5.1. Понятие права собственности на землю

Приступая к рассмотрению права собственности на землю, следу­ет быть готовым к восприятию довольно сложных положений, выхо­дящих за рамки земельно-правовой науки и вообще правового регу­лирования. Правовую регламентацию отношений собственности невоз­можно понять, не вникая в их экономическую сущность. Поэтому необходимо обращение к экономическим аспектам данной проблемы.

Собственность как экономическая категория признается господ­ствующей как в политико-экономической, так и в юридической науке.

Уникальные свойства земли, безусловно, отражаются на форме зе­мельной собственности, придавая ей определенные особенности, отли­чающие ее от форм собственности на другое имущество, являющееся продуктом человеческого труда.

Единственным источником появления всех материальных благ, не­обходимых для существования человека, служит процесс обществен­ного производства. Чтобы отвоевать у природы материальные блага, люди вступают во взаимоотношения друг с другом (в общественные отношения). Суть этих отношений состоит в присвоении материаль­ных благ, т.е. в отношении к материальным благам как к собствен­ности.

Собственность — это определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что одни лица свободно господствуют над тем или иным объектом, и вмешательство в это господство иных лиц не допускается. Так, купив земельный участок в собственность, гражда­нин вправе самостоятельно хозяйствовать на нем. Если же этот учас­ток займет кто-либо без его согласия, то собственник имеет право на защиту от произвола и на истребование возмещения причиненных убытков и ущерба.

Общественные отношения возникают между людьми, а отношения участников производства непосредственно к предметам производства носят не общественный, а технический характер и не могут быть при­знаны ни производственными, ни экономическими отношениями соб­ственности.

Отношения, определяющие положение участников производства к предметам производства (орудиям, средствам, продуктам производства и пр.), отвечают на вопрос, в чьем владении и распоряжении находят­ся орудия и средства производства и в чье владение и распоряжение поступают результаты производства. Именно эти отношения и явля­ются экономическими отношениями собственности.

Следовательно, экономические отношения собственности — это отношения, возникающие между людьми в процессе общественного производства.

Однако отношения собственности не остаются неизменными на протяжении истории человеческого общества. Находящиеся в рас­поряжении общества производительные силы растут, развиваются и изменяются, а это ведет к изменению производственных отношений и, следовательно, к изменению экономических отношений собствен­ности.

Отношения собственности на землю представляют собой неотъем­лемую составную часть экономических отношений собственности в целом.

Экономические отношения собственности на землю, так же как отношения собственности в целом, неоднократно изменялись. Каждой общественно-экономической формации соответствовала своя система отношений земельной собственности. На смену монополии исключи­тельной государственной собственности на землю в СССР, установ­ленной в 1917 г., пришло закрепленное новой Конституцией РФ мно­гообразие форм земельной собственности: частная, государственная, муниципальная и иные формы. Собственность — это необходимое ус­ловие как для экономической свободы и жизни отдельного человека, так и для экономической свободы и существования всего человечес­кого общества и государства.

Господство собственника над объектом, имуществом можно под­разделить на юридически значимое и не являющееся таковым. На­пример, не имеет юридического значения сорт, вид фруктового насаж­дения, выращиваемого на участке, в коллективном саду, однако если кто-либо попытается вырастить наркотикосодержащую  культуру,  то такой вид хозяйствования будет юридически значим, так как повле­чет негативную оценку и будет пресечен государством (ст. 10.4— 10.5 КоАП РФ).

Следовательно, понятие «собственность» можно рассматривать в юридическом и неюридическом смысле. Государство не вправе на­вязывать собственнику земельного участка, равно как и землевладель­цу, землепользователю, приемы обработки почвы (производить вспаш­ку, осуществлять безотвальную обработку с одновременным бороно; ванием и т.п.), но если применяемая собственником технология обработки участка ведет к снижению плодородия почв и ухудшению экологической обстановки, то закон допускает вмешательство соот­ветствующих органов исполнительной власти и органов местного самоуправления.

Собственность в юридическом смысле (юридически значимое гос­подство над объектом) включает в себя отношения, характеризуемые следующими признаками.

- В этих отношениях иногда возникают противоречия интересов их участников,  и они при своей остроте не могут разрешиться без правового вмешательства.  Например,  в отношениях граждан,  владе­ющих земельными участками на праве общей долевой собственности,
может сложиться  ситуация,   когда каждый  «будет тянуть одеяло  на себя», а поэтому предусмотрено, что распоряжение земельными участ­ками, находящимися в общей долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом.

- Противоречия в отношении собственности значимы для интере­сов государства, что и побуждает его применять правовое вмешатель­ство в эти отношения. Так, использование земельного участка соб­ственником не по целевому назначению, указанному в документах, под­рывает состояние земельного участка, а потому факт изменения состава сельхозугодий из ценных в менее ценные является основанием для
принудительного прекращения прав на земельный участок.

- Противоречие необходимо устранить, поскольку, будучи не уст­ранимым, оно может нанести ущерб общественным или государствен­ным интересам.  ЗК РФ обязывает собственников не допускать ухуд­шения экологической обстановки на территории в результате своей
деятельности, т.е. причинения ущерба окружающей природной среде, поскольку во многих регионах РФ уже заметны признаки экологиче­ской напряженности и угрозы катастрофы.

Противоречие возможно устранить в силу того, что данный вид общественных отношений поддается правовому регулированию.  Так, недопустимо единообразное земельно-правовое регулирование отноше­ний земельной собственности на всей территории РФ, поскольку в целом ряде регионов проживают малочисленные народы и этниче­ские группы со своими вековыми традициями, не всегда вписывающи­мися в общую правовую систему. Поэтому закон делает исключение для не поддающихся единообразному правовому регулированию отно­шений. Установлено право по согласованию с компетентными органа­ми субъектов РФ и органами местного самоуправления определять в таких местностях особый правовой режим использования земель.

-  Устранение противоречий правовыми средствами не будет про­тиворечить Конституции РФ, международно-правовым обязательствам, общечеловеческим ценностям. Так, формы собственности на землю в России не могут противоречить Конституции РФ; нормы российско­го земельного права не должны противоречить правилам, содержащим­ся в международно-правовом договоре Российской Федерации с дру­гими зарубежными странами.

Поэтому правовая форма экономических отношений собственно­сти становится объективно необходимой, волевые отношения собствен­ности не могут нормально развиваться и функционировать вне право­вой оболочки, без принудительной силы, охраны со стороны государ­ства.

Изучая проблему собственности в юридическом смысле, необходи­мо знать соотношение конституционного и гражданско-правового по­нятий права собственности на землю и другие природные ресурсы.

Пункт 2 ст. 36 Конституции РФ определяет параметры ограниче­ния осуществления правомочий собственника земли и других природ­ных ресурсов: во-первых, необходимость соблюдения экологических требований; во-вторых, необходимость защиты прав и законных ин­тересов других лиц; в-третьих, необходимость законодательного огра­ничения права собственности на землю в социальных целях, так как земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и дея­тельности народов, проживающих на соответствующей территории; в-четвертых, в соответствии с п. 3 ст. 209 ГК РФ свои полномочия земельный собственник осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом; в-пятых, земли и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о зем­ле (п. 3 ст.   129 ГК РФ).

В ч. 2 ст. 261 ГК РФ сказано, что, если иное не установлено зако­ном, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и кустарники.

Конституция РФ, закрепляя формы и виды собственности на зем­лю, устанавливает возможность их перехода от одних собственников к другим, таким образом осуществляя оборот земельных участков. Однако ч. 3 ст. 129 ГК РФ этот оборот ограничивает в общественных интересах; также ограничено содержание прав всякого пользователя землей. Причины этого очевидны: количество и состав всякого рода объектов ограничен, и поэтому их использование всегда так или ина­че затрагивает интересы общества в целом.

Статья 13 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введе­нии в действие части второй Гражданского кодекса Российской Феде­рации» (в ред. от 26.11.2001)^\ касающаяся сделок с земельными учас­тками, применяется в той мере, в какой их оборот допускается земель­ным законодательством. Это значит, что теперь наряду с Российской Федерацией ее субъекты могут определять, какие земельные участки ис­ключаются из оборота или их включение в оборот ограничено.

Установленные экологические требования и запросы, целевое ис­пользование данных объектов и т.д. по сути не являются ограниче­нием права собственности, а устанавливают более точные границы содержания этого права, которое в любом случае не может быть бес­предельным.

Правовое регулирование отношений собственности складывается из правил (норм) поведения, которые, во-первых, устанавливают саму возможность (или невозможность) принадлежности материальных благ определенным лицам (их коллективам), тем самым закрепляя юриди­чески фактическое состояние присвоенности этих благ; во-вторых, определяют характер и границы поведения владельцев имущества, охраняемые законом, т.е. их правомочия, характеризующие конкретные возможности «хозяйственного господства»; в-третьих, включаются и правовые способы защиты от посягательства других лиц на охраня­емое «состояние присвоенности» материальных благ и предоставля­емые им возможности хозяйственного господства.

По своей юридической природе все перечисленные правила разно­родные и разноотраслевые.

В первую группу названных норм нужно будет включить консти­туционные правила, земельно-, гражданско- и административно-право­вые нормы об основаниях приобретения и прекращения прав на иму­щество.

Во вторую группу войдут земельно-правовые и гражданско-пра­вовые нормы, определяющие правомочия собственников и других вла­дельцев.

Третья группа правил охватит нормы земельного, гражданского, административного и уголовного права о защите отношений собствен­ности.

Это означает, что отношения собственности определяются норма­ми различных отраслей права. Из этого следует, что совокупность норм, регулирующих отношения собственности, имеет комплексный, межот­раслевой характер. Но нужно также учитывать, что право собствен­ности — это не единственный институт, опосредствующий отношения собственности как состояние принадлежности. Даже в земельном праве эти отношения регулируются не только с помощью права соб­ственности, но и иными вещными правами. Например, право пожизнен­ного наследуемого владения, сервитута и др.

Таким образом, праву известны разнообразные правовые формы регулирования отношений собственности, которые могут быть услов­но объединены в комплексный институт права собственности.

В курсе земельного права изучаются только земельно-правовые аспекты этого института.

В понятие «права собственности на землю» можно включить:

•    институт российского  земельного   права, нормы   которого   со­держатся в Конституции РФ (ст. 8, 9, 36 и др.), ГК РФ, ЗК РФ, в целом
ряде  законодательных и  нормативно-правовых актов  подзаконного характера.

Для института права собственности на землю характерно сочета­ние двух признаков: экономического и экологического, которые нахо­дятся в тесном взаимодействии. Поэтому нельзя сказать, что земля в земельном праве выступает как недвижимость, а в экологическом пра­ве — как составная часть окружающей среды. Она в обоих случаях — составная часть окружающей среды;

•    земельное правоотношение, в  котором   выступают  как  субъек­ты права собственности, так и иные лица, являющиеся носителями
земельных прав и обязанностей. Например, в правоотношении по воз­никновению права земельной собственности участвуют не только зе­мельные собственники, но и государственные органы, обязанные заре­гистрировать сделку по приобретению  земли,   специальные службы,
обязанные определить границы перешедшего в собственность земель­ного участка в натуре  (на местности),  кадастровый номер и другие
характеристики;

• субъективные правомочия собственников земли. Так, собствен­ники земли имеют право на совершение определенных действий — самостоятельно хозяйствовать на собственном земельном участке, возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; проводить оросительные, осушительные, куль­турно-технические и иные мелиоративные работы и т.п.; на бездей­ствие — воздерживаться от действий, нарушающих права других соб­ственников, не совершать действий, нарушающих порядок пользования природными объектами, не наносить ущерба как природному объекту, так и природному ресурсу; на требование определенного поведения со стороны других лиц (например, требовать от предприятия, осуще­ствляющего изыскательские работы на участке собственника, приво­дить земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению); на защиту путем обращения в суд, органы местного самоуправления; путем взыскания убытков в, полном объ­еме, включая упущенную выгоду, а также на защиту других земельных прав;

• юридический факт, порождающий определенные правоотноше­ния как для собственников, так и для иных лиц. Например, при выне­сении решения о получении земельного участка в собственность граж­данину выдается свидетельство на право собственности земельного участка, осуществляется установление его границ в натуре (на мест­ности) и составление его плана и чертежа и т.п.

Право собственности на землю, так же как и всякое другое право, может быть рассмотрено в объективном и субъективном смыслах.

Право собственности на землю в объективном смысле представ­ляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ).

Эти нормы содержатся и в других отраслях российского законода­тельства. При этом, если в земельном праве формулируется «конст­рукция* права собственности на землю, то в иных отраслях права содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию. Для того что­бы раскрыть конкретные возможности поведения, предоставленные законом собственнику земли, необходимо обратиться к категории права собственности в субъективном смысле.

Право собственника на землю в субъективном смысле — это за­крепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участ­ком своей властью и в своих интересах путем совершения в отноше­нии этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным, нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраня­емые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельней
сти собственника.

Традиционно в практике и теории земельного права под «правом собственности на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия. Это же закреплено и в п. 2 ст. 36 Конституции РФ, где сказано, что граждане владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами.

Право собственности граждан и юридических лиц на земельный участок есть право владеть, пользоваться и распоряжаться им с име­ющимися на нем обременениями и соблюдением условий, установлен­ных законом и договором, по которому он получен.

Для всех форм собственности характерен единый набор правомо­чий, но содержание и объем их различны.

1.    Право  владения  землей — основанная   на   законе   возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. Владеть землей может и несобственник, но только в соответствии с законом.  В противном случае владение зем­лей будет считаться самовольным, за что по земельному законодатель­ству может применяться юридическая ответственность.

В отличие от владения обычным имуществом, которое собственник может переместить в нужное для него место (перевезти в другой населенный пункт, закрыть в хранилище и т.п.), владение землей пред­ставляет собой определенную условность, поскольку земля непереме-щаема и господство на ней ограниченно. Так, владение землей осуще­ствляется путем перенесения в натуру проектов землеустройства с закреплением границ земельного участка на местности (в натуре).

В натуре (на местности) право владения объективно проявляется лишь в возведении межевых линий и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в слу­чае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц.

2.    Право  пользования  землей — это допустимая   законом   возмож­ность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее
полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Это. право выражается в двух основных фор­мах:  во-первых,  право собственника по  использованию земельного участка и способ,  которым допустимо реализовать право собственни­ка;  во-вторых,  в форме свободного хозяйствования на земле путем возведения строений и сооружений,   осуществления мелиоративных
работ и т.п.

Пункт 2 ст. 36 Конституции РФ закрепляет, что владение, пользо­вание, распоряжение землей ее собственниками осуществляется сво­бодно. Однако свободное хозяйствование на земле нельзя понимать как произвольное. В указанной статье предусмотрены два существен­ных условия, не ущемляющих деятельность собственника: свободное хозяйствование не должно наносить ущерба окружающей среде и за­конным интересам других лиц. В п. 3 ст. 36 устанавливается, что ус­ловия и порядок пользования землей определяются на основе феде­рального закона в форме выбора способа свободной реализации своих прав. Общим правилом является рациональная организация террито­рии, защита земли от процессов разрушения (ч. 1 ст. 9 Конститу­ции РФ).

3. Право распоряжения землей — это допустимая законом возмож­ность определять юридическую судьбу этого объекта.

У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение землей может выражаться в трех основных формах:

- изменение фактического состояния земли (земельного участ­ка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса. На­пример, освоение земельного участка под огороды влечет за собой при­своение этому участку положения сельскохозяйственного угодья;

- изменение правового режима земель. По- российскому законо­дательству частный собственник, получивший землю от государства, не вправе менять ее целевое назначение, особенно это касается про­дуктивных земель сельскохозяйственного назначения, лесных и охот­ничьих угодий. Ограничивается право фермерского хозяйства дробить землю, передавать ее по своему усмотрению (целиком или частью) в руки лиц, некомпетентных в сельском хозяйстве или не желающих жить на селе. Не имеют права менять назначение своих угодий, выде­ленных ради природоохранных целей, дирекции заповедников, нацио­нальных природных парков, управляющие лесопарковыми хозяйства­ми, рыборазводящими и охотничьими хозяйствами и т.п. организаци­ями. То же касается научно-исследовательских, опытных и учебных хозяйств.

Такие ограничения тем более оправданны, ибо целевое назначение земель во многих случаях связано с существенными льготами в час­ти размера поземельных платежей,  идущих в пользу государства;

- изменения в составе лиц, являющихся собственниками земель­ных участков. Это может быть в процессе, во-первых, предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществ­ляемого с соблюдением установленных процедур; во-вторых, изъятия земельных участков; в-третьих, обмена земельных участков между субъектами права собственности.

По действующему земельному законодательству, например, собствен­нику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства.

Право собственника коренным образом изменить назначение сво­его участка и саму его вещественную природу подлежит существен­ным ограничениям, установленным в законе.

Перечисленные три правомочия права собственности на землю в субъективном смысле встречаются в нормах различных отраслей права:

- в нормах государственного права. Так, п. 1 ст. 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы использу­ются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и дея­тельности народов, проживающих на соответствующей территории; а п. 2 ст. 8 закрепляет, что в Российской Федерации признается и за­щищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности;

- в нормах административного права устанавливаются правомо­чия министерств и ведомств по управлению государственными предприя­тиями. Например, распределяя материальные ресурсы, строительные ма­териалы и иные технические средства, министерства и ведомства обес­печивают постройку новых предприятий, используют соответствующие земельные участки, благоустраивают населенные пункты и т.п. Админи­стративное право содержит значительный массив нормативных актов по административной ответственности за нарушения, выразившиеся в само­вольном строительстве на землях, нарушения сроков возврата занятых земель, порчу межевых знаков и т.п.;

- в нормах гражданского права закрепляются порядок реализа­ции прав наследования земли, ее купли-продажи, залога и других сде­лок с землей;

- в нормах финансового права определяются правила финанси­рования мероприятий по использованию земель, применения финансово-правовых санкций при реализации отношений собственности на земельные участки и т.п.;

- в нормах уголовного права устанавливается ответственность за самовольное занятие земельных участков, нарушение правил владения и пользования ими (выращивание наркотикосодержащих культур, на­рушение правил безопасности при использовании угодий и т.п.), пра­вил при сделках с земельными участками и др.

