За договором довічного утримання, одна сторона, що є непрацездатною особою за віком або станом здоров'я (відчужувач), передає у власність другій стороні (на­бувачеві майна) будинок або частину його, взамін чого набу­вач зобов'язується надавати відчужувачеві довічне мате­ріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду і необхідної допомоги (ст. 425 ЦК).

За своєю юридичною природою зазначений договір є одностороннім, оскільки у відчужувача є лише право вимага­ти від набувача надання обумовленого договором матеріаль­ного забезпечення, а набувач несе лише обов'язок — на­давати відчужувачеві матеріальне забезпечення. І все ж цей договір не можна визнати чисто одностороннім, оскільки у на­бувача може виникнути право вимагати розірвання договору. Якщо незалежно від волі набувача його майновий стан змінився так, що він не спроможний надавати відчужувачеві обумовлене договором забезпечення (ст. 428 ЦК), набувач має право вимагати розірвання договору.

Зазначений договір набуває чинності з моменту його дер­жавної реєстрації і в цей же момент до набувача переходить право власності на будинок (інше майно). Отже договір слід визнати реальним. Разом з тим це договір, у якому обидві сторони мають певну вигоду, а тому він є оплатним.

І все ж юридичну природу зазначеного договору не можна достатньо з'ясувати лише наведенням зазначених характе­ристик. Необхідно з'ясувати місце договору довічного утримання у системі договорів. За чинним ЦК України, цей договір належить до групи договорів про надання послуг. За ЦК РРФСР він вважався різновидом договору купівлі-прода-жу, оскільки його основна мета — перенесення права влас­ності від однієї особи до іншої на певних умовах. Відчужувач, який за віком чи станом здоров'я є непрацездатною особою, сам продає свій будинок чи його частину аби взамін одержати те матеріальне забезпечення, якого він потребує.

За ЦК України, зазначений договір належить до групи договорів про надання послуг. Законодавець того часу, коли приймався чинний ЦК, виходив з того, що непрацездатна особа, відчужуючи будинок чи його частину, має на меті передусім одержати утримання, догляд та інші послуги, яких вона потребує через непрацездатність. Відчуження будинку зумовлюється саме цією метою. Цим пояснюється місце до­говору довічного утримання не серед договорів про відчуження права власності, а серед договорів про надання послуг.

Проте розробники проекту ЦК України визнали, що метою договору довічного утримання є саме відчуження права влас­ності на певне майно, тому у проекті зазначений договір вва­жається різновидом договору купівлі-продажу, і його віднесе­но до цієї групи договорів. Таку саму позицію займає ЦК Російської Федерації (статті 601—605).

Сторони у договорі довічного утримання. Безумовно, стороною даного договору може бути особа, яка відповідає загальним вимогам до контрагентів у договорах. Крім того, законодавець передбачає спеціальні вимоги, яким має відпо­відати сторона у договорі довічного утримання. Такими вимо­гами є: відчужувачем може бути лише фізична особа, що має певне майно на праві власності; ця особа має бути непраце­здатною за віком або за станом здоров'я. При цьому не має значення фактичний стан здоров'я за віком, якщо відчужувач досяг пенсійного віку. Якщо йдеться про непрацездатність за станом здоров'я, то вік відчужувача не має значення. Голов­не аби відчужувач був непрацездатною особою, а внаслідок чого настала непрацездатність, то ця обставина правового значення не має. На нашу думку, немає ніякої потреби підкреслювати у законі, що особа має бути непрацездатною за віком або за станом здоров'я. Досить того, що ця особа (відчужувач) непрацездатна, а непрацездатність може на­стати лише за віком або за станом здоров'я.

Проте, якщо йдеться про непрацездатність відчужувача за станом здоров'я, то в необхідних випадках стан здоров'я має бути засвідчений відповідними медичними висновками чи до­кументами.

