ГЛАВА 4 ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ

 

§ 1. Загальна характеристика права власності на землю

Поняття власності на землю слід розглядати в економіч­ному та юридичному аспектах. Земельна власність в еконо­мічному аспекті являє собою систему суспільних економіч­них відносин з приводу присвоєння землі, перетворення її на благо, що належить окремій особі.

Як юридична категорія земельна власність являє собою ре­зультат закріплення правовими нормами економічних суспіль­них відносин щодо присвоєння землі, тобто відносин володін­ня, користування та розпорядження землею особами, які юри­дично визнані власниками відповідних земельних ділянок. Тк-ке закріплення має вираження у праві власності на землю.

Право власності на землю — інститут земельного права, норми якого регулюють суспільні відносини належності зем­лі визначеним законом видам суб'єктів цього права.

Розрізняють право власності на землю в об'єктивному і суб'єктивному розуміннях. В об'єктивному розумінні право власності на землю являє собою сукупність правових норм, які регулюють відносини щодо володіння, користування та розпорядження землею.

У суб'єктивному розумінні право власності на землю — це сукупність правомочностей власника з володіння, користу­вання та розпорядження землею. Правовідносини земельної власності є абсолютними. Це означає, що в межах таких пра­вовідносин суб'єкту права власності на землю кореспондує необмежене коло осіб, зобов'язаних утримуватися від вчи­нення дій, які порушують права власника чи перешкоджають йому здійснювати правомочності з володіння, користу­вання чи розпорядження землею.

Разом з тим право власності на землю на сучасному етапі розвитку суспільства не є абсолютним. У більшості країн сві­ту воно обмежується в законодавчому порядку в інтересах суспільства. Необхідність обмеження права власності на зем­лю в Україні випливає і з Конституції (ст. 41), якою передбаче­но, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам і гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

Основний Закон країни також встановлює, що реалізація права власності на землю здійснюється виключно відповідно до закону. Тим самим Конституцією закріплений примат пов­новажень Верховної Ради України як законодавчого органу в правовому регулюванні земельних відносин, перш за все від­носин земельної власності.

 

§ 2. Форми права власності на землю

До початку 90-х років XX ст. основу земельного права ста­новив інститут права виключної власності держави на зем­лю. Він передбачав належність усіх земель у межах території України одному суб'єктові — державі. Інші суб'єкти земель­них відносин — громадяни та юридичні особи — могли воло­діти землею лише на праві землекористування, яке вважало­ся похідним і, відповідно, залежним від права виключної власності держави на землю.

Земельний кодекс України в редакції від 13 берез­ня 1992 р. скасував монополію державної власності на зем­лю. Поряд з державною, були введені приватна та колектив­на власність на землю.

Проведення в Україні економічної реформи, спрямованої на формування у країні засад ринкової економіки, законо­мірно зумовило необхідність впровадження світового досвіду в систему відносин власності, у тому числі й на землю.

Світовий досвід свідчить, що економічна та юридична інфраструктури країн з ринковою економікою базуються на двох формах власності — публічній і приватній. Публічна і приватна власність є також основою земельних відносин у цих країнах.

Саме такий підхід до структури форм земельної власності реалізований у Конституції України, уст. 14 якої зазначено, що право власності на землю набувається і реалізується громадя­нами, юридичними особами та державою. А в ст. 142 Основно­го Закону встановлено, що земля може перебувати також у власності територіальних громад сіл, селищ, міст і районів у містах. Таким чином, в Україні конституційно встановлено дві форми земельної власності, а саме: публічна (суспільна) влас­ність, яка охоплює державну і комунальну власність, та при­ватна власність, яка охоплює власність фізичних осіб і недер­жавних юридичних осіб. Інститут права колективної власнос­ті на землю, введений у законодавство країни в 1992 р. для за­безпечення приватизації сільськогосподарських земель ко­лишніх колгоспів і радгоспів, втратив свою легітимність у зв'язку з прийняттям чинного Земельного кодексу.

Слід зазначити, що поділ права власності на форми і види був однією з визначальних рис радянської доктрини права власності. В юридичній літературі того періоду види і форми власності, а також права власності нерідко розрізнялися не тільки за їх суб'єктам, а й залежно від кола об'єктів та змісту прав на них. Із запровадженням елементів ринкового регу­лювання виробничих відносин почала виявлятися невідпо­відність радянської доктрини права власності завданням становлення та розвитку ринкової економіки у країні. Це бу­ло зумовлено тим, що основне завдання цивільно-правової регламентації права власності полягає в тому, щоб поставити учасників ринкових відносин в однакове, рівне з юридичної точки зору становище. А для цього необхідні відмова від поді­лу права власності на форми та види, що мають різний зміст, та створення єдиного інституту права власності¹.

Право власності за своїм змістом є єдиним. За таким принципом побудовано і цивільне законодавство цивілізова­них країн світу. З набранням чинності з 1 січня 2002 р. ново­го Земельного кодексу України відбулася імплементація цьо­го принципу і до земельного законодавства нашої країни.

Відмова від поділу права власності на форми та види, що мають принципово різний зміст, та формування єдиного інституту права власності не виключає доцільності виділення форм земельної власності. Відповідно до вищевикладеного в земельному законодавстві України закріплено дві основні форми земельної власності — суспільну (публічну) та приват­ну. Крім того, у складі суспільної (публічної) власності на зем­лю можна виділити два її підвиди — державну власність на землю та комунальну власність на землю. Приватна влас­ність на землю також поділяється на два підвиди — приватну власність громадян та приватну власність юридичних осіб.

Основним завданням суспільної (публічної) власності на землю є забезпечення та обслуговування земельних інтере­сів суспільства в цілому чи окремих його частин — територі­альних громад. Приватна власність на землю спрямована перш за все на забезпечення та обслуговування земельних прав приватних осіб — громадян та недержавних (некому-нальних) юридичних осіб. Проте суспільство зацікавлене та­кож у повноцінному функціонуванні приватної власності на землю як однієї з важливих підвалин ринкової інфраструк­тури економіки країни. Приватна власність на землю має одним із своїх завдань забезпечення суспільних інтересів у галузі використання земель, зокрема інтересів у підвищенні ефективності приватного сектора як у сільській, так і в ін­ших галузях економіки. Єдність суспільної (публічної) та приватної власності на землю чітко виявляється у положен­нях Конституції України, яка проголосила землю основним національним багатством, що перебуває під особливою охо­роною держави (ст. 14), а також рівність усіх суб'єктів права власності перед законом (ст. 13).

