Глава 41 Договір найму (оренди) житла

§ 1. Поняття договору найму (оренди) житла

§ 2. Права та обов’ язки сторін за договором найму житла

§ 3. Розірвання договору найму житла

§ 4. Договір оренди житла з викупом

§ 1. Поняття договору найму (оренди) житла

Договір найму житла є однією із форм реалізації конституційного права людини на житло (ст. 47 Конституції). Це основний договір, що опосередковує його передачу в користування.

Інтеграція житлової сфери в загальну систему ринкових відносин, формування ринку житла та перехід на нові, які властиві ринковій еконо­міці, засади задоволення житлової потреби обумовили суттєві зміни у від­ношеннях найму житла. У сучасних умовах договір найму стає засобом задоволення житлової потреби людини як у межах ринкових житлових відносин, так і поза ними — у розподільних житлових відносинах.

Договір найму житла в публічних (державному та комунальному) житлових фондах опосередковує розподільні відносини житлової сфе­ри, врегулювання яких здійснюється житловим законодавством, серед якого основним є Житловий кодекс УРСР^[1] (далі — ЖК). На сьогодні ЖК встановлює порядок забезпечення громадян житлом та користу­вання ним у зазначених житлових фондах.

Відносини з найму житла в будинках державного та комунально­го житлових фондів мають певні особливості. Так, житло в цих фон­дах надається лише громадянам України, які визнаються таким, що потребують поліпшення житлових умов, і які перебувають на відпо­відному обліку. Укладається договір найму тільки на підставі рішен­ня компетентного органу про надання житла та виданого громадяни­нові ордера на житлове приміщення. Права, обов’ язки та відповідаль­ність сторін чітко регламентовані ЖК, на підставі яких і укладається договір^[2].

У сучасних умовах відносини з найму житла в публічних житлових фондах набувають яскраво вираженого соціального відтінку. Відповід­но до Концепції державної житлової політики^[3] основним напрямом політики держави в житловій сфері є забезпечення житлом за рахунок держави соціально незахищених громадян України, до яких відносять­ся громадяни України, які через своє соціальне становище не можуть самостійно вирішити житлову проблему, — малозабезпечені, інваліди, ветерани Великої Вітчизняної війни, військовослужбовці, особи, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, тощо. Указаним категоріям осіб на конституційному рівні гарантовано надання житла державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату (ч. 2 ст. 47 Конституції).

Слід зазначити, що чинний ЖК не відповідає повною мірою по­требам сьогодення і не відображає соціальну спрямованість сучасної житлової політики держави. Між тим сьогодні спостерігається онов­лення житлового законодавства шляхом прийняття нового Житлового кодексу України^[4].

Договір найму житла у приватному житловому фонді опосеред­ковує ринкові відносини житлової сфери. В юридичній літературі він отримав назву «договір комерційного найму житла». За допомогою цього договору одночасно реалізується як житловий інтерес користу­вача (наймача), так і комерційний інтерес власника (наймодавця) щодо отримання їм доходу з наявного у нього житла.

На відміну від найму житла в публічних житлових фондах укладен­ня договору найму у приватному житловому фонді не передбачає до­даткові передумови, зокрема рішення будь-якого органу про надання житла або видачу розпорядчого документа (ордера) на житло. Учасники (сторони) цього договору є вільними у виборі контрагента та предмета договору, у визначенні таких важливих його умов, як строк, розмір та порядок внесення плати за користування житлом, розподіл обов’язків щодо ремонту житла, переданого в найм, тощо. Будучи ринковими за своєю природою, відносини з найму житла в приватному житловому фонді формуються за принципом свободи договору (статті 6 і 627 ЦК).

Договір найму житла у приватному житловому фонді є одним із цивільно-правових договорів. Він дістав своє правове регулювання в гл. 59 «Найм (оренда) житла» (статті 810-826) ЦК. При цьому зазна­чається, що до договору найму житла застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом (ч. 3 ст. 810 ЦК).