Проект ЦК України не містить такої вимоги до відчужувача як непрацездатність. Відповідно до ст. 798 проекту ЦК "за до­говором довічного утримання одна сторона (фізична особа) передає у власність іншій стороні (фізичній або юридичній особі) будинок або його частину; квартиру, інше нерухоме або таке, що має значну цінність, рухоме майно, взамін чого на­бувач майна зобов'язується надати відчужувачеві або зазначеній ним третій особі довічне грошове або матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду, медичного обслуговування, санаторно-курортного лікування та іншої необхідної допомоги".

Отже, за проектом ЦК України, відчужувачем може бути будь-яка фізична особа, що має майно на праві власності, яким вона може розпоряджатися на свій розсуд. З цього випливає, що будинок (його частина), який має перейти за до­говором у власність набувача, не може бути обтяжений за­ставою або іншими зобов'язаннями.

За чинним цивільним законодавством, набувачем за дого­вором довічного утримання може бути тільки фізична особа, хоч у чинному ЦК України сказано, що набувачем може бути особа, при цьому не підкреслюється, що ця особа має бути фізичною (ст. 425). Проте судова практика пішла по шляху визнання набувачем за договором довічного утримання лише фізичної особи. Юридична особа, мовляв, не може бути на­бувачем за цим договором, оскільки укладення договору довічного утримання виходить за межі статутної діяльності юридичної особи.

Практика показала недоцільність такого обмеження, і тому проект ЦК України, як видно з наведеного визначення дого­вору довічного утримання, визнав за можливе набувати права власності на будинок чи інше майно також і юридичною особою за цим договором.

Отже, за проектом ЦК України, набувачем майна за дого­вором довічного утримання може бути будь-яка особа як фізична, так і юридична. При цьому юридична особа може мати більші можливості для матеріального забезпечення від­чужувана. Слід мати на увазі, що це застереження стосується і фізичної особи. Набувачем майна за договором довічного утримання має бути лише така особа, яка може і здатна надати відчужувачеві обумовлене договором матеріальне за­безпечення. Якщо такої можливості вона не має, суд за позо­вом відчужувана може розірвати зазначений договір.

Спірним було питання, чи може утримання за договором надаватися лише відчужувачеві будинку, чи воно може на­даватися і третім особам за вказівкою відчужувана. Із змісту ст. 425 ЦК України випливає, що матеріальне забезпечення за цим договором може надаватися лише відчужувачеві — непрацездатній особі. Проте і тут проект ЦК України пішов далі, у п. 2 ст. 798 якого зазначається: "Допускається вста­новлення довічного утримання на користь кількох фізичних осіб, частки яких у праві на одержання утримання вважають­ся рівними, якщо інше не передбачено договором". Отже, до­говором може бути обумовлено право на одержання утримання і на користь третіх осіб, яких, безумовно, визначає відчужувач майна.

Майно, яке може бути предметом відчуження за дого­вором довічного утримання. За чинним ЦК України, таким майном може бути лише будинок або його частина. Проте практика застосування цієї статті показала також недоціль­ність такого обмеження. Виходячи саме з потреб практики, проект ЦК України передбачає досить широке коло об'єктів, які можуть бути предметом відчуження за договором довіч­ного утримання. Так, відповідно до ст. 798 проекту ЦК таким майном може бути будинок або його частина, квартира, інше нерухоме майно, а також і рухоме майно, що має значну цін­ність. Зрозуміло, що зазначене майно має бути власністю від­чужувана. Коли йдеться про квартиру, то квартира має бути приватизована чи належати відчужувачеві на інших правових підставах саме на праві власності. Що стосується рухомого майна істотної цінності, то до нього варто віднести передусім транспортні засоби та інші рухомі речі дійсно значної вартості, зокрема твори мистецтва (картини, скульптури тощо).

