5.2. Особенности совершения сделок с земельными участками

Как уже отмечалось, общие начала регулирования оборо­та земельных участков определяются в гражданском законода­тельстве, а особенности - в земельном. Не раз упоминавшаяся ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным за­конодательством. В то же время, в ЗК РФ есть специальные нормы, отражающие особенности заключения, например, до­говоров купли-продажи, аренды земельных участков.

Показательным примером дополнения норм гражданского законодательства, регулирующих оборот земельных участков яв­ляется ст. 31 Федерального закона от 15.04.98 г. (в ред. от 02.11.04 г.) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», согласно которой оборот садовых, ого­родных и дачных земельных участков осуществляется в пределах, установленных гражданским законодательством, и в той мере, в какой он допускается земельным законодательством. В ст. 29 этого Закона предусмотрено, что сделками с садовыми, огородными и дачными земельными участками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение зе­мельных и иных прав. Сделки с садовыми, огородными и дачны­ми земельными участками регулируются указанным Законом, а также гражданским и земельным законодательством с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об ох­ране окружающей природной среды, градостроительным, вод­ным, лесным и иным законодательством.

Статья 30 названного Закона определяет права садово­дов, огородников и дачников по распоряжению садовыми, огородными и дачными земельными участками. Так, собст­венники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду или срочное пользование, обменять, заключить договор ренты ли­бо договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков. Садовые, огородные и дачные участки, находящиеся в собственности гра­ждан, наследуются по закону или завещанию.

Если садовые, огородные и дачные земельные участки находятся в общей совместной собственности супругов, они могут быть разделены между ними. Однако земельные участ­ки общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения разделу не подлежат.

В случае если садовые, огородные и дачные земельные участки предоставлены гражданам на праве пожизненно наследуемого владения, их можно передать в аренду, сроч­ное пользование, обменять, приватизировать, а также доб­ровольно отказаться от них. Законодательно закреплено право наследования садовых, огородных и дачных земель­ных участков, предоставленных гражданам на праве пожиз­ненно наследуемого владения, причем такие участки насле­дуются по закону.

 

Купля-продажа земельных участков

Купля-продажа земельных участков является наиболее рас­пространенной гражданско-правовой сделкой, посредством кото­рой обеспечивается оборот земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка прода­вец обязуется передать, в собственность покупателя земель­ный участок, а покупатель обязуется своевременно внести оп­ределенную сторонами плату и принять по передаточному акту земельный участок. К продаже земли применяются пра­вила, предусмотренные § 7 гл. 30 ГК РФ постольку, поскольку иное не установлено земельным законодательством.

Гражданское законодательство РФ требует четко опре­делить предмет договора купли-продажи недвижимости. В таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий пе­редаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). В договоре купли-продажи земельного участка необходимо указать: его местоположение (адрес) и размер; категорию земли и целевое назначение участка; цели дальнейшего использования; кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются); в чьем ведении находится участок; права третьих лиц; обязательства сторон; кадастровую, а в случае ее отсутствия - нормативную, стои­мость земельного участка.

При совершении купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и ре­жим использования земель.

При наличии тех или иных споров по земельному участ­ку (споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), нахождении участка под арестом (запрещением) совершение сделки по его купле-продаже так­же невозможно.

Купля-продажа земельного участка, обремененного за­логом, возможна при получении согласия на то залогодержа­теля, если иное не установлено договором об ипотеке земель­ного участка.

Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи мо­гут быть только земельные участки, прошедшие государст­венный кадастровый учет. Продавец при заключении догово­ра купли-продажи обязан предоставить покупателю имею­щуюся у него информацию об обременениях земельного уча­стка и ограничениях его использования.

Сделка по продаже земельного участка совершается его собственником, выступающим в роли продавца, и покупате­лем или уполномоченными ими лицами.

Договор продажи земельного участка заключается в письменной форме. Применительно к данному договору за­конодательно закреплен только один способ его заключения -путем составления единого документа, выражающего содер­жание сделки.

Приказом Роскомзема от 02.06.93 г. № 1-16/770 был ут­вержден типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, на основе которого составляются конкретные догово­ры купли-продажи.

