ГЛАВА 11 ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ПЛАТИ ЗА ЗЕМЛЮ

 

§ 1. Загальна характеристика та правові форми плати за землю

Основним принципом економічного стимулювання раціо­нального використання і охорони земель є платність. Він означає, що використання землі в Україні здійснюється за відповідну плату. Однак це положення стосується лише спеціального використання земель усіх категорій, оскільки загальне землекористування здійснюється безоплатно.

Згідно із Законом України «Про плату за землю» в редакції від 19 вересня 1996 р., плата за землю справляється у вигля­ді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.

Земельний податок являє собою обов'язковий платіж, що справляється з юридичних і фізичних осіб за користування земельними ділянками виключно у грошовій формі. Розмір земельного податку не залежить від результатів господар­ської діяльності землевласників і землекористувачів. Підста­вою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.

Власники земельних ділянок і землекористувачі сплачу­ють земельний податок з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. У разі припи­нення права власності або права користування земельною ділянкою податок сплачується за фактичний період перебу­вання землі у власності або користуванні у поточному році. Обчислення ставок земельного податку за окремими катего­ріями земель здійснюється відповідно до статей 6—11 Зако­ну України «Про плату за землю».

Юридичні особи самостійно обчислюють суму земельного податку за формою, встановленою Головною державною по­датковою інспекцією України. Земельний податок громадя­нам нараховують державні податкові інспекції, які видають платникові до 15 липня поточного року платіжне повідом­лення про сплату податку.

За земельну ділянку, на якій розташована будівля, що пе­ребуває у власності чи користуванні кількох юридичних осіб або громадян, земельний податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що перебуває у їх власності чи користуванні.

Платники, яких своєчасно не було залучено до сплати зе­мельного податку, сплачують податок не більш як за два по­передні роки. За такий самий термін допускається перегляд неправильно нарахованого податку, стягнення або повер­нення його платникові.

Відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду землі» орендна плата — це платіж, який орендар вносить орендо­давцеві за користування земельною ділянкою. На відміну від земельного податку, орендна плата може встановлюватися у грошовій, натуральній (за певною кількістю чи частиною продукції, яку одержують з орендованої земельної ділянки) та відробітковій (надання послуг орендодавцеві) формах. Сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати, за винят­ком справляння орендної плати за земельні ділянки, що пе­ребувають у державній і комунальній власності. Орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі і централізується на спеціальних бюджетних рахун­ках, розподіляється та використовується відповідно до Зако­ну України «Про плату за землю».

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю, встановлюються за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником земельної ділянки) і орендарем.

Внесення орендної плати на майбутній період оренди до­пускається на термін, що не перевищує одного року. Розмір орендної плати може переглядатися за згодою сторін. Так, орендар має право вимагати відповідного зменшення орен­дної плати, якщо стан орендованої земельної ділянки погір­шився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря. У свою чергу, орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати у разі законодавчого збільшення розміру земельного податку, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.

Платежі за землю зараховуються на спеціальні бюджетні рахунки бюджетів сільської, селищної, міської рад, на тери­торії яких розташовані земельні ділянки.

Кошти від плати за землю, що надходять на спеціальні бюджетні рахунки місцевих бюджетів, використовуються виключно для таких цілей: фінансування заходів щодо раці­онального використання та охорони земель, підвищення ро­дючості ґрунтів; ведення державного земельного кадастру, землеустрою, моніторингу земель; створення земельного ін­новаційного фонду; відшкодування витрат власників землі і землекористувачів, пов'язаних з господарюванням на зем­лях гіршої якості; економічного стимулювання власників землі і землекористувачів за поліпшення якості земель, під­вищення родючості ґрунтів і продуктивності земель лісового фонду; надання пільгових кредитів, часткового погашення позичок та компенсації втрат доходів власників землі і земле­користувачів внаслідок тимчасової консервації земель, пору­шених не з їх вини; проведення земельної реформи, а також для земельно-господарського устрою, розробки містобудівної документації і розвитку інфраструктури населених пунктів.

