10.2. Общая характеристика и особенности правового режима земель поселений

Жизнь человека в наше время, как правило, проходит в поселениях, где он обеспечен всеми необходимыми для жиз­недеятельности условиями: жильем, работой, досугом и т.д. Поселения, в которых проживает от нескольких десятков тысяч до нескольких миллионов, называются городскими -это города и поселки. Поселения с численностью населения от нескольких сотен до нескольких тысяч человек - сельские. В зависимости от местности они могут называться селами, ста­ницами, деревнями, хуторами, кишлаками, аулами, стойби­щами и др.

Статья 83 ЗК РФ определяет земли поселений как земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

В соответствии со ст. 84 ЗК РФ черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от зе­мель иных категорий.

Установление черты поселений проводится на основа­нии утвержденной градостроительной и землеустроитель­ной документации. Причем черта поселений должна уста­навливаться по границам земельных участков, предостав­ленных гражданам и юридическим лицам. Проекты черты поселения разрабатываются органами местного самоуправ­ления такого поселения и утверждаются органами государ­ственной власти субъектов РФ.

Однако существуют и исключения из этого общего пра­вила. Так, согласно п. 4 ст. 84 ЗК РФ, черта городов федераль­ного значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждается и изменяется федеральным законом по согласованному пред­ставлению законодательных (представительных) органов го­рода Москвы и законодательных (представительных) органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и законодательных (пред­ставительных) органов Ленинградской области. Пункт 5 ст. 84 ЗК РФ установил, что утверждение и изменение черты город­ских поселений, входящих в состав закрытых административ­но-территориальных образований, осуществляются Прави­тельством РФ.

Необходимо отметить, что включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собст­венников земельных участков, землепользователей, землевла­дельцев и арендаторов земельных участков. В то же время следу­ет иметь ввиду, что земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских по­селений, правилами землепользования и застройки.

Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользова­ния и застройки).

Состав земель поселений и зонирование их территорий определен в ст. 85 ЗК РФ. В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с гра­достроительными регламентами к следующим территориаль­ным зонам: жилым; общественно-деловым; производствен­ным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреа­ционным; сельскохозяйственного использования; специально­го назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать тре­бованиям принадлежности каждого земельного участка толь­ко к одной зоне.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 29.12.04 г. № 190-ФЗ, под правилами землепользования и застройки по­нимают документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов ме­стного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Феде­рации городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

В свою очередь, градостроительный регламент - это ус­танавливаемые в пределах границ соответствующей террито­риальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхно­стью земельных участков и используется в процессе их за­стройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максималь­ные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капи­тального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

Правилами землепользования и застройки устанавлива­ется градостроительный регламент для каждой территориаль­ной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее располо­жения и развития, а также возможности территориального со­четания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреаци­онного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регла­мент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для испол­нения всеми собственниками земельных участков, землеполь­зователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать зе­мельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориаль­ной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты не­движимости не соответствуют установленному градостроитель­ному регламенту территориальных зон в случае, если:

•     виды их использования не входят в перечень видов раз­решенного использования;

•        их размеры не соответствуют предельным значениям, ус­тановленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ни­ми объекты недвижимости могут использоваться без установ­ления срока приведения их в соответствие с градостроитель­ным регламентом, за исключением случаев, если их использо­вание опасно для жизни и здоровья людей, окружающей сре­ды, памятников истории и культуры.

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответ­ствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления. Необходимо отметить, что реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов не­движимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами куль­турно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, ма­лоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной сме­шанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социально­го назначения и иными предназначенными для общественно­го использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммуналь­но-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транс­портной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скве­рами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водо­хранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природо­охранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рек­реационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но располо­женные в границах зон охраны памятников истории и куль­туры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначе­ния, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правила­ми землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые пло­щадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав раз­личных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Виды и состав территориальных зон выделяются также и в градостроительном законодательстве. В соответствии со ст. 35 действующего Градостроительного кодекса РФ, в ре­зультате градостроительного зонирования могут определять­ся жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зо­ны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного на­значения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специ­ального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки мало­этажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоя­щих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохране­ния, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок ав­томобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воз­действия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1. зоны делового, общественного и коммерческого назна­чения;
2. зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3. зоны обслуживания объектов, необходимых для осуще­ствления   производственной   и   предпринимательской деятельности;      общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для раз­мещения объектов здравоохранения,  культуры, торговли, общественного    питания,    социального    и    коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профес­сионального    образования,    административных,    научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, раз­решенных для размещения в общественно-деловых зонах, мо­гут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или мно­гоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1. коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хо­зяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
2. производственные зоны - зоны размещения производст­венных объектов с различными нормативами воздейст­вия на окружающую среду;
3. иные   виды   производственной,   инженерной   и  транс­портной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транс­портной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объек­тов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомо­бильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1. зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаж­дениями (садами, виноградниками и другими);
2. зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назна­чения и предназначенные для ведения сельского хозяй­ства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобно­го хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в гра­ницах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сель­скохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут вклю­чаться зоны в границах территорий, занятых городскими ле­сами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озе­рами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны осо­бо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых террито­рий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильни­ками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в дру­гих территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального на­значения.

Помимо предусмотренных могут устанавливаться и иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земель­ных участков и объектов капитального строительства.

Вокруг городского поселения, за его чертой, может быть вы­делена пригородная зона поселения, в состав которой, согласно ст. 86 ЗК РФ, могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую со­циальную, природную и хозяйственную территорию и не входя­щие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяются территории сельско­хозяйственного производства, зоны отдыха населения, резерв­ные земли для развития города. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утвер­ждаются и изменяются законами субъектов Российской Федера­ции. В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.

Перевод земель в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в земли иных категорий до­пускается на основании решения Правительства Российской Федерации.