Глава 20. Договір купівлі-продажу

20.1. Загальна характеристика договору
20.2. Обов'язки сторін за договором купівлі-продажу
20.3. Відповідальність сторін за неналежне виконання договору купівлі-продажу
20.4. Роздрібна купівля-продаж
20.5. Права покупця при купівлі товарів належної якості
20.6. Купівля-продаж житлових будинків (квартир)

20.1. Загальна характеристика договору

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК).
Договір купівлі-продажу належить до категорії договорів із передачі майна у власність. Це — іменний, двосторонній, консенсуальний і оплатний договір.
Сторонами в договорі є продавець і покупець. За загальним правилом право продажу товару надано власнику. Водночас у певних випадках стороною може бути й інша особа (наприклад, транспортна організація — при реалізації швидкопсувного вантажу, якщо виникла загроза його псування і неможливо отримати вказівки від вантажовідправника).
Істотними умовами договору купівлі-продажу традиційно вважалися предмет та ціна.
Предметом договору можуть бути як речі, що визначені індивідуальними та родовими ознаками, так і майнові права і право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. Для того, щоб річ визнавалася товаром і могла виступати як предмет договору купівлі-продажу, необхідно наділити її такою властивістю, як оборотоздатність. Речі, обмежені в обігу, можуть бути предметом договору купівлі-продажу лише за наявності у продавця та покупця спеціального дозволу на їх реалізацію чи придбання (наркотичні речовини, мисливська зброя), а речі, які вилучені з обігу, взагалі не можуть продаватися і купуватися.
Найчастіше предметом договору купівлі-продажу виступають речі, які є у продавця на момент укладення договору або будуть створені (придбані) у майбутньому. Умова щодо предмета договору купівлі-продажу вважається виконаною, якщо зміст договору дозволяє визначити найменування товару і його кількість. Кількість може визначатися в мірах ваги, площі, штуках тощо.
На відміну від ЦК 1963 p., відповідно до якого ціна була істотною умовою договору купівлі-продажу, згідно з ЦК 2003 p. ціна є істотною умовою лише для окремих видів договорів купівлі-продажу (наприклад, продаж нерухомості).В інших випадках за відсутності прямої вказівки на ціну безпосередньо в договорі вона визначається за правилами ст. 632 ЦК, тобто сплачується звичайна ціна, яка склалася на аналогічні товари на момент укладення договору. Ціна встановлюється за кількісну або за вагову одиницю товару.
Якщо в основу ціни покладена вагова одиниця, необхідно визначити характер ваги: брутто (вага з тарою), нетто (чиста вага), брутто за нетто (вага упаковки настільки незначна, що вона зараховується в чисту вагу товару).
Ціна в договорі може бути як договірною, тобто встановленою за погодженням сторін, так і централізованою або фіксованою.
Мета централізованих цін:
- обмежити монополізм;
- не допустити недобросовісної конкуренції;
- захистити права споживачів.
Погодженням предмета та ціни інтерес покупця та продавця до договору не обмежується. Залежно від виду договору їх можуть цікавити такі умови як якість, комплектність, асортимент, виготівник, строк гарантії тощо.
Інколи собівартість товару (продукції) може бути незначною (гравій, пісок), але значні витрати пов'язані із його завантаженням, розвантаженням, перевезенням тощо. В цих випадках необхідно визначити сторону, яка нестиме ці витрати. Певні проблеми можуть виникнути з розумінням та тлумаченням того чи іншого терміна. Так, якщо ми придбали меблевий гарнітур "з доставкою додому", то наше розуміння "доставки" і розуміння вантажників, які привезли гарнітур, може не збігатися.
З метою спрощення процедури укладення договору купівлі-продажу в міжнародній торговельній практиці використовуються так звані базисні умови поставки. В 1936 р. Міжнародна торговельна плата розробила та опублікувала Офіційні правила по тлумаченню торговельних термінів Міжнародної торгової палати ("Інкотермс"), найпоширенішими редакціями яких є редакції 1980, 1990 та 2000 pp.
Мета Правил:
1) уніфікувати понятійний апарат;
2) визначити момент переходу ризику випадкової загибелі від продавця до покупця;
3) визначити зобов'язання сторін щодо завантаження, перевезення, страхування, охорони, розвантаження товару.
Про значення цих Правил свідчить та обставина, що в ч. 4 ст. 265 ГК України прямо передбачено, що "умови договорів поставки повинні вкиладатися сторонами відповідно до вимог Офіційних правил по тлумаченню торговельних термінів Міжнародної торгової палати ("Інкотермс").
Форма договору залежить від ціни предмета договору, суб'єктного складу, предмета договору і спеціальних вказівок закону. Договір купівлі-продажу може укладатися як в усній, так і в письмовій чи письмовій нотаріальній формі, а також шляхом вчинення конклюдентних дій, тобто дій, які свідчать про бажання покупця укласти договір на запропонованих йому умовах.
Так, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