 

§ 2. Суб'єкти та об'єкти плати за землю

Суб'єктами плати за землю (платниками) є юридичні осо­би незалежно від організаційно-правових форм і форм влас­ності, а також фізичні особи, які використовують земельні ді­лянки на титулах права власності та користування, у тому числі на умовах оренди.

Іноземні юридичні та фізичні особи, а також особи без громадянства сплачують земельний податок, якщо вони є власниками земельних ділянок несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також земельних ділянок несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. В усіх інших випадках вони можуть бути тільки орендарями зе­мельних ділянок і сплачувати орендну плату.

Об'єктом плати за землю відповідно до ст. 206 ЗК України є земельна ділянка, яка являє собою частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Проте, слід зазначити, що згідно зі ст. 5 Закону України «Про плату за землю» до об'єктів плати за землю віднесено також земельну частку (пай), а до суб'єктів плати за землю — власників земельних часток (па­їв). Зазначена колізія норм вирішується відповідно до п. З Прикінцевих положень ЗК України, в якому зазначається, що закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності Земельним кодексом, діють у частиш, що не суперечить йому. Крім того, земельна частка (пай) не може ототожнюватися з конкретною земельною ділянкою адже во­на не визначена у натурі, а право на земельну частку (пай) — це право її власника вимагати виділення у натурі (на місце­вості) конкретної земельної ділянки. Отже, віднесення зе­мельної частки (паю) до об'єктів плати за землю, а власників земельних часток (паїв) — до суб'єктів суперечить природі зе­мельної частки (паю) та праву на земельну частку (пай). Та­ким чином, власник сертифіката на земельну частку (пай) до визначення меж земельної ділянки у натурі та отримання до­кумента, що посвідчує право власності на землю, не є плат­ником земельного податку.

 

§ 3. Особливості обчислення плати за землі різного цільового призначення

Розмір земельного податку встановлюється у вигляді стабільних платежів за одиницю площі земельної ділян­ки, яка обкладається податком, у розрахунку за рік. Став­ки податку визначаються окремо за категоріями земель основного цільового призначення, видами і підвидами угідь, групами ґрунтів і переглядаються у разі зміни цін та інших причин, незалежних від волі землевласників і землекористувачів.

Для земель сільськогосподарського призначення ставки земельного податку з одного гектара угідь встановлюються у відсотках від їх грошової оцінки у таких розмірах: для ріл­лі, сіножатей та пасовищ — 0,1%, для багаторічних наса­джень—0,03%.

Ставки земельного податку із земель житлової та громад­ської забудови, грошову оцінку яких здійснено, встановлюють­ся у розмірі 1% від їх грошової оцінки. Якщо відповідну оцінку земельних ділянок не визначено, то середні ставки земельного податку встановлюються у розмірах, що визначається відпо­відно до чисельності населення населених пунктів з урахуван­ням коефіцієнтів, які застосовуються для міст Києва, Севасто­поля та міст обласного значення, за даними таблиДі. наведеної у ч. 2 ст. 7 Закону України «Про плату за землю».

Закон містить низку винятків з вищенаведе0ого загаль­ного правила. Так, податок за земельні ділянки, зайняті жит­ловим фондом, кооперативними автостоянкам^ Для збері­гання особистих транспортних засобів громадян, гаражно-будівельними, дачно-будівельними кооперативами, індивіду­альними гаражами і дачами громадян, а також за земельні ділянки, надані для потреб сільськогосподарського вироб­ництва, водного та лісового господарства, які зайняті вироб­ничими, культурно-побутовими та господарськими будівля­ми і спорудами, справляється у розмірі 3% від сумі* земельно­го податку, обчисленого за загальним правилом.

Податок за земельні ділянки, надані для потреб лісового господарства, за винятком ділянок, зайнятих виробничими, культурно-побутовими, жилими будинками та госіїодарськи-ми будівлями і спорудами, справляється як складова плати за використання лісових ресурсів, що визначається лісовим за­конодавством.

