протиправна поведінка наймача, причинний зв'язок між протиправною поведінкою і завданими збитками та вина. Розмір відшкодування залежить від розміру збитків, завданих внаслідок пошкодження. У разі втрати транспортного засобу відшкодування здійснюється в розмірі вартості транспортного засобу з врахуванням амортизаційного зносу.

Обов'язком наймача є відшкодування шкоди іншим особам, завданої у зв'язку з використанням транспортного засобу. Відшкодування шкоди здійснюється за правилами, встановленими ст.1187 ЦК, оскільки діяльність, пов'язана з використанням, зберіганням або утриманням транспортних засобів, є джерелом підвищеної небезпеки. Шкода, завдана джерелом підвищеної небезпеки, відшкодовується особою, яка на відповідній правовій підставі (зокрема, договору найму) володіє транспортним засобом. Наймач транспортного засобу відповідає за завдану шкоду, якщо він не доведе, що Шкоди було завдано внаслідок непереборної сили або умислу потерпілого.

4. Транспортний засіб може бути переданий у найм разом з екіпажем.  Останнє  найбільш  властиве  при здійсненні  повітряних,морських, річкових перевезень. У такому випадку екіпаж не припиняє  трудових відносин з  наймодавцем  (роботодавцем),  який виплачує заробітну плату (винагороду) та несе інші витрати на утримання екіпажу. Екіпаж забезпечує управління та технічну експлуатацію транспортного засобу. Наприклад, згідно з КТМ судно може бути укомплектовано екіпажем (тайм-чартер) за договором фрахтування судна.

Екіпаж транспортного засобу, переданого в найм, перебуває в розпорядженні наймача. Однак екіпаж такого транспортного засобу зобов'язаний відмовитися від виконання розпоряджень наймача, якщо вони порушують умови договору найму або можуть бути небезпечними для екіпажу та Інших осіб. Законодавець виходить з того, що екіпаж — це колектив професійно підготовлених людей, який обслуговує транспортний засіб І тому найбільш компетентний у вирішенні зазначених питань. Так, ПК (ст.35) визначає, шо екіпаж повітряного судна — це особи авіаційного персоналу, яким в установленому порядку доручено виконання певних обов'язків з управління і обслуговування повітряного судна при виконанні польотів.

Законодавством можуть визначатися інші особливості договору найму транспортного засобу разом з екіпажем, зокрема, розподіл повноважень наймодавця і наймача щодо управління екіпажем. У КТМ підкреслюється, що при фрахтуванні судна за тайм-чартером капітан та інші члени екіпажу підлягають розпорядженню фрахтувальника стосовно експлуатації судна, за винятком розпоряджень щодо судноплавства, внутрішнього розпорядку на судні і складу екіпажу.

§ 6. Лізинг

1. Крім Цивільного кодексу операції фінансового лізингу регулюються Законом про фінансовий лізинг. Згідно з названим Законом фінансовий лізинг — це вид цивільно-правових відносин, що виникають з договору фінансового лізингу. За договором фінансового лізингу (далі — договір лізингу) лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов і передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі). Договір лізингу має бути укладений у письмовій формі. Істотними умовами договору лізингу є:

• предмет лізингу;
• строк, на який лізингоодержувачу надається право користування предметом лізингу (строк лізингу);
  • розмір лізингових платежів;
  • інші умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

2.  В юридичній літературі обґрунтовуються різні погляди щодо правової природи договору лізингу. Найбільш поширена — договір лізингу є різновидом майнового найму, але оскільки ним опосередковується підприємницька діяльність з передачі майна в користування, він близький до оренди. Тому до договору лізингу застосовуються  загальні  положення про найм  (оренду)  з урахуванням особливостей законодавства про лізинг.

До здійснення лізингових операцій можуть бути причетні різні організації: продавець устаткування, кредитори тощо. Договір лізингу укладається у формі двостороннього правочину між лізингодавцем і лізингоодержувачем. Між лізингодавцем і продавцем майна укладається окремий договір на поставку чи купівлю-продаж предмета лізингу. Тому до відносин лізингу застосовуються також загальні положення про купівлю-продаж та положення про договір поставки, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ГК залежно від особливостей здійснення лізингових операцій, лізинг може бути двох видів — фінансовий або оперативний. За формами здійснення лізинг поділяється на зворотний, пайовий, міжнародний.

3.  Предметом договору лізингу (далі — предмет лізингу) може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками та віднесена відповідно до законодавства до основних фондів.

Майно, що перебуває в державній або комунальній власності та щодо якого відсутня заборона передачі в користування та/або володіння, може бути передано в лізинг у порядку, встановленому Законом про фінансовий лізинг.

Не можуть бути предметом лізингу земельні ділянки та інші природні об'єкти, єдині майнові комплекси підприємств та їх відокремлені структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці).

4.  Якщо відповідно до договору непрямого лізингу вибір продавця (постачальника) предмета договору лізингу був здійснений лізингоодержувачем, продавець (постачальник) несе відповідальність перед лізингоодержувачем за порушення зобов'язання щодо якості, комплектності, справності предмета договору лізингу, його доставки, заміни, безоплатного усунення недоліків, монтажу та запуску в експлуатацію тощо. Якщо вибір продавця (постачальника)предмета договору лізингу був здійснений лізингодавцем, продавець (постачальник) та лізингодавець несуть перед лізингоодержувачем солідарну відповідальність за зобов'язанням щодо продажу(поставки) предмета договору лізингу.

Ремонт І технічне обслуговування предмета договору лізингу здійснюються продавцем (постачальником) на підставі договору між лізингоодержувачем та продавцем (постачальником).

Лізингоодержувач може пред'явити безпосередньо до продавця вимоги, шо випливають із договору купівлі-продажу майна, наприклад, щодо його комплектності І якості, строків передачі, гарантійного ремонту, заміни, монтажу та запуску в експлуатацію, якщо вибір продавця (постачальника) предмета договору лізингу був здійснений лізингоодержувачем. Це право належить лізингоодержувачу у договорі непрямого лізингу, якщо він самостійно здійснював вибір продавця. У разі вибору продавця (постачальника) лізингодавцем, останній разом з продавцем (постачальником) несуть перед лізингоодержувачем солідарну відповідальність за зобов'язаннями щодо продажу (поставки) предмета договору лізингу.

5.        Обов'язки сторін лізингових відносин визначаються законодавством і договором. Відповідно до ст.14 Закону про фінансовий лізинг, лізингоодержувач протягом строку лізингу несе витрати на утримання предмета лізингу, пов'язані з його експлуатацією, технічним обслуговуванням, ремонтом, якщо інше не встановлено договором або законом. На підставі окремого договору ремонт і технічне обслуговування предмета договору лізингу може здійснювачі?

тися продавцем (постачальником). Це зумовлено тим, що продавець (постачальник) є, як правило, виготовлювачем устаткування, машин, транспортних засобів та ін. і відповідно може кваліфіковано здійснити обслуговування І ремонт предмету лізингу.

З моменту передачі предмета лізингу у володіння лізингоодер-жувачу ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження предмета лізингу переходить до лізингоодержувача. Зважаючи на диспозитивний характер цієї норми, у договорі лізингу може бути встановлено інший порядок розподілу між сторонами ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження предмета лізингу.

Прострочення передачі майна, яке є предметом договору лізингу тягне негативні наслідки для сторони-порушника умови про строк у разі випадкового пошкодження або знищення об'єкта лізингу. Відповідно лізингодавець, продавець (постачальник) або лізингоодержувач у разі прострочення передання предмета договору лізингу несуть ризик випадкового пошкодження або випадкового знищення об'єкту лізингу.