Ныне утративший силу Закон РФ от 23.12.92 г. № 4196-I «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индиви­дуального жилищного строительства» предусматривал, что до­говор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит но­тариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако ст. 550 ГК РФ не требует для договоров купли-продажи недвижимости соблюдения нотариальной формы.

В силу ст. 7 Федерального закона от 26.01.96 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» требования о нотариальной форме договора купли-продажи недвижимости сохраняли силу до введения в действие Федерального закона от 21.12.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». После введения в действие указанного федерального закона, т.е. с 31 января 1998 г., необходимость в нотариальном удостоверении дого­воров купли-продажи земельных участков формально отпала, однако по желанию сторон такого договора ему может быть придана и нотариальная форма.

Нотариальное удостоверение договоров производится в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. № 4462-I, ГК РФ и другими нормативными право­выми актами. Государственная регистрация купчей произво­дится соответствующими органами юстиции в порядке, пре­дусмотренным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 555 ГК РФ рассматривает цену в договоре купли-продажи земельного участка одним из его существенных ус­ловий, отсутствие которого будет являться основанием для признания сделки недействительной.

Законодательство Российской Федерации предусматри­вает несколько способов определения цены земельного участ­ка при заключении рассматриваемой сделки. Цена участка может определяться соглашением сторон, при этом обычно стороны   руководствуются   средней   рыночной   стоимостью земли в соответствующей местности. В качестве цены за зе­мельный участок, согласно п. 5 ст. 66 ЗК РФ, сторонами может быть принята также кадастровая стоимость земельного участ­ка (нормативная цена земли).

При необходимости стороны могут прибегнуть к помо­щи профессиональных оценщиков - юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих оце­ночную деятельность в РФ в соответствии с Федеральным за­коном от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному акту или иному документу (ст. 556 ГК РФ). Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписании сторонами соответствующего до­кумента о передаче. Уклонение одной из сторон от подписа­ния документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В роли продавца и покупа­теля могут выступать любые субъекты права, но участие неко­торых из них в сделках по купле-продаже и связано с опреде­ленными ограничениями. Организации, которым земельные участки предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распо­ряжаться ими. Продажа земельных участков такими органи­зациями (государственными или муниципальными унитар­ными предприятиями, казенными предприятиями) осуществ­ляется только с согласия собственника земли (п. 1 ст. 297 ГК РФ). Согласие собственника должно быть оформлено пись­менно, а средства, полученные в результате реализации зе­мельного участка, должны быть направлены непосредственно на цели, для достижения которых организации создавались.

Совершение сделок по купле-продаже земельных участ­ков, находящихся в собственности организаций, как правило, требует особого порядка принятия соответствующих реше­ний при условии, что в соответствии с требованиями специ­альных актов гражданского законодательства об отдельных видах юридических лиц эти сделки, подпадают под катего­рию крупных.

Анализ законодательства, регулирующего оборот зе­мельных участков, позволяет выделить следующие права и обязанности участников сделки купли-продажи земельных участков.

Продавец обязан:

 

• передать земельный участок в собственность покупателя;
• передать земельный участок в качественном состоянии;
• передать земельный участок, не состоящий под арестом (запрещением);
• передать земельный участок свободным от прав третьих лиц (за исключением прав третьих лиц, указанных в до­говоре);
• предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на передаваемый земельный участок (сервитут, право зало­га, право аренды и т.д.);
• предупредить покупателя о всех известных ему недос­татках земельного участка до заключения договора;
• не уклоняться от государственной регистрации договора под страхом возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации;
• не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче земельного участка покупа­телю в собственность;
• возместить убытки покупателю, связанные с ненадлежа­щим исполнением договора (в случае передачи покупа­телю земельного участка, не соответствующего условиям договора, и т.п.);
• иные   обязанности,   предусмотренные  договором  купли-продажи и законодательством.

Продавец вправе:

 

• требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) земельного участка;
• сохранить за собой право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимо­стью, принадлежащей ему на праве собственности, и кото­рая не подлежит передаче в собственность покупателя;
• иметь иные права, предусмотренные договором или за­конодательством.