 

§ 3. Суб'єкти та об'єкти права власності на землю

Відповідно до закріплених Конституцією України форм зе­мельної власності суб'єктами права власності на землю є дер­жава, територіальні громади сіл, селищ і міст, юридичні осо­би та громадяни. Крім того, суб'єктами права власності на землю в Україні можуть бути іноземні держави та міжнарод­ні організації. Правовий статус кожного виду суб'єктів права власності на землю має певні особливості. Ці особливості пов'язані з належністю суб'єктів до публічної чи приватної сфери суспільних відносин, видами земель як об'єктами пра­ва власності та порядком реалізації правомочностей власни­ка землі.

Суб'єкти та об'єкти права державної власності на зем­лю. Суб'єктом права державної власності на землю виступає держава. Вона являє собою складний механізм реалізації влади в суспільстві і характеризується наявністю системи органів, які здійснюють ті чи інші функції держави. Здій­снення правомочностей власника земель, які перебувають у державній власності, покладено на органи державної вико­навчої влади. Згідно зі ст. 84 Земельного кодексу України право державної власності на землю набувається і реалізу­ється державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради мі­ністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністра­цій відповідно до закону.

Слід підкреслити, що зазначені органи становлять єдину систему органів державної виконавчої влади, які перебува­ють в ієрархічному підпорядкуванні. Тому Земельний кодекс України розмежував компетенцію цих органів щодо здій­снення правомочностей суб'єкта права державної власності на землю. Так, згідно зі статтями 122 і 149 Кодексу районні державні адміністрації на їх території розпоряджаються зе­мельними ділянками шляхом надання у постійне користу­вання юридичним особам та вилучення у них земельних ді­лянок із земель державної власності у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для: а) сільськогосподарського використання; б) ве­дення лісового і водного господарства, крім випадків, перед­бачених частиною сьомою цієї статті; в) будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальної грома­ди району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо). Крім того, районні, Київська та Севастополь­ська міські державні адміністрації мають право розпоряджа­тися землями державної власності шляхом передачі їх в оренду (ст. 124 ЗК), у власність громадян (ст. 118 ЗК) та про­дажу юридичним особам (ст. 128 ЗК).

Обласні державні адміністрації надають земельні ділянки на їх території із земель державної власності у постійне ко­ристування та в оренду у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів для всіх потреб, крім випадків надання земель у постійне користування на підставі рішення районної державної адміністрації та Кабінету Міністрів Ук­раїни. Київська та Севастопольська міські державні адмініс­трації надають земельні ділянки із земель державної влас­ності у постійне користування та в оренду у межах їх терито­рій для всіх потреб, крім випадків, коли таке надання здій­снюється за рішенням Кабінету Міністрів України. Рада мі­ністрів Автономної Республіки Крим надає земельні ділянки із земель державної власності у постійне користування та в оренду у межах міст республіканського (Автономної Республі­ки Крим) значення та за їх межами для всіх потреб, крім ви­падків надання земель у постійне користування на підставі рішення районної державної адміністрації та Кабінету Мініс­трів України.

Нарешті, Кабінет Міністрів України розпоряджається зе­мельними ділянками із земель державної власності шляхом надання їх у постійне користування та оренду у випадках, ко­ли такі землі: 1) являють собою ріллю чи багаторічні насад­ження та вилучаються із постійного користування для не-сільськогосподарських потреб; 2) вкриті лісами першої групи площею понад 10 га і вилучаються для інших потреб; 3) є зе­мельними ділянками природоохоронного, оздоровчого, рек­реаційного призначення та вилучаються для інших потреб (ст. 149 ЗК).

Лише Кабінет Міністрів України за погодженням із Вер­ховною Радою України має право розпоряджатися земельни­ми ділянками особливо цінних земель, що перебувають у дер­жавній власності, шляхом вилучення та надання їх для будів­ництва об'єктів загальнодержавного значення, доріг, ліній електропередачі та зв'язку, трубопроводів, осушувальних і зрошувальних каналів, геодезичних пунктів, житла, об'єктів соціально-культурного призначення, нафтових і газових свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуата­цією (ст. 150 ЗК).

Що стосується об'єктів права державної власності на зем­лю, то Земельний кодекс України містить презумпцію пере­бування земель у державній власності. Відповідно до ст. 84 Кодексу у державній власності перебувають усі землі Украї­ни, крім земель комунальної та приватної власності.

Земельним кодексом України визначено перелік земель, які не підлягають передачі в комунальну та приватну власність. Згідно зі ст. 84 ЗК України до земель державної влас­ності, які не можуть передаватися у комунальну власність, належать:

а) землі атомної енергетики та космічної системи;

б) зем­лі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення;

в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та за­гальнодержавне значення;

г) землі під водними об'єктами загальнодержавного значення;

ґ) земельні ділянки, які ви­користовуються для забезпечення діяльності Верховної Ра­ди України, Президента України, Кабінету Міністрів Украї­ни, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

д) зе­мельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язково­го) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

є) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними нав­чальними закладами.

До земель державної власності, які не можуть передавати­ся у приватну власність, належать:

а) землі атомної енерге­тики та космічної системи;

б) землі під державними залізни­цями, об'єктами державної власності повітряного і трубопро­відного транспорту;

в) землі оборони;

г) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздо­ровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздо­ровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, як­що інше не передбачено законом;

ґ) землі лісового фонду, крім земельних ділянок лісового фонду загальною площею до 5 га, якщо такі ділянки перебувають у складі угідь селян­ських, фермерських та інших господарств (ст. 56 ЗК);

д) землі водного фонду, крім замкнених природних водойм загальною площею до 3 га (ст. 59 ЗК);

є) земельні ділянки, які використо­вуються для забезпечення діяльності Верховної Ради Украї­ни, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук Украї­ни, державних галузевих академій наук;

є) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, Що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорно­бильської катастрофи;

ж) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними закладами.

Проте слід підкреслити, що вище перелічені землі дер­жавної власності не є землями, які взагалі не можуть переда­ватися у комунальну чи приватну власність. Якщо на під­ставі рішень, прийнятих відповідно до закону органами дер­жавної виконавчої влади, цільове призначення таких зе­мель зміниться, то не виключається можливість передачі цих земель у власність територіальних громад чи навіть їх приватизація.