Однако основной массив нормативных актов содержится в нормах земельного права. Право собственности на землю в объектив­ном смысле представляет собой институт земельного права, нормы ко­торого содержатся и в других отраслях российского законодательства. При этом, если в земельном праве содержится «конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права имеются правовые нормы, обеспечивающие эту конструкцию. Например, если Конститу­ция РФ декларирует принципиальные положения права собственно­сти (равноправие всех форм собственности, их гарантированность и т.п.), то нормы административного, уголовного, финансового и других отрас­лей права гарантируют исполнение правомочий собственника, устанав­ливая ответственность за посягательства на них.

Смысл и содержание правовых норм можно уяснить лишь при анализе их действия на практике, т.е. при применении их к конкрет­ным общественным отношениям, которые, будучи урегулированными нормами права, становятся правоотношениями (недаром правоотноше­ния называют «нормой права в действии»).

При рассмотрении понятия «право собственности на землю» в ка­честве земельного правоотношения выявляется следующая структура элементов.

1.    Объект   права   собственности   на   землю—часть   земли   как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла
к определенному субъекту или находится в его владении, пользовании и распоряжении. При этом, исходя из анализа действующего земель­ного законодательства, можно выделить в качестве объекта права соб­ственности земельный участок и земельную долю.

Нельзя считать объектом права собственности на землю такие уча­стки, которые перешли в собственность незаконным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушением закона, подлежит расторжению с возвращением сторон данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ).

2.    Субъекты права собственности на землю — это те лица,  ко­торые в установленном порядке признаны или являются собственни­ками конкретного земельного, участка.

Закон выделяет следующие основные группы субъектов:

•    государство в лице  Российской  Федерации   и  субъектов   РФ. Государственная собственность на землю подразделяется на федераль­ную собственность (федеральные земли)  и собственность субъектов РФ. Конкретные виды государственной собственности на землю мо­гут устанавливаться наряду с Российской Федерацией также законо­дательством  субъектов  РФ¹.

Распоряжение и управление государственной собственностью на землю осуществляется Правительством РФ, Федеральным агенством кадастра объектов недвижимости исполнительными органами субъек­тов РФ и органами местного самоуправления;

•    муниципальные   образования, которые    принимают   участие в регулировании земельных отношений на своих территориях (в орга­низации ведения кадастра и землеустройства, в. определении правово­го статуса тех или иных земель,  в регистрации прав на земельные
участки, в организации охранительных мероприятий и т.п.);

предприятия, учреждения, организации, которые имеют в соб­ственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обо­собленное имущество и отвечают по своим обязательствам имуще­ством, могут от своего имени приобретать и осуществлять имуществен­ные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);

г) физические лица — граждане Российской Федерации, а также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся на территории РФ.

Согласно ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, иностранные юри­дические лица и лица без гражданства не могут обладать земельны­ми участками на праве собственности в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с Законом РФ от 01.04.1993 № 4730-1 «О государственной границе Российской Федерации» (в ред. от 30.06.2003)², в иных особых терри­ториях в соответствии с федеральными законами.

3. Содержание права собственности на землю представляет со­бой совокупность правомочий субъектов по владению, пользованию и распоряжению находящимся в собственности земельным участком.

Право владения землей — основанная на законе возможность фак­тического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. Владеть землей может и несобственник, но только в соответствии с законом. В противном случае завладение землей будет считаться самовольным захватом.

Правомочия владения землей реализуются ,не только путем отво­да участка в натуре, на местности, но и в соответствующей земельно-устроительной документации.

С правомочием владения тесно связано другое правомочие — пользо­вание. Право пользования землей — допустимая законом возможность хозяйственной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и получения доходов от ее использования. Но не исключены, случаи, когда владелец не осуществляет пользование и наоборот. Возможность реального пользования землей является «сердцевиной» не только пра­ва владения, но и права собственности. Так, государство предоставляет ее во владение и пользование другим лицам.

Право пользования реализуется в двух формах: возможности оп­ределенной деятельности собственника на земельном участке и спо­собах, которыми допустимо реализовать это право собственника. Об­щее правило — рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

Право распоряжения землей — допустимая законом возможность определять юридическую судьбу земельного участка (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.).

Эти правомочия можно подразделить на общие и специальные, т.е. присущие всем случаям отношений собственности на землю и име­ющие специфические особенности, в зависимости от определенных условий использования земли.

К числу общих правомочий собственников земельных участков относятся их права и обязанности на совершение определенных дей­ствий в отношении земли или воздержание от них. Так, каждый соб­ственник земли имеет право самостоятельно хозяйствовать на сво­ем земельном участке; возводить жилые, производственные, культур­но-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка с соблюдением установленных ар­хитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов); передавать земельный участок в залог, по наследству; продавать, отчуждать земельные участки, сдавать в аренду, в том числе продавать право аренды; передавать земельный участок в качестве вклада как пай в производственные и потребительские кооперативы и др. Собственники земельных долей имеют право про­давать принадлежащие им земельные доли; закладывать право на зе­мельную долю в банк (кроме неделимого земельного участка); дарить и обменивать право на земельную долю, сдавать земельную долю в аренду и т.п.

Собственник обязан эффективно использовать свою землю в соот­ветствии с ее целевым назначением способами, которые не должны наносить ей ущерба как природному объекту и природному ресурсу; своевременно платить земельный долг или вносить арендную плату и плату за временное пользование землей; повышать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования другими природными объектами, а также не допускать причинения ущерба окружающей среде и т.п.¹

Права собственника— это такие правомочия, которые осуществ­ляются исключительно по его воле. Например, собственник вправе использовать имеющиеся на его участке общераспространенные по­лезные ископаемые в установленном порядке. Однако если он этого не пожелает, то никто не вправе его принудить к такому использо­ванию.

Обязанности собственника — это правомочия, продиктованные за­коном и подлежащие обязательному исполнению. Так, использование участка по основному целевому назначению является обязанностью каждого собственника земли, и нарушение этой обязанности влечет за собой прекращение права собственности на участок.

Существует группа правомочий, которая тесно связана с обязанно­стями. Это те случаи, когда права должны осуществляться с соблюде­нием определенных обязанностей. Например, если собственник решил воспользоваться правом на проведение оросительных, осушительных, культурно-технических и других мелиоративных работ, то он должен осуществлять их с соблюдением установленного порядка.

Специальные правомочия собственников земли обусловлены тре­мя группами факторов: особенностями земельных участков, находящих­ся в собственности; особенностями правового статуса собственников земли; иными обстоятельствами.

Особенности земельных участков, влияющие на правомочия соб­ственников, обусловлены двумя признаками: их свойствами, имеющи­ми объективную природу, и их хозяйственным состоянием.

Свойства земельных участков бесконечно многообразны, вследствие чего законодательство содержит ряд обязанностей для собственников земли. Например, склоновые сельскохозяйственные пахотные участки должны обрабатываться поперечным способом в целях предотвраще­ния земельной эрозии; засоренные сорняками земельные участки должны очищаться от сорняков и к ним должны применяться меро­приятия по удалению сорняков и т.п.

Состояние земельных участков обусловлено не только природны­ми явлениями, но и хозяйственной деятельностью человека. Так, на загрязненных угодьях необходимо проведение мероприятий по устра­нению этих недостатков; на землях с нарушенными почвами — рекуль­тивации; на деградированных сельхозугодьях, почвенный слой которых невозможно восстановить в ближайшее время, — консервации и т.п.

Правовой статус собственников земли у предприятий (товариществ, кооперативных и других сельскохозяйственных организаций, акционер­ных обществ и др.) имеет определенные особенности в силу того, что их правоспособность специальная. Она определена уставом предпри­ятия. Так, акционерному обществу промышленного т^ша не дано права вести сельскохозяйственную обработку земельных участков в качестве особого вида своей деятельности, если эта деятельность не закрепле­на в уставе.

Вместе с тем определенная специфика правомочий имеется и у некоторых категорий граждан-собственников. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное земледелие в отличие от гражда­нина, имеющего на праве собственности участок для индивидуально­го жилищного и дачного строительства. Основное целевое назначение последнего носит потребительский характер. Соответственно и лич­ное подсобное хозяйство не подлежит ликвидации вследствие банк­ротства, как это предусмотрено для фермерского хозяйства.

Обстоятельства, влияющие на правомочия собственников, весьма разносторонние. Это и ограничения, вытекающие из отношений сосед­ства, и изменение юридического статуса местности, на которой распо­ложен земельный участок, и возникновение общественных потребно­стей в данном земельном участке и т.п.

Рассмотрев содержание правомочий собственников земельных уча­стков, можно сделать вывод, что государство, закрепляя в нормах вариан­ты должного и возможного поведения субъектов собственности, осуще­ствляет правовое регулирование отношений собственности на землю.

Применение земельного законодательства служит формой государ­ственного управления, основанного на властно-организующих функциях государства.

Приоритетность применения специального земельного законода­тельства в регулировании земельных отношений основывается на общественном осознании социальной функции земли (естественном, вечном и самовозобновляющемся средстве производства) в нынешних условиях, ее социальной значимости, объективно существующей огра­ниченности, всеобъемлющей интенсификации современного использо­вания земли, порождающей отрицательные экологические последствия.

Государственное регулирование земельных отношений, основанное на частной и иных формах собственности на землю, в различных модифи­кациях характерно для всех современных зарубежных государств. При­чем, чем более развито государство, тем более жестко осуществляется регулирование частной собственности на землю, использование земли.

Необходимо выделить несколько основных целей, которые пресле­дует государство при регулировании отношений собственности на землю России:

• предотвращение создания крупных земельных латифундий;
• обеспечение экологических требований при хозяйственном ис­пользовании земли;
• обеспечение целевого использования земельных участков в за­висимости от качественных характеристик,  определяемых в соответ­ствии с земельным кадастром;
• регулирование формирования рынка земли с целью предотвраще­ния спекуляции земельными участками.

Право собственности как юридический факт можно рассматривать в качестве правообразующего, правоизменяющего и правопрекраща-ющего начала.

Право собственности как правообразующее начало представляет собой основание возникновения земельных, гражданских, финансовых отношений. Так, с покупкой земельного участка возникают правоот­ношения землеустройства, кадастровые, землеохранительные и т.п.; необходимость расчетов с прежним владельцем за вложенные в зе­мельный участок затраты; отношения по наследству на этот участок, по выплате земельного налога и т.д.

Право собственности как правоизменяющее начало характерно влиянием на уже сложившиеся правоотношения по поводу земельно­го участка. Так, если земля, по которой проходила дорога общего пользования, продана в собственность гражданину, то проезд, бывший ранее бесплатным, может стать по воле собственника платным.

Право собственности как правопрекращающее начало выражается в том, что с возникновением права собственности прекращаются иные пра­воотношения по поводу земельного участка, имевшие место раньше. Например, как отмечалось выше, на проданном земельном участке проезд может быть разрешен собственником путем установления сервитута.

Подводя итог изложенному, можно сделать следующие вы­воды.

1. Право собственности на землю — это урегулированные нор­мами земельного и иных отраслей права общественные отноше­ния по владению, пользованию и распоряжению землей в пределах, установленных законом.
2. Право собственности на земельный участок означает совокупность всех трех полномочий: владения, пользования и распоря­жения земельным участком.
3. Право собственности имеет многозначное толкование и мо­жет пониматься как институт земельного права; как правоотно­шение; как правомочие собственника и как юридический факт, име­ющий правообразующее, правоизменяющее и правопрекращающее значение.
4. На объем правомочий собственника влияют особенности зе­мельных участков, находящихся в собственности, а также особен­ности правового статуса земельных собственников и иные обсто­ятельства.

5.2. Виды и формы земельной собственности

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209—217 ГК РФ в России устанавливаются частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), му­ниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь зе­мельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей доле­вой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности. В субъектах РФ кон­кретные из указанных форм собственности закрепляются законодатель­ством и другими нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Право собственности на землю реализуется через принадлежность конкретным лицам (объединениям и группам лиц), т.е. через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России.

В законодательстве по субъектному составу различаются следу­ющие формы земельной собственности:

• частная собственность — осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах;
• государственная собственность — реализуется властью госу­дарства в интересах всего общества в целом;
• муниципальная собственность — реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного му­ниципального образования;
• иные формы собственности — смешанные. В республиках бывшего СССР существовало исключительное право государственной собственности на землю. Земля находилась только в собственности государства и предоставлялась лишь на праве пользования.

В ходе земельной реформы была устранена монополия государ­ственной собственности на землю, введена частная, муниципальная и иные формы собственности. Наряду с федеральной собственностью существует собственность на землю 89 субъектов РФ: 21 республики в составе Российской Федерации, 6 краев и 49 областей, двух городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга, которым придан статус субъекта РФ, одной автономной области и 10 автономных окру­гов. Устанавливая многообразие форм земельной собственности, Россий­ская Федерация гарантирует их равенство перед законом и развитие всех форм хозяйствования на земле.

Различные формы собственности на землю способны оказать вли­яние на земельные отношения, улучшая их содержание или препят­ствуя их развитию.

Следует отметить, что к отношениям, связанным использованием земли, возможно применение норм гражданского и другого законода­тельства. Существенное отличие гражданских отношений от земель­ных объясняется тем, что не всякие земли могут продаваться как обыч­ный предмет товарного оборота. Например, запрещается продажа в частную собственность земельных участков, выполняющих природоох­ранные функции, земель общего пользования, которые могут находиться только в федеральной собственности. Закон устанавливает предель­ные размеры земельных участков, находящихся у одного и того же собственника; необходимо соблюдение целевого назначения земли, которое может быть изменено только по решению соответствующих исполнительных органов государственной власти субъектов РФ. Осо­бенно это применимо, когда объектом сделок являются земли сель­скохозяйственного назначения.

Рассматривая и анализируя виды земельной собственности, следу­ет помнить, что абсолютных собственников не существует даже в от­ношении обычного имущества, поскольку объемы полномочий в части использования и распоряжения объектами собственности подвергают­ся законодательному ограничению в интересах общества, государства, граждан-собственников, других лиц.

Тем более отсутствует абсолютизация собственности на землю, поскольку она, даже будучи в собственности тех или иных лиц, оста­ется основой жизни и деятельности народов, проживающих на соот­ветствующей   территории.

В сложившейся на современном этапе системе отношений соб­ственности можно выделить стабильные и переходные элементы. На­пример, положение о равноправии всех форм собственности и их мно­гообразии представляет собой постоянный элемент земельно-правовой политики государства; приоритетное же положение приватизации зе­мельной собственности — это преходящий элемент, направленный на устранение деформации земельного строя, которая была вызвана не оп­равдавшей себя на практике монополией исключительной государ­ственной собственности на землю.

С устранением деформации в земельных отношениях принципы приоритета приватизации выполнят свою миссию, и им на смену при­дет новый принцип — пресечение возникновения земельных монопо­листов. Уже с 1991 г. в России действует закон по пресечению моно­полизма на товарных рынках¹.

Рассмотрим отдельно формы собственности на землю.

1. Право частной собственности граждан на земельные участ­ки — право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участ­ками с соблюдением обременении и иных условий, установленных за­коном (ст.  15 ЗК РФ).

В соответствии с новым ЗК РФ (п. 2 ст. 5) граждане и юридиче­ские лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Поэтому предприятия вправе осуществлять приватизацию земель в пределах установленных для них границ, на­ходящихся в пользовании.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земель­ные участки возникает в следующих случаях: 1) при приватизации го­сударственных и муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении; 4) купле-продаже; 5) обмене или сделках с землей; 6) в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица. Так, например, 2 октября 2000 г. в Москве состоялся в качестве эксперимента первый земельный аукцион.

Впервые в столице в частную собственность был продан земель­ный участок 0,73 га, за который фирма заплатила 310 709 дол. в руб­левом эквиваленте.

В законодательстве предусмотрены три различные процедуры при­ватизации земель:

• приватизация земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства при реорганизации колхозов и совхозов;
• приватизация земель, предоставленных в пользование гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;
• приватизация земель при приватизации государственных и му­ниципальных предприятий.

Право частной собственности граждан на землю является одним из условий их экономической свободы. К сожалению, в настоящее вре­мя это право в ряде субъектов РФ отсутствует. Но поскольку в Рос­сийской Федерации признаются и гарантируются права и свободы че­ловека и гражданина, это право должно распространяться на всех граж­дан, проживающих на ее территории, ибо право собственности граждан на землю является одной из основ правового статуса личности в Рос­сийской Федерации и не может быть изменено иначе как в порядке, установленном ст. 64 Конституции РФ, в которой не содержится по­ложений, запрещающих на территории субъектов РФ право частной собственности граждан на землю.

В соответствии с земельным законодательством РФ граждане впра­ве иметь земельные участки в частной собственности для ведения кре­стьянского (фермерского), личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства (ст. 33 ЗКРФ).

Земельные участки из государственных и муниципальных земель граждане и их объединения получают как бесплатно, так и за плату.

Земельная реформа в России началась более десяти лет назад, но с огорчением приходится констатировать, что она далека от своего логического завершения.

12 декабря 1990 г. РСФСР приняла Декларацию о своем суве­ренитете, и с этого момента началась разработка и подготовка соб­ственного законодательства о земле и аграрной реформе¹. Следует отметить, что российское земельное законодательство на первом этапе развития реформ представлено в основном указами Президен­та РФ.

Был принят Закон РСФСР «О земельной реформе», который уста­новил два этапа осуществления земельной реформы на территории России: первый — закрепление земель в федеральную собственность, собственность республик, входящих в состав Российской Федерации, формирование специального фонда земель для последующего пере­распределения, установление ставок земельного налога и цен на зем­лю, инвентаризация земель; второй — осуществление передачи и офор­мление земельных участков в собственность, владение, пользование фи­зическим и юридическим лицам. В этом Законе, впервые было закреплено право частной собственности на землю. Одним из видов пользования указывалась аренда земель. Провозглашались самостоя­тельность и независимость собственников, землевладельцев и аренда­торов. Наибольшее внимание уделялось порядку наделения граждан землей для создания фермерских хозяйств. У хозяйств изъяли-земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермер­ских хозяйств.

Важное значение для осуществления аграрной реформы имели Постановление Съезда народных депутатов РСФСР от 03.12.1990², а также Закон РСФСР, принятый Верховным Советом РСФСР 21 декаб­ря  1990 г. № 438-1   «О социальном развитии села»³.