20.2. Обов'язки сторін за договором купівлі-продажу

Договір купівлі-продажу належить до типових двосторонніх договорів.
Обов'язки продавця:
- передати товар покупцеві у власність. Передача може здійснюватися або шляхом безпосереднього вручення, або здачею товару для перевезення чи пересиланням органам транспорту або пошти;
- передати покупцеві необхідні документи на товар, які передбачені законом чи договором;
- забезпечити виникнення у покупця права власності на товар;
- інформувати покупця про недоліки речі;
- попередити покупця про права третіх осіб, тобто про так звані юридичні недоліки речі;
- зберігати продану річ в тих випадках, коли право власності переходить до покупця до її передачі;
- виступити на боці покупця, якщо треті особи звернулися до покупця з позовом про витребування речі.
Обов'язки покупця:
- сплатити обумовлену грошову суму за товар;
- вчинити дії, необхідні для забезпечення передачі товару (надати відвантажувальні реквізити, оформити довіреність представнику тощо);
- прийняти товар або забезпечити зберігання товару, який покупець відмовився прийняти;
- оглянути товар і перевірити його якісні і кількісні характеристики;
- притягнути продавця до справи, якщо треті особи звернулися з позовом про витребування речі.
Спільними обов'язками сторін є відшкодування збитків, які виникли у контрагента у зв'язку з неналежним виконанням договору, затримкою виконання або відмовою.

20.3. Відповідальність сторін за неналежне виконання договору купівлі-продажу

Відповідальність може настати за невиконання будь-якої умови договору у вигляді сплати неустойки і відшкодування збитків.
Так, покупець, якому передано товар неналежної якості, має право вимагати від покупця на свій вибір:
- пропорційного зменшення ціни;
- безоплатного усунення недоліків в розумний строк;
- відшкодування витрат на усунення недоліків.
Якщо недоліки товару настільки істотні, що їх неможливо усунути, покупець має право вимагати заміни товару або взагалі відмовитися від договору. Подавець також відповідає за продаж некомплектного товару, продаж товару без тари і упаковки, порушення асортименту тощо.
На покупця може бути покладена відповідальність за безпідставну відмову від оплати чи порушення строків оплати товару у вигляді неустойки.

