Глава 26. Договір найму житлового приміщення

26.1. Загальна характеристика договору найму житлового приміщення
26.2. Права наймача житлового приміщення
26.3. Обов'язки сторін
26.4. Припинення договору

26.1. Загальна характеристика договору найму житлового приміщення

Договір найму житлового приміщення традиційно вважався інститутом цивільного права. В ч. 1 ст. 810 ЦК законодавець дає таку характеристику договору: "За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання на певний строк за плату".
Загальна юридична характеристика договору. Це іменний, двосторонній, консенсуальний, оплатний договір, який належить до категорії договорів із передачі майна в тимчасове користування.
Легальність визначення поняття договору найму житла, змісту прав та обов'язків сторін дають підстави віднести договір найму житла до іменних договорів. Наявність специфічних особливостей дозволяє розглядати договір найму житлового приміщення як самостійний цивільно-правовий договір.
Цю позицію поділяє сьогодні і законодавець, який виокремив найм (оренду) житла в окрему главу — гл. 59 "Найм (оренда) житла" ЦК.
Водночас зазначимо, що в цій главі йдеться про договір найму житла, в якому об'єктом найму є державна або комунальна власність.
Наскільки актуальним є вивчення саме цього виду договору? Можливо, скориставшись правом на приватизацію, всі наймачі державного житла перетворяться на власників і немає потреби приділяти увагу саме цьому договору?
На нашу думку, такі побоювання є безпідставними.
Завжди в державі існуватиме категорія громадян, які:
- не зможуть скористатися наданим ст. 47 Конституцією правом "побудувати житло" або "придбати його у власність".
Зазначимо, що в Україні на початок 2005 р. на квартирній черзі на отримання житла перебувало майже 2,5 млн сімей;
- не забажають скористатися наданим правом на приватизацію державного житлового фонду (невелика площа квартири чи її незадовільний стан; побоювання податку на нерухоме майно чи побоювання втратити пільги тощо);
- бажають приватизувати житлове приміщення, але законодавець цього права їм не надає (житлові приміщення на території закритих військових містечок, національних парків, заповідників, службові тощо);
- потребують житла тимчасово (сезонні робітники, студенти тощо).
Саме відносини з цими категоріями громадян і регулює договір найму житла, предметом якого і є житло, що перебуває в державній або комунальній власності.
Договір найму житлового приміщення більшість фахівців відносить до категорії консенсуальних договорів, оскільки сам факт отримання в належному порядку ордера на певне житлове приміщення свідчить про бажання наймача стати суб'єктом договірних відносин і є підставою користування житловим приміщенням. Саме наявність ордера породжує відповідні цивільно-правові відносини. Наймач, який отримав ордер, зобов'язаний протягом встановленого часу здати його у відповідну житлово-експлуатаційну організацію і укласти договір.
Договір найму житлового приміщення — двосторонній договір, оскільки і у наймодавця, і у наймача є взаємні суб'єктивні права та обов'язки.
Договір найму житлового приміщення є оплатним, тому що ЖК передбачає оплату за користування житловим приміщенням.
За господарською метою він належить до договорів з передачі майна в тимчасове користування.
Договір найму житлового приміщення має багато спільних рис із договором майнового найму, і це невипадково, оскільки за цим договором в тимчасове користування за плату передається індивідуально визначене майно.
До характерних ознак договору найму житлового приміщення можна віднести такі:
- передумовою укладання договору є наявність двох адміністративних актів: а) рішення райдержадміністрації (виконкому) про надання громадянину житлового приміщення; б) ордер. Ордер є підставою для виникнення з одного боку адміністративно-правових відносин між виконкомом і житлово-експлуатаційною чи іншою організацією, куди він здається, а з іншого — цивільно-правових відносин між громадянином і зазначеною організацією, яка зобов'язана укласти з ним договір найму житлового приміщення;