Покупатель обязан:

 

• принять земельный участок;
• своевременно уплатить оговоренную сторонами денеж­ную сумму (цену) земельного участка;
• не уклоняться от государственной регистрации договорапод страхом возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации;
• не уклоняться от подписания передаточного акта или другого документа о передаче земельного участка поку­пателю в собственность;
• предоставить продавцу право пользования той частью земельного   участка,   которая   занята   недвижимостью, принадлежащей продавцу, и необходима для ее исполь­зования;
• иные обязанности, предусмотренные договором или за­конодательством.

Покупатель вправе:

 

• требовать предоставления земельного участка в собст­венность по договору купли-продажи;
• требовать предоставления земельного участка, соответст­вующего условиям договора;
• требовать уменьшения цены земельного участка и воз­мещения убытков в случае передачи участка, не соответ­ствующего условиям договора;
• требовать передачи земельного участка свободным от прав третьих лиц;
• иные права, предусмотренные договором или законода­тельством.

Гражданское законодательство предусматривает условия, при наличии которых договор купли-продажи недвижимости считается недействительным. К ним, в частности, относятся:

 

• несоблюдение формы договора продажи недвижимости;
• отсутствие данных о предмете договора;
• отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости и др.

Недействительным будет также признан договор купли-продажи, предметом которого является земельный участок, ограниченный в обороте.

Общие условия недействительности сделок установлены в § 2 гл. 9 ГК РФ, специальные условия недействительности договора купли-продажи земельного участка закреплены в п. 2 ст. 37 ЗК РФ. Являются недействительными следующие ус­ловия договора купли-продажи земельного участка:

 

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, пере­дачу земельного участка в аренду, совершение иных сде­лок с землей;
• ограничивающие   ответственность   продавца   в   случае предъявления прав на земельные участки третьими ли­цами.

Вышеуказанные требования применяются также и к договору мены.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом за­ведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних зе­мельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая мо­жет оказать влияние на решение покупателя о покупке данно­го земельного участка и требования о предоставлении кото­рой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора куп­ли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Особенности купли-продажи земельных участков из зе­мель сельскохозяйственного назначения предусмотрены ст. 8 Федерального закона от 24.07.02 г. № 101-ФЗ «Об обороте зе­мель сельскохозяйственного назначения», и заключаются в следующем.

При продаже земельного участка из земель сельскохо­зяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Феде­рации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец такого земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государ­ственной власти субъекта Российской Федерации или в случа­ях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направля­ется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в слу­чаях, установленных законом субъекта Российской Федера­ции, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления из­вещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извеще­нии цены. Течение указанного срока начинается со дня по­ступления извещения в высший исполнительный орган госу­дарственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Феде­рации, в муниципальное образование.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее за­явленной цены или с изменением других существенных усло­вий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящим Законом.

В случае продажи земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Фе­дерации или муниципальное образование имеет право в те­чение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

 

 

Аренда земельных участков

Договор аренды земель является одной из наиболее рас­пространенных гражданско-правовых сделок, предметом ко­торой является земельный участок. Аренда земли выражается в предоставлении земельного участка во временное владение и пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из наиболее эффективных форм пользова­ния земли в Российской Федерации.

Основу законодательного регулирования аренды земли представляет ГК РФ. Он содержит общие положения об арен­де (в частности, в статьях гл. 34 ГК РФ урегулированы важ­нейшие положения, связанные с понятием договора аренды, его формой, условиями реализации и др.). Особенности арен­ды земли в Российской Федерации регулируются специаль­ными нормами действующего земельного законодательства (ст. 22 и др. ЗК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имуществен­ного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, земельные участки могут быть предметом договора аренды. В то же время, п. 2 ст. 607 пре­дусматривает, что закон может установить особенности сдачи земли в аренду. Так, в соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным ко­дексом РФ, за исключением случаев, предусмотренных земель­ным законодательством. Такие случаи указаны в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому земельные участки, отнесенные к землям, изъ­ятым из оборота, не могут предоставляться в частную собствен­ность, а также быть объектами сделок, предусмотренных граж­данским законодательством.

В договоре необходимо четко указывать предмет аренды, а именно: местоположение арендуемого земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и дру­гие признаки, позволяющие точно установить и идентифи­цировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

В то же время, земельный участок не может быть предме­том финансовой аренды (лизинга), о чем говорит ст. 666 ГК РФ.