Суб'єкти та об'єкти права комунальної власності на землю. Суб'єктами права комунальної власності на землю є територіальні громади сіл, селищ та міст. Відповідно до Кон­ституції (ст. 140) місцеве самоврядування здійснюється тери­торіальною громадою як безпосередньо (наприклад, шляхом прийняття рішення на сході жителів села), так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі комітети. Здійснення повноважень суб'єкта пра­ва комунальної власності на землю Кодексом покладено на органи місцевого самоврядування — сільські, селищні та міські ради. Вони розпоряджаються землею шляхом відчу­ження на підставі цивільно-правових угод, передачі в постій­не користування та оренду.

Відповідно до ст. 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім зе­мель приватної та державної власності, а також земельні ді­лянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комуналь­ної власності.

Слід зазначити, що ЗК України надав право територіаль­ним громадам сіл, селищ та міст об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Управління зазначеними земельними ділянками здійснюють районні або обласні ради.

Землі комунальної власності як різновид земель публічної (суспільної) власності є об'єктом земельної реформи. Це озна­чає, що такі землі підлягають приватизації, тобто, передачі у власність громадян та юридичних осіб у порядку, визначено­му Земельним кодексом України. Разом з тим Кодексом вста­новлено ряд земель комунальної власності, які не підлягають приватизації. Згідно зі ст. 83 ЗК України, до таких земель на­лежать ті, які не можуть передаватись у приватну власність¹:

а) землі загального користування населених пунктів (майда­ни, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації від­ходів тощо);

б) землі під залізницями, автомобільними доро­гами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту;

в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

г) землі лісового фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;

ґ) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодек­сом;

д) земельні ділянки, які використовуються для забезпе­чення діяльності органів місцевого самоврядування.

Суб'єкти та об'єкти права приватної власності на зем­лю. Суб'єктами права приватної власності на землю є грома­дяни та недержавні юридичні особи. Передбачена законом здатність громадян або юридичних осіб виступати як само­стійні суб'єкти права власності на землю являє собою земель­ну правоздатність. Земельна правоздатність — це елемент загальної правоздатності суб'єкта.

Земельна правоздатність громадянина виникає з момен­ту його народження. Вона, як і цивільна правоздатність, визнається рівною мірою за всіма громадянами.

Для набуття землі у власність значення має земельна ді­єздатність, яка передбачає свідому поведінку особи. Зе­мельну дієздатність має фізична особа, яка володіє цивіль­ною дієздатністю. Цивільною дієздатністю фізичної особи є її здатність своїми діями набувати для себе цивільних прав і самостійно їх здійснювати, а також здатність своїми діями створювати для себе цивільні обов'язки, самостійно їх виконувати та нести відповідальність у разі їх невико­нання (ст. ЗО ЦК України). Таким чином, цивільну дієздат­ність має фізична особа, яка усвідомлює значення своїх дій та може керувати ними. Лише за наявності земельної дієз­датності фізична особа може набути право власності шля­хом власних активних дій — укладення договорів купівлі-продажу, міни тощо.

Що стосується набуття та реалізації права власності на землю, то такі дії може вчиняти фізична особа, яка має повну земельну дієздатність, тобто, за загальним правилом, досяг­ла 18 років.

Земельний кодекс України за обсягом наданих прав на зем­лю поділяє фізичних осіб на громадян України, іноземних гро­мадян та осіб без громадянства. Повним обсягом прав щодо набуття землі у власність наділені громадяни України. Вони можуть мати у власності будь-які землі, які Земельний кодекс України дозволяє передавати у власність громадян. Іноземні громадяни та особи без громадянства не мають права набува­ти у власність землі сільськогосподарського призначення. Землі сільськогосподарського призначення, прийняті ними у спадщину, протягом року підлягають відчуженню. А з земель несільськогосподарського призначення ці особи можуть набу­вати лише земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти не­рухомого майна, що належать їм на праві приватної власності (ст. 81 ЗК). До таких земель належать земельні ділянки, при­значені для житлового, дачного та гаражного будівництва, а також землі промисловості, транспорту, зв'язку тощо.

Юридичні особи як суб'єкти права приватної власності на землю мають право набувати земельні ділянки у власність для здійснення статутної діяльності¹. Суб'єктами права при­ватної власності на землю є юридичні особи приватного пра­ва. Юридичні особи публічного права можуть володіти зем­лею на праві постійного користування та оренди.

Крім того, юридичні особи як суб'єкти права власності на землю поділяються на юридичних осіб України та іноземних юридичних осіб. За загальним правилом, юридичними осо­бами України вважаються юридичні особи, створені (зареєс­тровані) в Україні відповідно до її законодавства. З цього пра­вила є винятки. Згідно зі ст. 117 Господарського кодексу Ук­раїни², якщо засновниками (учасниками) створеної в Україні відповідно до її законодавства юридичної особи є лише іно­земці (іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи), то така юридична особа вважається іно­земною. А спільні підприємства, засновані за участю інозем­них юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право влас­ності на земельні ділянки несільськогосподарського призна­чення у випадках та в порядку, встановленому Земельним ко­дексом України для іноземних юридичних осіб (ст. 82 ЗК).

Поділ юридичних осіб як суб'єктів права власності на вітчиз­няних та іноземних має важливе значення. Юридичні особи Ук­раїни мають право набувати у власність усі види земель, які мо­жуть перебувати у приватній власності, крім земельних ділянок, які надаються для задоволення особистих потреб громадян.

Земельна правосуб'єктність іноземних юридичних осіб є значно вужчою. Так, відповідно до ст. 82 Земельного кодексу Ук­раїни набуття ними у власність земельних ділянок сільськогос­подарського призначення не допускається, за винятком отри­мання їх у спадщину. Проте, землі сільськогосподарського призначення, отримані іноземними юридичними особами у спадщину, підлягають відчуженню протягом одного року. Що стосується земель несільськогосподарського призначення, то іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на такі землі лише з метою здійснення інвестиційної діяльності: а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухо­мого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних зі здій­сненням підприємницької діяльності в Україні; б) за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Суб'єкти права спільної власності на землю. Земельні ділянки можуть перебувати у спільній власності громадян та юридичних осіб. Суб'єктами права спільної власності на зе­мельні ділянки територіальних громад можуть бути районні та обласні ради. ЗК України (ст. 86) поділяє спільну власність на землю на два види — спільну часткову та спільну сумісну. Спільна часткова власність на землю передбачає визначен­ня часток кожного із співвласників у праві власності на зе­мельну ділянку. При спільній сумісній власності на землю визначення таких часток не здійснюється.