- предметом договору є виключно житлове приміщення, яке повинно бути фактично і юридично вільним;
- особливість суб'єктного складу полягає в тому, що наймачем у договорі можуть виступати виключно фізичні особи. Водночас зазначимо, що ЦК не виключає випадків, коли стороною можуть бути і юридичні особи, але житло завжди повинно використовуватися саме для проживання фізичних осіб;
- за строком — це безстроковий договір;
- форма договору — письмова. В той же час недотримання письмової форми договору не зумовлює його недійсність;
- розмір оплати визначається в централізованому порядку з врахуванням певних чинників (упорядкованість, місцезнаходження житла тощо);
- зміст договору визначений Типовим договором найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. № 939. Отже, умови конкретного договору найму житлового приміщення, які обмежують права наймача і членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими чинним житловим законодавством, є недійсними;
- що стосується обсягу прав, то наймач житлового приміщення порівняно з наймачем за договором майнового найму набуває значно ширших прав: таких як право на обмін, на приватизацію, здачу в піднайм тощо;
- наймачу надано право в будь-який час за згодою членів сім'ї розірвати договір найму житлового приміщення;
- всі члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, незважаючи на те, що з наймодавцем договір укладає наймач, набувають рівних з наймачем прав, які випливають із договору найму житлового приміщення. Тобто обмін житлового приміщення, здача в піднайм, приватизація можливі лише за згодою всіх членів сім'ї наймача. У наймача житлового приміщення — сторони в договорі, немає переваг у здійсненні користування житловим приміщенням. Договір найму житлового приміщення може бути змінено лише за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця;
- особливість цього договору полягає в тому, що незважаючи на його оплатність, підставою розірвання договору з ініціативи наймодавця не є грубе порушення умов договору наймачем у вигляді невиконання зобов'язання з оплати житлового приміщення і комунальних послуг;
- унікальність цього договору полягає і в тому, що всі повнолітні члени сім'ї наймача несуть з ним солідарну відповідальність за виконання зобов'язань, що виникають з договору найму житлового приміщення. Якщо за житлове приміщення чи комунальні послуги не сплачує наймач, заборгованість може бути стягнута з будь-якого члена сім'ї наймача. Відповідно, на повнолітніх членів сім'ї покладено і обов'язок своєчасно проводити поточний ремонт.
В ст. 47 Конституції законодавець відмовився від поняття договір "найму" житлового приміщення, замінивши його терміном "оренда" житлового приміщення. На нашу думку, ці термінологічні зміни не є достатньо обгрунтованими. В світовій практиці традиційно під "орендою" розуміють найм речей, що плодоносять. Так, скажімо в Німеччині, Швейцарії залежно від предмета договору розрізняють майновий найм і його різновид — оренду. До договору оренди відносять лише найм речі, що дає плоди, тобто наймач отримує право не лише користуватися самою річчю, а й вилучати з неї плоди.
Російський законодавець також вживає поняття "оренда" житлового приміщення, надавши йому дещо нетрадиційного змісту. Відповідно до Житлового кодексу Російської Федерації і проекту нового Житлового Кодексу України під орендою житлового приміщення слід розуміти договір соціального найму житла, особливості якого полягають у наступному:
- право укладати договір оренди житлового приміщення, яке належить державному житловому фонду, набувають лише соціально незахищені громадяни;
- підставою надання житлового приміщення в тимчасове користування є потреба таких соціально незахищених громадян у житлі;
- умовою надання житлового приміщення за загальним правилом є перебування на квартирному обліку;
- строк такого договору обмежений п'ятьма роками;
- розмір приміщення, яке надається, характеризується не площею житлового приміщення, а загальною площею;
- підставою дострокового розірвання договору оренди житлового приміщення є і несплата орендарем за користування житловим приміщенням і комунальних послуг.