За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК).

Виходячи із загального визначення договору, він може бути як реальним, так і консенсуальним. Це залежить від того, як сторони визначили порядок його укладення. Якщо вони встановили, що договір вважатиметься укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами договору, договір є консенсуальним. Якщо ж момент укладення договору визначено передачею житла в користу­вання, це є реальний договір.

Цей договір є двостороннім та оплатним.

Згідно зі ст. 811 ЦК договір найму житла укладається у письмовій формі. Проте недодержання сторонами письмової форми не тягне за собою визнання його недійсним. Такі правові наслідки мають місце лише у випадках, встановлених законом (ч. 1 ст. 218 ЦК).

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. За загальним правилом наймодавцем виступає власник житла — фізична або юридична особа (ч. 1 ст. 810 ЦК). В окремих випадках наймодавцем може виступати й уповноважена власником особа, наприклад управи­тель за договором управління майном (ст. 1029 ЦК). Наймачем житла може бути як фізична, так і юридична особа. Однак якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для прожи­вання в ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК), бо сучасне законодавство України закріплює принцип цільового використовування житла. Згідно з цим принципом житло призначається виключно для проживання лю­дини. Якщо цей принцип діє відносно власника житла, який має право використовувати помешкання тільки для власного проживання, прожи­вання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва (ч. 1 ст. 383 ЦК), то він тим більше по­винен діяти відносно наймодавця та наймача. Унаслідок цього юридич­на особа, що отримала житло на умовах найму, у подальшому може лише передавати його в користування фізичній особі (наприклад, своєму пра­цівнику) на підставі оплатного договору піднайму (ст. 823 ЦК) або без­оплатного договору позички (ст. 827 ЦК).

Наймачем у відносинах з найму житла, як правило, виступає одна особа. Між тим у договорі найму житла мають бути вказані особи, які постійно проживатимуть разом з наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом (ч. 1 ст. 816 ЦК). Як правило, з наймачем постійно проживають члени його сім’ ї. Проте це можуть бути й особи, які не зв’язані з наймачем сімейними або родинними відносинами. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за до­мовленістю між ними, а у разі спору — встановлюється за рішенням суду (ч. 4 ст. 816 ЦК).

Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов’язки за договором найму житла є солідарними (ч. 3 ст. 816 ЦК). У цьому разі всі вони є співнаймачами житла, що тягне за собою виникнення зобов’язання з кількома особами на стороні наймача.

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема житловий будинок або його частина, квартира або її частина (ч. 1 ст. 812 ЦК). ЦК називає і дає визначення поняттям «житловий будинок» та «квар­тира» як об’єктам права власності у гл. 28 «Право власності на житло» (статті 380-382). Оскільки сторони самі вирішують, чи відповідає по­мешкання їхнім потребам та можливостям, закон не встановлює осо­бливих вимог щодо якості предмета цього договору. Відповідно до ч. 2 ст. 812 ЦК помешкання має бути лише придатним для постійного про­живання у ньому. Це стосується санітарного та технічного стану жит­ла. На сьогодні порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та ви­знання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання визначений постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.1984 р. № 189. Проте цей нормативно-правовий акт регулює по­рядок визнання житла непридатним для проживання у публічних (державному та комунальному) житлових фондах, що потребує вирі­шення цього питання і стосовно приватного житлового фонду.

До складу помешкання, що є предметом договору найму, обов’язково входить житлове приміщення (одна чи кілька кімнат, частина кімнати). Не можуть бути самостійним предметом найму житла підсобні при­міщення (наприклад, кухня, коридор, комора та ін.). Якщо предметом договору найму є частина житлового будинку або квартири, то підсобні приміщення знаходяться у загальному користуванні усіх осіб, що по­стійно проживають разом у житловому будинку або квартирі. Наймач  житла у багатоквартирному житловому будинку має право користува­тися й майном, що обслуговує будинок (ч. 3 ст. 812 ЦК).

Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк, який встановлений договором. Допускається укладення дого­вору найму житла і без зазначення у ньому строку. У такому випадку він вважається укладеним на п’ять років.

Договір найму житла, укладений на строк до одного року, імену­ється законодавцем як короткостроковий найм. Законом встановлено певні особливості щодо регулювання відносин за договором коротко­строкового найму житла (ч. 2 ст. 821 ЦК). Так, зокрема, до таких до­говорів не застосовуються: вимоги про обов’язковість зазначення у договорі осіб, які постійно проживатимуть разом із наймачем (ч. 1 ст. 816 ЦК); про дозвіл проживання тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК); щодо права наймача передавати помешкання у користування піднай­мачеві (ст. 823 ЦК); про заміну наймача у договорі найму житла (ст. 824 ЦК); про переважні права наймача на укладення договору най­му на новий строк та придбання житла, яке було предметом договору найму (ст. 822 ЦК). Слід зазначити, що укладення після короткостро­кового договору найму житла договору на новий строк до одного року з тим же самим наймачем не є підставою для втрати договором стату­су короткострокового.

§ 2. Права та обов’язки сторін за договором найму житла

Як вже вказувалося, договір найму житла є двостороннім договором і кожна із сторін — наймодавець і наймач — має як права, так й обов’язки.

Коло обов’язків наймодавця за договором найму житла залежить від того, чи є цей договір найму консенсуальним або реальним. У кон- сенсуальному договорі найму основний обов’язок наймодавця полягає в наданні житла наймачу. Хоча закон не передбачає правових наслідків невиконання наймодавцем зазначеного обов’язку, за загальним пра­вилом, що діє в цивільному законодавстві, у разі невиконання борж­ником (наймодавцем) обов’язку передати у користування річ, визна­чену індивідуальними ознаками (житло), кредитор (наймач) має право витребувати цю річ у боржника та вимагати відшкодування збитків, завданих порушенням зобов’язання (ч. 1 ст. 620, ч. 1 ст. 623 ЦК). У ре­альному договорі найму передання житла є умовою укладення дого­вору, а не обов’язком у відносинах з найму житла.

Проте незалежно від того, який це договір найму житла — реальний або консенсуальний, до обов’язків наймодавця слід віднести: обов’язок передати у найм помешкання, яке придатне для постійного проживан­ня у ньому (ч. 2 ст. 812 ЦК); здійснювання капітального ремонту жит­ла, переданого у найм, якщо за умовами договору це не покладено на наймача (ч. 2 ст. 819 ЦК); дотримування переважного права наймача житла на укладення нового договору найму (ст. 822 ЦК).

До речі, можливо тільки за згодою наймача чинити переобладнан­ня житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнення істотно змінить умови користування житлом (ч. 3 ст. 819 ЦК).

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового влас­ника переходять права та обов’язки наймодавця (ст. 814 ЦК).

Наймач за договором найму житла має право користуватися жит­лом, а при дотриманні певних умов — і розпоряджатися ним (напри­клад, за згодою наймодавця передавати житло у користування підна­ймачеві тощо).

Згідно із ч. 1 ст. 817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за іхньою взаємною згодою та за згодою най- модавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньо­му. ЦК не передбачає будь-якого винятку із цього правила. Тому навіть для вселення малолітньої або неповнолітньої особи до її батьків (уси- новлювачів) вимагається згода наймодавця, наймача та усіх осіб, які постійно проживають разом з ним. Особи, які вселилися у житло, відпо­відно до ч. 1 ст. 817 ЦК, набувають рівних з іншими особами прав ко­ристування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їх вза­ємною згодою можуть дозволити тимчасове проживання у помешкан­ні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом — тимчасових мешканців (ч. 1 ст. 818 ЦК). За законом вселення тим­часових мешканців здійснюється без згоди наймодавця, але з обов’язковим попереднім повідомленням його про це. За правилом тимчасовими мешканцями є родичі наймача та членів його сім’ї, їх знайомі тощо. Характерними ознаками тимчасового проживання є: по-перше, відсутність у тимчасових мешканців самостійного права користування житлом та обов’ язків щодо наймодавця житла; по-друге, безоплатність користування житлом; по-третє, тимчасовість викорис­товування житла.