В настоящее время Россия находится на пути реформ. Все они направлены на то, чтобы вывести страну на достойный уровень раз­вития. Важную роль среди множества этих реформ играет земель­ная реформа, начатая в 1991 г. Она была ориентирована прежде все­го на создание условий для развития многоукладности в экономи­ке, справедливое и обоснованное перераспределение земель, переход к преимущественно экономическим методам управления земельны­ми ресурсами, экологизацию землевладения и землепользования. Од­нако отсутствие четко продуманного механизма изменения всей сложившейся на протяжении десятилетий системы земельных отноше­ний в России привело к многочисленным правонарушениям и зло­употреблениям со стороны должностных лиц, органов власти и уп­равления, что дискредитировало саму идею государства о справед­ливом и обоснованном перераспределении земель, переходе к преимущественно экономическим методам управления земельными ресурсами.

За период с 1990 по 1993 г. была заложена правовая и организа­ционная основы для проведения земельной реформы, было принято огромное количество актов, регулирующих земельные отношения. Однако, несмотря на принятый пакет документов по земельной рефор­ме, ее реализация проходила на первом этапе (1991—1992) с больши­ми сбоями по ряду объективных и субъективных причин.

К объективным причинам следует отнести во многом декларатив­ный характер некоторых законов, указов и нормативных актов по зе­мельной реформе, не подкрепленных социально-экономическими воз­можностями для ее проведения, отсутствие общенациональной концеп­ции, опирающейся на реальные расчеты, механизм ответственности и контроля, рассогласованность всех структур власти и исполнительных органов сверху донизу, несовершенная правовая база, регулирующая земельные отношения, и полная бесконтрольность за процессом при­ватизации земли, а также отсутствие единообразного толкования за­конодательства, что отразилось на таком важном вопросе, как компе­тенция местных органов власти по распоряжению земельными участ­ками. Именно присутствие всех этих фактов при Осуществлении земельной реформы и привело к некоторым сбоям в процессе ее про­ведения.

Среди субъективных причин можно назвать несвоевременное (с опозданием почти на год) принятие программ осуществления земель­ной реформы в регионах Российской Федерации; значительное ежегод­ное сокращение ассигнований, выделяемых правительством на проведе­ние реформы; отсутствие льготной кредитной политики по краткосроч­ным ссудам; диспаритет цен на промышленную и сельскохозяйственную продукцию и др.

Правонарушениям способствует и то обстоятельство, что сделки, совершаемые с землей, регулируются не только земельным, но и граж­данским, лесным, природоохранным, водным и другими видами законо-дательства, который не всегда учитываются при выделении земельных участков, а главы администрации не согласовывают свои решения со специальными  службами  соответствующих  ведомств.

Еще в самом начале земельной реформы был введен принцип плат­ности использования земли (ст. 12 Закона РФ «О крестьянском (фер­мерском) хозяйстве», ЗК РФ (см. гл. 18)). Закон РСФСР «О плате за землю» был принят 11 октября 1991 г. Порядок и условия внесе­ния арендной платы арендатором регулируется ч. 2 ст.  614 ГК РФ.

25 апреля  1991 г. был принят Земельный кодекс РСФСР.

Одной из важнейших общеэкономических реформ стала привати­зация земельных участков.

Законодательством были предусмотрены три различные процедуры приватизации земель:

• приватизация земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства при реорганизации колхозов и совхозов;
• приватизация земель, предоставленных в пользование гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;
• приватизация земель при приватизации государственных и му­ниципальных предприятий.

Закон РФ от 23.12.1992 № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу зе­мельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяй­ства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»¹ оп­ределил цели, для которых земельные участки могут быть переданы в частную собственность, а также отменил мораторий на продажу зе­мельных участков.

Полностью вразрез с основными положениями Конституции РФ 24 декабря 1993 г. принимается Указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2287 «О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации»². Он отменил больше по­ловины статей ЗК РСФСР, не предложив ничего существенного вза­мен. Этот Указ отменил не только статьи ЗК РСФСР, но и основ­ные принципы, собственный метод и другие существенные призна­ки, отличавшие земельно-правовое регулирование. И самое главное, был отобран особый статус земли. Во вступившем в законную силу с 1 января 1995 г. ГК РФ земля была уравнена с иным недвижи­мым имуществом.

Этим Законом гражданам было разрешено продавать земельные участки другим гражданам независимо от срока их приобретения в частную собственность, в пределах норм предоставления земельных участков.

Радикальные меры по развитию частной собственности граждан на землю были предусмотрены Указом Президента РФ от 14.06.1992 № 631! (в ред. от 25.01.1999), утвердившим порядок продажи земельных уча­стков при приватизации государственных и муниципальных предпри­ятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также участков, предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности. Согласно этому акту Президен­та РФ покупателями земельных участков могут быть любые юриди­ческие и физические лица, включая иностранцев и лиц без граждан­ства, признаваемых покупателями в соответствии с законодательством РФ. Новые нормативно-правовые акты по земельной реформе не при­давали стабильности земельным отношениям, а породили новые про­блемы. Органам исполнительной власти на местах было предложено обеспечить до начала 1995 г. перераспределение ранее предоставлен­ных земельных участков. Что касается большемерных земельных уча­стков, то в пределах установленных норм (например, 0,12 га в Мос­ковской области) они закрепляются в собственность, а оставшаяся часть либо должна быть закреплена в собственность за плату, либо в пожизненное наследуемое владение или в аренду. Указ не дал ответа на вопрос: если эта часть не закрепляется, то тогда что? В некоторых регионах стали отбирать излишки указанных земельных участков.

Исключительно важное значение для совершенствования земельных отношений в России имел ныне утративший силу Указ Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и раз­витии аграрной реформы в России» (в ред. от 25.01.1999)'. В этом Указе был закреплен принцип свободы распоряжения земельными участками, находящимися в собственности граждан, которые имеют право прода­вать, передавать их по наследству, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, коо­перативов, в том числе с иностранными инвестициями (ст. 2).

Новая Конституция РФ закрепила право частной собственности граждан на землю, отменила все имеющиеся в прежней Конституции ограничения по распоряжению находящимися в собственности земель­ными участками, создала условия для кардинального реформирования земельных отношений в России (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ, разд. 2 ГК РФ и другие законодательные акты).

В современных условиях право долевой собственности получило наибольшее распространение применительно к гражданам, являющимся членами приватизированных сельскохозяйственных предприятий и реформированных колхозов. В этих случаях каждый гражданин име­ет количественно определенную земельную долю, которая не опреде­лена в натуре. Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в общей собственности, устанавливаются по соглашению всех собственников, а при его отсутствии устанавливаются судом по иску любого из собственников. Участники долевой собствен­ности имеют право на выдел своей доли, а участник общей совмест­ной собственности — на определение и выдел своей доли.

Указом Президента РФ от 07.03.1996 № 337 «О реализации кон­ституционных прав граждан на землю» (в ред. от 25.01.1999) значи­тельно расширены права собственников земельных долей по соверше­нию ими разного рода сделок.

Другой перечень лиц, имеющих право приобрести земельные участ­ки в частную собственность, дан в Указе Президента РФ от 16.05.1997 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в при­обретении в собственность земельных участков под этими объекта­ми» (в ред. от 26.03.2003)¹. В нем установлено, что право приобрете­ния в собственность земельных участков (долей земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, сооруже­ния, помещения, объекты незавершенного строительства) в первую оче­редь имеют физические и юридические лица — собственники указан­ных объектов недвижимости. При этом объектом продажи в назван­ном случае является земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессроч­ного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочно­го пользования, в том числе аренды. В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, существовавших (существующих) под прива­тизированным предприятием на дату утверждения приватизации; под объектами незавершенного строительства — на дату вступления в силу права собственности на объект.

Помимо земельных участков, в собственности граждан и юридиче­ских лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объек­тов определяются законодательством РФ.

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земель­ном участке, находящемся в собственности гражданина или юридиче­ского лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоря­жение этой растительностью осуществляется собственником в соот­ветствии с требованиями лесного законодательства.

Постановлением Правительства РФ от 05.01.1998 № 2 «Об утвер­ждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкур­сов) по продаже гражданами и юридическими лицами земельных уча­стков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды» (в настоящее время утратил силу) предусмот­рена организация проведения указанных торгов (конкурсов)¹.

Земля гражданам в частную собственность может быть предостав­лена как бесплатно, так и за плату².

Процесс реформирования земельного строя России в текущем де­сятилетии проходил медленно, но результативно. Достаточно сказать, что к началу 1998 г. в частной собственности граждан находилось свыше половины земель, в том числе сельскохозяйственного назначе­ния. В России 42 млн ее граждан были собственниками земельных до­лей, что является разновидностью права частной собственности граж­дан на землю.

2. Право частной собственности на землю юридических лиц. Собственность юридических лиц на земельные участки, наряду с соб­ственностью граждан, относится к частной форме собственности. На­личие у юридического лица обособленного имущества является одним из непременных его признаков. Допустимо иметь имущество не толь­ко на праве собственности, но и в хозяйственном ведении или опера­тивном управлении (ст. 48 ГК РФ и ст.   15 ЗК РФ).

Круг юридических лиц, названных в ст. 213 ГК РФ субъектами права собственности, довольно широк: это хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, об­щественные и религиозные организации (объединения), ассоциации и союзы и др.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на зе­мельные участки — право владеть, пользоваться и распоряжаться зе­мельными участками с соблюдением обременении и иных условий, установленных законом.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на зе­мельные участки возникает в результате приватизации государствен­ных и муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в каче­стве взноса земельного участка в уставной (паевой) капитал юриди­ческого лица.

Российское законодательство под частной собственностью понима­ет имущество и земельные участки, находящиеся также у юридиче­ских лиц. А между тем юридические лица неодинаковы. Есть среди них государственные и муниципальные предприятия. Они иногда осуще­ствляют свою деятельность на землях, не имеющих статуса частной собственности.

Земельные участки, используемые предприятиями и общественными организациями, благотворительными и общественными фондами, религи­озными организациями, функционируют на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, предоставленного им учредителями.

Поэтому проблема определения субъектов частной собственности на землю и другие природные ресурсы требует своего решения.

Существуют общие закономерности, свойственные праву собствен­ности юридического лица безотносительно к его конкретному виду:

• именно юридическое лицо является единым и единственным соб­ственником принадлежащего ему имущества;
• в собственности юридического лица находится имущество, пере­данное ему в качестве взноса его учредителем (участниками, члена­ми), а также имущество, произведенное по иным основаниям в процес­се деятельности (п.  1 ст. 66, п. 3 ст. 213 ГК РФ);
• юридическое лицо, подобно другим собственникам, вправе совер­шать в отношении своего имущества любые действия, лишь бы они не противоречили закону, иным правовым актам и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц;
• в определении правового режима имущества, принадлежащего юридическому лицу на праве собственности, в установлении полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению им ве­лика роль учредительных документов.

Как в юридической литературе, так и в законодательстве есть раз­ные точки зрения на правовой статус сельскохозяйственных коммер­ческих организаций, в которых установлена общая собственность на землю. Сторонники одной позиции полагают, что субъектами права собственности должна признаваться сама сельскохозяйственная орга­низация как юридическое лицо, а не ее члены, которые в связи с пере­дачей земельной доли, принадлежащей отдельным членам, в уставный капитал сельскохозяйственной организации как юридического лица после государственной регистрации учредительного договора становят­ся субъектами этой общей собственности.

В соответствии с действующим земельным законодательством раз­решается приобретать земельные участки на праве собственности не только гражданам и объединениям, но и любым юридическим лицам.

В отношении имущества, которое согласно закону может находиться в собственности юридического лица, в п. 2 ст. 213 ГК РФ установле­но правило о недопустимости стоимостного и количественного огра­ничений объектов права собственности юридических лиц.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения продаются в частную собственность сельскохозяйственного профиля по норма­тивной цене.

Земельные участки сельскохозяйственным предприятиям (хозяй­ственным товариществам и обществам, производственным кооперати­вам) могут предоставляться (передаваться) в собственность как юри­дическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду в со­ответствии с законами субъектов РФ.

Иностранные юридические лица, международные организации с уча­стием иностранных и российских юридических лиц, иностран­ные государства могут иметь земельные участки только на правах аренды.

Наряду с некоторыми общими чертами право частной собственно­сти на землю юридических лиц имеет специфические особенности — обязанность использовать землю в соответствии с основным целевым назначением, бережно, рационально, повышать ее плодородие и т.д.

Земельные участки других категорий (кроме земель сельскохозяй­ственного назначения) передаются в частную собственность юриди­ческому лицу за плату в порядке, определенном законодательством РФ.

Передача земельных участков в собственность юридическим лицам производится в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ.

Законодательством установлено, что земельные участки могут при­надлежать юридическим лицам на праве долевой собственности с оп­ределением для каждого из них конкретной земельной доли без выде­ла ее в натуре.

Передача земельных участков в собственность юридическим лицам производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх норм выкупается по договорной цене.

При приватизации предприятий и других объектов, расположенных в городах, земельные участки собственнику недвижимости предостав­ляются в долгосрочную аренду.

3. Право общей собственности на земельный участок. Общая собственность на землю является одним из видов частной собствен­ности. Для общей собственности характерна множественность субъек­тов права собственности, которые именуются участниками общей соб­ственности. Общая собственность возникает прежде всего на имуще­ство, которое не может быть разделено без изменения его назначения. Недопустимость раздела вещи может быть установлена непосредствен­но законом. Делимое имущество поступает в общую собственность. Общая собственность на имущество является долевой, за исключени­ем случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Так, собственность членов кресть­янского (фермерского) хозяйства на землю и средства производства является совместной. Члены крестьянского хозяйства своим соглаше­нием могут перейти на режим общей долевой собственности лишь тогда, когда это допустимо законом (п. 5 ст. 244 ГК РФ).

В общую совместную собственность могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных и иных хозяйственных обществ и товариществ, в том числе созданных на базе государственных обществ и товариществ, сельскохозяйственных предприятий, а также земли общего пользова­ния садоводческих товариществ, животноводческих, жилищных, дачных и гаражных кооперативов.

В общую совместную собственность граждан, являющихся члена­ми указанных сельскохозяйственных предприятий, передаются сель­скохозяйственные угодья в пределах среднерайонной нормы бесплат­ной передачи земли в собственность, умноженной на число членов (работников) данного конкретного хозяйства. Остающиеся сельскохо­зяйственные угодья включаются в фонд перераспределения на конкурс­ной основе членами данного сельскохозяйственного предприятия, дру­гими гражданами и юридическими лицами для сельскохозяйственных целей.

В отличие от долевой собственности, где замена выдела доли в натуре (на местности) денежной компенсацией без согласия выделя­ющегося собственника имеет место лишь как исключение, член кресть­янского хозяйства может при выходе из него получить только денеж­ную компенсацию стоимости части земельного участка и средств производства (ст. 258 ГК РФ).

Итак, земельный участок может находиться в общем владении с определением доли каждого из владельцев (долевое владение) или без определения долей (совместное владение).

Кроме нормативно-правовых актов, которые были указаны в пара­графе 5.4, необходимо проанализировать постановление Правительства РФ от 15.03.1997 №319 «О порядке определения нормативной цены земли»¹ и Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи. В Приложении № 1 к этим Рекомендациям дан примерный пакет документов (материалов) по выдаче свидетельств на право собственности на земельные доли и о праве на имущественные паи. В Приложении № 2 указанных Реко­мендаций «О порядке распоряжения земельными долями и имуще­ственными паями» даны: аренда земельных долей, их купля-продажа, обмен земельных долей на имущественный пай, внесение земельной доли или право пользования ею, уставный капитал сельскохозяйствен­ной коммерческой организации; выделение в натуре земельных участ­ков в счет земельных долей, иные сделки с земельными участками.

Впрочем, выдел доли в натуре был возможен (а в определенных случаях и без согласия других собственников). Однако это правило фактически сводилось на нет следующим абзацем ч. 5 Указа от 27.10.1993 № 1767, в которой говорилось, что «выдел земельной доли (пая) в натуре производится с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования». Факти­чески местные власти, на откуп которым было отдано разрешение со­ответствующих вопросов, получили отменный повод для злоупотреб­лений.

Данный Указ предусматривал, что целевое сельскохозяйственное назначение земли может быть изменено по решению органа исполни­тельной власти субъекта РФ. Необходимо добавить, что такое неправо­мерное по своей сути положение продолжает действовать и сейчас. Это привело и еще будет приводить к тому, что плодородные и перспектив­ные земли передаются названным органам под строительство коттеджей и т.п. В качестве примера можно привести дачные «города», выстроенные в ближайшем Подмосковье. Причем, мало кто из этих «новых рус­ских», расположившихся в Переделкине или в другом месте, имеет сво­ей целью сельскохозяйственное производство. Представляется, что сле­дует подумать, как решить этот вопрос.

Если размер долевой собственности на земельный участок не мо­жет быть определен на основании закона и не установлен соглашени­ем всех ее участников, земельные доли являются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их земельных долей в зависимости от вклада каждого из них в приобретение и освоение общего земельного участка.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмер­но со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных пла­тежей по общему земельному участку, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

При продаже земельной доли в праве общей собственности на зе­мельный участок постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой земельной доли по цене, за которую она продается, и на прочих рав­ных условиях, кроме случаев продажи с аукциона. Раздел земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, и выдел из него земельной доли может быть осуществлен при условии предвари­тельного определения земельной доли каждого из участников этой собственности.

При приватизации земель колхозов, совхозов и других сельскохо­зяйственных предприятий, которая осуществляется по решению тру­дового коллектива соответствующего предприятия, принимается реше­ние о реорганизации хозяйства и передаче в соответствии с законо­дательством земель в собственность граждан, которые имеют право на земельную долю. Причем они бесплатно получают земельные участ­ки из земель реорганизованных сельскохозяйственных предприятий в пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земель в соб­ственность.

Сельскохозяйственным организациям предоставлено право выкупа земельных угодий сверх причитающейся хозяйству бесплатной сред­нерайонной земельной доли.

Оставшиеся после бесплатной передачи земельных долей в соб­ственность граждан сельскохозяйственные угодья реорганизуемых предприятий включаются в фонд перераспределения земель и могут отграничиваться в натуре.

При реорганизации указанных сельскохозяйственных предприятий могут создаваться хозяйственные общества, товарищества, производ­ственные и потребительские кооперативы и предприятия иных орга­низационно-правовых форм.

Собственники земельных долей в период, реорганизации сельско­хозяйственных предприятий имеют определенные права, установлен­ные Указом Президента РФ от 07.03.1996 № 337 «О реализации кон­ституционных прав граждан на землю»  (в ред. от 25.01.1999)¹.

Совершенствование статуса сельскохозяйственных предприятий в период проведения земельной реформы в России с учетом норм ГК РФ требует решения целого ряда важнейших проблемных вопросов о правах этих предприятий на используемую ими землю и др. По это­му вопросу как в законодательстве, так и в юридической литературе нет единого мнения².