Оскільки договір довічного утримання є різновидом дого­вору купівлі-продажу, то можна вести мову про ціну цього до­говору, але ціну своєрідну, яка може виражатися не тільки у грошовій сумі, а й у матеріальному забезпеченні у натурі. У договорі повинно бути чітко визначена оцінка відчужуваного майна за погодженням сторін, яка певною мірою має бути адекватною обумовленому договором матеріальному забез­печенню. Зрозуміло, що точно визначити обсяг і розмір витрат на матеріальне забезпечення у натурі чи в грошовій сумі просто неможливо. Це можна зробити лише приблизно. Проте явна невідповідність відчужуваного майна передбачу­ваним витратам на матеріальне забезпечення у натурі чи у грошах може стати перешкодою до укладення договору довіч­ного утримання. Варто пам'ятати, що це справа сторін — вони можуть дійти згоди навіть за наявності зазначеної невідповідності.

В договорі мають бути чітко визначені види, обсяг, якість та інші характеристики матеріального забезпечення у натурі, передусім окреслені види матеріального забезпечення в на­турі. Якщо йдеться про житло, то воно має бути конкретно ви­значено — яка саме кімната, якого розміру, її місцезнахо­дження, опалення, освітлення тощо. Так само має бути визначено вид і кількість харчування — скільки разів на добу, його калорійність та окремі елементи, з чого воно складати­меться. Варто зазначити, що відчужувачами здебільшого є непрацездатні за віком або станом здоров'я люди. Вони мо­жуть потребувати спеціального раціону харчування, тому все це має бути відображено у договорі.

Складовою частиною матеріального забезпечення у натурі відчужувача майна може бути догляд за ним. У договорі також має бути чітко обумовлено, в чому полягатиме цей до­гляд (своєчасна заміна натільної і постільної білизни, приби­рання кімнати, прогулянки у супроводі іншої особи, придбання одягу, взуття тощо). Аби уникнути спорів з цього приводу, необхідно у договорі визначити види, способи і форми такого догляду, їх періодичність, якість та зміст. Такий догляд може включати і медичне обслуговування. В договорі також має бути визначено, якого саме медичного обслуговування по­требує відчужувач — загального чи спеціального, придбання ліків тощо. Слід враховувати, що ліки у сучасних умовах річ далеко не проста. Відчужувач може вимагати досить рідкісні і дорогі ліки, придбання яких не під силу набувачеві. Тому й цю умову треба конкретно обумовити у договорі — які саме ліки, їх кількість і приблизна вартість.

Відповідно до чинного закону відчужувач має право також на іншу необхідну допомогу з боку набувача майна за дого­вором довічного утримання. В договорі треба визначити, в чому полягатиме ця допомога, її види, форми, розмір тощо.

Проект ЦК України передбачає встановлення довічного утримання на користь кількох фізичних осіб, частки яких вва­жаються рівними, якщо інше не передбачено договором. Отже кожному з цих осіб має бути визначена конкретна час­тка довічного утримання. Все те, про що йшлося вище щодо матеріального забезпечення у натурі, стосується і кожного з кількох осіб, яким надається довічне утримання.

Нарешті, за проектом ЦК України, довічне утримання може надаватися не тільки у вигляді матеріального забезпе­чення у натурі, а й у грошовій сумі. У такому разі у договорі мають бути визначені розміри періодичних виплат, черговість. Проект ЦК допускає можливість заміни надання довічного утримання у натурі у період чинності договору виплатою періодичних платежів у грошах. При цьому розмір грошової суми, що визначається у договорі, у розрахунку місяць має бути не менший за розмір грошової оцінки прожиткового мінімуму.

Відчужувач майна може закласти позов до набувача не тільки про розірвання договору, а й про примушення набува­ча до виконання взятих ним на себе зобов'язань або стягнен­ня з нього у грошовому виразі всіх цих видів матеріального забезпечення у натурі. Якщо договір передбачав обов'язок періодичної виплати грошової суми на особисті витрати відчу-жувача, то в разі її несвоєчасної виплати настають наслідки, обумовлені простроченням виконання зобов'язання. Так, відповідно до ст. 214 ЦК України, набувач зобов'язаний спла­тити ще й три відсотки річних від невиплаченої суми. Сторони у договорі можуть передбачити й інший розмір штрафу.

Проект ЦК України передбачає також можливість вклю­чення до договору довічного утримання обов'язку набувача майна оплатити ритуальні послуги.