ЦК не встановлює будь-якого строку щодо проживання тимчасових мешканців. Цей строк визначається за погодженням поміж тимчасовим мешканцем, наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу по­годженого з ними строку проживання, а у разі відсутності такого строку — не пізніше семи днів від дня пред’ явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ч. 3 ст. 818 ЦК).

Наймач житла має право за згодою наймодавця на певний строк передавати його (або певну частину житла) для проживання іншим особам на підставі договору піднайму житла (ч. 1 ст. 823 ЦК). Під­наймач не набуває самостійного права користування житлом, його права залежні та похідні від прав наймача. Обсяг прав піднаймача є об­межений у порівнянні з обсягом прав наймача житла. Так, зокрема, до договору піднайму не застосовуються положення про переважне пра­во на укладення договору на новий строк (ч. 5 ст. 823 ЦК).

Договір піднайму житла укладається на строк, встановлений до­говором. Проте строк договору піднайму не може перевищувати стро­ку договору найму житла. У разі дострокового припиненя договору найму житла одночасно з ним припиняється й договір піднайму (час­тини 3 і 4 ст. 823 ЦК).

Договір піднайму житла є оплатним, розмір плати встановлюється сторонами при укладенні договору піднайму.

На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає із наймачем. Така заміна провадиться лише за згодою наймодавця житла (ч. 1 ст. 824 ЦК).

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами (спів­наймачами) можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно про­живали з колишнім наймачем (ч. 2 ст. 824 ЦК). Така заміна сторони у договорі найму не вимагає згоди наймодавця. Коли ж не всі повно­літні особи прагнуть стати наймачами, а тільки одна або кілька з цих осіб, у цьому разі повинна бути згода наймодавця. Договір найму жит­ла залишається чинним на попередніх умовах.

За спливом строку договору найму наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк (ст. 822 ЦК). Проте реалізація цього права передбачає певні дії з боку наймодавця. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла він може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення до­говору на новий строк у зв’язку з рішенням не здавати житло у найм щонайменше протягом одного року. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укла­деним на таких самих умовах і на такий самий строк. Тобто у даному випадку фактично йдеться про продовження договору найму на новий строк.

Законодавець передбачає певні наслідки щодо недодержання най- модавцем свого рішення не передавати помешкання у найм протягом одного року. Так, якщо наймодавець відмовився від укладення догово­ру на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк (п. 3 ч. 1 ст. 822 ЦК).

Відповідно до ч. 2 ст. 822 ЦК у разі продажу житла, яке було пред­метом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Наймач несе відповідальність за порушення обов’язків щодо до­говору найму житла як ним самим, так й особами, які проживають разом з ним (ч. 2 ст. 816 ЦК).

Одним із основних обов’язків наймача є своєчасне внесення плати за житло. Розмір плати за користування житлом встановлюється у до­говорі (ч. 1 ст. 820 ЦК).

Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за корис­тування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищува­ти цього розміру (ч. 1 ст. 820 ЦК). Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 820 ЦК).

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встанов­лений договором. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісячно (ч. 3 ст. 820 ЦК). Крім плати за житло наймач зобов’язаний вносити плату за кому­нальні послуги. Останнє він здійснює самостійно, якщо інше не вста­новлено договором найму (ч. 3 ст. 815 ЦК).

Наймач зобов’язаний забезпечувати збереження житла та підтри­мувати його в належному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК). Зокрема, на ньому лежить обов’язок здійснювати поточний ремонт житла, якщо інше не встановлено за домовленістю між сторонами (ч. 1 ст. 819 ЦК). Наймач не може проводити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди на це наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК).