Участь громадян та юридичних осіб у праві спільної власнос­ті на землю залежить від їх земельної правосуб'єктності. Так, іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юри­дичні особи не можуть бути суб'єктами права спільної власності на такі види земель, які вони не можуть відповідно до законо­давства України набувати в індивідуальну приватну власність.

Право спільної часткової власності на земельну ділянку ви­никає: а) при добровільному об'єднанні власниками належ­них їм земельних ділянок; б) при придбанні у власність зе­мельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-право­вими угодами; в) при прийнятті спадщини на земельну ділян­ку двома або більше особами; г) за рішенням суду (ст. 87 ЗК).

Особливістю права спільної часткової власності на землю є те, що вона має, як правило, договірний характер. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що пе­ребуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників відповідно до укладеного ними договору про спільну часткову власність. Договір про спільну часткову влас­ність на земельну ділянку укладається у письмовій формі і посвідчується нотаріально. Якщо ж між співвласниками такої зго­ди немає, вони здійснюють право спільної часткової власності на земельну ділянку у порядку, визначеному судом (ст. 88 ЗК).

Учасник спільної часткової власності на земельну ділянку має право: а) вимагати виділення належної йому частки зі складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають виділення, а у разі неможливості виділення частки — вимагати відповідної компенсації; б) на отримання в його володіння та користування частини спіль­ної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки; в) на доходи від використання спільної земельної ді­лянки відповідно до розміру своєї частки; г) переважне право купівлі частки при продажу її іншим співвласником земельної ділянки. Крім того, учасник спільної часткової власності від­повідає перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язани­ми зі спільною земельною ділянкою, і повинен брати участь у сплаті податків, зборів і платежів, а також у витратах з утри­мання і зберігання спільної земельної ділянки (ст. 88 ЗК).

Суб'єктами права спільної сумісної власності на землю можуть бути: а) подружжя; б) члени фермерського господарс­тва,, якщо інше не передбачено угодою між ними; в) співвлас­ники жилого будинку.

Володіння, користування та розпорядження земельною ді­лянкою спільної сумісної власності здійснюються за догово­ром або законом. Співвласники земельної ділянки, що перебу­ває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки. Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника може бути здійснено за умови попереднього визна­чення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом (ст. 89 ЗК).

Особливими суб'єктами права власності на землю в Укра­їні є іноземні держави. Вони можуть набувати у власність зе­мельні ділянки для розміщення будівель і споруд диплома­тичних представництв та інших, прирівняних до них, органі­зацій відповідно до міжнародних договорів (ст. 85 ЗК).

 

§ 4. Підстави та порядок виникнення права власності на землю

Відповідно до ст. 14 Конституції України право власності на землю набувається та реалізується його суб'єктами вик­лючно відповідно до закону. Отже, суб'єктивне право влас­ності на землю виникає на підставах та у порядку, визначе­ному Земельним кодексом та іншими законами України, що регулюють земельні відносини.

Підстави та порядок виникнення права власності на зем­лю обумовлені формою власності на землю. Тому їх доцільно класифікувати на дві основні групи — підстави та порядок виникнення права приватної власності на землю і порядок та підстави виникнення права суспільної (публічної) власності на землю. Крім того, підстави та порядок виникнення права приватної власності на землю можна поділити ще на дві са­мостійні підгрупи, а саме — підстави та порядок виникнення права приватної власності громадян на землю і підстави та порядок виникнення права власності юридичних осіб на землю. Що стосується виникнення права суспільної (публіч­ної) власності на землю, то його підстави також можна поді­лити на дві підгрупи — підстави та порядок виникнення пра­ва державної власності на землю і підстави та порядок ви­никнення права комунальної власності на землю.

Підстави та порядок виникнення права приватної влас­ності на землю. Підставою виникнення права власності на землю є юридичний факт, з яким закон пов'язує виникнення та­кого права. Згідно з Земельним кодексом України до юридичних фактів, на підставі яких виникає право приватної власності на землю, належать: 1) рішення органу влади про передачу земель­ної ділянки громадянинові у приватну власність; 2) цивільно-правова угода; 3) успадкування земельної ділянки. Особливістю зазначених юридичних фактів є те, що за змістом вони являють собою активні дії органів влади та осіб, які набувають право власності на землю. Ці дії є складними за змістом. їх вчинення регулюється правовими нормами, які в сукупності становлять порядок набуття права приватної власності на землю.

Однак порядок набуття права приватної власності на землю не є однаковим для всіх його суб'єктів і залежить від під­став набуття землі у власність. Так, земельне законодавство визначає порядок набуття права власності на землю громадя­нами шляхом: а) приватизації земельної ділянки в межах норм безоплатної приватизації; б) приватизації земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю); в) приватизації земельної ді­лянки за плату; г) придбання земельної ділянки за давністю ко­ристування (набувальна давність); ґ) придбання земельної ді­лянки, що перебуває у приватній власності, на підставі цивіль­но-правового договору; д) успадкування земельної ділянки.

Порядок приватизації земельної ділянки в межах норм безоплатної приватизації. Відповідно до ст. 121 ЗК України право на безоплатну приватизацію землі мають ли­ше громадяни України. Вони можуть претендувати на без­оплатну передачу їм земельних ділянок із земель держав­ної або комунальної власності в таких розмірах: а) для ве­дення фермерського господарства — в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищ­ної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розта­шовано кілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району; б) для ве­дення особистого селянського господарства — не більше як 2,0-га; в) для ведення садівництва — не більше 0,12 га; г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, госпо­дарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 га, в селищах — не більше 0,15 га, в містах — не більше 0,10 га; ґ) для індивідуального дачного будівниц­тва — не більше 0,10 га; д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.

Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної влас­ності із зазначеною метою, мають подати заяву до відповідного органу влади за місцем розташування земельної ділянки, у якій зазначаються бажані розміри ділянки та мета її використання.

Процедура набуття права власності шляхом приватизації земельної ділянки встановлена земельним законодавством¹.