Порядок выделения земельных долей из земель реорганизованных сельскохозяйственных предприятий (подача заявления в орган, упол­номоченный для этого, принятие решений и т.п.) регламентируется законодательством.

Членам сельскохозяйственных организаций, вступившим в хозяй­ственные товарищества, производственные кооперативы, которые полу­чили земельные участки в собственность, выдается документ, подтверж­дающий количественное и стоимостное выражение их земельных паев. Полученные ими свидетельства на право собственности на землю ут­рачивают силу.

Пайщик обязан ознакомиться лично с уставом вновь создаваемой организации и поставить на нем свою подпись в подтверждение со­гласия с ним.

Сельскохозяйственные организации имеют право на участие в их управлении и получение части доходов согласно принятому в уставе порядку. Участники сельскохозяйственных организаций при выбытии из них получают возмещение стоимости земельных паев за счет хо­зяйства.

В соответствии с Указом Президента РФ от 07.03.1996 № 337 соб­ственники земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе свою земельную долю передать по наследству; использовать (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства; продать; подарить; обменять на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать (с выделением земель­ного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) сель­скохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного под­собного хозяйства; передать на условиях договора ренты и пожиз­ненного содержания; внести ее или право на ее пользование в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организа­ции.

Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. Целевое назначение этих участков может быть изменено в соответствии с законодательством РФ.

Органам местного самоуправления предоставлено право по заяв-. лению собственника выкупать его земельную долю в целях попол­нения фонда перераспределения земель и передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам Российской Федерации для произ­водства сельскохозяйственной продукции. Порядок и условия выку­па этих земель устанавливаются органами государственной власти субъектов  РФ.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земель­ных долей для образования крестьянского (фермерского) хозяйства, сельскохозяйственного кооператива, иных сельскохозяйственных орга­низаций и личного подсобного хозяйства или выкупа органами мест­ного самоуправления, определяется в месячный срок по соглашению между собственниками земельных долей.

В случае разногласий решение принимает орган местного самоуп­равления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеуст­ройству. При этом должны быть обеспечены рациональная организа­ция территории (компактное размещение) и качество земель выделя­емого участка не ниже среднего по хозяйству.

При выкупе земельных долей для государственных или муниципаль­ных нужд с изменением в соответствии с законодательством РФ их целевого назначения местоположение земельного участка определя­ется на основании градостроительной документации или акта выбора земельного участка под строительство объекта.

При несогласии собственников земельных долей с местоположени­ем выделяемого им земельного участка споры решаются в судебном порядке.

Оборот земельных паев в стоимостном выражении внутри хозяйств между его членами  осуществляется в соответствии с  их уставами.

Законами субъектов РФ и уставами хозяйств устанавливается предель­ное количество земельных паев, которые может иметь участник сель­скохозяйственной организации.

Далее надо учитывать, что граждане, работающие в данных сель­скохозяйственных предприятиях, вправе выйти (уволиться) со своей земельной долей.

В сельскохозяйственных организациях, которые являются собствен­никами земли, происходит своеобразное двойное действие правомочий земельного собственника:

1)           граждане — собственники своей доли, участвуя в хозяйствен­ной деятельности предприятия, осуществляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению своей земельной долей, повышая пло­дородие почв, выращивая сельскохозяйственные культуры, увеличивая поголовье скота и т.п.;

2)           предприятие осуществляет эксплуатацию земельных массивов, исходя из коллективных, а не индивидуальных интересов. Например, не каждому из работников хотелось бы использовать участок (свою долю) под пашню как интенсивную форму хозяйственной эксплуата­ции земли, но в интересах ведения целостного хозяйства это необхо­димо.

В земельные отношения вмешивается и государство как собствен­ник, поскольку часть земель, не закрепленная в общую собственность, является  собственностью  государства.

Основой производственных отношений, как известно, является соб­ственность (производство было бы бессмысленно, если бы не было при­своения его средств и результатов). Поэтому повышение эффектив­ности производства находится в прямой зависимости от включения производителей сельхозпродукции в механизм отношений земельной собственности.

У всякого положительного явления неизбежно есть какие-то нега­тивные стороны, например включение индивидуальных интересов граждан — собственников земельных долей в земельные интересы организаций (сельскохозяйственных организаций).

Устранению и предотвращению земельных споров у сельскохозяй­ственных организаций -- собственников земли способствует порядок определения земельных долей граждан; при общей совместной соб­ственности граждан на землю доля каждого определяется конкретно, когда она выделяется в натуре при выходе гражданина из сельскохо­зяйственной организации. Право собственников на земельную долю при долевой собственности удостоверяется специальными документами, выдаваемыми органами местного самоуправления, в которых ука­зывается размер земельной доли. Это,предотвращает возможные зе­мельные конфликты граждан с сельскохозяйственными организация­ми — собственниками земли и порядок нормирования земельных до­лей, который зависит от форм общей собственности.

При общей совместной собственности бесплатная доля исчисляется путем умножения средней расчетной доли, сложившейся в данном административном районе, на число членов данного конкретного хо­зяйства (сельскохозяйственной организации).

Способствует обеспечению целостности сельскохозяйственной организации и стимулирование ее работников к созданию совмест­ной собственности, и то положение закона, которое определяет преде­лы нормирования земельных долей в зависимости от земельной соб­ственности в этой сельскохозяйственной организации.

Наконец, гарантируются земельные права на свою долю каждого из членов трудового коллектива и на случай банкротства этой сельско­хозяйственной организации.

4. Право государственной собственности на землю. Это право собственности Российской Федерации и ее субъектов на землю. К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также в муни­ципальной собственности (ст. 214 ГК РФ). Земли и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собствен­ностью (ч. 2 ст. 214 ГК РФ). От имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции (ч.   1 ст.   125 ГК РФ).

В отличие от прежнего земельного законодательства, по которому вид собственности был обезличен, новый ЗК РФ распределил эту зе­мельную собственность между государственными уровнями¹.

Государственная собственность состоит из земель, находящихся в собственности Российской Федерации (федеральная собственность) (ст. 16 ЗК РФ), и земель, находящихся в собственности 89 субъектов РФ: 21 республики в составе Российской Федерации-, 6 краев и 50 об­ластей, одной автономной области и 11 автономных округов.

Определены следующие уровни государственной собственности на_; землю.

1. Федеральная собственность (федеральные земли). К ним от­носятся прежде всего земли, занятые объектами, отнесенными исклю­чительно к федеральной собственности, а также иные земли, необхо­димые для осуществления задач федерального значения (ст. 17 ЗК РФ).

В  состав  федеральных земель входят:

• земельные участки для обеспечения нужд обороны и безопасно­сти страны, охраны государственных границ РФ;
• земельные участки, занятые федеральными энергетическими и космическими- системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи, метеорологической службы, добывающей про­мышленности, топливно-энергетического комплекса, железнодорожного, воздушного, трубрпроводного, речного, морского транспорта федерально­го значения, федеральных автомобильных дорог, объектами федеральных органов власти, земли закрытых административно-территориальных об­разований, земли лесного и водного фондов федерального значения, зем­ли федерального фонда резервных месторождений и других объектов недр, земли запаса федерального значения;
• земельные участки федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных при­родных заказников, памятников природы, объектов историко-культур­ного наследия общероссийского и всемирного значения, курортных и лечебно-оздоровительных зон, других особо охраняемых природных территорий федерального значения, включая прибрежные зоны морей и океанов;
• земельные участки Российской академии наук, отраслевых ака­демий наук федерального значения, научно-исследовательских учреж­дений, высших учебных заведений федерального значения, федераль­ных опытно-производственных хозяйств, сельскохозяйственных науч­но-исследовательских учреждений, федеральных государственных учебно-опытных и учебно-производственных хозяйств, государственных конных заводов, племенных, элитно-семеноводческих хозяйств, государ­ственных мелиоративных систем, конкретный перечень которых ут­верждает Правительство РФ;
• иные земельные участки, предусмотренные федеральными зако­нами и договорами о разграничении предметов ведения и полномо­чий между федеральными органами РФ и органами государственной власти субъектов РФ. В соответствии с Конституцией РФ общеприз­нанными принятыми нормами права, международными договорами за Российской Федерацией признаются суверенные права и юрисдикция на ее континентальном шельфе¹ и в исключительной экономической зоне РФ².

Перечень земельных участков, отнесенных к федеральным землям, определяется субъектами РФ в порядке, установленном федеральным законом, принятым в соответствии с Конституцией РФ.

Земли, находящиеся в государственной собственности, могут пере­даваться гражданам и юридическим лицам для застройки, сельскохозяй­ственного производства и иных целей. В государственную собствен­ность могут приобретаться земельные участки путем выкупа у част­ных лиц, на основании дарения и в результате прекращения права муниципальной или частной, собственности, по другим основаниям, установленным ЗК РФ и другими законами.

2. Собственность субъектов РФ. К ней относятся земли в пре­делах их административно-территориальных границ, за исключением федеральных, муниципальных и частных земель (ст.   18 ЗК РФ).

Владение, пользование и распоряжение государственными землями находится в совместном ведении органов государственной власти РФ и органов государственной власти субъектов РФ в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами, законами и другими норма­тивными правовыми актами субъектов РФ, а также в соответствии с договорами о разграничении предметов ведения и полномочий меж­ду федеральными органами РФ и органами государственной власти субъектов  РФ.

Исследуя проблему государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, необходимо отметить, что единого подхода к ее решению нет.

В законодательстве и литературе высказывались мнения с ее ре­шении путем признания распределения всех природных ресурсов по двум уровням (федеральному и субъектов РФ) и об отказе и призна­нии всех природных ресурсов единой, общей, совместной государствен­ной собственностью. Путаницу в решение этого вопроса внес ныне ут­ративший силу Указ Президента РФ от 16.12.1993№ 2144 «О феде­ральных природных ресурсах», в котором" не был закреплен механизм реализации распределения природных ресурсов по двум уровням. Вслед за этим Указом некоторые федеральные законы («О животном мире» и «Об особо охраняемых природных территориях») также пре­дусмотрели распределение государственной собственности по двум уровням, в то время как другие законы такого распределения не пре­дусматривают («О недрах», ЛК РФ).

В некоторых субъектах РФ — Бурятии, Башкортостане, Карелии, Коми, Марий Эл, Республике Саха (Якутии) — конституции и другие нормативно-правовые акты относят землю и другие природные ресур­сы к исключительной собственности этих республик.

Разработчики ЛК РФ закрепили в нем, что все вопросы владения, пользования и распоряжения лесами находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст.   14 ЛК РФ).

Специфика права государственной собственности на землю заклю­чается   в  следующем.

1. Данный вид права собственности характеризуется высоким уров­нем субъектов собственности.  В соответствии со ст.   1   Конституции
РФ Российская Федерация — Россия — есть демократическое феде­ративное правовое государство с республиканской формой правления.
Носителем суверенитета и единственным источником власти в Россий­ской Федерации является ее многонациональный народ. Таким образом, государство является в правоотношениях собственности представите­лем народа при осуществлении владения, пользования и распоряжения землей.  Оно обязано реализовать свои полномочия собственника не в интересах одного гражданина и отдельных групп лиц, а в совокуп­ном интересе всех проживающих на территории государства народов с тем,  чтобы интересы  одних народов не  удовлетворялись в ущерб другим народам.

2. Государственные земли используются только в соответствии со своим целевым назначением. Земли, находящиеся в собственности го­сударства, могут использоваться в таких целях, какие недопустимы для негосударственных организаций и граждан. Например, использование земель под размещение предприятий, производящих ядерное и иное боевое вооружение; под военные полигоны, аэродромы; под выращи­вание наркотических и иных, запрещенных к возделыванию культур и т.п. Таким образом, цели использования земель., находящихся в соб­ственности государства, являются универсальным и, продиктованными интересами функционирования государства.

3. Основания возникновения права государственной собственно­сти на землю имеют свои особенности.   Если граждане и негосударственные организации приобретают землю в собственность в порядке реализации законодательства о земельной реформе и по основаниям, предусмотренным законом, то государство было наделено земельной собственностью по Декрету о земле от 8 ноября (26 октября) 1917 г., и в настоящее время происходит не наделение землей, а разграниче­ние земельной собственности между федеральным уровнем и уровнем субъектов РФ.

4. Правомочия собственности на землю совпадают у государства с правомочиями регулирования землепользования всего земельного фон­да, а также с осуществлением контрольных функций за использовани­ем земель иными собственниками. Поэтому предусмотрен правовой ме­ханизм пресечения управленческих решений, нарушающих права дру­гих собственников земли. Так, земельное законодательство запрещает вмешательство в хозяйственную деятельность земельных собственни­ков со стороны государственных органов; в случае издания государ­ственным органом акта с нарушением закона или его компетенции соб­ственник земли вправе обратиться в суд с заявлением о признании такого акта недействительным.

Обобщая характеристику государственной собственности на землю, можно сделать следующие выводы:

а)    чем выше уровень государственной собственности на землю, тем шире диапазон использования земли по целевому назначению. Так,
использование земель для военных нужд присуще только федераль­ной собственности; использование земель для предприятий энергети­ческого машиностроения возможно как для федеральной, так и для собственности субъектов РФ. И наоборот, чем ниже уровень собствен­ности, тем уже диапазон целевого использования земель, находящихся в собственности;

б)   в одной и той же административно-территориальной единице (например, район, город) находятся земельные участки, состоящие в
различных формах собственности и имеющие различный правовой режим. Это усложняет роль административных образований страны
и увеличивает возможность правовых ошибок при принятии управ­ленческих решений. Наиболее типичной из них является превыше­ние компетенции должностными лицами и органами местного само­управления.

6. Право муниципальной собственности на землю. Муниципаль­ная собвенность на землю— это собственность городских, сель­ских и иных населенных пунктов, других муниципальных образова­ний (ст.  19 ЗК РФ).

К этому виду собственности могут относиться земли, занятые объек­тами муниципальной собственности, а также земли, необходимые для
непосредственного осуществления коммунального обслуживания на­селения, находящегося на соответствующей территории района, города, и др.

Указанные земли проходят государственную регистрацию в Госу­дарственном реестре в соответствии с постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от O3.1O.2OO2)¹.

В соответствии со ст. 130 Конституции РФ местное самоуправ­ление осуществляет владение, пользование и распоряжение муници­пальной собственностью, к которой относится все то, что не являет­ся федеральной собственностью субъектов РФ и частной собствен­ностью.

Распоряжениями Правительства РФ из федеральной собственно­сти в муниципальную собственность ряда субъектов РФ передают­ся объекты социально-культурного и коммунально-бытового назна­чения.

В муниципальной собственности находятся земли в пределах чер­ты городов, поселков и сельских поселений, а также земельные участ­ки за их чертой, переданные в ведение органов местного самоуправ­ления. В муниципальную собственность городов и других поселений, а также районов (кроме районов в городах) для обеспечения их раз­вития могут дополнительно передаваться земли, находящиеся в госу­дарственной собственности. В муниципальную собственность могут приобретаться земли органами местного самоуправления у собствен­ников земельных участков путем их выкупа либо на основе дарения, отказов от земельных участков и на иных законных основаниях.

Основное целевое назначение земель, находящихся в муниципаль­ной собственности, — служить удовлетворению коммунальных потреб­ностей местного населения (обслуживание нужд жилого фонда и коммунального хозяйства, объектов инженерной инфраструктуры, внеш­него благоустройства и т.п.). В силу этого муниципальная земельная собственность имеет более узкое назначение по сравнению с государ­ственной  собственностью.

Управление и распоряжение муниципальными землями осуществ­ляется органами местного самоуправления на основании местных уставов, территориального планирования и зонирования земель в соот­ветствии с законодательством РФ и субъектов РФ.

Земли, находящиеся в муниципальной собственности, могут переда­ваться гражданам и юридическим лицам на основании решений орга­нов местного самоуправления в соответствии с их уставами.

До принятия специального федерального закона оборот земельных участков в крупных городах организуется на основе аренды, прода­жи права аренды. В малых городах земельные участки могут переда­ваться в собственность для индивидуального жилищного и гаражно­го строительства, коллективного садоводства. Передача застроенных зе­мельных участков в собственнрсть осуществляется с учетом планируемого целевого назначения участков согласно градостроитель­ной документации.

6.     Общая   собственность   супругов   на   земельный   участок. В соответствии с ЗК РФ земельный участок, безвозмездно предоставлен­ный одному из супругов в собственность при приватизации приуса­дебных, садовых, личных подсобных хозяйств, гаражных участков или
приобретенный им в результате сделок с землей либо по иным осно­ваниям, предусмотренным законом, во время брака, является совмест
ной собственностью супругов, если договором между ними не установ­лено иное.

7.       Общая    собственность    крестьянского     (фермерского)     хо­зяйства   на   земельный  участок. Крестьянскому   (фермерскому)   хо­зяйству,  созданному без образования  юридического лица,  земель­ные участки предоставляются на праве общей совместной собствен­ности.

Общие предельные размеры сельскохозяйственных земель кресть­янского (фермерского) хозяйства устанавливаются законодательством субъектов РФ.

8.     Собственность   жилищного    товарищества     (кондоминиума). Земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые
дома, а также придомовые участки, обслуживающие эти строения, мо­гут находиться в собственности или на правах аренды жилищного
товарищества (кондоминиума), передаваемых домовладельцам или то­вариществам собственников жилья.

Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 № 1223 было ут­верждено Положение «Об определении размеров и установлении гра­ниц земельных участков в кондоминиумах»   (в ред.   от 21.08.2000)¹.

Подводя итог сказанному, можно сделать следующие вы­воды.

1. Абсолютных (неограниченных) земельных собственников в Российской Федерации нет; право собственности ограничивается в интересах государства и общества.
2. Земельные участки могут находиться в частной, государ­ственной, муниципальной и иной собственности, определенной в законе.
3. Государственная собственность на землю имеет два уров­ня: федеральный и республиканский. Чем выше этот уровень, тем
   шире диапазон целевого использования земель, и наоборот.
4. Каждая из форм и видов права собственности на землю об­ладает специфическим режимом в рамках общего правового режи­ма. Наличие специфики и позволяет классифицировать земельную собственность по формам и видам.

5.3. Основания возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю

Основаниями возникновения, изменения и прекращения правоотно­шений являются юридические факты.