§ 3. Розірвання договору найму житла

Відповідно із Конституцією ніхто не може бути примусово позбав­лений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду (ч. 3 ст. 47). Унаслідок цього розірвання договору найму та виселення з жит­ла допускається у виняткових випадках, які встановлюються законом.

Відповідно до ст. 825 ЦК наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмови­тись від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. При цьому згода наймодавця на припинення договору найму не вимагається. Якщо наймач звільнив помешкання без попере­дження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користу­вання житлом за три місяці, якщо він доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Як вже було зазначено, непридатність житла для постійного проживання обумовлена його санітарним та технічним станом.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

-    невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо до­говором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроко­вому наймі — понад два рази;

-    руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Слід зазначити, що застосування такого заходу є правом, а не обов’язком суду. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за по­вторним позовом наймача постановлює рішення про розірвання до­говору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити ви­конання рішення не більш ніж на один рік. Відстрочка виконання рі­шення суду можлива тільки після того, як буде винесено рішення суду про розірвання договору. Порядок відстрочки виконання рішення про­вадиться відповідно до положень ЦПК України.

Договір найму будинку, квартири, кімнати або їх частини може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ ї. При цьому наймодавець повинен доказати, що така необхідність виникла вже після укладення ним договору найму. Наймодавець повинен по­передити наймача про розірвання договору найму не пізніше ніж за два місяці.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично пору­шують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити на­ймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продо­вжують використовувати житло не за призначенням або порушують права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірван­ня договору найму.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду без надання їм іншого житла.

§ 4. Договір оренди житла з викупом

Договір оренди житла з викупом є новелою в сучасному цивільно­му законодавстві, поява якого обумовлена необхідністю подолання кризових явищ у житловій сфері. Він має стати ефективним правовим засобом, що забезпечує підвищення платоспроможності населення та надання реальної можливості отримання ним житла за рахунок власних коштів.

Правове регулювання вищезазначеного договору здійснюється перш за все нормами гл. 59 ЦК (статтями 810¹, 811, 813-820, 823, абз. 4 частини 1 та частиною 2 статті 825, статтями 826, 1232¹), окрім того — окремими положеннями Закону України від 25 грудня 2008 р. «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток буді­вельної галузі та житлового будівництва»¹ (далі — Закон), Порядком оренди житла з викупом, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 р. № 274^[5] (далі — Порядок), та Примірним договором оренди житла з викупом, затвердженим наказом Міністер­ства регіонального розвитку та будівництва України від 24 червня 2009 р. № 252^[6] (далі — Примірний договір).

Частина 1 ст. 810¹ ЦК визначає договір оренди житла з викупом як особливий вид договору найму (оренди) житла. Будь-який договір виділяється у самостійний вид, якщо він вимагає спеціального право­вого врегулювання. Складна конструкція договору оренди житла з ви­купом, що містить в собі елементи різних за типом договірних моделей (найму (оренди) та купівлі-продажу житла), стає тією специфічною ознакою, яка суттєво впливає на необхідність особливого регулювання цього договору. З огляду на це вважається непослідовною позиція за­конодавця, коли він відводить договору оренди житла з викупом лише спеціальну статтю (ст. 810¹), а не окремий параграф гл. 59 ЦК. Таким чином, порушується сам принцип систематизації ЦК, згідно з яким кожен тип договірного зобов’ язання виділяється в окрему главу і кожен вид цього типу, у свою чергу, в окремий параграф цієї глави.

За договором оренди житла з викупом одна сторона — підприємство-орендодавець передає другій стороні — фізичній осо­бі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної спла­ти орендних платежів, житло переходить у власність орендарю (ч. 2 ст. 810^і ЦК).

Виходячи з визначення цього договору, він опосередковує переда­чу житла у користування, проте, оскільки за умови повної сплати орендних платежів житло переходить у власність орендарю, його слід вважати й однією з підстав набуття права власності на житло.

