ГЛАВА 33 ПРАВО КОРИСТУВАННЯ ЧУЖОЮ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ПОТРЕБ

Стаття 407.   Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

1. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією зе­мельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі — землекористувач).

2. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

3. Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.

(Із змін, від 16.09.2008)

1. Прийняття нового Цивільного кодексу вкрай ускладнило застосування правових норм, що регулюють відносини щодо користування земельними ділянками. Ці відноси­ни регулюються нормами земельного законодавства. Відповідно до ст. 792 ЦК з при­воду передання земельної ділянки в найм (оренду) встановлюються цивільно-правові зобов'язання. Не виключається поширення на такі правовідносини норм Господарсько­го кодексу [42]. Відносини щодо тимчасового користування земельними ділянками можуть регулюватися також інститутами речового права, які з часів римського права отримали назву емфітевзис і суперфіцію.

2. Розрізнити емфітевзис і зобов'язання оренди земельної ділянки для сільськогос­подарських потреб за соціально-економічними ознаками неможливо. Тож вони розріз­няються за суто формальною ознакою: якщо договір сторони назвали договором про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, то до відносин сторін застосовуються положення глави 33 Цивільного кодексу («Пра­во користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб»). Якщо сторони визначили договір як договір оренди земельної ділянки, то до право­ відносин між сторонами застосовуються положення Земельного кодексу [38], ст. 792 ЦК, ст. 148 — 153 ГК [42], Закону «Про оренду землі» [205].

3. Спеціальні правила щодо форми договору про надання права користування зе­мельною ділянкою на умовах емфітевзису не встановлені. Тому відповідно до ст. 205 — 208 ЦК такі договори укладаються в письмовій формі. Державна реєстрація таких договорів не передбачена. Але право користування земельною ділянкою на умовах суперфіцію підлягає державній реєстрації. Таке передбачено п. «г» ч. 1 ст. 4 Закону
«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» [215].

4. Емфітевзис може відчужуватися на підставі будь-яких цивільно-правових дого­ворів і переходити (термін «передаватися», що використовується у ч. 2 ст. 407 ЦК, є некоректним) в порядку спадкування. Із застереження «крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті» непрямо випливає і висновком від протилежного вияв­ляється правовий припис, відповідно до якого інші відступи від правила, сформульо­ваного в ч. 2 ст. 407 ЦК, не допускаються. Це не перешкоджає законодавцю (відпо­відно до практики, що склалася) передбачити спеціальними положеннями інше, але перешкоджає відступленню в договорі від ч. 2 ст. 407 ЦК,оскільки згідно із ч. З ст. 6 ЦК неприпустимість відступлень від актів цивільного законодавства може випливати (як у даному випадку) із останніх.

5. Із ч. З ст. 407 ЦК непрямо випливає і висновком від наступного правового явища (заборони відчуження емфітевзису землекористувачем) до попереднього виявляється правовий припис, відповідно до якого земельні ділянки державної або комунальної власності можуть передаватись у користування для сільськогосподарських потреб (на умовах емфітевзису). Це відповідає ст. 127 ЗК, яка надає органам державної влади та органам місцевого самоврядування у межах їх повноважень право здійснювати продаж прав на земельні діляйки, зокрема емфітевзису.  При цьому приписується дотримуватись засад конкурентності та правил глави 21 «Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах» Земельного кодексу.

6. Частина 3 ст. 407 ЦК не перешкоджає спадкуванню права користування земель­ною ділянкою державної або комунальної власності на умовах емфітевзису.

Стаття 408.   Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

1. Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і для земельних ді­лянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років.

2. Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сто­рін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону
не менш як за один рік.

(Із змін, від 16.09.2008)

1. Ні ст. 408 ЦК, ні інші акти цивільного законодавства не встановлюють будь-яких обмежень щодо строку, на який земельна ділянка може надаватись у користування на умовах емфітевзису. Застосовувати до таких правовідносин за аналогією ст. 19 За­кону «Про оренду землі», що обмежує строк оренди 50 роками, підстав немає.