Сдача в аренду является формой распоряжения земель­ным участком. В соответствии с законодательством земля мо­жет находиться в собственности как физических, так и юри­дических лиц. Поэтому выступать в качестве арендодателей могут как граждане, так и юридические лица.

Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. 209, 260, 608 ГК РФ). Земельные участки, находящиеся в общей совместной и общей долевой собственности граждан и (или) юридических лиц могут быть переданы в аренду только с согласия всех сособственников. В то же время, согласно ст.ст. 267 и 270 ГК РФ, арендодателями могут выступать лица, которым земельный участок принад­лежит на праве пожизненного наследуемого владения и по­стоянного (бессрочного) пользования. Правда, в последнем случае требуется согласие собственника участка.

Статья 608 ГК РФ устанавливает, что арендодателями могут быть и лица, управомоченные законом или собственни­ком сдавать имущество в аренду. В основном это прежде всего относится к сдаче в аренду объектов государственной и муни­ципальной собственности. В этом случае арендодателями зе­мельных участков выступают соответствующие федеральные органы государственной власти, органы государственной вла­сти субъектов РФ, а также органы местного самоуправления.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться в аренду граж­данам РФ, российским юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства. Статья 22 (п. 1) ЗК РФ содержит норму, указы­вающую, что иностранным гражданам, иностранным юриди­ческим лицам, лицам без гражданства земельные участки на праве аренды могут быть предоставлены, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством. Например, иностранные граждане и юридические лица не могут иметь в аренде земельные участки, входящие в состав особо охраняемых территорий.

Статья 609 ГК РФ предусматривает возможность заклю­чения договора аренды как в письменной, так и в устной форме. Устно могут заключаться договоры аренды на срок не более одного года, если его сторонами являются физические лица. В случае, когда хотя бы одной из сторон является юриди­ческое лицо, то, независимо от срока, договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Как правило, договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Исклю­чение составляют договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, которые не подлежат государственной регистрации, если иное не установ­лено федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Государственная регистрация договора аренды осуществля­ется в соответствии со ст.ст. 131, 164 ГК РФ и Федеральным зако­ном «О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним» учреждениями юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахожде­ния земельного участка в Едином государственном реестре прав.

Согласно статье 26 указанного закона, с заявлением о государст­венной регистрации договора аренды может обратиться как арендодатель, так и арендатор. К договору аренды должен быть приложен план (чертеж границ) земельного участка, удостове­ренный государственным органом, ответственным за проведение кадастровых работ.

ГК РФ (ст. 609) не предусматривает обязательной нота­риальной формы договора аренды, однако стороны договора при желании вправе придать ему такую форму, причем в со­вершении данного нотариального действия им не может быть отказано.

ГК РФ предусматривает особую форму договора аренды в случае последующего выкупа земельного участка арендато­ром (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Такой договор должен заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи земель­ного участка, для которого предусмотрена (ст. 550 ГК РФ) обя­зательная письменная форма с последующей государственной регистрацией.

При наличии на стороне арендодателей нескольких лиц договор заключается в письменной форме и подписывается всеми его участниками (при общей совместной и долевой соб­ственности на земельный участок).

Статья 615 ГК РФ содержит норму, устанавливающую, что арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендода­теля. Данные отношения оформляются договором субаренды, который заключается на срок, не превышающий срока основ­ного договора аренды, и подлежит государственной регист­рации. При передаче земельного участка в субаренду его це­левое назначение не может быть изменено по соглашению сторон. Однако в земельном законодательстве эти вопросы урегулированы иначе. В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ, арен­датор земельного участка имеет право передать арендован­ный земельный участок в субаренду в пределах срока догово­ра аренды земельного участка без согласия собственника зе­мельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов зе­мельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

К договору субаренды применяются правила, преду­смотренные для договора аренды, если иное не установлено специальным законодательством.

По общему правилу (ст. 610 ГК РФ), договор аренды зе­мельного участка заключается на срок, определяемый сторо­нами, однако законом могут устанавливаться предельные сро­ки аренды земли. Так, в соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе­ния», договор аренды земельного участка из земель сельскохо­зяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор аренды, заключен­ный на срок, превышающий установленный данным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку. Статья 22 (п. 3) ЗК РФ устанавливает, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение но­вого договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Аналогичная норма содер­жится в ст. 621 ГК РФ.