Договір оренди житла з викупом є двостороннім та оплатним.

У самому визначенні договору він сконструйований як договір реальний, оскільки чітко позначено, що одна сторона передає, а не зобов’язується передати другій стороні житло. Безумовно, така кон­струкція може існувати лише тоді, коли житло на момент укладення договору вже є власністю підприємства-орендодавця і може бути пе­редано особі-орендарю. Водночас ч. 3 ст. 810¹ ЦК по суті закріплює іншу конструкцію договору, відповідно до якої підприємство- орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою- орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довго­строкову оренду з викупом такій особі. У цьому випадку передача житла на момент укладення договору неможлива, оскільки воно ще не придбане підприємством-орендодавцем. Саме тому за такою конструк­цією договір є консенсуальним. Таким чином, аналіз частин 2 та 3 ст. 810¹ ЦК дозволяє дійти висновку, що договір оренди житла з ви­купом може бути як реальним, так й консенсуальним. Проте оче­видно, що обидві конструкції договору мають бути закріплені в його легальному визначенні.

Сторонами у договорі оренди житла з викупом є підприємство- орендодавець (далі — орендодавець) та особа-орендар (далі — орен­дар). Отже, орендодавцем може бути лише юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, оскільки він інвестує власні або залучені кошти у придбання житла безпосередньо з метою подальшої передачі його у довгострокову оренду з викупом заради отримання винагороди (доходу). Орендодавець є власником житла і здійснює розпорядження ним до його повного викупу орендарем (ч. 3 ст. 810¹ ЦК). Орендарем, навпаки, може бути тільки фізична особа, яка шляхом укладення відпо­відного договору задовольняє свою житлову потребу. Орендар володіє і користується житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуває право власності на таке житло.

Предмет договору оренди не має будь-яких особливостей у по­рівнянні з предметом договору найму житла. Це може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них (п. 3 Порядку). Слід тільки зазначити, що оскільки договір оренди житла з викупом є од­нією з форм задоволення житлової потреби людини у межах ринкових відносин, законодавець не встановлює будь-яких обмежень щодо вар­тості житла, його розміру тощо.

Договір оренди житла з викупом укладається на довготривалий (до 30 років) строк, який визначається за домовленістю сторін. Ура­ховуючи високу вартість житла, законодавець надає орендарю можли­вість сплатити платежі на викуп житла протягом тривалого часу.

Згідно з ч. 2 та ч. 3 ст. 811 ЦК договір оренди житла з викупом має письмову форму та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідчен­ню і державній реєстрації у порядку, визначеному законом. Отже, від­повідно до загальних вимог ч. 3 ст. 640 ЦК такий договір є укладеним лише з моменту його державної реєстрації. Реєстрація договору здій­снюється нотаріусами шляхом внесення запису в Державний реєстр договорів одночасно з нотаріальним посвідченням договору (п. 2 Тим­часового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого по­становою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. № 671).

Договір оренди житла з викупом укладається відповідно до при- мірного договору, який затверджується Мінрегіонбудом і в якому зазначаються:

1) найменування сторін;

2) характеристика житла, що передається в оренду;

3) строк, на який укладається договір;

4) розмір, порядок формування, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;

5) підстави дострокового розірвання договору;

6) порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання догово­ру;

7) формування резерву непередбачених витрат, пов’язаних з об­слуговуванням зобов’язань орендаря;

8) зобов’язання сторін;

9) відпо­відальність сторін (п. 5 Порядку).

Права та обов’язки орендодавця та орендаря щодо користування житлом у більшій частці збігаються з правами та обов’ язками наймо- давця та наймача за договором найму житла. Вони визначені в статтях 814-819, 823 ЦК, і їх аналіз здійснений у попередніх параграфах цієї глави. Проте окремі права та обов’ язки притаманні саме сторонам до­говору оренди житла з викупом, що обумовлено, до речі, викупом житла.