26.2. Права наймача житлового приміщення

Правами наймача є:
- право на користування житловим приміщенням. Це найбільш істотне право, оскільки саме воно визначає мету договору і означає право користування не тільки житлом, а й підсобними приміщеннями, санітарно-технічним устаткуванням, зазначеним в договорі;
- право на вселення інших членів сім 7 в приміщення, яке займається. З письмової згоди всіх осіб, які проживають в житловому приміщенні, наймач у встановленому порядку може вселити в це приміщення подружжя, дітей, батьків та інших осіб. На вселення до батьків неповнолітніх дітей згода не потрібна;
- право на збереження житлового приміщення у випадку тимчасової відсутності. Держава не може дозволити, щоб житло, яке було надано наймачеві безоплатно в довічне користування, пустувало. Тому за певних обставин це житло може бути вилучено в судовому порядку. За наймачем і членами його сім'ї житлове приміщення зберігається протягом шести місяців. За наявності поважних причин, передбачених в ЖК (служба в армії, перебування в місцях позбавлення волі, відсутність за характером роботи, у зв'язку з навчанням тощо), житлове приміщення зберігається за відсутнім наймачем понад цей строк;
- право на обмін житлового приміщення. Обмін житлових приміщень регулюється спеціальними правилами обміну житлових приміщень, затвердженими урядом. За загальним правилом обмін житлового приміщення можливий лише за згодою всіх членів сім'ї наймача;
- право вимагати надання житлового приміщення меншого розміру;
- право на інше житлове приміщення без розірвання договору найму, якщо капітальний ремонт житлового будинку неможливо провести без виселення наймача;
- право на здачу житлового приміщення в піднайм;
- право на приватизацію житлового приміщення.
Приватизація — це відчуження квартир, (будинків), кімнат, господарських споруд та приміщень, які до них належать, на користь громадян.
Способи приватизації:
а) безоплатний, за умови, якщо на кожного наймача припадає не більше 21 кв. м загальної площі та додатково 10 кв. м на сім'ю. Однокімнатні квартири приватизуються безоплатно незалежно від розміру. Право на безоплатну приватизацію мають також певні категорії громадян (Герої Радянського Союзу, ветерани Великої Вітчизняної війни, ветерани праці (стаж роботи у жінок — не менше 25 років, у чоловіків — 30 років), інваліди з дитинства, особи, визнані жертвами політичних репресій та ін.);
б) оплатний;
- право на перепланування та переобладнання житлового приміщення. За згоди всіх членів сім'ї наймача, наймодавця, відповідних дозволів наймач може переплановувати та перебудовувати житлове приміщення (збільшити житлову площу за рахунок підсобних приміщень, перенести вікна, двері, перетворити неізольовані кімнати на ізольовані тощо).

26.3. Обов'язки сторін

26.3.1. Обов'язки наймодавця

Договір найму житлового приміщення — договір взаємний, тобто це означає, що кожна із сторін в договорі не лише набуває прав, а й несе обов'язки. Основні права сторін за договором  
найму житлового приміщення передбачені ЖК та Типовим договором найму жилого приміщення.
За договором найму житлового приміщення наймодавець зобов'язаний надати наймачу житлового приміщення зазначене в ордері житлове приміщення в справному стані з належним санітарно-технічним устаткуванням. Передача приміщення і устаткування із зазначенням їх стану повинна оформлюватися приймальним актом, який додається до договору найму.
Наймодавець зобов'язаний своєчасно виконувати ремонт житлових будинків. Відповідно до ст. 819 ЦК капітальний ремонт житла за загальним правилом покладається на наймодавця. Водночас в умовах договору (за винятком договору соціального найму житла) сторони можуть передбачити й інший розподіл цього обов'язку.
Наймодавець зобов'язаний виконувати окремі види внутрішньоквартирного поточного ремонту, а саме: заміну зношених дверей, вікон і ремонт підлоги із заміною дощок (паркету), лінолеуму та іншого покриття, а також ремонт санітарно-технічного й іншого устаткування.
Якщо необхідність у виконанні внутрішньоквартирного поточного ремонту пов'язана із пошкодженнями частин будинку, інженерного устаткування або пов'язана із капітальним ремонтом будинку або його конструктивних частин, цей ремонт виконується наймодавцем або за його рахунок (ч. З ст. 177 ЖК).
На наймодавця покладаються й інші обов'язки, виконання яких спрямовано на забезпечення збереженості житлового фонду і підвищення його упорядкованості. Так, наймодавець зобов'язаний у встановлені строки періодично оглядати житловий будинок з метою попередження його передчасного зносу, недопущення аварій, а також підтримання будинку в належному технічному стані. Наймодавець зобов'язаний забезпечити безперервну роботу інженерно-санітарного устаткування, своєчасно усувати пошкодження внутрішньоквартирного устаткування, а в разі аварії — вживати негайних заходів щодо її усунення.
Наймодавець зобов'язаний щорічно проводити підготовку до зими житлового будинку, місць загального користування і устаткування, а в будинках із центральним опаленням — забезпечувати безперебійне опалення житлового приміщення протягом опалювального сезону.
В Правилах надання населенню послуг з водо-, теплопостачання та водовідведення, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 30 грудня 1997 р. № 1497 передбачено, що при опаленні житлових приміщень температура повітря повинна бути з урахуванням утеплення — не менше 18 градусів, а в наріжних кімнатах — не менше 20 градусів. Допустимий рівень відхилення — 12 годин на добу не більше один раз на місяць. За кожний градус відхилення температури від встановленого від 18 до 13 градусів оплата повинна зменшуватися на 5%. При відхиленні від 12 до 5 градусів — оплата зменшується на 10% за кожний градус відхилення. Якщо температура в житловому приміщенні нижче 5 градусів, плата за опалення не повинна стягуватися. Наймодавець повинен забезпечити належне опалення житлового приміщення в зимовий період. За несвоєчасний початок опалювального сезону (допустимий термін відхилення — три доби згідно з графіком, затвердженим держадміністрацією) плата за опалення зменшується на 3,3% за кожний день прострочки.
На наймодавця покладаються й інші обов'язки.