При отсутствии в договоре условия о сроке аренды каж­дая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ), однако стороны вправе установить и другой срок для такого предупреждения при заключении договора. Если же ни одна из сторон не отказалась от договора (при отсутст­вии условия о сроке аренды), то договор считается заключен­ным на срок, равный предельному, и прекращает свое дейст­вие по истечении этого срока.

При фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора договор аренды считается во­зобновленным на неопределенный срок. При этом необходи­мо отсутствие возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязан передать арендатору земельный участок за плату, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить оговоренную сумму. Даже если договором аренды сумма не предусмотрена, арен­додатель вправе требовать плату за предоставление земельно­го участка во владение и пользование.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде зе­мельных участков, находящихся в государственной или му­ниципальной собственности, могут быть установлены Прави­тельством Российской Федерации. В соответствии со ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы опре­деляются в договоре.

В договоре аренды может быть предусмотрена наиболее удобная для сторон форма внесения арендной платы. ГК РФ (п. 2 ст. 614) предусматривает несколько вариантов оплаты. Со­гласно указанной статье, арендная плата может вноситься в виде установленных в твердой сумме платежей, уплачиваемых пе­риодически или единовременно. Арендная плата может также состоять в передаче арендатором арендодателю установленной доли продукции, плодов (в натуре), полученных от использова­ния земельного участка, а также в процентном отношении от полученных арендатором доходов. ГК РФ (ст. 614) предусматри­вает в качестве формы оплаты аренды передачу определенной договором вещи в собственность или в аренду арендодателю. Возможны и такие формы оплаты, как предоставление арендо­дателю определенных услуг (например, за пользование земель­ным участком арендатор расплачивается путем строительства за свой счет здания или сооружения для арендодателя); возложе­ние на арендатора обусловленных договором затрат на улучше­ние земельного участка (например, осушение участка, выкорче­вывание деревьев и т.п.).

Установление размера арендной платы зависит от мно­гих факторов, в частности, от размера участка, его местополо­жения, кадастровой оценки, наличия значимых для хозяйственной деятельности природных объектов (родник, пруд и т.п.), целевого назначения участка и др.

ГК РФ в п. 3 ст. 614 предусматривает возможность измене­ния размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ предусматривает право аренда­тора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственно­го товарищества или общества либо паевого взноса в произ­водственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного уча­стка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных слу­чаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В то же время, согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор земель­ного участка обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с ос­новным целевым назначением земельного участка. Арендатор также вправе с согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обя­занности по договору аренды другому лицу (перенаем), пре­доставлять арендованный участок в безвозмездное пользова­ние, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товари­ществ и обществ или паевого взноса в производственный коо­ператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за ис­ключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Изменение сторон в договоре аренды в результате пере­хода права собственности (хозяйственного ведения, оператив­ного управления, пожизненного наследуемого владения и т.п.) на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения до­говора аренды. В этом случае первоначальный арендодатель заменяется новым.

В случае смерти гражданина-арендатора (арендодателя), его права и обязанности переходят к наследникам, если зако­ном или договором не предусмотрено иное. В обоих случаях наследник является новой стороной в арендных отношениях, что влечет необходимость заключения нового договора аренды.

Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторг­нуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения, договор может быть расторг­нут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Призна­ком существенного нарушения договора считается наруше­ние договора одной из сторон, которое влечет для другой сто­роны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении дого­вора (ст. 450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, не­своевременное внесение арендатором арендной платы (про­срочка оплаты более двух раз подряд) (ст. 619 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторже­ния договора в случаях, когда арендатор:

1. использует земельный участок не по целевому назначе­нию, а также способами, приводящими к ее порче;
2. существенно нарушает условия договора аренды;
3. несвоевременно вносит арендные платежи;
4. в иных случаях, предусмотренных договором аренды.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства.