Так, орендодавець зобов’язаний, по-перше, укласти договір купівлі-продажу і придбати у власність житло, яке попердньо обране орендарем; по-друге, передати його у користування орендарю у вста­новлений договором строк. Однак такі обов’язки виникають лише за умови, що договір оренди укладається щодо житла, яке тільки має бути придбане орендодавцем у майбутньому, та відповідно договір за своєю конструкцією є консенсуальним. У тому випадку, коли орендодавець на момент укладення договору є власником обраного орендарем жит­ла і договір оренди є реальним (наприклад: якщо сталося дострокове розірвання договору оренди з попереднім орендарем і житло наново реалізовано орендодавцем на житловому ринку), передання житла стає умовою укладення договору, а не обов’язком у відносинах оренди.

Згідно з ч. 3 ст. 810 ЦК орендодавець має право розпоряджати­ся придбаним житлом до його повного викупу орендарем. Проте слід відзначити, що правомочність орендодавця щодо розпорядження житлом є обмеженою. Так, зокрема, орендодавець має право розпо­рядитися житлом шляхом укладення договору купівлі-продажу, але, оскільки до нового власника житла переходять права та обов’язки орендодавця (ст. 814 ЦК), покупцем такого житла може бути лише юридична особа, діяльність якої безпосередньо пов’язана з орендою житла.

До основних прав орендаря належить право володіння та корис­тування житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних плате­жів у повному обсязі набуття права власності на таке житло. Орендар має право достроково погасити платежі на викуп житла.

Існує низка обов’язків орендаря, обумовлених викупом ним жит­ла. Так, орендар зобов’язаний:

-    сплатити кошти початкового внеску за житло (ч. 3 ст. 5 Закону), який є складовою частиною вартості житла, визначеної у договорі оренди;

-     своєчасно сплачувати орендні платежі (ч. 4 ст. 820 ЦК), тобто періодичні платежі, які орендар сплачує орендодавцю відповідно до умов договору оренди протягом усього строку дії договору. Вони скла­даються з: а) платежів на викуп обраного орендарем житла; б) вина­городи (доходу) орендодавця. Винагорода (дохід) орендодавця визна­чається згідно з розміром процентної ставки, встановленої у договорі оренди;

-    компенсувати орендодавцю витрати, пов’язані з вчиненням юри­дичних дій, а саме: страхові платежі; витрати на оформлення права власності на нерухоме майно; на державну реєстрацію обтяжень не­рухомого майна; нотаріальні послуги (ч. 5 ст. 5 Закону). Порядок компенсації вищепозначених витрат визначається договором оренди (п. 7 Порядку);

-    надати кошти для формування резервів непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря (ч. 5 ст. 5 Закону; п. 8 Порядку). Розмір таких резервів не може перевищувати три відсо­тки вартості житла. Кошти з цих резервів у разі їх невикористання зараховуються як платежі орендаря на викуп житла;

-    сплачувати самостійно комунальні платежі (ч. 7 ст. 5 Закону). У випадку виникнення заборгованості з оплати спожитих житлово- комунальних послуг орендодавець погашає її за рахунок коштів від­повідного резерву (п. 9 Порядку).

Договір оренди житла з викупом припиняється у разі повної спла­ти орендних платежів у визначений строк або достроково.

Оскільки після сплати орендних платежів у повному обсязі орендар набуває право власності на житло, факт сплати платежів засвідчується відповідним актом, що є невід’ємною частиною договору оренди (п. 6 Порядку). На підставі договору оренди житла з викупом, який є до­кументом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами (ч. 7 ст. 810 ЦК), та акта щодо сплати орендних платежів здійснюється реєстрація права власності на житло орендаря відповідно до Тим­часового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін’юсту від 7 лютого 2002 р. № 7/5¹ (в редакції наказу від 28 липня 2010 р. № 1692/5).