Юридический факт должен иметь объективное, реальное содержа­ние. Так, если у гражданина возникло намерение купить земельный участок, то это намерение пока не является юридическим фактом, по­рождающим правоотношение собственности на тот или иной земель­ный участок. Если же гражданин обращается в местную администра­цию с заявлением о передаче (продаже) ему участка в собственность, то такое действие будет юридическим фактом для возникновения правоотношений по продаже участка, поскольку заявление подлежит исполнению в установленный срок и неисполнение этой обязанности влечет за собой наложение штрафа на виновных должностных лиц в размере от 40 до 100 минимальных окладов.

Юридические факты должны отвечать как минимум трем требова­ниям (ст. 44 ЗК РФ).

1. Юридический факт, порождающий правоотношения собственно­сти, имеет две основные формы: событие и поведение людей. Рас­смотрим их по отдельности.

Событие как юридический факт представляет собой обстоятельство, совершающееся помимо воли человека. Например, смерть собственника земельного участка порождает правоотношения по передаче данного участка наследнику умершего. Наступлению события могут способ­ствовать человеческие действия, но юридическим фактом для возник­новения, изменения или прекращения правоотношений всегда являет­ся конечный результат их деятельности.

Поведение людей как юридический факт выражается в виде дей­ствия и в виде бездействия. Действие как юридический факт— это совершение поступка, имеющего юридическую значимость. Например, если гражданин посетил орган местного самоуправления (местную администрацию) с заявлением на получение участка, но не вручил это заявление надлежащим образом, то данный поступок не является юри­дическим фактом для возникновения правоотношения по получению (покупке) земельного участка в собственность. Тем самым совершен поступок, не имеющий юридической значимости. Но если гражданин вручил указанное заявление органам местного самоуправления (ме­стной администрации) надлежащим образом, то такой поступок юри­дически значим даже в том случае, если заявление отказались при­нять (отказ в приеме заявления влечет юридическую ответствен­ность).

Бездействие признается юридическим фактом, если гражданин (или иное лицо) обязан был по закону совершить определенные действия, но не совершил их. Так, если собственник земельного участка, предо­ставленного для сельскохозяйственного производства, в течение трех лет подряд не использует его по целевому назначению, то такое без­действие является юридическим фактом, влекущим прекращение права собственности на этот участок.

2. Конкретность — второе требование закона к юридическому факту. Например, земли используются способами, приводящими к уничтожению или систематическому повреждению природных ресур­сов. Однако для придания этому обстоятельству значения юридиче­ского факта органы, контролирующие использование и охрану земель, должны доказать, что такая обстановка возникла после передачи земли в собственность в результате определенных причин (антропо­генного загрязнения от соседних производственных предприятий или загрязнения собственником земельного участка химическими и ра­диоактивными веществами, производственными отходами, сточными водами, бактериально-паразитическими и карантинными вредными организмами и т.п.), вызванных способами использования земельно­го участка, и т.п.

Конкретность юридического факта имеет две стороны:

• фактическая конкретность, которая выразилась в объективной реальности: уровень снижения урожайности участка достиг критической отметки, определенной в законе; время бездействия (неисполь­зования земельного участка по целевому назначению) перешагнуло ус­тановленный законом рубеж; причинная связь между способами ис­пользования земли и снижением ее плодородия налицо и т.п.:
• документально доказанная конкретность. Например, по делу о прекращении права собственности имеются документы: надлежа­ще заверенная выписка из Земельно-кадастровой книги о бонитировке почвы и экономической оценке земли данного участка; документ, за­крепивший уровень урожайности этого участка после взятия с него проб почвы на шестой год использования этого участка; расчет сни­жения фактической урожайности участка, сделанный специалистом; документы, устанавливающие применяемые в течение пяти лет тех­нологии выращивания сельскохозяйственных культур; заключение специалиста о наличии причинной связи между применяемыми тех­нологиями и возникшим снижением плодородия (урожайности) зем­ли и т.п.

Каким бы конкретным ни был юридический факт, если он не до­казан документально, то не может служить основанием возникнове­ния, изменения или прекращения отношений права собственности на землю. Так, если не заключен договор на куплю-продажу земельно­го участка, то как бы ни были стороны единодушны в соверше­нии этой сделки (даже и при фактическом совершении сделки), она не порождает у продавца права собственности на продаваемый учас­ток.

3. Связь с законом — третье требование к юридическому факту, порождающему возникновение, изменение или прекращение права собственности на землю.

Прямая связь факта с законом выражается в том, что факт кон­кретно предусмотрен в гипотезе правовой нормы (т.е. в условии, при котором эта норма может применяться или не применяться). Например, для получения земельного участка под фермерское хозяй­ство в собственность необходим целый фактический состав: дости­жение гражданином совершеннолетнего возраста, наличие квалифи­кации или опыта работы в сельском хозяйстве и сдача квалифика­ционных экзаменов на допуск к ведению сельскохозяйственного производства.

Таким образом, юридические факты — это конкретные, объективные обстоятельства, с которыми закон прямо или косвенно связывает воз­никновение, изменение или прекращение правоотношений. Данные факты можно классифицировать на три группы: правообразующие, правоизменяющиеи правопрекращающие.Рассмотрим их по отдель­ности.

Правообразующиефакты — это юридические факты, на основа­нии которых возникают правоотношения собственности на земельные участки. Таковыми являются:

- административные акты государственных органов, изданные ими в пределах своей компетенции. Например, Закон о земельной реформе 1990 г. явился государственным актом, изданным в целях перераспределения земель, создания условий для равноправного раз­вития различных форм хозяйствования на земле, формирования мно­гоукладной экономики, рационального использования и охраны земель. Он впервые ввел право граждан на приобретение земельных участков в собственность, хотя и в ограниченном виде, т.е. через местные Со­веты  народных депутатов.

Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2284 (в ред. от 26.03.2003)¹ была утверждена Государственная программа приватизации государ­ственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.

Не могли быть приватизированы объекты федеральной собствен­ности: недра, лесной фонд, водные ресурсы, воздушное пространство, ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и экономи­ческих систем, а также охраняемые или особым образом используемые территории, участки льносеменоводческих, коноплеводческих станций, кладбища, недвижимые объекты исторического и культурного назна­чения, перечень которых утвержден Правительством РФ.

Административные акты государства, как правило, не имеют срока давности и действительны до их полной или частичной отмены. На­пример, Декретом СНК РСФСР от 8 ноября (26 октября) 1917 г. «О земле» положено начало передачи земель в исключительную государ­ственную собственность. Хотя этот акт и был впоследствии отменен, но его положения сохранились в иных многочисленных нормативно-правовых актах, действующих и поныне и обеспечивающих право соб­ственности государства на землю;

- сделки граждан и организаций по приобретению земель в собственность. Таковыми могут быть купля-продажа, договор о ко­торой регистрируется в местной администрации, обмен земельными участками в установленном законом порядке и иные дозволенные за­коном сделки.

Сделки   можно  подразделить на  прямые и   косвенные.

Прямые сделки имеют объектом земельный участок, а значит, и чисто земельно-правовую природу. К ним относится, например, приоб­ретение в собственность земельного участка под огородничество, ког­да участок имеет статус огорода при отсутствии на нем сооружений капитального типа.

Косвенные сделки имеют своим объектом не только и не столько земельный участок, сколько другие имущественные объекты и иную недвижимость, расположенные на этом участке. Эти сделки имеют преимущественно гражданско-правовую природу. Так, купля-продажа жилого дома регулируется ГК РФ, а продажа земельного участка, на котором расположен этот дом, оформляется уже по факту продажи данного дома.

Сделки на приобретение земельных участков могут заключаться' как на определенный срок, так и без указания срока. Однако для пре­сечения торговли земельными участками в целях наживы и вопреки интересам государства, в ЗК РСФСР было сформулировано правило, которое, во-первых, установило мораторий на совершение купли-про­дажи приобретенного земельного участка сельскохозяйственного на­значения, а во-вторых, ограничило круг покупателей, для которых были установлены определенные критерии (ограничения).

Если в нормативно-правовых актах государства выражена его воля, обусловленная интересами народа, то в сделках выражается свобода воли сторон (например, продавца и покупателя), и в случае дефекта этой воли (заблуждение, имеющее существенное значение; обман; насилие; угроза и другие, предусмотренные законом обстоятельства, под влиянием которых совершена данная сделка), сделка может быть признана по суду недействительной по иску заинтересованной сто­роны;

- обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю:

а) приобретение земельных участков в порядке наследства: через наследование недвижимости, расположенной на данном земельном уча­стке, и через непосредственное наследование земельного участка, при­надлежащего   наследодателю.

Первый путь получения наследства имеет преимущественно граж­данско-правовую природу, второй — смешанную гражданско-правовую и земельно-правовую природу.

Передача наследства в виде принадлежавшей покойному недви­жимости зависит от воли последнего или от закона. Передача же земельного участка гражданина, ведущего фермерское хозяйство, огра­ничена несколькими условиями: в случае смерти главы семейного крестьянского (фермерского) хозяйства либо одного из его членов наследство в отношении земельного участка, принадлежащего данно­му хозяйству, не открывается. В случае смерти последнего члена семейного крестьянского (фермерского) хозяйства порядок наследо­вания имущества хозяйства, в том числе земельного участка на пра­ве собственности, осуществляется по правилам гражданского законо­дательства. Однако земельный участок разделу между наследника­ми не подлежит и передается тому из наследников любой очереди, который изъявил желание вести это хозяйство. При наличии несколь­ких таких наследников спор о преимущественном праве наследника этого хозяйства рассматривается судом. Однако наследники, которые не будут участвовать в ведении крестьянского (фермерского) хозяй­ства, не имеют права на получение компенсации от этого хозяйства в размере стоимости части земельного участка, которая соответству­ет их доле наследства.

Если при наследовании обычного имущества применяется круг наследников по завещанию или закону (наследники первой и вто­рой очереди), то при наследовании земельного участка, принадлежа­щего на праве общей совместной собственности крестьянскому (фер­мерскому) хозяйству, это правило не применимо (о чем уже было ска­зано выше);

б)  при вступлении в хозяйственные товарищества и общества, про­изводственные кооперативы на получение в собственность земельного
участка выдается документ, подтверждающий количественное и сто­имостное выражение их земельных паев. Полученные ранее свидетель­ства на право собственности на землю утрачивают силу;

в)  пользование непрерывно более 15 лет земельным участком дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приоб­ретение в собственность земельного участка  (ст.  234 ГК РФ)  без юридического оформления своих прав, если он продается (передается
безвозмездно) для того же назначения. При переходе права собствен­ности или другого права на строение, сооружение к приобретателю
переходит и право на земельный участок на тех же условиях, в том же объеме и для того же разрешенного использования, какое было у
прежнего владельца, если законом не предусмотрено иное;

г)   приватизация является ведущим основанием для приобретения земельной собственности гражданами и юридическими лицами. При­ ватизация — разгосударствление государственной собственности  на землю. Собственник предприятия, приватизированного в порядке, установленном законодательством о приватизации государственных и муниципальных предприятий (физическое или юридическое лицо), обязан в шестимесячный срок со дня своего образования оформить право законного владения фактически занимаемым земельным участ­ком. Условия, на которых передается земельный участок (право арен­ды или постоянного (бессрочного) пользования, сервитута и обреме­нения), определяются договором на основании ЗК РФ и законодатель­ства субъектов  РФ.

Приватизация сельскохозяйственных предприятий имеет свою спе­цифику, что обусловливает ее особое правовое регулирование, предоп­ределенное главным образом особенностями сельскохозяйственного производства и его зависимостью от почвенно-климатических условий, сезонности производства и других объективных обстоятельств.

Указом Президента РФ от 16.05.1997 № 485 «О гарантиях соб­ственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (в ред. от 26.03.2003) ус­тановлено право приобретать в собственность земельные участки (доли земельных участков), на которых расположены здания, помеще­ния, сооружения и объекты незавершенного строительства. В первую очередь имеют это право физические и юридические лица — собствен­ники указанных объектов недвижимости.

Объектом продажи является земельный участок (его доли), ранее выделенные землевладельцу на правах постоянного (бессрочного) пользования и аренды.

В случае отсутствия документов, подтверждающих указанное пра­во, земельный участок предоставляется в фактических границах, суще­ствующих под приватизируемым предприятием на дату утверждения плана приватизации; под объектами незавершенного строительства — на дату вступления в силу права собственности на объект.

Приватизация земельных участков — это передача из государствен­ной и муниципальной собственности в собственность граждан и юри­дических лиц земельных участков, находящихся у них на праве посто­янного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владе­ния и аренды.

Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх норм выкупается по договорной цене либо остается в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном насле­дуемом владении или аренде. Уменьшение размеров земельных участ­ков, ранее предоставленных гражданам в установленном порядке, зап­рещается.

Земельный участок может быть приватизирован только собствен­ником (собственниками в долях) строения, сооружения, находящегося на этом участке. Территориальные границы приватизируемого участ­ка должны корректироваться таким образом, чтобы максимально ис­ключить необходимость установления  сервитутов.

Было установлено, что приватизации не подлежат земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, бульвары, водоемы, пляжи); зем­ли заповедников, памятников природы национальных и дендрологиче­ских парков, ботанических садов, земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасны­ми веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

Продаже не подлежат незастроенные земельные участки, находя­щиеся в государственной или муниципальной собственности; земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся на землях лесного и водного фондов, особо охраняемые земли, для которых установлен особый режим приватизации законодательством РФ, а также земли, расположенные в морских, речных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного разви­тия.

Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан была установлена в 1992 г. Для определения среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность граждан вся площадь сель­скохозяйственных угодий в пределах сельскохозяйственных предпри­ятий, за исключением земель, передаваемых в ведение сельской, посел­ковой, городской администрации, делилась на суммарную численность лиц, работающих в сельском хозяйстве (включая пенсионеров, ранее работавших в сельском хозяйстве, а также лиц, занятых в социальной сфере на селе). Главам местной администрации сельских районов по представлению комитетов по земельным ресурсам я землеустройству предоставлялось право определять дифференцированную среднюю норму бесплатной передачи земли в собственность по выделяемым на территории района зонам с различной плотностью сельского населе­ния. Возмездная приватизация земельной собственности устанавлива­лась в марте 1992 г., и определялся круг субъектов, которым разре­шена продажа земельных участков. Участники такой приватизации — собственники приватизированного путем продажи на коммерческом инвестиционном конкурсе, аукционе государственного, муниципально­го предприятия.  Покупателями земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, включая иностранных и лиц без гражданства, признаваемые покупателями в соответствии с Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных пред­приятий».

При возмездной приватизации граждане, ведущие сельское хозяй­ство, как правило, фермеры, могут получить землю дополнительно, сверх нормы бесплатной приватизации, когда предельные размеры их хо­зяйств по закону превышают установленные нормы.

Для приватизации земельного участка гражданин или юридическое лицо обязаны предъявить: договор, судебное решение, постановление правомочного органа власти и иные документы, бесспорно подтверж­дающие право собственности на строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, если участок застроен; постановление уполномо­ченного органа власти об отводе земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду; чертежи  (планы) земельного участка и др.

Перечисленные обстоятельства только тогда являются юридически­ми фактами по возникновению правоотношений собственности, когда они законны.

Законность фактов выражается либо в соответствии действующе­му законодательству, либо в непротиворечии ему. В случае незакон­ности юридических фактов, ставших основанием возникновения права собственности на землю, законом предусмотрен правовой механизм защиты. Так, незаконные акты государственных органов могут быть отменены по решению Конституционного Суда РФ (ст. 86, 98 Закона о Конституционном Суде РФ)¹; они не применяются судами при рас­смотрении споров и заявлений по защите нарушенных прав (ст. 217 ГПК РФ); незаконные сделки подлежат отмене (ст. 168 ГК РФ), а на­следники могут обжаловать в суд незаконно переданную по наслед­ству землю и т.п.

Правоизменяющие факты — это предусмотренные законом обстоя­тельства, с которыми он связывает изменение правоотношений собствен­ности. К таким фактам относятся:

- обстоятельства (юридические факты), сужающие правомочия собственника земельного участка. Например, ЗК РФ обязывает не нарушать права собственников других земельных участков, а также порядок пользования лесными угодьями,  водными и другими природными объектами, не допускать причинения ущерба окружающей природной среде. Это ограничивает правомочия собственника по вла­дению, пользованию и распоряжению своей землей. Так, невозможно возвести строения вблизи водоемов; эксплуатация земельного мас­сива вблизи лесов должна осуществляться с соблюдением противо­пожарных правил; сельскохозяйственные работы на полях должны проводиться с соблюдением ограничений в применении ядохимика­тов и т.п.

В некоторых случаях сужение правомочий вызывает потребность в изменении целевого использования земельных участков. Например, вблизи поселений, лесов и водоёмов приходится переводить пашни в сенокосы и другие естественные угодья, а пахотные угодья осваивают на отдаленных естественных угодьях, что требует значительных затрат;

- обстоятельства (юридические факты), возлагающие дополнитель­ные функции на собственников земель. Так, если у собственника сго­рел на участке от пожара жилой дом, то на этого собственника возла­гается дополнительная обязанность — начать строить новый дом, вос­станавливать старый взамен сгоревшего в течение трех лет, поскольку земельный участок сохраняется в течение этих лет при условии на­чала восстановления строения в установленном порядке;

- обстоятельства (юридические факты), расширяющие права соб­ственников земельных участков. Например, если на земельном участ­ке имеются общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды, а также многолетние насаждения, то это обстоятельство расширяет правомочия собственника, предостав­ляя ему юридическую возможность использовать в установленном порядке для нужд своего хозяйства названные природные объекты;

- обстоятельства (юридические факты), обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополни­тельных правил¹. Так, собственники земель в поселениях обязаны осу­ществлять свои правомочия по владению, пользованию и распоряже­нию земельными участками с соблюдением требований генеральных планов (проектов планировки и застройки) поселений, проводить в установленном порядке озеленение и поддерживать территорию в должном противопожарном и санитарном состоянии; на землях при­родоохранного, природно-заповедного, рекреационного назначения выполнять особые условия землепользования и соблюдать установлен­ный на этих землях особый режим земель.

Правопрекращающие факты — обстоятельства, с которыми закон связывает обязанности и возможности прекращения права собствен­ности.

Данные факты подразделяются на две группы — факты, которые позволяют прекратить право собственности на землю, и факты, кото­рые обязывают это сделать.

Факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению права соб­ственности ставится в зависимость от усмотрения субъекта права собственности и соответствующих государственных органов. Напри­мер, это добровольный отказ субъекта от земельного участка или его части, от отчуждения (продажи) земельного участка.