У разі відмови уповноваженого органу у передачі земель­ної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду громадянин має право звернутися до суду з заявою про при­мушення відповідного органу влади до вчинення дій, необ­хідних для безоплатної приватизації земельної ділянки.

Порядок приватизації земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю). Громадяни — працівники держав­них і комунальних сільськогосподарських підприємств, уста­нов та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ділянок, які пе­ребувають у постійному користуванні цих підприємств, уста­нов та організацій, звертаються з клопотанням про привати­зацію цих земель відповідно до сільської, селищної, міської ради або районної, Київської чи Севастопольської міської дер­жавної адміністрації. Таке клопотання може бути прийнято на зборах трудового колективу працівників, рішення яких оформляється протоколом зборів. Якщо не всі члени трудово­го колективу виявляють бажання отримати земельну ділянку у приватну власність, то клопотання можуть подаватися інди­відуально кожним, хто бажає отримати землю у приватну власність. Рішення про приватизацію земель цих підпри­ємств, установ та організацій приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень за клопотанням зазначених працівників (ст. 118 ЗК). Приватизація земельних ділянок цими працівниками, а також пенсіонерами з їх числа здійснюється безоплатно.

Що стосується громадян, які отримали земельні частки (паї) із земель колективної власності і мають сертифікати на право на земельну частку (пай) чи інші документи, які посвідчують наяв­ність у них такого права, то такі громадяни набувають у влас­ність земельні ділянки в порядку, встановленому Законом Укра­їни від 5 червня 2003 р. "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв). Згідно з Законом, громадяни-власники земельних часток (паїв) повинні подати до відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації заяву про виділення зе­мельної частки (паю) в натурі у вигляді земельної ділянки та отримання державного акта на право власності на землю.

Наступним кроком є укладення з землевпорядною органі­зацію договору на виконання землевпорядних та інших ро­біт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у нату­рі та видачі державних актів на право власності на землю. Такий договір із землевпорядною організацією може бути ук­ладений кожним з власників земельної частки (паю) або із суб'єктом, який фінансує виконання зазначених робіт.

У процесі виконання робіт землевпорядна організація виго­товляє необхідну проектну документацію щодо виділення зе­мельних ділянок власникам земельних часток (паїв). На під­ставі проекту проводиться розподіл запроектованих земель­них ділянок між власниками земельних часток (паїв) шляхом жеребкування або іншим обраним громадянами способом. Ре­зультати розподілу фіксуються у договорі (протоколі) розподілу земельних ділянок, який підписують усі громадяни—учасники розподілу. Відповідно до зазначеного договору (протоколу) зем­левпорядна організація переносить спроектовані земельні ді­лянки на натуру (місцевість), визначає їхні межі та закріплює їх межовими знаками установленого зразка, а також заповнює бланки державних актів на право власності на земельні ділян­ки та передає їх відповідній раді або райдержадміністрації для вручення громадянам—власникам земельних ділянок.

Порядок приватизації земельної ділянки за плату. Гро­мадянин, який має у користуванні земельну ділянку, розмір якої перевищує розмір безоплатної приватизації, а також громадянин, який раніше безоплатно приватизував земель­ну ділянку відповідного цільового призначення, має право на приватизацію земельної ділянки за плату. Для цього він пови­нен подати до відповідного органу виконавчої влади чи орга­ну місцевого самоврядування за місцем розташування зе­мельної ділянки заяву про передачу йому у власність певної земельної ділянки чи її частини за плату. Відповідний орган влади протягом місяця повинен розглянути заяву та прийня­ти рішення. У разі прийняття позитивного рішення орган влади замовляє виготовлення проекту відведення земельної ділянки та підготовку експертної грошової оцінки. На підста­ві експертної грошової оцінки відповідний орган влади визначає вартість (ціну) земельної ділянки та укладає з гро­мадянином договір купівлі-продажу землі, який має відпові­дати вимогам ст. 132 ЗК України, і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Договір є підставою для видачі громадянинові державного акта на право влас­ності на земельну ділянку.

Порядок придбання земельної ділянки за давністю ко­ристування (набувальна давність). Громадянин України, який добросовісно, відкрито і безперервно користується земельною ділянкою протягом 15 років, але не має документів, які б свідчи­ли про наявність у нього права на цю земельну ділянку, може звернутися до органу державної влади або органу місцевого са­моврядування з клопотанням про передачу її у власність¹ або надання в оренду (ст. 119 ЗК). У заяві має бути зазначено, якими документами чи показаннями свідків може бути підтверджений факт добросовісного, відкритого та безперервного використан­ня громадянином земельної ділянки протягом 15 років. Відпо­відна районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація (якщо земельна ділянка знаходиться за межами населених пунктів чи у містах Києві і Севастополі) або сільська, селищна, міська рада повинні протягом місяця розглянути зая­ву громадянина та прийняти відповідне рішення.

У разі прийняття органом влади позитивного рішення громадянин замовляє землевпорядній організації виготов­лення проекту відведення земельної ділянки. Погоджений у встановленому порядку проект відведення земельної ділянки подається на затвердження відповідному органові влади — районній, Київській чи Севастопольській міській державній адміністрації або сільській, селищній, міській раді, які у мі­сячний строк повинні розглянути проект та прийняти рішен­ня про передачу земельної ділянки громадянинові у влас­ність. У разі відмови у безоплатній передачі громадянинові земельної ділянки у власність на підставі давності користу­вання він має право оскаржити відмову у суді.

Слід також зазначити, що приватизація земельних ділянок за давністю користування здійснюється безоплатно. Тому така ділянка може бути приватизована громадянином лише в роз­мірах безоплатної приватизації земельних ділянок (ст. 121 ЗК).

Порядок придбання земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, на підставі цивільно-правової уго­ди. Громадянин України має право придбати земельну ділян­ку у власність у іншого громадянина чи юридичної особи на підставі цивільно-правової угоди — купівлі-продажу, міни, дарування, успадкування, довічного утримання та ін. Що стосується іноземних громадян та осіб без громадянства, то вони можуть набувати у власність лише земельні ділянки не-сільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також за їх межами, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної влас­ності (ст. 81 ЗК).

Цивільно-правова угода про перехід права власності на земельну ділянку має бути укладена у письмовій формі та но­таріально посвідчена. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки повинен відповідати вимогам, закріпле­ним ст. 132 Земельного кодексу¹.