Сторони можуть передбачити й інші види, способи і форми матеріального забезпечення у натурі. Вони мають бути лише чітко конкретизовані. У практиці укладення договорів довіч­ного утримання часто передбачається обов'язок набувача майна виплачувати відчужувачеві щомісячні невеликі гро­шові суми на дрібні витрати.

Бажано, аби у договорі всі види матеріального забезпечен­ня у натурі оцінювалися також у грошах.

Як зазначалося вище, за договором довічного утримання право власності на відчужуване майно переходить до набу­вача з усіма наслідками, що з цього випливають. Проте чинне законодавство встановлює певні обмеження щодо цього майна. Передусім відчужувач майна має бути його власни­ком. Це майно не повинно бути обтяжене заставою чи іншими зобов'язаннями. Як чинний ЦК України, так і проект ЦК містять норму, за якою хоч набувач і стає власником набуто­го за договором майна, проте він не має права під час дії до­говору обтяжувати одержане майно боргами та відчужувати його. Разом з тим відчужувач майна за проектом ЦК України набуває статусу заставоутримувача.

Режим майна, набутого за договором довічного утриман­ня, визначається статусом власника цього майна. Так, на­приклад, ризик випадкової загибелі чи пошкодження зазна­ченого майна за загальним правилом несе набувач — влас­ник. У такому разі набувач майна не звільняється від обов'яз­ків, покладених на нього договором.

Однією з важливих умов договору є строк його чинності. Оскільки набувач зобов'язаний утримувати відчужувача довічно, то строк договору не можна чітко визначити. Строк чинності договору може бути досить тривалий, проте практиці відомі не поодинокі випадки припинення договору раніше на­стання смерті відчужувача. Це характеризує договір довічно­го утримання як договір з невизначеним строком, тобто зобов'язання, що випливають з цього договору є такими, що тривають невизначений строк.

Настання смерті відчужувача майна є умовою припинення договору довічного утримання. Проте цей договір не можна визнати умовним правочином, оскільки в умовних пра-вочинах умова може настати, а може й не настати. Смерть— об'єктивна категорія, вона обов'язково настане незалежно від волі сторін. Тому договір довічного утримання скоріше слід визнати строковим, а не умовним правочином.

Форма договору довічного утримання. Зазначений договір має бути нотаріально посвідчений. Якщо ж предметом договору є нерухомість, то такий договір підлягає державній реєстрації. З цього випливає,  що право власності на відчужувану нерухомість переходить до набувача лише з мо­менту державної реєстрації договору. Недодержання форми договору довічного утримання тягне за собою його недійсність (ст. 47 ЦК). Визнання договору недійсним за не­додержання нотаріальної форми спричинює двосторонню реституцію.

Права та обов'язки сторін за договором. Як зазначало­ся, договір довічного утримання є одностороннім договором, в якому відчужувач набуває лише права і не несе ніяких обов'язків, а набувач набуває лише обов'язки і не має ніяких прав (за винятком розірвання договору через неможливість виконувати його умови). Отже, відчужувач має право вима­гати надання довічного утримання у вигляді грошових сум або матеріального забезпечення у натурі. Набувач майна зобо­в'язаний виконати вимогу відчужувача в межах, обумовле­них договором.

Виконання договору полягає у наданні всіх видів мате­ріального забезпечення у натурі відповідно до змісту догово­ру. Тому і вимагається, аби у договорі були досить чітко визначені види, обсяг, способи та форми довічного утриман­ня. Якщо, наприклад, у договорі визначена конкретна кімната для надання житла відчужувачу, то замінити цю кімнату на іншу можна лише за згодою останнього. Це правило стосує­ться усіх інших видів матеріального забезпечення у натурі.

Проте деякі види утримання чи матеріального забезпечення не можна чітко конкретизувати заздалегідь у договорі. Так, навряд чи можна наперед визначити зміст догляду чи необхідної допомоги, які будуть потрібні відчужувачеві у май­бутньому в процесі чинності договору. Проте їх загальний зміст та обсяг визначити у договорі варто.