Факты, обязывающие принудительно прекратить право собственно­сти на земельный участок, имеют императивный характер, если соб­ственник земли грубо нарушает земельное законодательство. Напри­мер, использование земельного участка способами, приводящими к порче земель и других природных ресурсов, а следовательно, к ухуд­шению экологической обстановки, является опасным деянием как с экономической, так и с экологической стороны.

Данная группа фактов (обязывающих принудительно прекратить право собственности на землю) предусмотрена законодательством в качестве своего рода «аварийного клапана» на случай возникновения опасности для земельных угодий. К ним относятся:

• прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации, крестьянского (фермерского) хозяйства, смерть гражданина-собствен­ника, а также другие основания, предусмотренные договором, из кото­рого возникли права на землю. Земля не может пустовать, особенно сельскохозяйственная. Окультуренную землю нельзя оставлять без использования;
• неиспользование всего или части земельного участка сельско­хозяйственного назначения в течение одного года, а в отношении соб­ственника земельного участка — в течение трех лет, за вычетом вре­мени на освоение участка, мелиоративное строительство, стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование;
• использование земельного участка не по целевому назначению, а также использование его способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки, неуплата земельного налога в течение двух лет и непогашение задолженности по уплате земельного налога в течение последующего года;
• прекращение статуса собственника земли вследствие сделок с землей, реорганизации сельскохозяйственных организаций и привати­зации  государственных сельскохозяйственных предприятий.

Как уже отмечалось, земля является основой жизни и деятельно­сти народов РФ, проживающих на соответствующей территории, а это значит, что для обеспечения условий нормального их существования (передвижение, строительство объектов особой государственной зна­чимости и т.п.) государство вправе изымать у собственников земли для государственных и муниципальных нужд путем принудительного выкупа (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Понятие о государственных или муниципальных нуждах как осно­вании прекращения права собственности на землю не раскрыто в дей­ствующем земельном законодательстве, как, впрочем, и в ранее действо­вавшем законодательстве. Установлен лишь ряд положений, пресека­ющих ведомственный и иной произвол при изъятии земель:

• ограничено изъятие сельскохозяйственных угодий для несель­скохозяйственных целей;
• действует правило экономного предоставления земель под объек­ты государственной важности. Так, для строительства линейных соору­жений земельные участки должны быть отведены вдоль существу­ющих трасс;
• соблюдается процедура согласования при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, выяснения общественного мнения через формы непосредственной демократии.

В ст. 44—56 ЗК РФ сказано о прекращении и ограничении прав на землю; о прекращении сервитутов(ст. 48). В ст. 49 закреплены ос­новные элементы механизма изъятия земель; в ст. 52 — условия и по­рядок отчуждения земельных участков. В ст. 55 закреплены условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муници­пальных нужд, а об ограничении прав на землю говорится в ст. 56.

Подводя итог изложенному, можно сделать следующие вы­воды.

1. Основаниями возникновения, изменения и прекращения пра­ва собственности на землю являются юридические факты, т.е.
   конкретные объективные обстоятельства, с которыми закон свя­зывает вышеуказанные правовые последствия.
2. Эти факты применительно к правоотношениям собственности можно разделить на провообразующие, правоизменяющие, пра-
   вопрекращающие.
3. К числу правообразующих юридических фактов относятся административные акты государственных органов, сделки граждан и организаций и иные обстоятельства, с которыми закон свя­зывает возникновение права собственности на землю (открытие наследства, получение земельной доли, более чем 15-летнее владе­ние недвижимостью в установленном законом порядке, когда при переходе права собственности на него переходят и права на об­служивающий эту недвижимость земельный участок).
4. К числу правоизменяющих фактов относятся обстоятель­ства, возлагающие дополнительные функции на собственников; об­стоятельства, расширяющие права собственников или обязыва­ющие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдени­ем определенных дополнительных правил.
5. К числу правопрекращающих фактов относятся факты, по­зволяющие прекратить право собственности; факты,  обязыва­ющие прекратить это право, и факты, связанные с изъятием зе­мель для государственных или муниципальных нужд.

5.4. Вещные права на землю

Как известно, в гражданском праве гражданские права делятся на вещные и обязательственные. Вещные права в земельном праве — одна из правовых форм реализации отношений земельной собственно­сти. Их обладателю они предоставляют возможность непосредствен­но осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним.

Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами соб­ственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Ими, в частности, явля­ются право пожизненного наследуемого владения земельным участ­ком, право постоянного (бессрочного) пользования им и сервитута.

Анализ современного земельного и гражданского законодательства позволяет сделать следующие выводы.

1. Поскольку вещные права на землю являются производными от права собственности, то можно сделать вывод о том, что другие вещ­ные права всегда уже права собственника. В частности, если собствен­ник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную переда­чу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.

2. Вещные права обладают определенной зависимостью от право­мочий собственника, без согласия которого не может осуществляться
часть правомочий, принадлежащих обладателю вещных прав на зем­лю. В частности, согласие собственника необходимо испрашивать на
отдельные формы распоряжения земельным участком.

3. Вместе с тем вещные права на землю обладают и определенной самостоятельностью,  поскольку переход права собственности на зе­мельный участок к другому лицу не является основанием прекраще­ния вещных прав на этот участок (ч. 3 ст. 216 ГК РФ).

Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не яв­ляется подчиненным собственнику и имеет право на защиту от вмеша­тельства последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия осуществляются субъектами земельных право­отношений своей волей, в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ) и по сво­ему усмотрению (ч. 1 ст. 9 ГК РФ), а произвольное вмешательство в чьи-либо частные дела недопустимо (ч. 1 ст. 1 ГК РФ) и подлежит су­дебной или административной защите (ст. 11 ГК РФ). Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыс­кании убытков и денежной компенсации морального вреда, причинен­ных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.

4.   В отношениях между отдельными представителями вещных прав они обладают таким же абсолютным характером, как и права собствен­ности на земельный участок¹. Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обяза­ны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок:  не допускать самовольного прохода или проезда по этому
участку, если владелец его ясно не обозначил такой подход; распола­гаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и др.

В силу этого вещные права:

- вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обя­зательств, и не могут быть изменяемы по соглашению сторон. Иначе говоря, вещные обязательства исчерпывающе определены законом и непредусмотренные законом отступления от них не допускаются;

- распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере правового регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договор­ными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав. Например, лица, которым предоставлено право продвижения или переезда через земельный участок, переданный собственником в пользование конкретг ному лицу, обязаны соблюдать все правила эксплуатации этого участ­ка: определенные места передвижения, правила безопасности, запрет стоянок и т.п.

5. Вещные права можно классифицировать по различным основа­ниям:

• по видам земель, принадлежащих тем или иным лицам на основе вещных прав. Например, право пожизненного наследуемого владения фермера земельным участком имеет значительную специфику по от­ношению к праву пожизненного наследуемого владения участком гражданина, проживающего в городе, в силу целевого значения земель, на которые распространяется это обладание;
• по лицам, обладающим вещными правами на земельный участок. В частности, если правом пожизненного наследуемого владения обла­дают только граждане и иные физические лица, то данным правом не обладают организации, которые не могут являться субъектами наслед­ственных правоотношений, за исключением случаев, определенных за­коном;
• по интересам, во исполнение которых предусмотрены данные вещные права. Например, сервитута (права ограниченного пользова­ния чужим земельным участком) могут быть как публичными, так и частными в силу предназначенности их для публичных или частных интересов. И если земельный участок, к примеру, предоставлен в сво­ей определенной части для проезда автомашин, то такой сервитут сле­дует считать публичным, поскольку он служит удовлетворению об­щественных потребностей; если же определенная часть земельного участка используется для обслуживания мелиоративных сооружений, предназначенных для орошения участка соседа, то такой сервитут следует считать частным, предназначенным для удовлетворения ин­тересов конкретного субъекта правоотношений — соседнего земле­пользователя;
• по основаниям возникновения вещных прав. Так, если право по­жизненного наследуемого владения землей может возникнуть из на­следственного завещания прежнего владельца, то право сервитута ус­танавливается по соглашению сторон (соседствующих землепользова­телей), а при недостижении такого соглашения — решением суда по иску заинтересованной стороны.

6. Вещные права, как и право собственности на земельный участок, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно оп­ределенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер или статус. В силу этого возникновение, изменение и прекра­щение вещных прав подлежат такой же государственной регистрации, как и возникновение, изменение или прекращение прав собственно­сти на данный участок.

Поскольку вещные права на земельный участок осуществляются при одновременном наличии права собственности на этот участок, то происходит двойная регистрация данных земельных прав: первоначаль­ная и производная.

Теперь рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

1. Право пожизненного (наследуемого) владения землей (ч. 1 ст. 216, ст. 266, 267 ГК РФ и ст. 21 ЗК РФ) отличается от иных вещ­ных прав следующими основными особенностями:

• наибольшей стабильностью прав на земельный участок. Так, если право пользования земельным участком может быть временным, т.е. краткосрочным, то право владения принадлежит владельцу не только на протяжении всей его жизни: после жизни воля владельца в опре­делении принадлежности земельного участка гарантируется к соблю­дению принудительной силой государства, если наследник не отказался от  наследства;
• наибольшей широтой самостоятельности правомочий землевла­дельца в отношении использования земельного участка. Владелец вправе самостоятельно, без каких-либо специальных разрешений соб­ственника земельного участка возводить на земельном участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если законом не предусмотрено иное. На­пример, постоянный землепользователь приобретает право собствен­ности на созданное им недвижимое имущество только в том случае, если эта недвижимость создана им для себя;
• узким кругом субъектного состава правоотношений по владению земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. Поскольку наследователем может быть только гражданин или физи­ческое лицо, субъектный состав данного вида правоотношений огра­ничивается именно этой категорией лиц. Право пользования земель­ным участком может принадлежать и организациям, т.е. более широ­кому кругу лиц;
• наличием в правомочиях по владению земельным участком кон­ституционных положений о правах, свободах и обязанностях граждан, имеющих статус высшей ценности и составляющих смысл, содержа­ние и применение российского законодательства (ст. 2, 18 Конститу­ции РФ). В частности, права на свободное использование своих спо­собностей и имущества для осуществления предпринимательской де­ятельности на земельном участке (ст.  34).

Право пожизненного наследуемого владения было введено в зако­нодательство как наиболее близкое к праву собственности на землю.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком имеет  следующие   отличительные   черты:

• более широкий круг субъектов данного вида правоотношений, поскольку законом прямо указывается, что в круг этих субъектов могут входить не только граждане, но и организации, обладающие пра­вами юридического лица (ч.  1 ст. 268 ГК РФ и ст. 20 ЗК РФ);
• более узкий круг оснований приобретения данного вещного пра­ва. В частности, таковым является решение государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование (ч. 1 ст. 268 ГК РФ). Право же пожизненного владения на этот участок может быть при­обретено и на основании завещания прежнего владельца, сделанного в установленном законом порядке;

Уналичие производной связи между правом на земельный учас­ток и правом на недвижимость, расположенную на данном участке. Так, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно на­ходится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ). При прекращении же права пользования земельным участком, если стоимость недвижимости явно превышает стоимость участка, на­ходившегося в пользовании собственника недвижимости, суд может установить условия пользования земельным участком на новый срок (ч. 2 ст. 272 ГК РФ). Такой производности не наблюдается в право­отношениях владения землей на праве пожизненного наследуемого владения, поскольку возникновение права собственности на недви­жимость не может повлечь за собой возникновение права пожизнен­ного наследуемого владения земельным участком, на котором распо­ложено это строение;

- относительно меньшая стабильность отношений землепользова­ния. Во-первых, право постоянного землепользования может быть пре­кращено по тем же основаниям, по которым оно возникло, — на ос­новании решения уполномоченного государственного или муниципаль­ного органа, принятого в установленном законом порядке; во-вторых, право землепользования может быть и временным, устанавливаемым на определенный срок. Например, предоставление временно неисполь­зуемых под строительство земель под посадку картофеля гражданам или под огороды.

В отношении права постоянного землепользования не предусмот­рено возможности передачи данных правомочий по наследству.

3. Сервитуты (п. 1 ст. 216, ст. 27А—277ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ), выражающиеся в праве ограниченного пользования соседним земель­ным участком.

Бывают частные и публичные сервитуты. Частный сервитут уста­навливается в соответствии с гражданским законодательством. Пуб­личный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ и органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государ­ства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельного участка. Установление публичного сервитута осуществля­ется с учетом результатов общественных слушаний.

Сервитут может устанавливаться по соглашению между собствен­никами земельных участков или решением суда.

Собственник земельного участка вправе требовать, в том числе в судебном порядке, предоставления сервитута для обслуживания свое­го земельного участка.

Сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных или индивидуальных инженерных, электри­ческих и других линий и сетей; проведения дренажных работ на зе­мельном участке, забора воды и водопоя на земельном участке; прого­на скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельном участке в периоды, продолжительность которых соответству­ет местным условиям и обычаям; временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и дру­гих работ, ремонтно-строительной полосы на земельном участке; воз­ведения здания, строения, сооружения определенной высоты на сосед­нем земельном участке, создания на земельном участке защитных лес­ных насаждений и иных природоохранных объектов; иные сервитуты.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обремени­тельным для земельного участка, в отношении которого он установ­лен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, впра­ве требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установ­лен сервитут,  если иное не предусмотрено законом.  За сервитуты, установленные в пользу сельских жителей и их объединений, плата не взимается.

Сервитут может устанавливаться на земельный участок на любом праве и может быть временным или постоянным. Сервитуты подле­жат государственной регистрации. Сервитут сохраняется при перехо­де земельного участка к другому лицу.   .

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения основа­ний, по которым он был установлен. В случае, если земельный учас­ток в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением земельного участка, собствен­ник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Особенности данного вещного права следующие:

• если основанием возникновения прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного пользования земельным участком явля­ется свободный от чьих-либо притязаний участок, то основанием сер­витута всегда является наличие соседнего используемого участка, ин­тересы надлежащей эксплуатации которого требуют вмешательства в пользование данным земельным участком. Например, невозможность подхода к соседнему землепользованию иным способом, кроме как через данный участок;
• право сервитута представляет своего рода право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользовате­лей. Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сер­витута возникать не должно. Например, возможен обход соседнего зе­мельного участка для проникновения на земли лица, требующего сер­витута, без существенных затрат;
• право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка, выделенного для прохода или проезда; его нельзя использовать под складирование имущества, размещение каких-либо объектов и т.д.;
• право сервитута не может быть самостоятельным предметом сде­лок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от зе­мельного участка, для обеспечения рационального использования ко­торого установлен данный сервитут;
• право сервитута носит придаточный характер к основному пра­ву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный зе­мельный участок прекращается и право сервитута;
• право сервитута не порождает у лица, в пользу которого уста^: навливается данный сервитут, прав на земельный участок, служащий для сервитута (ограниченного пользования им), поскольку сервитут не влечет за собой лишения прав землепользователя на данный земель­ный участок (п. 2 ст. 274 ГК РФ);
• сервитут устанавливается, как правило, не на определенный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сер­витута. С устранением данных причин необходимо и прекращение дей­ствия сервитута. Например, Федеральным законом от 16.02.1995 № 15-ФЗ «О связи» (в ред. от 17.07.1999)¹ предусмотрено установление серви­тута в виде возможности прохода или проезда к месту линии электро­передач для устранения аварий и проведения ремонтных работ. Дан­ный сервитут является бессрочным и действует до тех пор, пока не бу­дет демонтирована линия электропередач или полностью прекращена ее деятельность.

Сервитут на земельный участок — право ограниченного пользо­вания одним или несколькими соседними участками. Сервитут мо­жет устанавливаться по соглашению между собственниками земель­ных участков или решением суда.

Таким образом, вещные права на землю выражаются в праве по­жизненного наследуемого владения земельным участком; в праве по­стоянного (бессрочного) пользования участком и в праве сервитута (ограниченного пользования соседним земельным участком).

Вещные права являются производными от права собственности на земельный участок, обладая при этом определенной самостоятельно­стью и независимостью от права собственности.

Разнообразие вещных прав обусловлено их целевых назначением. В частности, пожизненное наследуемое владение преследует цель обес­печить реализацию конституционных прав граждан на свободное хо­зяйственное использование земель, сохранение преемственности в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства и т.д.

5.5. Иные права на пользование землей

Право собственности на землю и вещные права на нее являются основными видами прав на землю, но не единственными. Помимо них существуют иные основания пользования земельными участками, не имеющими вещный характер.

К числу таковых относятся права на землю, основанные на обяза­тельственных правоотношениях. Главными из них являются арендные обязательства, согласно которым арендодатель обязуется передать арендатору на определенный срок на возмездных началах определен­ный договором аренды земельный участок, а арендатор — использовать данный участок в соответствии с условиями договора; пользование зем­лями при проведении изыскательских работ (ст. 606—625 ГК РФ и п. 6 ст. 22 ЗКРФ)¹.

Обязательства как основания прав на пользование земельными участками имеют следующие особенности;

- относительный характер данного вида правоотношений, посколь­ку они касаются не всех лиц, как это установлено законом относитель­но вещных прав на землю, а только тех, которые находятся в сфере действия данных обстоятельств. Например, если договором аренды зе-, мельного участка установлена обязанность -арендатора ограничивать движение транспорта по дорожному полотну, проходящему по данно­му участку, в определенные периоды времени, то эти обязательства не распространяются на лиц, не входящих в круг договорных отношений;

- свобода воли сторон обязательств, на основании которых возни­кает право на пользование земельным участком. Она предполагает добровольность заключения договора аренды земельного участка, и если этот договор был заключен под влиянием насилия или иных дей­ствий арендатора, парализующих волю арендодателя (собственника или владельца земельного участка), то такой договор может быть признан в судебном порядке недействительным;

- договорный характер обязательств по использованию земель­ных участков. В отличие от них вещные права и обязанности пре­дусмотрены  законом   и   могут  изменяться  по  усмотрению  сторон лишь в случаях, определенных законом. В частности, право земле­пользователя на разработку общераспространенных полезных иско­паемых значительно уже по объему в сравнении с аналогичным пра­вом лица, владеющего земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. Если последний обладает этим правом без согласования с собственником земельного участка, то землепользо­ватель обязан согласовывать такие действия с собственником зе­мельного   участка;

- отсутствие специальных решений уполномоченных государ­ственных и муниципальных органов на право пользования земель­ными участками, как это имеет место при вещных правах на землю. Право на пользование земельным участком возникает на основе до­говора (аренды и др.) и факта государственной регистрации дан­ного договора, без которой этот договор может быть признан недей­ствительным;

- установленные законом форма и процедура оформления обяза­тельств как основания возникновения права на землепользование. В частности, устная форма заключения договоров к. земельным отноше­ниям неприменима, и заключение сделок, имеющих земельно-правовое содержание, представлено законом в более усложненной форме по сравнению с иными видами сделок. Это усложнение обусловлено осо­бой ценностью земли как объекта правовых отношений, в силу чего усложненная процедура заключения подобного вида договоров явля­ется одним из способов предотвращения нарушений договора. Напри­мер, установление Типовой формы договора купли-продажи (купчей) позволяет уже на стадии заключения этого договора включить в до­говор необходимые элементы, исключая противоречащие закону усло­вия сделки.