Податок за земельні ділянки на територіях та об'єктах природоохоронного, оздоровчого та рекреаційного призна­чення, зайняті виробничими, культурно-побутовими, госпо­дарськими будівлями і спорудами, що не пов'язані з функціо­нальним призначенням цих об'єктів, справляється у п'яти­кратному розмірі відповідного земельного податку.

Податок за частину площ земельних ділянок, наданих під­приємствам, установам та організаціям (за винятком сіль­ськогосподарських угідь), що перевищують норми відведен­ня, справляється у п'ятикратному розмірі відповідного зе­мельного податку.

Податок за земельні ділянки, надані для Збройних Сил Ук­раїни та інших військових формувань, створених відповідно до законодавства України, залізниць, гірничодобувних під­приємств, а також за водойми, надані для виробництва рибної продукції, справляється у розмірі 25% від суми земельного податку, обчисленого відповідно до частин 1 та 2 цієї статті¹.

Ставки земельного податку застосовують з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених Законом України про Державний бюджет України на відповідний рік.

Закон України «Про плату за землю» регламентує також ставки земельного податку для земель різного цільового призначення, які розташовані за межами населених пунктів.

Так, підприємства промисловості, транспорту, зв'язку та іншого призначення справляють земельний податок з розра­хунку 5% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області, за винятком земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Податок за земельні ділянки, надані на землях природоо­хоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, за винятком земельних ділянок сільсько­господарського використання, справляється у розмірі 50% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

Податок за земельні ділянки, надані на землях лісового фонду, за винятком земель сільськогосподарського вико­ристання, справляється як складова плати за викорис­тання лісових ресурсів, що визначається лісовим законо­давством. Виняток становлять земельні ділянки, що вхо­дять до складу земель лісового фонду і зайняті виробни­чими, культурно-побутовими, жилими будинками та гос­подарськими будівлями і спорудами, за які податок справляється у розмірі 0,3% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

Податок за земельні ділянки, надані на землях водного фонду, за винятком земельних ділянок сільськогосподарсько­го використання, справляється у розмірі 0,3% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

Грошова оцінка земельних ділянок проводиться Держкомземом за методиками, затвердженими Кабінетом Міністрів України¹. У зв'язку з інфляційними процесами в економіці держави грошова оцінка земельних ділянок щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджує Кабінет Міністрів України.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначен­ня проводиться окремо по орних землях, землях під багаторіч­ними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за рентним доходом, який формується залежно від якості, міс­ця розташування та економічної оцінки земель. В основу роз­рахунку грошової оцінки земель покладено рентний доход, який створюється при виробництві зернових культур і визна­чається за даними економічної оцінки земельних ділянок.

В основі грошової оцінки земель житлової та громадської за­будови лежить капіталізація рентного доходу, яка виникає внас­лідок місцезнаходження населеного пункту у загальнодержав­ній, регіональній та місцевій системах виробництва і розселен­ня, освоєння та облаштування його території і якості земель з урахуванням природно-кліматичних і інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної ціннос­ті, екологічного стану, функціонального використання земель.

В основу грошової оцінки несільськогосподарських зе­мель, які розташовані за межами населених пунктів, покла­дено капіталізований рентний доход, що залежить від їх фун­кціонального використання або нормативного середньоріч­ного економічного ефекту, який утворюється внаслідок вико­ристання відповідних земельних ділянок.

Залежно від призначення і порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експер­тною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок викорис­товується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання і охорони земель тощо.

Експертна грошова оцінка землі застосовується при вста­новленні імовірної ціни купівлі (продажу) окремих земельних ді­лянок незалежно від типу їх використання та категорії ґрунтів.

Експертна грошова оцінка земельних угідь, які перебува­ють у державній або комунальній власності, здійснюється Держкомземом і його органами на місцях, а земельних діля­нок, що перебувають у приватній власності, — експертами на договірних засадах. Проведення експертної грошової оцінки відбувається у такій послідовності: обстеження земельної ді­лянки та вивчення ситуації на ринку землі; визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди; скла­дання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку; збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки; визначення найефективнішого вико­ристання земельної ділянки; вибір та обґрунтування мето­дичних підходів; визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формулювання оста­точного висновку; складання звіту про оцінку.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюєть­ся на основі Методики проведення експертної грошової оцін­ки земельних ділянок¹.