20.4. Роздрібна купівля-продаж

За договором роздрібної купівлі-продажу продавець, який здійснює підприємницьку діяльність з продажу товару, зобов'язується передати покупцеві товар, що зазвичай призначається для особистого, домашнього або іншого використання, не пов'язаного з підприємницькою діяльністю, а покупець зобов'язується прийняти товар і оплатити його.
Цей договір належить до публічних договорів, оскільки повинен укладатися на однакових умовах з будь-якою особою, яка забажає укласти його з підприємством роздрібної торгівлі.
Головна особливість цього договору полягає в тому, що він укладається за правилами публічної оферти, тобто підприємства роздрібної торгівлі пропонують укласти цей договір будь-якій особі.
Крім окремих статей ЦК, цей договір регулюються Законом України від 12 травня 1991 р. "Про захист прав споживачів" (в редакції Закону від 15 грудня 1993 р.) та окремими правилами торгівлі (на ринках, в розстрочку, транспортними засобами і номерними агрегатами, правилами продажу продовольчих товарів, непродовольчих товарів та ін.).
Крім загальних обов'язків, продавець зобов'язаний надати інформацію стосовно найменування і ціни товару, його споживчих властивостей, умов набуття, правил і способів використання і зберігання, гарантійних зобов'язань і порядку пред'явлення претензій. Продавець, який не надав покупцеві можливості одержати повну і достовірну інформацію про товар, несе відповідальність за недоліки товару, які виникли після його передачі, якщо покупець доведе, що вони виникли у зв'язку з відсутністю у нього такої інформації.
Істотна умова договору роздрібної купівлі-продажу — ціна, яка є однаковою для всіх покупців.
В роздрібній торгівлі як виняток покупцеві надається право протягом 14 днів з дня продажу обміняти непродовольчий товар на аналогічний товар іншого розміру, фасону, кольору чи комплектації.
У разі виявлення покупцем протягом гарантійного або інших строків, встановлених обов'язковими для сторін правилами чи договором, недоліків, не застережених продавцем, покупець має право на свій вибір:
- вимагати безоплатного усунення недоліків або відшкодування витрат, здійснених покупцем на їх виправлення;
- замінити товар на аналогічний належної якості або на такий самий товар іншої моделі з відповідним перерахунком у разі різниці в ціні;
- вимагати зменшення ціни товару;
- розірвати договір і вимагати повернення сплаченої суми.
При розірванні договору розрахунки з покупцем у випадку підвищення ціни на товар проводяться виходячи із його вартості на момент звернення, у разі зниження ціни на товар — виходячи із ціни, яка була сплачена на момент купівлі (ст. 14 Закону "Про захист прав споживачів").

20.5. Права покупця при купівлі товарів належної якості

В роздрібній торгівлі покупцеві надано унікальне право. При купівлі непродовольчого товару належної якості, який не підійшов покупцеві за формою, габаритами, фасоном, кольором, розміром або не може бути використаний з інших причин, покупець має право обміняти такий товар на аналогічний у продавця, який йому цей товар продав.
Таким правом покупець може скористатися:
- протягом 14 днів, не рахуючи дня купівлі;
- якщо товар не був у користуванні;
- якщо зберігся товарний вигляд, споживні властивості;
- якщо покупець надав товарний чи касовий чек або інші докази укладення договору саме з цим продавцем;
- якщо наявні ярлики, пломби;
- якщо товар відсутній в переліку товару, який не підлягає обміну.
Перелік товарів належної якості, що не підлягають обміну (поверненню) затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 19 березня 1994 р. № 172.
Не підлягають обміну: продовольчі товари, ліки, предмети санітарної гігієни; світлочутливі, корсетні товари, парфумо-косметичні вироби, пір'яні, пухові, дитячі м'які та гумові надувні іграшки, зубні щітки, мундштуки, грамплатівки, рукавички, тканини, тюлегардинні і мереживні полотна, метражні коврові вироби, натільна та постільна білизна, панчішно-шкарпетні вироби, товари в аерозольних упаковках, друковані видання, лінійний та листовий металопрокат, трубна продукція, пиломатеріали, матеріали погонажні (плінтус, наличник), плитні (деревоволокняні та деревостружні плити, фанера), скло нарізане або розкроєне під розмір, зазначений покупцем (замовником), некондиційні товари, аудіо-, відеокасети, диски для лазерних систем зчитування із записом; вироби з натурального та штучного волосся (перуки); товари для немовлят (пелюшки, соски, пляшечки для годування тощо); інструменти для манікюру, педикюру (ножиці, пилочки тощо). Гарантії прав покупця в роздрібній торгівлі. Покупець у разі порушення його прав має можливість звернутися з позовом до суду за місцем проживання чи за місцем знаходження відповідача — торгівельної організації.
Покупець звільняється від сплати державного мита за позовами, пов'язаними із захистом його прав (ст. 24 Закону "Про захист прав споживачів").
Позовна заява про захист прав покупця може мати такий вигляд:

В Галицький районний суд м.Львова
Позивач: Башмачніков Акакій Акакієвич, який
проживає в м.Львові, вул. Пасічна, 62А
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю
"Фроім і К", м.Львів, вул.Пекарська, 12