За невиконання або неналежне виконання умов договору набувач майна несе відповідальність. Вона полягає в тому, що відчужувач має право відповідно до ст. 428 ЦК України вимагати розірвання договору, якщо набувач майна не виконує узятих на себе обов'язків. За проектом ЦК України право вимагати розірвання договору за наведеною підставою має не тільки відчужувач майна, а й особи, на користь яких укладено договір. У такому разі набуте набувачем за догово­ром довічного утримання майно підлягає поверненню відчу­жувачеві.   Витрати   набувача   майна   на   утримання   відчужувача до розірвання договору з цієї підстави, відшкоду­ванню не підлягають.

Договір довічного утримання може бути розірваний і на вимогу набувача майна (фізичної особи), якщо з незалежних від нього обставин його майновий стан змінився настільки, що він не може надавати відчужувачеві або зазначеній ним третій особі обумовлене забезпечення.

При розірванні договору довічного утримання як з першої, так і з другої підстав настають ті самі наслідки — майно повер­тається відчужувачеві, а витрати набувача на забезпечення відчужувача не відшкодовуються.

Договір довічного утримання припиняється також внаслі­док смерті осіб, які отримували утримання. Якщо право на одержання утримання мали кілька осіб, то в разі смерті однієї з них договір припиняється щодо особи, яка померла.

Смерть набувача майна за договором довічного утримання не припиняє договору. Відповідно до ст. 429 ЦК України у разі смерті набувача майна обов'язки за договором переходять до тих спадкоємців, до яких переходить відчуже­ний за договором довічного утримання будинок. За від­сутності у набувача майна спадкоємців або при відмові їх від договору довічного утримання будинок, що був відчужений з умовою довічного утримання, повертається відчужувачеві. Проект ЦК України зазначену статтю доповнив нормою про те, що якщо у такому разі відчужувач заявить вимогу про повернення майна, договір довічного утримання припиняє­ться. Іншими словами, в разі смерті набувача майна за дого­вором довічного утримання відчужувач цього майна має право вимагати припинення чинності договору, зокрема якщо спадкоємці набувача з тих чи інших причин не влашто­вують відчужувача.

При цьому у проекті ЦК України йдеться не лише про буди­нок або його частину, а й про інше майно, яке може бути пред­метом договору довічного утримання.

Оскільки відповідно до проекту ЦК України набувачем майна може бути і юридична особа, то постає питання, яка доля набутого юридичною особою майна після її ліквідації. За ст. 803 проекту ЦК, у разі ліквідації юридичної особи обов'яз­ки за договором довічного утримання переходять до право­наступників юридичної особи, яка уклала договір. У такому разі майно, що було раніше відчужене з умовою довічного утримання, підлягає поверненню відчужувачеві. Отже, обов'язки по утриманню відчужувача переходять до право­наступників юридичної особи, а відчужене майно має бути повернуте відчужувачеві.

На нашу думку, цю норму сформульовано невдало. Якщо її треба тлумачити так, як сформульовано, то у такому розв'я­занні цієї проблеми немає логіки. Обов'язки з утримання відчужувача майна переходять до правонаступників юридич­ної особи, а майно має бути повернуте відчужувачеві. В та­кому разі відпадає правова підстава для утримання відчужу­вача майна правонаступниками юридичної особи. Ця норма потребує певного уточнення.

Варто пам'ятати, що у разі смерті набувача майна за дого­вором довічного утримання відмовитися від договору може не тільки відчужувач, а й спадкоємці померлого набувача майна (ст. 429 ЦК). У такому разі майно повертається відчужувачеві. Ця норма збереглася і в проекті ЦК України (п. 2 ст. 802).

Відповідно до проекту ЦК України (п. З ст. 800) майно, передане набувачеві за договором довічного утримання за погодженням сторін може бути замінене рівноцінним за вар­тістю майном набувача із збереженням усіх обов'язків, як прийняв набувач за укладеним раніше договором.