Глава 25. Договір майнового найму (оренди)

25.1. Загальна характеристика договору
25.2. Права та обов'язки сторін
25.3. Припинення договору найму. Доля поліпшень
25.4. Договір лізингу

25.1. Загальна характеристика договору

За договором майнового найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Договір майнового найму має спільні і відмінні від договору купівлі-продажу ознаки. Спільним є те, що і майновий найм, і купівля-продаж — це оплатні, двосторонні договори. Головна відмінність полягає в тому, за договором майнового найму майно передається не у власність, а в тимчасове оплатне користування на певний строк.
В укладенні договору найму заінтересована кожна із сторін. Наймач інколи не має можливості (або бажання) придбати майно у власність, тому тимчасово користується чужим майном. Наймодавець як власник максимально вилучає корисні властивості із свого майна, яке йому тимчасово не потрібно.
Предметом договору найму може бути будь-яка неспоживна річ, яка визначена індивідуальними ознаками, що дозволяє відмежувати цей договір від договору позики, а також майнові права.
Характерною ознакою договору найму є і його оплатний характер, оскільки в іншому випадку вже йтиметься про договір безоплатного користування майном, тобто про позичку.
Строк договору майнового найму визначається за погодженням сторін, якщо інше не передбачено законодавством. Якщо строк договору найму не встановлений сторонами, він вважається укладеним на невизначений строк. В цьому випадку кожна із сторін може відмовитися від договору в будь-який час, попередивши контрагента письмово про це за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці.

25.2. Права та обов'язки сторін

Серед обов'язків наймодавця назвемо:
- своєчасно передати майно наймачеві в стані, який відповідає призначенню майна і умовам договору. Залежно від характеру майна передача може здійснюватися або шляхом безпосереднього вручення майна наймачеві (транспортний засіб, телевізор) або може бути виражена у формі допуску наймача до користування майном, яке залишається у володінні наймодавця (користування музичним інструментом, каналами зв'язку, машинним часом тощо). Передача здійснюється в строк, який зазначено в договорі, якщо він відсутній — то за першою вимогою наймача. Передача, як правило, повинна бути оформлена приймально-здавальним актом, в якому зазначається технічний стан майна, що передається;
- виконувати за свій рахунок капітальний ремонт, якщо інше не передбачено законом чи договором (наприклад, за договором побутового прокату і капітальний, і поточний ремонт виконує наймодавець).
Наймач зобов'язаний:
- користуватися майном відповідно до його призначення та договору;
- підтримувати майно в належному стані;
- виконувати поточний ремонт, якщо інше не передбачено законом чи договором;
- своєчасно сплачувати за майно.
Залежно від виду майна, яке передається в найм (оренду), на наймача за договором можуть бути покладені й інші обов'язки (застрахувати майно, укласти договір охорони, своєчасно проводити ветеринарний огляд тощо).
Серед прав наймача наведемо наступні:
- право на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю;
- право на здачу майна за згодою наймодавця в піднайм;
- переважне право на укладення договору найму на новий строк. Якщо наймач належним чином виконує свої обов'язки за договором найму, йому надається переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк;
- переважне право на придбання речі. У разі продажу речі, наймач, який належним чином виконує свої зобов'язання, має переважне право на придбання цієї речі перед іншими особами;
- право наймача на захист володіння. Наймач користується і володіє чужим майном і законодавець водночас захищає і його права. Наймач має право на захист володіння не лише від третіх осіб, а й від наймодавця, якщо останній порушує умови договору;
- право на поліпшення майна. Якщо ремонт спрямований на забезпечення збереженості майна, то поліпшення — на підвищення ефективності використання майна за призначенням.

25.3. Припинення договору найму. Доля поліпшень

Договір найму припиняється по закінченні строку договору. В цьому випадку наймач зобов'язаний повернути майно в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням амортизації (нормального зносу). Якщо договір був укладений на невизначений строк, то кожна із сторін має право розірвати його в будь-який час, попередивши контрагента письмово за місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці.
Договір майнового найма припиняють і обставини, які є загальними практично для всіх видів договірних зобов'язань (смерть фізичної особи, ліквідація юридичної особи без правонаступництва тощо).
Договір майнового найму може бути розірваний і достроково за вимогою сторін.
Наймодавець має право достроково розірвати договір, якщо наймач:
- протягом трьох місяців не вносить плату за користування річчю;
- користується річчю не за призначенням або не відповідно до договору;
- без дозволу наймодавця передав річ в піднайм;
- не приступив до виконання капітального ремонту, якщо це було передбачено договором.
Наймач має право на дострокове розірвання договору, якщо:
- якість переданої речі не відповідає умовам договору та призначенню речі;
- наймодавець не виконує обов'язку щодо капітального ремонту речі.
За час користування майном наймач може зробити певні поліпшення майна, яким він користується (наприклад, обкласти цеглою гараж, провести світло, обкласти кахлем кухню тощо). Якщо доля поліпшень в договорі не визначена, то це питання розв'язується залежно від того, зроблені поліпшення з дозволу наймодавця чи без його дозволу та чи можна їх відокремити без шкоди для речі.
Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право їх вилучити. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які відокремити без шкоди для речі не можна, він позбавлений права на відшкодування витрат.
Якщо наймодавець дав згоду на поліпшення, то наймач має право на відшкодування їх вартості або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування майном.