ЗАЯВА

про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення сплаченої суми 15 лютого 2005р. я придбав в салоні-магазині ТОВ "Фроім і К" чоботи вартістю 200 гривень. Через два тижні чоботи втратили товарний вигляд: фарба на них потріскалася, підошви відклеїлися, шви на халявах розійшлися. Оскільки дефекти виявлені в період гарантійного строку, я звернувся в магазин з проханням повернути мені гроші за бракований товар, але отримав відмову. Спочатку мені запропонували обміняти неякісні чоботи, на що я згоди не дав, а потім запропонували звернутися з претензією про повернення грошей до виготівника — Архангельської взуттєвої фабрики "Сапожок ".Керуючись cm. 14 Закону України "Про захист прав споживачів ", cm. 798 ЦК України, п. 1.33 Правил роздрібної торгівлі непродовольчими товарами, ПРОШУ

І. Стягнути з ТОВ "Фроім і К" на мою користь сплачені за некісний товар гроші в сумі 200 (двісті) гривень.

Підпис: Башмачніков А.І.

При задоволенні вимог покупця суд водночас вирішує питання про відшкодування йому моральної шкоди.
Якщо торговельна організація відмовляється задовольнити законні вимоги покупця (наприклад, щодо заміни неякісного товару, повернення за нього грошей, відшкодування витрат, пов'язаних з ремонтом тощо), Державний комітет України із захисту прав споживачів чи його органи в областях, містах Києві та Севастополі має право накласти штраф на торговельну організацію в розмірі 10-кратної вартості товару, стосовно якого виник спір (ст. 23 Закону "Про захист прав споживачів").
Торговельна організація може бути оштрафована за реалізацію товару:
- який заборонено до реалізації — на 500% від вартості одержаної для реалізації товару;
- строк придатності якого закінчився — на 200% вартості залишку одержаної для реалізації партії;
- без попереджувальних написів, а також без інформації щодо правил і умов безпечного використання, якщо товар належить до категорії небезпечних (отрути, отрутохімікати, вибухові та вогненебезпечні речовини) — на 100%;
- за відсутності достовірної та доступної інформації про товар — на 30% та ін.

20.6. Купівля-продаж житлових будинків (квартир)

Житловий будинок або квартира є важливими об'єктами права приватної власності громадян, тому держава встановила для них особливий правовий режим. Договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) порівняно із загальними правилами купівлі-продажу має певні особливості.
Важливістю житлового будинку (квартири) як об'єкта права приватної власності пояснюються суворі вимоги чинного законодавства до дотримання форми договору. Договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна під загрозою визнання його недійсним має бути укладений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 657 ЦК).
Посвідчення договорів про відчуження житлового будинку (квартири) провадиться за місцезнаходженням такого майна (п. 60 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. № 20/5).
При посвідченні договору продавець зобов'язаний надати правовстановлювальні документи, які підтверджують його право власності на майно, що відчужується.
Такими документами можуть бути:
- нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, пожертви, договір довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни;
- спадковий договір;
- свідоцтво про придбання майна з публічних торгів чи на аукціоні;
- свідоцтво про право власності;
- свідоцтво про право на спадщину (за законом чи за заповітом);
- свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;
- договір про поділ спадкового майна;
- договір про припинення права на утримання чи про припинення права на аліменти на дитину за умови набуття прав на нерухоме майно;
- договір про виділення частки в натурі;
- іпотечний договір;
- рішення суду тощо (п. 62 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).
Якщо від імені власника виступає його представник, повноваження такої особи мають бути належним чином підтверджені. Водночас слід мати на увазі, що не виключено, що довіреність на підставі якої діє представник, може бути недійсною (наприклад, довіритель помер, відкликав її, визнаний недієздатним тощо), тоді укладений на підставі довіреності договір також буде недійсним.
Якщо будинок (квартира) належить подружжю на праві спільної власності, то вимагається письмова згода подружжя на відчуження (справжність підпису на заяві може бути посвідчена в нотаріальному порядку, за місцем проживання, роботи, навчання, лікування тощо).
Якщо продавцю належить частина будинку чи квартири на праві спільної часткової власності, необхідно надати докази відмови співвласника від права переважної купівлі, тобто докази того, що співвласник відмовився від купівлі частки за оголошеною ціною і на визначених умовах чи не надав відповіді протягом встановленого строку відповідно до ст. 362 ЦК.
Продавець зобов'язаний надати довідку-характеристику з Бюро технічної інвентаризації, яка містить характеристику будівлі, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена — довідку відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна.
Якщо з довідки видно, що власник житла здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення на житлове чи навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту або з грубими порушеннями основних будівельних норм і правил, нотаріус має право вимагати подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. За відсутності такого рішення нотаріус повинен відмовити в посвідченні договору про відчуження житла.
У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба (тобто земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями тощо), якщо інше не встановлено договором або законом (наприклад, в договорі передбачено знесення чи перенесення альтанки та сараю продавцем).
Якщо квартира належить державній організації, то продати її можна лише з дозволу Фонду державного майна України.
Вартість будинку (квартири), що продається, визначається за погодженням сторін, але не може бути менше балансової вартості, яка зазначена в довідці-характеристиці. За посвідчення договору купівлі-продажу нотаріусом стягується державне мито.
Після посвідчення договору купівлі-продажу покупець зобов'язаний звернутися в Бюро технічної інвентаризації і перереєструвати на себе набуте домоволодіння.
Право власності на придбаний будинок (квартиру) виникає у покупця після нотаріального посвідчення договору з моменту державної реєстрації (ч. 1 ст. 334 ЦК).
Вимоги у зв'язку з недоліками проданого будинку (квартири), які не були обумовлені в договорі, можуть бути пред'явлені покупцем за умови, що ці недоліки були виявлені протягом розумного строку, але в межах трьох років з моменту передання товару покупцеві, якщо договором чи законом не встановлений більший строк. Якщо встановити день передання будинку (квартири) неможливо або якщо покупець володів будинком (квартирою) до укладення договору, ці строки обчислюються від дня укладення договору.
Аналогічні вимоги можуть бути пред'явлені і при продажу іншого нерухомого майна — гаража, дачі, садового будинку. Договір купівлі-продажу гаража може мати такий вигляд.