26.3.2. Обов'язки наймача

Наділяючи наймача житлового приміщення широким колом прав, законодавець одночасно покладає на нього і певні обов'язки.
Наймач повинен використовувати житлове приміщення відповідно до його призначення, тобто лише для проживання в ньому. Наймачу заборонено розміщувати в житловому приміщенні, наприклад, майстерню, офіс, склад тощо.
Одним із найважливіших обов'язків наймача є дбайливе ставлення до житлового приміщення, в якому він проживає. Підставою виселення наймача з житлового приміщення державного житлового фонду є невиконання саме цього обов'язку. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити квартирну плату, своєчасно сплачувати за послуги центрального опалення і комунальні послуги (водопровід, каналізація, електроенергія, газ, очистка вигрібних ям в будинках, в яких відсутня каналізація тощо). Якщо наймач і члени його сім'ї відсутні за місцем постійного проживання, виникає питання про обгрунтованість сплати за послуги, якими наймач і члени його сім'ї не користуються. Рішенням Київської держадміністрації від 28 березня 2002 р. "Про порядок звільнення наймачів (власників) квартир (приватних будинків) та членів їх сімей за період їх тимчасової відсутності від оплати за комунальні послуги (гаряче та холодне водопостачання, водовідведення, газопостачання)" передбачено, що наймач та члени його сім'ї за період відсутності мають право на несплату вартості ненаданих послуг з холодного та гарячого водопостачання, водовідведення, газопостачання за дотримання певних умов.
Наймач зобов'язаний за свій рахунок виконувати поточний ремонт житлового приміщення і місць загального користування: білити стелі і стіни, клеїти шпалери, фарбувати підлогу, двері, віконні рами, вставляти скло, електропроводку від вводу її в квартиру.
До початку опалювального сезону наймач повинен здійснювати утеплення вікон, балконних і вхідних дверей квартири.
Важливим обов'язком наймача є виконання правил внутрішнього розпорядку в житловому приміщенні.
Наймачу без відповідного дозволу заборонено встановлювати на даху будинку індивідуальну телеантену, самовільно збільшувати площу обігріву опалювальних приладів центрального опалення, а також встановлювати в них водорозбірні крани для користування гарячою водою.
Окремі обов'язки наймача полягають в тому, що він повинен утримуватися від вчинення певних дій, які можуть призвести до пошкодження чи псування житлового приміщення, погіршення його стану, зміни призначення житлового приміщення, порушення прав і законних інтересів інших мешканців. Так, наймачу і членам його сім'ї заборонено здійснювати в квартирі будь-які перебудови (встановлення чи знесення перегородок, закладання чи пробивання вікон, переобладнання кухні і місць загального користування).
У випадку виїзду із членами сім'ї із квартири на інше постійне місце проживання на наймача покладається обов'язок відремонтувати за власні кошти приміщення і устаткування або відшкодувати вартість ремонту наймодавцю з його згоди і здати приміщення за актом для повторного заселення.
Договір найму житлового приміщення — особливий договір і у разі невиконання окремих обов'язків наймачем виконання цих обов'язків може бути покладено на членів його сім'ї. Так, відповідно до ст. 64 ЖК повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору найму житлового приміщення. Якщо ж наймачами житла є кілька осіб, їх обов'язки за договором найму житла також є солідарними (ст. 816 ЦК).

26.4. Припинення договору

Договір найму житла може припинятися з ініціативи як наймача, так і наймодавця.
Наймач має право за згодою всіх інших осіб, які з ним проживають, в будь-який час відмовитися від договору найму житла.
Якщо договір найму житла був укладений відповідно до гл. 59 ЦК, то наймач зобов'язаний письмово попередити про це наймодавця за три місяці.
З ініціативи наймодавця наймач може бути виселений із житлового приміщення без надання іншого житла, якщо він або члени його сім'ї чи інші особи, що з ним спільно проживають, систематично руйнують чи псують житлове приміщення, використовують його не за призначенням, порушують правила проживання, що робить неможливим спільне проживання з ними інших мешканців.
Якщо наймодавцем є фізична особа, то додатковою підставою розірвання договору є систематичне невнесення наймачем плати за житло (ст. 825 ЦК).