Цивільно-правові угоди про перехід права власності на зе­мельні ділянки вважаються укладеними з дня їх нотаріаль­ного посвідчення. Однак право власності на земельну ділян­ку виникає у особи, яка набуває земельну ділянку у власність на підставі цивільно-правової угоди, лише після одержання нею державного акта на право власності на земельну ділянку та його державної реєстрації (ст. 125 ЗК).

Порядок успадкування земельної ділянки. Відповідно до Цивільного кодексу України успадкування земельних ділянок може здійснюватися за законом та заповітом. Цивільний кодекс визначає також порядок успадкування будь-якого майна, у тому числі і земельних ділянок. Громадянин, який визнаний спадкоємцем іншого громадянина—власника зе­мельної ділянки, повинен отримати у нотаріальній конторі свідоцтво про право на спадщину. Після цього він має подати до відповідного органу влади за місцем розташування зе­мельної ділянки заяву про видачу йому державного акта на право власності на земельну ділянку. Отримавши та зареєс­трувавши державний акт, громадянин набуває право влас­ності на землю. Слід мати на увазі, що права іноземних гро­мадян та осіб без громадянства щодо набуття земельних ді­лянок у власність на території України обмежені законом.

Порядок набуття земельних ділянок у власність юри­дичними особами. Юридичні особи не наділені правом бе­зоплатної приватизації земельних ділянок. Однак вони мо­жуть набувати земельні ділянки у власність на підставі ци­вільно-правових угод. Юридичні особи, які володіють зе­мельними ділянками із земель державної чи комунальної власності на праві постійного користування чи оренди, мо­жуть придбати їх у власність на підставі договору купівлі-продажу. Якщо на земельній ділянці державної чи комуналь­ної власності розташований об'єкт нерухомого майна (будів­ля, споруда тощо), що є власністю юридичної особи, то остан­ня також має право на переважне придбання (викуп) земель­ної ділянки під таким об'єктом у власність. Однак, якщо юри­дична особа має намір придбати у власність незабудовану зе­мельну ділянку, яка перебуває у державній чи комунальній власності, то придбання таких земельних ділянок може здій­снюватися в порядку, встановленому у ст. 134 ЗК України (на конкурентних засадах, тобто на земельних торгах)¹.

Земельні ділянки можуть набуватися у власність юридич­них осіб також на підставі договорів міни, дарування, довічно­го утримання та інших незаборонених законом угод. Тккі угоди мають відповідати вимогам, встановленим ст. 132 ЗК України.

Що стосується успадкування земельних ділянок юридич­ними особами, то воно може мати місце виключно на основі заповіту і здійснюватися у порядку, визначеному Цивільним кодексом України.

У всіх випадках набуття юридичними особами земельних ділянок у власність право власності на землю виникає не з моменту укладення відповідної цивільно-правової угоди чи отримання свідоцтва на право на спадщину, а з моменту от­римання державного акта на право власності на земельну ді­лянку та його державної реєстрації.

Підстави та порядок виникнення права комунальної власності на землю. Підставами виникнення права кому­нальної власності на землю є: 1) проведення розмежування земель державної і комунальної власності на землю (п. 12 пе­рехідних положень ЗК); 2) передача земельних ділянок дер­жавної власності у комунальну власність (ст. 117 ЗК); 3) ви­куп земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб (ст. 146 ЗК); 4) добровільна відмова власника земель­ної ділянки від прав на неї на користь територіальної грома­ди села, селища чи міста (ст. 140 ЗК).

Розмежування земель державної і комунальної власнос­ті — це одноразовий захід, який здійснюється з метою масо­вої передачі протягом встановленого періоду частини земель державної власності у межах населених пунктів та за їх ме­жами у власність територіальних громад сіл, селищ і міст, а також у їх спільну власність. Таке розмежування має здій­снюватися відповідно до Закону України «Про розмежування земель державної і комунальної власності».

Передача земель державної власності у комунальну влас­ність як окрема підстава виникнення права комунальної власності на землю полягає у передачі окремих земельних ді­лянок державної власності у власність територіальних гро­мад за ініціативою (клопотанням) останніх. Така передача може мати місце лише після завершення розмежування зе­мель державної та комунальної власності. Передача земель­них ділянок державної власності у комунальну власність здійснюється в тому самому порядку, в якому земельні ділян­ки надаються юридичним особам у постійне користування.

Порядок викупу земель приватної власності для суспіль­них потреб територіальних громад сіл, селищ і міст визначе­ний ЗК України (ст. 146).

Порядок набуття права комунальної власності на земель­ну ділянку в разі добровільної відмови власника ділянки від прав на неї на користь відповідної територіальної громади визначений у ст. 142 ЗК України. Добровільна відмова від

прав на земельну ділянку та передача її у власність територі­альної громади здійснюється безоплатно. Для передачі зе­мельної ділянки приватної власності у комунальну власність її власник повинен подати до відповідного органу місцевого самоврядування заяву про добровільну відмову від прав на земельну ділянку. На підставі цієї заяви власник ділянки та відповідна рада укладають угоду про передачу права влас­ності на земельну ділянку. Така угода підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, за результатами якої вноситься запис до Державного реєстру земель.

Підстави та порядок виникнення права державної власності на землю. Підставами виникнення права дер­жавної власності на землю є: 1) передача земельних ділянок комунальної власності у державну власність (ст. 117 ЗК); 2) викуп земельних ділянок приватної власності для суспіль­них потреб (ст. 146 ЗК); 3) відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності (ст. 140 ЗК); 4) добровільна відмова власника земельної ділянки від прав на неї на ко­ристь держави (ст. 140 ЗК); 5) смерть власника земельної ді­лянки за відсутністю спадкоємця (ст. 140 ЗК); 6) конфіскація земельної ділянки за рішенням суду.

Передача земельних ділянок комунальної власності у дер­жавну власність може здійснюватися з ініціативи відповід­них органів державної влади — Кабінету Міністрів України, обласних та районних державних адміністрацій (на терито­рії Автономної Республіки Крим — з ініціативи Ради міністрів АРК), які повинні звернутися з клопотанням до відповідної територіальної громади — власника землі або до районної чи обласної ради, якщо земельна ділянка перебуває у спільній власності територіальних громад. Така передача здійснюєть­ся у порядку, встановленому Земельним кодексом України для передачі земельних ділянок у постійне користування юридичним особам (ст. 117).

Порядок викупу земель приватної власності для суспіль­них потреб держави визначений ЗК України (ст. 146).