Если возникновение вещных прав на землю устанавливается в административном порядке (решением специально установленных го­сударственных или муниципальных органов) и судом (при решении спора о сервитуте), то заключение договоров земельно-правового ха­рактера всецело зависит от усмотрения сторон;

- возникновение прав на землю из договорных обязательств можно подразделить на права, дающие возможность осуществлять весь цикл использования земель, полученных по договору (широкие права), и права, дающие возможность осуществлять отдельные функ­ции использования земель (узкие права). Например, получение зе­мельного участка фермером в аренду дает последнему возможность осуществлять весь цикл сельскохозяйственной  эксплуатации этого участка; получение же участка по договору на проведение проект-но-изыскательских и иных работ дает право временному земле­пользователю осуществлять лишь отдельные функции (виды работ) на этом участке¹.

Если первый вид прав выражается в одном договоре аренды зе­мельного участка, то второй вид прав может выражаться в различ­ных видах договоров. Например, в договоре подряда на проведение агрохимического обслуживания полей, в договоре на осуществление научно-исследовательских работ, в трудовом договоре работника селъскбхозяйственной организации, являющейся собственником зем­ли, со своим работником, который осуществляет эксплуатацию за­крепленного за ним участка на условиях арендного подряда и т.д.

Аренда земельного участка имеет значительное сходство с вещны­ми правами на землю, отличаясь от них следующими основными при­знаками:

• срочный характер правоотношений, поскольку аренда всегда пред­полагает заключение арендных обязательств на определенный срок. Этим элементом арендные отношения по использованию земель в определенной мере сходны с правом временного землепользования, однако последнее не имеет, как правило, договорного характера и ос­новывается на административно-правовом акте предоставления земель­ного участка во временное пользование;
• возмездный характер использования земель. Если лица, облада­ющие вещными правами на земельный участок, осуществляют плату за землю в виде установленных ставок налогов в государственную казну, то арендатор земельного участка платит арендодателю аренд­ную плату в размерах, определяемых соглашением сторон по догово­ру аренды. В силу этого возмездность землепользования на основе вещных прав имеет нормированный государством характер, а возмезд­ность землепользования, вытекающая из договорных отношений, нор­мируется сторонами в допустимых законом пределах.

При этом плата за арендуемый земельный участок государству не прекращается, и ответственным по этим платежам остается лицо, обладающее земельным участком на праве собственности или на осно­ве иных вещных прав на земельный участок;

- взаимная регламентация отношений по использованию земель сторонами договора аренды. В отличие от вещных прав на земельный участок, которые определены законом, регламентация арендных отно­шений может устанавливаться и изменяться по взаимному согласию сторон. В частности, стороны могут определить в договоре правила содержания арендатором арендуемого земельного участка, установить обязанности арендодателя оказывать арендатору необходимую помощь в этом содержании и возводить определенные сооружения и строения на арендуемом участке и др.

Однако указанная регламентация должна осуществляться сторона­ми при условии непротиворечия вводимых сторонами правил аренды земельных участков нормам действующего российского законодатель­ства (ст. 270 ГК РФ и ст. 46, 48 ЗК РФ).

Установленные сторонами условия аренды земельных участков являются нормативными и имеют значение при решении споров, вы­текающих из права землепользования. Например, установленная в договоре аренды обязанность арендатора по содержанию дорог обще­го пользования, проходящих через арендуемый земельный участок, является, в случае невыполнения ее, основанием взыскания с аренда­тора убытков и применения к нему ответственности за нарушение правил содержания этих дорог;

- возможность взаимного воздействия сторон договора аренды друг на друга в случае нарушения или неисполнения договорных обяза­тельств, составляющих внутренний регламент аренды земельных уча­стков. В частности, такое воздействие эффективно осуществляется применением неустойки и других санкций, как предусмотренных за­конодательством за нарушение договора, так и сторонами этого дого­вора. В частности, стороны вправе устанавливать неустойку в виде денежной суммы, соразмерной убыткам, причиняемым нарушениями договорных обязательств, поскольку при явной несоразмерности суд вправе при рассмотрении спора уменьшить размер этой неустойки.

Иные же виды договоров, на основании которых возникает право пользования земельными участками, характерны наличием в них лишь возможностей осуществления определенного круга действий в отно­шении этих земельных участков. Например, использование земельно­го участка для проведения мелиоративных и изыскательских работ дает право подрядчику проводить только такие действия с преобразовани­ем почвенного покрова земельного участка, которые предусмотрены в проектно-еметной документации на эти мелиоративные работы. Совершение иных действий (например, посев сельскохозяйственных культур) допустимо лишь при условии разрешения их в соответствующем до­говоре и если эти действия необходимы, к примеру, для проверки ре­зультатов проведенных мелиоративных мероприятий.

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыска­тельские работы, проводят их на всех землях независимо от целевого назначения на основании принятых в установленном порядке реше­ний о проведении этих работ и договоров, заключаемых с собственни­ком, владельцем, пользователем или арендатором земельного участка. Земельные участки, необходимые для изыскательских работ, не изыма­ются.

В договорах определяется срок проведения работ и размеры пла­тежей за использование земельных участков, обязанности по возме­щению убытков и приведению земель в состояние, пригодное для ис­пользования по целевому назначению.

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыска­тельские работы, после приведения земельных участков в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, сдают их по акту собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земель­ных участков.

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыска­тельские работы, которые по технологии их выполнения требуют за­нятия земельных участков или их частей под временные постройки, размещение оборудования, техники, складов и прочих сооружений, ог­раничивающих полностью или частично использование этих земель­ных участков собственниками, владельцами, пользователями и аренда­торами, выплачивают соответственно земельный налог или арендную плату и полностью возмещают собственникам, владельцам, пользова­телям и арендаторам причиненные им убытки.

Указанные иные виды договоров, порождающие право пользования земельными участками, отличаются от договоров аренды земельных участков узкоцелевым характером действий в отношении земель, и практика правового регулирования знает такие формы договорных отношений, как договоры на осуществление поливов сельскохозяй­ственных угодий, договоры на осуществление агрохимического обслу­живания, договоры на компактную застройку земельных участков и т.д.

Поскольку предметом договорных отношений является определен­ная функция по использованию земель, такие договоры не подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная оценка подобных функций осуществляется в другой форме — в форме лицен­зирования. В частности, лицензируется деятельность по мелиорации земель, по обследованию земель на предмет выявления деградирован­ных сельскохозяйственных угодий и др.

Основания прекращения права безвозмездного срочного пользова­ния землей закреплены в ст. 47 ЗК РФ.

Таким образом, наряду с вещными правами на земельные участки существуют и обязательственные правоотношения, порождающие права на эти участки, что имеет определенную правовую специфику.

5.6. Основания и правовые последствия прекращения вещных прав на землю

В соответствии с действующим земельным законодательством зе­мельный участок может быть изъят для государственных и муници­пальных нужд, а также ввиду ненадлежащего использования.

Для государственных и муниципальных нужд земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа его Российской Фе­дерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием по решению, принятому органом исполнительной власти. Собственник должен быть уведомлен об изъятии за год, а также о дате регистрации. Выкуп час­ти участка допускается только с согласия собственника. Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собствен­ником участка. В выкупную цену включаются:

• рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества;
• убытки, причиненные собственнику, включая упущенную выгоду и убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если соглашение не достигнуто, то государственный орган, приняв­ший решение об изъятии, предъявляет иск о выкупе участка в суд (не позднее двух лет с момента уведомления об изъятии). Собственник подлежащего изъятию участка владеет, пользуется и распоряжается участком до достижения соглашения о выкупе участка (до принятия решения судом).

Право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессроч­ного) пользования, срочного пользования, аренды и другие права на земельные участки прекращаются по основаниям, предусмотренным договором, из которого они возникли, в порядке, установленном ЗК РФ.

Договор о предоставлении (продаже) органами исполнительной власти или органами местного самоуправления земельного участка
гражданину или юридическому лицу может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, требованиям органов прокуратуры, специаль-
но уполномоченных органов государственной власти по контролю за использованием и охраной земель в случае нарушения условий , предусмотренными договором, ЗК РФ и гражданским, за­конодательством.

Расторжение договоров, их изменение производятся по согла­шению сторон, а при недостижении соглашения — в судебном по­рядке.

В случае заявления в письменной форме собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка об отказе от своих, прав
на него этот земельный участок поступает в состав государственных или муниципальных земель по принадлежности.

В случае совершения собственником, владельцем, пользователем, арендатором земельного участка действий, явно свидетельствующих о
его отказе от прав на земельный участок (отъезда, неиспользования земельного участка и др.), этот земельный участок по заявление ор­ганов местдого, самоуправления, соответстэующего земельного, коми­тета принимается на учет как бесхозяйное имущество и регистриру­
ется в Поземельной книге.

По истечении года со дня государственной регистрации земельно­го участка такой участок по требованию уполномоченных органов на
основании решения суда включается в состав государственных или муниципальных земель по принадлежности.

Отказ от прав на земельный участок не влечет за собой прекра­щения обязанностей собственника, владельца, пользователя, арендатора этого земельного участка до его приобретения другим лицом, но не более года с момента отказа или со дня государственной регистра­ции как бесхозяйного имущества. .На время постановки ,на учет зе­мельного участка как бесхозяйного имущества такой земельный уча­сток может  быть передан  в  срочное  пользование другому лицу.

В отличие от добровольного отказа (ст. 53 ЗК РФ), принудитель­ное прекращение (ст. 54) прав на земельный участок независимо от условий договора и форм собственности производится при.; 1) использовании земельного участка не по целевому_; назначению или не по раз­решенному использованию; 2) неустранении нарушений, предусмот­ренных ЗК Рф, в сроки, установленное предписанием специально использованием и охраной земель; 3) неиспользовании всего земельного участка сельскохозяйственного назначения или его части, представлен­ных сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организаци­ям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, садоводческим, животно­водческим, дачным кооперативам и их членам, дачным подсобным хо­зяйствам в течение года, а собственником земельного участка — в течение трех лет, за вычетом времени на освоение земельного участ­ка, мелиоративное строительство, восстановление после стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284, 285 ГК РФ); 4) неиспользовании всего или части предоста­вленного для застройки земельного участка в течение двух лет, если сроки начала и окончания строительства не установлены договором; 5) реквизиции земельного участка; 6) конфискации земельного уча­стка; 7) изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 278—282 ГК РФ); 8) отчуждении земель­ного участка, который не может принадлежать данному лицу в соот­ветствии с ЗК РФ; 9) обращении взыскания на земельный участок по обязательствам собственника и арендатора этого участка; 10) неуп­лате земельного налога в течение двух лет и непогашении задолжен­ности по уплате земельного налога в течение последующего года.

Прекращение прав собственности, пожизненного наследуемого вла­дения, постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и их аренды по указанным выше основаниям производится в следу­ющем порядке:

• при выявлении указанных нарушений на виновных граждан или юридических лиц специально уполномоченными органами государ­ственной власти по контролю за использованием и охраной земель налагается штраф;
• одновременно с наложением штрафа специально уполномочен­ные органы выносят предупреждение об устранении в срок до трех месяцев допущенных нарушений. При невнесении платежей за зем­лю органы государственной налоговой службы выносят предупрежде­ние и сообщают соответствующим земельным комитетам о принятых мерах. В случае неустранения указанных выше нарушений специаль­но уполномоченные органы государственной власти по контролю за использованием и охраной земель, выявившие нарушения, вносят в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, пре­доставившие земельный участок, представления о прекращении прав на этот земельный участок. Прекращение прав на земельный участок не освобождает виновных лиц от возмещения прйчиненнЬго ущерба.

Поэтому прекращение прав на земельные участки в указанных выше случаях производится на основании постановлений органов исполни­тельной власти или решений органов местного самоуправления в со­ответствии с их компетенцией.

Собственнику, владельцу, пользователю, арендатору земельного участка копия постановления или решения вручается в семидневный срок с момента их принятия и в этот же срок направляется в орган государственной регистрации прав на земельный участок.

При несогласии собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка с постановлением или решением о прекращении прав на земельный участок они вправе заявить об этом в орган, приняв­ший постановление или решение, в 15-дневный срок с момента полу­чения копии постановления или решения, а требование о принудитель­ном прекращении прав на земельный участок предъявляется в суд. Государственная регистрация прекращения прав на земельный учас­ток не производится до решения суда.

При выявлении нарушений на землях, арендуемых у граждан и юридических лиц, штраф налагается на арендатора и ему выносится предупреждение с одновременным уведомлением арендодателя о до­пущенных нарушениях и необходимости принятия мер по их Устра­нению или расторжению договора аренды.

Прекращение права собственности на земельный участок происхо­дит в порядке выкупа, за исключением случаев, предусмотренных зе­мельным законодательством. Выплата выкупных цен может произво­диться в рассрочку. Сведения о выкупных ценах подлежат опублико­ванию.

Порядок изъятия участка у собственника (или прекращения прав на участок иных лиц) определяется земельным законодательством. При письменном согласии собственника участок продается с публичных торгов. При несогласии собственника с решением об изъятии орган, принявший решение об изъятии, может предъявить требование о про­даже участка через суд.

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Иначе может быть обращено взыскание на долю в общем имуще­стве. В данном случае кредитор участника долевой или совместной собственности вправе при недостаточности у собственника другого имущества потребовать выдела его доли. Если выделение невозмож­но, кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли ос­тальным участникам по цене, соразмерной рыночной стоимости, или в случае их отказа — продажи этой доли с публичных торгов (ст. 255 ГК РФ).

Защита права собственности и других вещных прав осуществля­ется в рамках гражданско-правовой защиты. Каждый вправе защи­щать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными за­коном (ст. 45 Конституции РФ).

В зависимости от вида посягательства на права собственника мож­но выделить следующие способы защиты: вещно-правовые, обязатель­ственно-правовые и иные.

Основным из них является вещно-правовой способ, который реа­лизуется путем предъявления виндикационного иска, негаторного иска, а также (в том числе с предъявлением иска) возмещением ущерба, включая упущенную   выгоду.

Виндикационный иск (ст. 301 ГК РФ) — иск собственника к не­законно владеющему собственнику об изъятии, имущества в натуре. Объектом иска является определенное спорное имущество, сохранив­шееся в натуре. Истцом выступает собственник или титульный вла­делец, утративший владение. Ответчиком является владелец имуще­ства, незаконность владения которого предстоит доказывать.

Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) — иск об устранении препят­ствий в осуществлении прав собственности, не связанных с лишени­ем владения, т.е. иск о прекращении таких нарушений, которые хотя и не соединены с лишением собственника владения имуществом, од­нако мешают ему в реализации других правомочий собственника. Объектом иска является устранение длящегося правонарушения. Ист­цом будет являться собственник, а также титульный владелец (ст. 305 ГК РФ). Ответчиком станет лицо, которое своим противоправным по­ведением создает препятствия, мешающие осуществлению прав соб­ственности.

Основаниями для принятия решения об изъятии земельных участ­ков у граждан и юридических лиц для государственных и муниципаль­ных нужд являются генеральные планы поселений, планы зонирования земель и иная утвержденная в установленном порядке градостроитель­ная или землеустроительная документация (ст. 49—52 ЗК РФ).

Изъятием земельных участков с находящейся на них недвижи­мостью или без нее для государственных и муниципальных нужд счи­тается изъятие земельных участков в государственную или муници­пальную собственность по решению федеральных органов исполни­тельной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления за  счет средств  соответствующих бюджетов.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнитель­ной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления не вправе
изымать земельные участки в принудительном порядке в целях пере­дачи другим лицам.

Изъятие земельных участков или их частей для государственных или муниципальных нужд у собственников этих участков осуществ­ляется в порядке выкупа. При несогласии собственника земельного участка с предложенными условиями выкупа, в том числе с возмож­ностью предоставления взамен другого земельного участка, соответ­ствующий орган, принявший решение об изъятии и о выкупе земель­ного участка, вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъя­тии и выкупе.

В случае изъятия части земельного участка, если собственник зе­мельного участка не сможет использовать оставшуюся часть по преж­нему целевому назначению или она менее минимальной нормы, выку­пается весь земельный участок.

Плата (выкупная цена) за земельный участок, изымаемый для государственных и муниципальных нужд, сроки и условия выкупа определяются соглашением с собственником земельного участка, а в случае его несогласия — в судебном порядке (ст. 279—281 ГК РФ),

В соответствии с Положением «О порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и аренда­торам и потерь сельскохозяйственного производства», утверждённым постановлением Правительства РФ от 28.01.1993 г. № 77 ( в ред. от 07.05.2003)¹, устанавливается порядок возмещения всем землеполь­зователям убытков (включая упущенную выгоду), причиняемых изъ­ятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель, а также потерь сельскохозяй­ственного производства. Возмещению подлежат:

• стоимость жилых домов, объектов культурно-бытового назначе­ния, производственных и иных зданий и сооружений или расходы по переносу их на новое место;
• стоимость плодово-ягодных, защитных и иных выращенных хозяй­ством многолетних насаждений;
• стоимость незавершенного производства (вспашки, внесения удоб­рений, посева и других работ);
• стоимость урожая сельскохозяйственных культур, а также другие убытки землепользователей, связанные с изъятием земельных участков или временным занятием их.

В соответствии с ЗК РФ убытки, причиненные изъятием (выкупом) иди временным занятием земельных участков для государственных, муниципальных и общественных нужд_? а также ограничением лра,в пользователей земли (кроме случаев установления охранных, зон и округов санитарной охраны земель, указанных в ЗК РФ) или ухудше­нием качества земель в результате деятельности предприятий, учреж­дений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объ­еме (включая упущенную выгоду) в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства пользо­вателями земли, понесшими эти убытки.

Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены земельные участки, а также предприятиями, учреждениями, организа­циями и гражданами, деятельность которых вызывает ограничение прав пользователей земли или ухудшение качества щземель (ст. 57).

Потери сельскохозяйственного производства, вызванные изъятием сельскохозяйственных угодий для использования их6вделях, не свя­занных с ведением сельского хозяйства, подлежат возмещению в трех­месячный срок после принятия решения о предоставлении земельно­го участка либо изменения его целевого назначения (ст. 58).

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются:

• лицам, которым предоставляются сельскохозяйственные угодья из государственных или муниципальных земель для целей, не связанных с ведением сельского и лесного хозяйства;
• лицам, вокруг объектов которых устанавливаются охранные, са­нитарные, защитные зоны, за исключением случаев, предусмотренных ЗКРФ.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются в слу­чаях, когда земельные участки предоставляются в постоянное (бессроч­ное) пользование или в собственность бесплатна. В случаях прода­жи или сдачи в аренду земельных участков, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности, эти потери эключаются в стоимость земельного участка¹.

При расчете потерь используются нормативы стоимости освоения новых земель и улучшения существующих угодий с целью производ­ства сельскохозяйственной и лесохозяиственнои продукции в объёме, не менее получаемого на изымаемых земельных участках или ранее получаемого до снижения их качества.

Порядок и размеры возмещения потерь сельскохозяйственного производства устанавливаются Правительством РФ.

Средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохо­зяйственного производства, а также полученные от продажи или сда­чи в аренду государственных, муниципальных земельных участкбв и земель запаса, зачисляются в бюджет субъекта РФ или местного са­моуправления по принадлежности.

Законодательством определено, что предоставление сельскохозяй­ственных угодий для строительства и других несельскохозяйственных целей может иметь место только в исключительных случаях и при условии, что в районе размещения строительных и других объектов нет земель запаса или несельскохозяйственных земель, которые могут быть использованы для указанных целей.

Организации, предприятия и учреждения, получившие во времен­ное пользование земли сельскохозяйственного назначения для стро­ительства, разработки полезных ископаемых и т.п., в случае если на­добность в этих землях отпадет или по окончании срока использо­вания, обязаны своими силами и за свой счет привести их в состояние, пригодное для использования в сельском хозяйстве, и возвратить их по решению соответствующей администрации пре­жним пользователям.

Новые пользователи, которым предоставляются земельные участки, возмещают собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам расходы по освоению новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий.

Убытки граждан, связанные с изъятием или временным занятием земельных участков, предоставленных им в пользование в сельских поселениях, возмещаются в порядке, установленном земельным зако­нодательством (ст. 57, 62 ЗК РФ).

При изъятии или временном занятии земельных участков для го­сударственных и муниципальных нужд возмещаются:

• стоимость неиспользованных затрат (вспашки, внесения удоб­рений, посева и других работ), определяемая по расценкам на ана­логичные работы, действующим на государственных сельскохозяй­ственных предприятиях, расположенных в данной местности и по розничным ценам на семена, минеральные удобрения и другие ма­териалы;
• стоимость принадлежащих гражданам на праве частной собствен­ности земельных участков, строений и устройств (домов, сараев, погре­бов,, колодцев и пр.) и подлежащих сносу в связи с отводом в поселе­ниях земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Основой определения цены конкретных земельных участков и строе­ний служат рыночные цены.

В соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 27.01,1984 «О возмещении гражданам стоимости принадлежащих им жилых домов, строений и устройств, подлежащих сносу в связи с изъ­ятием земельных участков для государственных и общественных надоб-ностей и утверждения нормативов для определения плодово-ягодных насаждений и посевов»¹, а также ст. 280 ГК РФ указанным лицам либо выплачиваются причитающиеся суммы городской, район­ной администрацией или предприятиями, организациями и учрежде­ниями, которым отведен земельный участок, либо по желанию граж­дан и членов их семей им предоставляются квартиры по существу­ющим нормам.

Убытки, причиненные нарушением прав собственников, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в по­рядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст. 62 ЗК РФ).

Собственнику земельного участка должна быть возмещена рыноч­ная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплат­но в собственность равноценный земельный участок (ст. 63 ЗК РФ).

Некоторые вопросы возмещения убытков регламентируются в Жилищном кодексе РСФСР, который был принят 24 июня 1983 г. (в ред. от 28.03.1998)².

Возможность переноса домов и строений с учетом их техническо­го состояния определяется в каждом отдельном случае городской, рай­онной администрацией с учетом заинтересованных организаций.

Снос жилых домов, принадлежащих гражданам на праве собствен­ности, в связи с отводом земельных участков для государственных и муниципальных нужд допускается в каждом отдельном случае лишь с разрешения соответствующей краевой, областной администрации, администрации Москвы, Санкт-Петербурга и других городов.

Граждане и их семьи, выразившие желание получить квартиры вза­мен домов, Принадлежащих им на праве собственности и сносимыхг в связи с отводом земельных участков для государственных и муниципальных нужд, получают квартиры только в благоустроенных домах,¹

При этом жилая площадь предоставляемых квартир не должна быть меньше установленных норм жилой площади в расчете на одного человека.

Независимо от возмещения стоимости сносимых строений или предоставлений квартир, указанным гражданам выплачивается сто­имость плодово-ягодных насаждений и посевов.

В целях сохранения сельскохозййственных угодий, а также обес­печения необходимого уровня сельскохозяйственного производства и в соответствии с ЗК РФ установлено, что предприятия, организации, уч­реждения, которым отводятся для строительства и иных несельскохо­зяйственных нужд земельные участки, занятые сельскохозяйственны­ми угодьями, возмещают потери сельскохозяйственного производства, связанные с изъятием этих участков у местной администрации, в ве­дении которой находятся эти земли.

Средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохозяй­ственного производства, зачисляются в бюджет сельской, поселковой, районной и городской администрации в соответствии с их компетен­цией и используются для освоения новых земель, улучшения сельско­хозяйственных угодий, повышения плодородия почв, продуктивности земель, проведения работ по улучшению и восстановлению угодий, подверженных различным видам деградации и консервации, а также для проведения проектно-изыскательских работ, связанных с осуще­ствлением этих мероприятий.

Для определения размеров убытков и потерь сельскохозяйствен­ного производства, связанных с изъятием земельных участков или временным занятием их, соответствующая администрация образует оценочные комиссии в составе члена районной (городской) админис­трации, городского (районного) инспектора по использованию и охра­не земель, представителей финансового и коммунального отделов рай­онной (городской), сельской, поселковой администрации, соответству­ющего субъекта права, из земель которого производится изъятие или временное занятие участка, представителя предприятия, организации, учреждения; заинтересованного в отводе земельного участка, а также представителя других организаций по усмотрению районной (город­ской) администрации.

В результате работы комиссии составляется акт с указанием раз­мера убытков, подлежащих возмещению собственникам, земледельцам, землепользователям и арендаторам, и потерь сельскохозяйственного производства. Акт рассматривается и утверждается районной (город-ской) администрацией.

Фактическая передача изымаемого земельного участка и строе­ний, сооружений, насаждений, находящихся на этом участке, новому
собственнику, землевладельцу, землепользователю и арендатору (т.е. учреждению, предприятию или организации, в пользу которого изъя­та земля) происходит, как правило, сразу же после утверждения акта описи и оценки изымаемого имущества. Если изъятие земли свя­зано с переносом каких-либо строений, сооружений или насажде­ний в другое место, земельный участок передается после заверше­ния работ по этому переносу. Если объектом изъятия является не весь земельный участок, закрепленный за прежним пользователем, а только часть его, изымаемая земля ограничивается в порядке зем­леустройства, фактическая передача изымаемой земли и находяще­гося на ней имущества производится после завершения землеуст­роительных действий.

Возбуждение спора об оценке какой-либо части изымаемого иму­щества не может служить основанием для приостановления фактиче­ской передачи этого имущества.

Право пользования землей у нового субъекта возникает после офор­мления и выдачи ему государственного акта (договора) на соответству­ющее право.

Кроме изъятия земель для государственных и муниципальных нужд действующее законодательство допускает изъятие у пользователей землей излишков земельных участков, превышающих установленные размеры пользования в несколько раз, особенно после перехода к рыночным земельным отношениям.

Изъятие излишков возможно только в порядке перепланировки застроенных кварталов в зоне индивидуальной застройки согласно проекту планировки и застройки города (поселка).

В случае принудительного изъятия излишков болыиемерных зе­мельных участков землепользователи получают возмещение убытков в таком же порядке, как и при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд. Если на изымаемой части участка находятся какие-либо строения и насаждения, принадлежащие указанным субъек­там, они имеют право по своему выбору либо перенести их на остав­шуюся часть земельного участка, либо взыскать их стоимость, с ново­го пользователя, к которому перейдет земля.

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных об­стоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок или его часть по решению органов государственной власти могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд у собственника земельного участка в порядке, установленном законом, с возмещением убытков (реквизиция).

Лицо, у которого реквизированы земельный участок или его часть, вправе при прекращении действий обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему этого земель­ного участка.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается стоимость этого земельного уча­стка.

В случаях, предусмотренных законом, земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника, владельца, пользователя, арен­датора по решению суда в виде санкции за совершенные преступле­ния или иные правонарушения (конфискация). Конфискация может быть произведена в административном порядке в случаях, предусмот­ренных ЗК РФ за следующие умышленные или систематические на­рушения  земельного  законодательства:

• загрязнение земель радиоактивными и химическими веществами, производственными отходами, сточными водами, заражение бактериаль­но-паразитическими и карантинными вредными организмами, засоре­ние сорными растениями;
• невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой и водной эрозии,  предотвращению других
  процессов, ухудшающих состояние почв, а также использование земель способами, приводящими к порче и уничтожению плодородного слоя почвы, природных ресурсов, археологических объектов и объектов ис­торико-культурного   наследия;
• использование земель способами, приводящими к уничтожению или систематическому повреждению  иных природных ресурсов;
• нарушение установленного режима использования земель при­родоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреацион­ного назначения, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загряз­нению;
• использование земель способами, приводящими к причинению вреда здоровью людей  или  созданию реальной угрозы причинения
  такого вреда;
• неиспользование земельных участков сельскохозяйственного назначения в течение трех лет подряд и др.

В соответствии с ЗК РФ ограничение прав собственников, владель­цев, пользователей и арендаторов земельных участков в случаях воз­никновения государственных или муниципальных нужд устанавли­вается в соответствии с принятыми решениями о территориальном планировании использования земель, о зонировании земель, об уста­новлении публичных сервитутов и в иных случаях, установленных за­коном (ст. 27).

5.7. Документы, удостоверяющие права на земельные участки и их государственная регистрация

Права граждан и юридических лиц на земельные участки, а также обязанности по их использованию возникают на основании: постанов­лений органов государственной власти и решений органов местного самоуправления и договоров с ними; договоров и иных сделок с зем­лей между гражданами и юридическими лицами; приобретательной давности, за исключением прав собственности на земельные участки из государственных или муниципальных земель; решения суда, уста­новившего права на земельный участок, а также, событий, с которыми закон связывает возникновение права на земельные участки и обязан­ностей по их использованию.

Возврат земельных участков гражданам и юридическим лицам Российской Федерации, у которых они были изъяты до 1991 г., не до­пускается. Они вправе приобрести земельные участки на общих ос­нованиях или особых условиях, установленных федеральными зако­нами.

Гражданин или юридическое лицо, получившие в установленном законом порядке земельный участок в собственность, обязаны юри­дически документально удостоверить свою земельную собственность (ст. 26 ЗКРФ).

Права граждан и юридических лиц — несобственников земельных участков юридически оформляются иными документами. Так, Прави­тельство РФ 19 марта 1992 г. утвердило форму Договора аренды зе­мель сельскохозяйственного назначения и Договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения, к которым имеется по три приложения.

Право юридических лиц на постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, а граждан — на пожизненное наследуемое владение удостоверяется особым государственным актом (см. распо­ряжение вице-мэра Москвы от 02.03.1992 № 110-РВМ «Об аренде зем­ли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве» (в ред. от 11.01.1996)¹ (вместе с Договором о предоставлении участ­ка в пользование на условиях аренды).

Земля приравнена действующим законодательством к недвижимо­му имуществу. В настоящее время принят Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 09.06.2003)².

Государственная регистрация является единственным доказатель­ством существования зарегистрированного права на землю. Оно мо­жет быть оспорено только в судебном порядке. Данная государ­ственная регистрация — юридический акт признания и подтверж­дения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соот­ветствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по месту нахожде­ния недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Данные права будут регистрироваться в Едином государственном реестре прав³.

За осуществление государственной регистрации взимается плата, ут­вержденная постановлением Правительства РФ от 26.02.1998 № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную ре­гистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» (в ред. от 16.07.2002)'. Этим Постановлением установлено, что максимальные
размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: для физических лиц— 3-крат-
ный установленный законом минимальный размер оплаты труда; для юридических лиц — 50-кратный установленный законом минимальный
размер оплаты труда. Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сде­лок с ним — 200-кратный установленный законом минимальный раз­мер оплаты труда.

Максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество установлены:
для физических лиц— 25% минимального размера оплаты труда; для юридических лиц —минимальный размер оплаты труда.

Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный ком­плекс составляет 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступле­ния в _-силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии у них государственной регистрации, введенной по названному Закону.

До введения нового порядка ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость по единой системе на всей территории РФ осуществляли органы Государственного коми­тета РФ по земельной политике и его территориальные органы на ме* "стах (ныне Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости).

Государственная регистрация прав на земельный участок осуще­ствляется по месту расположения земельного участка и включает внесение в Государственный реестр (Поземельную книгу): сведений о лице; приобретающем право на земельный участок; описание зе­мельного участка (категория земель, цель использования, виды уго­дий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики); сведений об условиях предоставления зе­мельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании; сведений о совершенных сделках и иных дей­ствиях по распоряжению земельным участком, сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком; решений уполномоченного органа о включении земельного участка в зону от­чуждения для государственных и муниципальных нужд; иных све­дений, установленных федеральными законами и законами субъек­тов РФ.

Государственная регистрация сделок с земельными участками осу­ществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Она проводится в 10-дневный срок с момента по­ступления в орган регистрации всех необходимых документов о пра­вах на земельный участок.

О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем сведений о реги­страции с указанием даты и номера регистрационной записи на доку­мент, представленный для государственной регистрации.

Основанием для отказа в государственной регистрации прав на земельный участок или сделокс ним являются: отсутствие поста­новления органа исполнительной власти для решения органа мест­ного самоуправления о предоставлении земельного участка из го­сударственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об опла­те земельного участка в случае предоставления его из государ­ственных и муниципальных земель за плату, других документов, предусмотренных федеральными законами о государственной реги­страции прав на недвижимость и сделок с ней; прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из граждан­ского оборота или ограниченных в гражданском обороте; отсут­ствие в предоставленных документах сведений, предусмотренных ЗК РФ; наличие в органе государственной регистрации документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного земельного участка; изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил; наличие в органе государственной регистрации постановления органа исполнитель­ной власти об изъятии земельного участка; нарушение установ­ленных норм общей площади земельного участка в результате сделки, отсутствие документа об уплате регистрационного сбора; наличие спора о границах земельного участка и его принадлежно­сти подтверждается определением суда, арбитражного суда о при­нятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административ­ном порядке.

iЗаконом определены документы о правах на земельные участки.

1. Предоставление земельных участков на любом праве гражданам и юридическим лицам из государственных и муниципальных земель, в том числе приватизация этих земельных участков, оформляется поста­новлениями уполномоченных органов исполнительной власти или решениями органов местного самоуправления и договорами, в которых устанавливаются права и обязанности сторон, правовой статус земель­ных участков, обременения, сервитута и основания для расторжения договора.

В законодательстве оговорена обязательность государственной ре­гистрации прав на земельные участки.

Права граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований на земельные участки в целях их защиты и честного ведения дел подлежат государственной регистрации. Записи о пра­вах и обязанностях собственников, владельцев, пользователей и арен­даторов земельных участков в документах государственной регист­рации являются основными и правоустанавливающими в суде дока­зательствами.

Государство не гарантирует защиту и неприкосновенность незаре­гистрированных прав на земельный участок.

Закон устанавливает момент возникновения права на земельный участок. Права на земельные участки возникают с момента государ­ственной регистрации соответствующих прав на них. План земельно­го участка является обязательным приложением к документам, необ­ходимым для регистрации прав. Право собственности и другое право граждан и юридических лиц на земельные участки, передаваемые из государственных и муниципальных земель, возникают после установ­ления границ на местности, составления планов и описей земельных участков и их государственной регистрации.

Активное формирование рынка земли требует его законодательно­го оформления¹.

Основой недвижимости является земельный участок.

Статья   131   ГК РФ сформулировала основополагающие нормы  о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ним.

Постановления органов исполнительной власти или решения орга­нов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам могут быть обжалованы в суд. Просрочка в рассмотрении заявлений приравнивается к отказу в предоставлении  земельных участков.

При рассмотрении дела суд имеет право вынести решение, под­тверждающее обоснованность отказа в предоставлении земельного уча­стка или неправомерность отказа. Решение суда в последнем случае является основанием для оформления права на земельный участок и подлежит исполнению в установленном законом порядке.

Ограничение оборотоспособности земельных участков предусмот­рено в ст.  27 ЗК РФ.

(?) Контрольные вопросы

1. В чем состоит понятие собственности на землю в экономическом и юридическом  смыслах?
2. Каковы правомочия собственников земли,  и в чем содержание этих правомочий?
3. Какие существуют виды земельной собственности по законодательству России?
4. В чем специфические черты права государственной собственности на землю?
5. Какова специфика права собственности общественных организаций?
6. В чем состоит специфика права частной собственности граждан на зе­мельные участки?
7. В чем специфика права частной собственности на землю юридических лиц?
8. Каковы характерные черты права муниципальной собственности на землю?
9. Каковы основания возникновения, изменения и прекращения права соб­ственности на землю?
10. Что такое вещные права в земельном праве?
11. В чем право пожизненного наследуемого владения?
12. Каково право бессрочного (постоянного) пользования земельным учас­тком?
13. Что такое сервитуты?
14. Какие существуют иные, кроме вещных, права на землю?
15. Как происходит аренда земель и использование земельных участков для  изыскательских работ?
16. Каковы основания и правовые последствия прекращения вещных и иных прав на землю?
17. Каковы документы, удостоверяющие права на земельные участки?
18. В чем правовое значение государственной регистрации прав на земель­ные участки?