Договір купівлі-продажу гаража

Місто Чернігів, десятого квітня дві тисячі п'ятого року Ми: з одного боку я, Калачов Іван Степанович, який проживає в м. Чернігові, вул.Революційна, 2 (далі — Продавець), а з іншого боку, я, Фунт Вацлав Казимирович, який проживає в м.Біла Церква, вул. Банна, З кв. 12 (далі — Покупець), Уклали цей договір про наступне: 
1. Продавець продав, а Покупець купив гараж (бокс), під номером 20 (двадцять), який знаходиться за адресою: м. Чернігів, вул.Героїв Праці, 245 на території гаражно-будівельного кооперативу "Сигнал " (кооператив з експлуатації гаражів) м. Чернігова.
2. Зазначений гараж (бокс) належить Продавцю на підставі Свідоцтва про право власності, яке видане Чернігівським міським бюро технічної інвентаризації 30 червня 2000р. на підставі довідки, виданої зазначеним кооперативом 10 червня 2000р. №24, зареєстрованої в Чернігівському бюро технічної інвентаризації ЗО червня 2000 р. в реєстровій книзі під реєстраційним номером 9/1227.
Гараж (бокс), який є предметом договору, побудований з цегли. Гараж: (бокс) має також: підвал, який є його невід'ємною частиною і продається разом з гаражем (боксом). Розмір гаража (бокса) становить 20,0 (двадцять) квадратних метрів.
3. Згідно з відомостями, зазначеними в довідці-характеристиці, що видана Чернігівським міським бюро технічної інвентаризації 8 квітня 2004р. під № 222/444, вартість гаража (бокса) становить 1200 (одна тисяча двісті) гривень.
4. Продаж здійснено за 1200 (одна тисяча двісті) гривень, які Продавець отримав від Покупця до підписання цього договору.
5. Продавець свідчить, що зазначений гараж (бокс), який є предметом даного договору, на момент підписання договору, нікому не проданий, не подарований, не відчужений іншим способом, не заставлений, під забороною (арештом) не перебуває, право власності Продавця ніхто не оспорює.
6. Всі видатки, пов язані із оформленням договору, несе Покупець.
7. Продавець зобов 'язується повністю звільнити гараж (бокс), що продається, для вільного доступу і безперешкодного користування Покупцем до 15 квітня 2004 р.
Цей договір складено в трьох екземплярах, один з яких залишається в справах нотаріальної контори, а два інших передаються Продавцю і Покупцю.

Підписи:
Калачов І. С.
Фунт В.К