25.4. Договір лізингу

За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі) — ч. 1 ст. 806 ЦК.
До договору лізингу застосовуються загальні положення про найм (оренду) з урахуванням особливостей, встановлених § 6 гл. 58 ЦК та Законом України від 16 грудня 1997 р. "Про фінансовий лізинг" (в редакції Закону від 11 грудня 2003 p.).
Слово "лізинг" є українською транскрипцією американізованого терміна leasing, що означає "здавати в оренду", який почав використовуватися в Англії в кінці епохи феодалізму в значенні здачі майна в оренду. Як вид підприємницької діяльності лізинг набув поширення в США з кінця 50-х років минулого століття, а нині відомий законодавцям практично всіх країн.
В господарській практиці і в цивілістичній доктрині розрізняють дві форми лізингу: оперативний (або експлуатаційний) та фінансовий. Як правило, при фінансовому лізингу лізинго-одержувач має право набути майно у власність за його залишковою вартістю.
Лізинг охоплює комплекс договірних відносин: купівлю-продаж, найм, доручення, комісію, кредитний та агентський договори.
Розрізняють лізинг прямий і непрямий.
При прямому лізингу сторонами є лізингодавець і лізингоодержувач.
На відміну від договорів найму та оренди, де присутні дві сторони — наймодавець та наймач, в договорі непрямого лізингу в лізингових операціях беруть участь три учасники:
- виробник (продавець) устаткування, який укладає договір купівлі-продажу з лізинговою компанією;
- лізингодавець (лізингова компанія), який за дорученням майбутнього лізингоодержувача укладає договір купівлі-продажу з виробником і стає власником устаткування;
- лізингоодержувач, який замовляє певне устаткування лізингодавцю.
Привабливість лізингу полягає в тому, що лізингоодержувачі без значних капіталовкладень можуть отримувати в користування новітню техніку, електронне та комунікаційне устаткування. Лізингодавці в свою чергу, за рахунок лізингових платежів не лише компенсують витрати, пов'язані із придбанням предмета лізингу, а й отримують проценти на вкладений капітал.
Оперативний лізинг є різновидом договору оренди, оскільки по закінченні строку договору лізингу майно підлягає поверненню лізингодавцю.
В ч. 2 ст. 1 Закону "Про фінансовий лізинг" законодавець дає таке визначення поняття договору фінансового лізингу.
За договором фінансового лізингу лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов та передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі).
Істотними умовами договору фінансового лізингу є: предмет лізингу, строк договору та розмір лізингових платежів.
Предметом (об'єктом) договору фінансового лізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками та віднесена відповідно до законодавства до основних фондів.
Предметом фінансового лізингу не можуть виступати земельні ділянки та інші природні об'єкти, єдині майнові комплекси підприємств та їх відокремлені структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці).
Ризик випадкової загибелі об'єкта лізингу покладається за загальним правилом на лізингоодержувача.
Права та обов'язки сторін за договором фінансового лізингу. Лізингодавець зобов 'язаний:
1) інвестувати на придбання предмета лізингу як власні, так і залучені та позичкові кошти;
2) своєчасно надати лізингоодержувачу предмет лізингу у стані, що відповідає його призначенню та умовам договору;
3) попередити лізингоодержувача про відомі йому особливі властивості та недоліки предмета лізингу, що можуть становити небезпеку для життя, здоров'я, майна або призводити до пошкодження самого предмета лізингу під час користування ним.
Лізингоодержувач зобов'язаний:
1) прийняти предмет лізингу та користуватися ним відповідно до його призначення та умов договору;
2) утримувати предмет лізингу в належному стані (виконувати ремонт, технічне обслуговування);
3) своєчасно сплачувати лізингові платежі;
4) застрахувати предмет лізингу;
5) надавати лізингодавцеві інформацію про технічний стан об'єкта та доступ до предмета лізингу для здійснення перевірки умов його використання та утримання;
6) у разі закінчення строку лізингу, а також у разі дострокового розірвання договору лізингу повернути об'єкт у нормальному стані з урахуванням зносу.
Ризик випадкової загибелі предмета лізингу покладається за загальним правилом на лізингоодержувача.
Закон не містить спеціальних правил, що стосуються припинення або розірвання договору лізингу, тому до нього застосовуються загальні правила щодо припинення договору найму (оренди), якщо це не суперечить законодавству.