Арендатор должен ответить на такое предупреждение в срок, указанный арендодателем, либо в срок, определенный в договоре. Если же такой срок не согласован сторонами при заключении до­говора, для дачи ответа ст. 452 ГК РФ устанавливается 30-дневный срок. После получения отказа либо неполучения ответа аренда­тора на предложение расторгнуть договор арендодатель вправе предъявить в суд требование о расторжении договора.

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора дого­вор аренды может быть досрочно расторгнут по следующим основаниям:

1. непредоставление   арендатору   земельного   участка   в пользование;
2. создание арендодателем препятствий для пользования земельным участком;
3. по иным основаниям, предусмотренным договором, т.е. перечень оснований для досрочного расторжения дого­вора может быть расширен по соглашению сторон.

Расторжение    договора    аренды    земельного    участка оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Обязательства по договору прекращаются с момента за­ключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. При расторжении договора по вине одной из сторон другая сторо­на вправе требовать возмещения убытков, причиненных рас­торжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Изменения, дополнения и поправки к условиям договора аренды должны быть оформлены письменно и подписаны арендодателем и арендатором или уполномоченными и лица­ми. Изменения, дополнения и поправки производятся в форме дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой ча­стью договора аренды и подлежащего обязательной государст­венной регистрации в том же порядке, что и сам договор арен­ды. В случае, если одна из сторон уклоняется от подписания дополнительного соглашения и его государственной регистра­ции, спор рассматривается в судебном порядке.

Следует отметить еще некоторые особенности аренды земельных участков, предусмотренные земельным законода­тельством. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муни­ципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельно­го участка в пределах срока договора аренды земельного уча­стка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соот­ветствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходи­мые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в госу­дарственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законо­дательством для случаев продажи доли в праве общей собст­венности постороннему лицу, за исключением случаев, пре­дусмотренных ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в госу­дарственной или муниципальной собственности, на срок бо­лее чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка переда­вать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при усло­вии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограниче­ние установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нару­шении договора аренды земельного участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители мо­гут передать эти земельные участки в аренду на срок до дости­жения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не заменяет прав третьих лиц на него (права залога, права серви­тута, преимущественных прав перед другими лицами и т.п.). Это означает, что, например, лицо, обладающее правом сер­витута, независимо от того, что земельный участок передается в аренду, вправе и дальше осуществлять право ограниченного пользования чужим (сдаваемым в аренду) земельным участком. Залогодержатель может воспользоваться своим правом - обра­тить взыскание на заложенный земельный участок - независи­мо от того, что после заключения договора ипотеки собствен­ник земельного участка передал его в аренду другому лицу.

Одной из основных обязанностей арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц земель­ный участок. В случае невыполнения этого обязательства у арен­датора появляется право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убыт­ков (по выбору арендодателя) (п. 2 ст. 613 ГК РФ).

Таким образом, ст. 613 ГК РФ призвана гарантировать права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.

Согласно ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в аренду могут быть пе­реданы прошедшие государственный кадастровый учет зе­мельные участки из земель сельскохозяйственного назначе­ния, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельско­хозяйственного назначения договор аренды земельного уча­стка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, вы­данных ему участниками долевой собственности.

В договоре аренды земельного участка из земель сель­скохозяйственного  назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собствен­ность арендатора по истечении срока аренды или до его исте­чения при условии внесения арендатором всей обусловлен­ной договором выкупной цены с учетом особенностей, уста­новленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Необходимо помнить, что в случае, если иное не преду­смотрено законом или договором аренды, арендатор, надле­жащим образом исполнявший свои обязанности, по истече­нии срока договора аренды имеет при прочих равных услови­ях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Площадь земельных участков из земель сель­скохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Помимо рассмотренных выше сделок купли-продажи и аренды земельных участков, в практике земельных отноше­ний нашли распространение сделки дарения, мены, ренты, наследования, доверительного управления, залога (ипотеки) земельных участков.

Контрольные вопросы

1. Дайте определение сделки с земельным участком.
2. Какие сделки с землей подлежат обязательному нотари­альному удостоверению?
3. Все ли сделки с земельными участками подлежат госу­дарственной регистрации?
4. Назовите  сделки с  земельными  участками,  сопровож­дающиеся переходом права собственности.
5. Какой предельный срок аренды земельных участков ус­тановлен законодательством РФ?