Проте в законодавстві передбачена й можливість дострокового розірвання договору оренди житла з викупом.

Перш за все він може бути розірваний за взаємною згодою сторін (ч. 1 ст. 651 ЦК). У цьому випадку правові наслідки розірвання дого­вору, зокрема повернення сплачених коштів щодо вартості житла, здійснюються відповідно до умов договору (п. 11 Порядку).

Одночас договір оренди може бути розірваний за рішенням суду на вимогу орендодавця у випадках, передбачениих ч. 2 ст. 825 ЦК, а саме: по-перше, невнесення орендарем платежів на викуп житла у визначений строк; по-друге, руйнування або псування житла безпо­середньо орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає. У цьому разі повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду (п. 11 Порядку).

Складним є питання щодо розірвання договору оренди на вимогу орендаря. Частина 1 ст. 825 ЦК, що закріплює право наймача на від­мову від договору найму житла, доповнена абз. 4, який, згідно з ло­гікою, має бути присвячений вже можливості орендаря відмовитись від договору оренди. Однак абз. 4 ч. 1 ст. 825 ЦК тільки відсилає до положень закону. Оскільки відсутній спеціальний закон, що регулює відносини оренди, можна припустити, що орендар у будь-який час може звернутися до суду з вимогою щодо розірвання договору орен­ди. У разі задоволення вимог орендаря суд вирішує питання й сто­совно правових наслідків розірвання договору.

Права та обов’язки орендаря за договором оренди житла входять до складу спадщини і переходять до його спадкоємців як за запо­вітом, так і за законом (ч. 1 ст. 1232 ЦК). Спадкоємці мають право вимагати й дострокового припинення договору оренди у порядку, визначеному законом (ч. 3 ст. 1232 ЦК). Водночас вони мають пра­во відмовитись від прийняття спадщини, до складу якої входять права та обов’язки орендаря, у порядку, встановленому ст. 1273 ЦК (ч. 2 ст. 1232 ЦК).

^[1] Відом. Верхов. Ради УРСР - 1983. - № 28. - Ст. 547.

^[2] Більш докладно про договір найму житла в публічних житлових фондах див.: Жит­лове право України [Текст] : навч. посіб. / М. К. Галянтич, Г І. Коваленко. - К. : Юрінком Інтер, 2002. - 480 с.; Сліпченко, С. О. Житлове право України [Текст] : наук.-практ. посіб. / С. О. Сліпченко, Е. О. Мічурін, О. В. Соболєв. - Х. : Еспада, 2003. - 344 с.; Житлове право України : навч. посіб. / за ред. Є. О. Харитонова. - К. : Істина, 2008. - 160 с.

^[3] Постанова Верховної Ради України від 30 червня 1995 року № 254 [Текст] // Відом. Верхов. Ради України. - 1995. - № 27. - С. 200.

^[4] Проект Житлового кодексу України [Електронний ресурс] : реєстраційний номер 2307-д від 04.09.2009 р. // Офіційний сайт Верховної Ради України. - Режим доступу: http//www.rada.gov.ua.

^[5] Офіц. вісн. України. - 2009. - № 23. - Ст. 754.

^[6] Інформаційний Бюлетень Міністерства регіонального розвитку та будівництва України. - 2009, 07. - № 7.

Питання для самоконтролю

1. Поняття та загальна характеристика договору найму (орен­ди) житла.
2. Предмет договору найму (оренди) житла.
3. Сторони договору найму (оренди) житла.
4. Права та обов’язки наймодавця за договором найму (оренди) житла.
5. Права та обов’язки наймача за договором найму (оренди) житла.
6. Підстави та порядок розірвання договору найму (оренди) житла. Правові наслідки розірвання договору.
7. Поняття та загальна характеристика договору оренди житла з викупом.
8. Права та обов’ язки орендодавця та орендаря за договором найму (оренди) житла з викупом.