2. Тільки у випадках, коли на умовах емфітевзису передається земельна ділянка державної або комунальної власності, «строк договору» не може перевищувати 50 років (акцентуємо увагу на тому, що йдеться про «строк договору», а не про строк корис­тування земельною ділянкою на умовах емфітевзису).

Стаття 409.   Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої у користу­вання для сільськогосподарських потреб

1. Власник земельної ділянки має право вимагати від землекористувача викорис­тання її за призначенням, встановленим у договорі.

2. Власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

3. Власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

1. Частина 1 ст. 409 ЦК встановлює обов'язок землекористувача використовувати земельну ділянку за призначенням, що кореспондує відповідному праву власника зе­мельної ділянки. Необхідність у встановленні цього правила виникла у зв'язку з тим, що структура Цивільного кодексу не дає змоги застосовувати до договорів про надання земельної ділянки на умовах емфітевзису ст. 629 ЦК, що встановлює обов'язковість договору для його сторін. Це ж слід сказати і стосовно правила ч. З ст. 409 ЦК.

2. Користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису є платним. Але сторони вправі відступити від цього правила на підставі ч. З ст. 6 ЦК.

Стаття 410.   Права та обов'язки землекористувача

1. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в повному об­сязі, відповідно до договору.

2. Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ді­лянкою, а також інші платежі, встановлені законом.

3. Землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести
до погіршення екологічної ситуації.

1. Стаття, що коментується, встановлює найбільш загальні права та обов'язки ко­ристувача. Більш детально вони формулюються в ст. 95 — 96 ЗК.

Стаття 411.   Право землекористувача на відчуження права користування земель­ною ділянкою

1. Землекористувач має право на відчуження права користування земельною ді­лянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом.

2. У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.

3. Землекористувач зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ді­лянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою
може бути продане іншій особі.

4. У разі порушення права переважної купівлі настають наслідки, передбачені статтею 362 цього Кодексу.

5. У разі продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених догово­ром.

1. Застереження про те, що винятки із правила ч. 1 ст. 411 ЦК можуть встанов­люватись законом, означає, що інше не може встановлюватись договором. Законом на цей час такі винятки не встановлювались.

2. У ч. 2 — 4 ст. 411 ЦК не тільки встановлюється переважне право власника зе­мельної ділянки на придбання права користування нею у разі продажу цього права землекористувачем, а й встановлюється механізм реалізації цього переважного права та його захисту.

3. У ч. 5 ст. 411 ЦК не формулюється норма прямої дії. Відсотки, право на одержан­ня яких має власник при продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису, мають бути встановлені договором. Якщо договором це не встановлено, власник права на отримання відсотків не має.

Стаття 412.   Припинення права користування земельною ділянкою для сільсько­господарських потреб

1. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку, на який було надано право користування;

3) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.

2. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

1. Стаття 412 ЦК не виключає застосування до відносин, які регулюються цією статтею, ст. 141 і 143 Земельного кодексу [38].

2. При застосуванні п. 2 ч. 1 ст. 412 ЦК слід враховувати, що в ньому йдеться про «сплив строку, на який було надано право користування». Цей строк — це не строк договору про надання земельної ділянки, передбачений ст. 408 ЦК. Строк договору обчислюється з дня набрання ним чинності, тобто з дня укладення (ч. 2 ст. 631 ЦК).

Укладеним цей договір слід вважати з моменту погодження всіх істотних умов у на­лежній формі. Належною формою стосовно таких договорів є письмова форма (якщо сторони не домовились про нотаріальне посвідчення договору). Строк користування земельною ділянкою починається у будь-якому випадку після реєстрації права корис­тування, оскільки право користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису виникає (застосовуючи за аналогією ст. 152 ЗК) з моменту реєстрації цього права. Але це не перешкоджає висновку про те, що строк користування земельною ділянкою закінчується в той же день, у який закінчився строк договору.