 

§ 4. Пільги щодо плати за землю

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про плату за землю» встановлено низку пільг щодо плати за землю. Пільгове зе­мельне оподаткування пов'язане із звільненням носія зе­мельних прав від обов'язку сплачувати земельний податок. Аналіз Закону України «Про плату за землю» свідчить, що пільгове земельне оподаткування може носити як постійний, так і тимчасовий характер. У першому випадку встановлена законом пільга діє безстрокове, тобто постійно, у другому — на строк, визначений законом.

Закон, надаючи пільги певним власникам земельних ді­лянок і землекористувачам, розрізняє серед цих пільговиків громадян та юридичних осіб. До складу громадян, які звільняються від земельного податку, відносяться інваліди І і II груп, громадяни, які виховують трьох і більше дітей, грома­дяни, члени сімей яких проходять строкову військову службу (на весь строк служби), пенсіонери, громадяни, які користу­ються пільгами відповідно до Закону України «Про статус ве­теранів війни, гарантій їх соціального захисту», громадяни, яким у встановленому порядку видано посвідчення про те, що вони постраждали внаслідок Чорнобильської катастро­фи. У цих випадках звільнення від земельного податку стосу­ється лише земельних ділянок, площа яких не перевищує граничних норм, встановлених ЗК України.

При звільненні від земельного податку юридичних осіб законодавець за основу приймає різні критерії. Так, з ураху­ванням соціально-економічних чинників від земельного по­датку звільняються заклади, установи та організації, які повністю утримуються за рахунок бюджету (органи держав­ної влади та місцевого самоврядування, органи прокурату­ри та ін.), вітчизняні заклади культури, науки, освіти, охо­рони здоров'я, соціального забезпечення та ін., вітчизняні дослідні господарства науково-дослідних установ і навчаль­них закладів сільськогосподарського профілю та професій­но-технічних училищ; установи, організації та підприєм­ства, що віднесені до відання Національної академії наук України та деякі інші.

Звільняються від земельного податку юридичні особи, які використовують земельні ділянки із земель, що особливо охороняються. Йдеться про заповідники, у тому числі істо-рико-культурні, національні природні парки, заказники (крім мисливських), регіональні ландшафтні парки, бота­нічні сади, дендрологічні і зоологічні парки, пам'ятники природи, заповідні урочища та парки-пам'ятники садово-паркового мистецтва.

Звільнення від земельного податку стосується певних зе­мель, які названі в Законі «Про плату за землю». Йдеться, зок­рема, про сільськогосподарські угіддя зон радіоактивного забруднення територій, визначених ст. 2 Закону України «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи» (зон від­чуження, безумовного — обов'язкового — відселення, гаран­тованого добровільного відселення і посиленого радіоеколо­гічного контролю); хімічно забруднені сільськогосподарські угіддя, на які запроваджено обмеження щодо ведення сіль­ського господарства; землі, що перебувають у тимчасовій консервації або у стадії сільськогосподарського освоєння та деякі інші.

Тимчасове звільнення від земельного податку на строки, вказані у відповідних нормативних актах, встановлене зако­ном як стимулюючий захід щодо державної підтримки під­приємств певної галузі промисловості (літакобудівної, судно­будівної та ін.), для суб'єктів спеціальних економічних зон на перед функціонування таких зон (наприклад, спеціальні еко­номічні зони: «Яворів», «Славутич», «Азов», «Донецьк», «Мико­лаїв» та ін.), для суб'єктів підприємницької діяльності, які ре­алізують у встановленому законом порядку інвестиційні про­екти та ін.

Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, міські, селищні та сільські ради можуть встановлювати такі пільги щодо плати за землю: часткове звільнення на певний строк, зменшення суми земельного податку лише за рахунок коштів, що зараховуються на спеціальні бюджетні рахунки відповідних бюджетів.