Виникнення права державної власності на земельну ді­лянку у разі добровільної відмови власника ділянки від прав на неї на користь держави здійснюється у порядку, визначе­ному у ст. 142 ЗК України.

Підставою набуття державою права власності на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, може бути її відчуження на користь держави з мотивів суспільної необхідності. Таке відчуження може мати місце ли­ше у разі прийняття Президентом України відповідно до п. 21 ст. 106 Конституції рішення про введення воєнного або над­звичайного стану, яке підлягає затвердженню Верховною Ра­дою України. Проте слід мати на увазі, що особа, у якої було примусово відчужено земельну ділянку з мотивів суспільної необхідності, після припинення дії обставин, у зв'язку з яки­ми було проведено примусове відчуження, має право вимага­ти повернення цієї земельної ділянки (ст. 147 ЗК).

Земельна ділянка, що належить на праві власності грома­дянинові, переходить у власність держави, якщо такий грома­дянин вчинив злочин, за вчинення якого суд призначив засуд­женому покарання у вигляді конфіскації майна (ст. 148 ЗК).

Нарешті, у разі смерті громадянина—власника земельної ді­лянки та відсутності у нього спадкоємця земельна ділянка пе­реходить у власність держави. Рішення про передачу земельної ділянки у власність держави приймає районна державна адмі­ністрація на підставі документів, які засвідчують факт смерті власника земельної ділянки та відсутність спадкоємців.

 

§ 5. Права та обов'язки власників земельних ділянок

Важливим напрямом забезпечення реалізації права влас­ності на землю є здійснення його суб'єктами наданих їм прав та виконання покладених на них обов'язків. Перелік і обсяг прав та обов'язків власників земельних ділянок визначено чинним законодавством. Права власника земельної ділян­ки — це сукупність наданих йому законом суб'єктивних правомочностей щодо володіння, користування та розпоряд­ження земельною ділянкою. Перелік прав власників земель­них ділянок викладено у ст. 90 ЗК України.

Право власника земельної ділянки щодо володіння нею являє собою юридично забезпечену можливість утриму­вати земельну ділянку як свою власну, позначити її межі не тільки межовими знаками встановленого зразка, а й природ­ними (дерева, кущі) чи рукотворними (тин, рів тощо) об'єкта­ми з метою регулювання чи повної заборони доступу на зе­мельну ділянку інших осіб.

Право користування земельною ділянкою — це юри­дично надана власникові можливість господарського та ін­шого використання земельної ділянки з метою отримання доходів та інших благ від корисних властивостей землі. Згід­но зі ст. 90 ЗК України власник земельної ділянки, реалізуючи надане йому законом суб'єктивне право користування нею, має право:

1) самостійно господарювати на землі, вирощуючи сіль­ськогосподарські та інші культури, переробляючи вирощену продукцію чи здійснюючи несільськогосподарську діяль­ність. Виключним правом власника земельної ділянки є ви­бір способу її використання відповідно до цільового призна­чення земельної ділянки;

2)   споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Однак, спорудження власником земельної ділянки будівель і споруд може здійснюватися лише з дозволу органів державного архітектурно-будівельного контролю. В іншому разі таке спорудження вважатиметься незаконним;

3)   вважати своєю власністю посіви і насадження сільсько­господарських та інших культур та вироблену сільськогоспо­дарську продукцію, зведені на земельній ділянці відповідно до чинного законодавства будівлі та споруди. В земельному праві України діє презумпція належності власникові земель­ної ділянки розташованих на ній посівів, насаджень, буді­вель та споруд, якщо інше не передбачено виданим власни­ком земельної ділянки актом чи угодою за його участю;

4)   використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корис­ні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі. Це право власника земельної ділянки характеризується певними особливостями. По-пер­ше, його об'єктом є не всі, а лише розташовані на земельній ділянці корисні копалини місцевого значення.

По-друге, власники земельних ділянок мають право вико­ристовувати корисні копалини місцевого значення, а також торф, лісові насадження, водні об'єкти та інші корисні влас­тивості землі лише для власних потреб. Використання зазна­чених природних ресурсів власником земельної ділянки не для власних, а для інших потреб (для їх продажу чи виробниц­тва певної продукції та матеріалів з метою продажу і т.п.) мо­же здійснюватися лише після отримання додаткових дозволів відповідно до чинного законодавства. По-третє, згідно зі ст. 23 Кодексу України про надра^х право власників земельних діля­нок на використання розташованих на земельних ділянках ряду природних ресурсів для власних потреб обмежене ще й певними просторовими межами. Так, вони можуть видобува­ти для своїх господарських та побутових потреб корисні копа­лини місцевого значення і торф загальною глибиною розроб­ки до двох метрів і прісні підземні води до 20 метрів.

Право розпорядження земельною ділянкою — законо­давчо закріплена можливість власника земельної ділянки вирішувати її юридичну долю шляхом вчинення дій, які не суперечать нормам чинного законодавства. Так, згідно зі ст. 90 ЗК України власник земельної ділянки має право: 1) відчужувати земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу, міни, дарування та інших цивільно-правових угод; 2) передавати П в оренду відповідно до Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р.; 3) передавати зе­мельну ділянку в заставу (ст. 133 ЗК); 4) передати земельну ділянку в спадщину шляхом написання заповіту та посвід­чення його відповідно до встановлених вимог.

Слід також зазначити, що порушені права власників зе­мельних ділянок підлягають відновленню у порядку, встанов­леному законом. При цьому власники ділянок мають право на відшкодування збитків, завданих порушенням права власності на земельну ділянку.

Об'єктом права власності на землю є земельна ділян­ка. Відповідно до ст. 79 ЗК України земельна ділянка являє собою частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї пра­вами. Отже, земельна ділянка — це така частина земної по­верхні, яка: 1) по всьому периметру відмежована від решти земної поверхні лінією, що закріплюється межовими знака­ми встановленого зразка; 2) розміщена за певною поштовою адресою (в населеному пункті) або має інше юридично значи­ме позначення місця свого розташування на земній поверхні (за межами населених пунктів); 3) віднесена до певної катего­рії земель, має встановлене відповідно до законодавства ці­льове призначення та є об'єктом,земельних прав громадян, юридичних осіб, територіальних громад чи держави.

Визначення земельної ділянки як частини земної поверхні не означає, що права власника ділянки поширюються лише на вертикальну площину земної поверхні. За ЗК України (ст. 79) право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться. Якщо на зе­мельній ділянці зведено житлову, виробничу чи іншу будівлю чи споруду, то права власника ділянки поширюються й на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки та зай­нятий будівлею чи спорудою (у висоту і на глибину).

Здійснення прав власника землі передбачає додержання власником ділянки низки обов'язків, пов'язаних з володін­ням земельною ділянкою. Обов'язки власників земельних ділянок передбачені в ряді статей ЗК України та в деяких ін­ших законодавчих актах. За своїм змістом обов'язки власни­ка земельної ділянки можна поділити на три основні групи. До першої з них належать обов'язки власників земельних ді­лянок, об'єктом яких є власна земельна ділянка. Так, згідно зі ст. 91 ЗК України власник земельної ділянки зобов'язаний: а) забезпечувати її використання за цільовим призначенням. Навіть якщо власник ділянки самостійно не використовує її, а передав ділянку в оренду, він не звільняється від виконання обов'язку забезпечити цільове використання земельної ділян­ки. Укладаючи, наприклад, договір оренди землі, її власник повинен здійснювати договірний контроль за цільовим вико­ристанням земельної ділянки орендарем; б) підвищувати ро­дючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; в) своєчасно сплачувати земельний податок; г) своєчасно на­давати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання зе­мель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; ґ) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні спору­ди, мережі зрошувальних і осушувальних систем, які розта­шовані на земельній ділянці чи її межах.

До другої групи обов'язків власника земельної ділянки на­лежать його обов'язки перед власниками та користувачами суміжних і сусідніх земельних ділянок. Так, ст. 91 ЗК України зобов'язує власника земельної ділянки не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів і додержуватися правил добросусідства. Зміст цього обов'яз­ку конкретизовано у статтях 103—109 ЗК України.

Третю групу обов'язків власників земельних ділянок ста­новлять обов'язки щодо охорони не тільки земельної ділянки та розташованих на ній інших природних ресурсів, а й нав­колишнього природного середовища в цілому. Відповідно до ЗК України власники земельних ділянок у процесі володіння та користування ними зобов'язані додержуватися вимог за­конодавства про охорону довкілля, зокрема, додержуватися обмежень, пов'язаних з встановленням охоронних зон (ст. 112), зон санітарної охорони (ст. 113), санітарно-захис­них зон (ст. 114), зон особливого режиму використання зе­мель (ст. 115), прибережних захисних смуг (статті 60—62). Крім вищезазначених обов'язків, закон може встановлювати інші обов'язки власників земельних ділянок.

 

§ 6. Підстави та порядок припинення права власності на землю

Підставами припинення права власності на землю є юри­дичні факти, з якими закон пов'язує припинення правовід­носин земельної власності. Земельний кодекс України визна­чає юридичні факти, які ведуть до припинення права дер­жавної, комунальної та приватної власності на землю.

Підставами припинення права державної власності на землю є: 1) приватизація земель, які перебувають у власнос­ті держави; 2) розмежування земель державної та комуналь­ної власності; 3) передача земельної ділянки державної влас­ності у комунальну власність.

Підставами припинення права комунальної власності визнаються: 1) приватизація земель, які перебувають у кому­нальній власності та 2) передача земельної ділянки кому­нальної власності у власність держави.

Загальною підставою припинення права державної та ко­мунальної власності на землю виступає укладення уповнова­женими органами цивільно-правових угод про перехід права власності на земельну ділянку, в тому числі і відповідно до міжнародних договорів.

Слід підкреслити, що припинення права державної та ко­мунальної власності може мати місце за наявності згоди власників таких земель — держави в особі відповідних орга­нів державної виконавчої влади та територіальних громад в особі відповідних органів місцевого самоврядування. Приму­сове припинення права державної та права комунальної власності на землю може мати місце за рішенням суду.

Щодо підстав припинення права приватної власності на землю, то вони визначені у статтях 140 і 143 ЗК України. На жаль, ці статті містять суперечливі положення. Так, у ст. 140 «Підстави припинення права власності на земельну ді­лянку», визначено, що підставами припинення права при­ватної власності на земельну ділянку є:

а) добровільна від­мова власника від права на земельну ділянку;

б) смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця;

в) відчуження земельної ділянки за рішенням власника;

г)  звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кре­дитора;

ґ) відчуження земельної ділянки з мотивів суспіль­ної необхідності та для суспільних потреб;

д) конфіскація за рішенням суду;

є) невідчуження земельної ділянки інозем­ними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом. Стаття 143 «Підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку» містить дещо інший перелік підстав припинення
прав на землю, включаючи і право власності, а саме:

а) ви­користання земельної ділянки не за цільовим призначен­ням;

б) неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речови­нами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами,
пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, пору­шення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель спо­собами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів;

в) конфіска­ції земельної ділянки;

г) викупу (вилучення) земельної ді­лянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

ґ) примусового звернення стягнень на земельну ді­лянку за зобов'язаннями власника цієї земельної ділянки;

д) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випад­ках, визначених Земельним кодексом України.

Зі змісту наведених вище статей випливає, що ст. 143 ЗК України містить підстави припинення як права власності, так і інших прав на землю (права постійного користування, права оренди), в той час як ст. 140 Кодексу визначає лише підстави припинення права власності на землю. Отже, заз­начені статті співвідносяться між собою як загальна (ст. 143) та спеціальна (ст. 140). Згідно з правилами тлумачення та застосування правових норм, якщо закон містить з одного і того самого питання дві норми (статті), з яких одна є загаль­ною, а друга — спеціальною, то застосовується спеціальна норма (стаття). Таким чином, право приватної власності на землю може бути припинене з підстав, передбачених у ст. 140 ЗК України.

Слід зазначити, що земельне законодавство України, на відміну від цивільного, не визнає безхазяйних земельних ді­лянок, які не мають власників. Якщо право власності на зе­мельну ділянку, яка належить одному суб'єктові, припиня­ється, то це означає, що воно виникає у іншого суб'єкта цьо­го права. Іншими словами, порядок набуття права власності на землю одним суб'єктом нерозривно пов'язаний з поряд­ком припинення цього права у іншого суб'єкта. Тому, вивча­ючи порядок припинення права власності на землю, слід звернутися до § 4 «Підстави та порядок виникнення права власності на землю» цього розділу.