ТЕМА 7. Правовое регулирование платы за землю 7.1. Понятие и общая характеристика платы за землю

 

Главной целью проводимой в стране земельной рефор­мы является повышение рациональности, эффективности ис­пользования и охраны земель как основного средства произ­водства. Одной из мер, направленных на достижение этой це­ли, является введение платы за землю.

Основными нормативными актами, регулирующими отношения платы за землю, являются: статья 66 Земельного кодекса РФ, глава 31 Налогового кодекса РФ (часть 2) и ряд других нормативных правовых актов.

Статья 1 (п. 1, подпункт 7) Земельного кодекса РФ про­возглашает принцип платности использования земли, соглас­но которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральны­ми законами и законами субъектов РФ.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, формами платы за ис­пользование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Закон РФ «О плате за землю» (утратил силу с 01.01.06 г.) в качестве формы платы за землю выделяет нормативную цену земли, которая по своей правовой природе является методом расчета платежей за использование земельных участков. Однако в на­стоящее время нормативная цена земли не рассматривается как форма платы за землю и заменяется понятием «кадастро­вая стоимость земельного участка».

Собственники земли, землевладельцы и землепользова­тели, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом, который отнесен ст. 15 Налогового кодекса РФ к ме­стным налогам и, как было отмечено, в будущем должен быть заменен налогом на недвижимость.

Арендная плата взимается за земли, переданные в арен­ду. Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения аренд­ной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муници­пальной собственности, устанавливаются соответственно Пра­вительством Российской Федерации, органами государствен­ной власти субъектов Российской Федерации, органами мест­ного самоуправления. Если же передаваемые в аренду земель­ные участки находятся в частной собственности, то порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договорами аренды земельных участков. Необходимо пом­нить, что размер арендной платы является существенным ус­ловием договора аренды земельного участка.

Для целей налогообложения, а также для случаев, спе­циально предусмотренных законодательством, устанавлива­ется и применяется кадастровая стоимость земельного участ­ка, т. е. его номинальная стоимость, определяемая по офици­ально установленным существенным признакам естественно­го или приобретенного характера. Кадастровая стоимость зе­мельного участка устанавливается по результатам государст­венной кадастровой оценки земли, порядок проведения кото­рой устанавливается Правительством РФ. В случаях, особо ус­танавливаемых законодательством, кадастровая стоимость земли может определяться в процентах к ее рыночной стои­мости при условии достаточной определенности последней.

Статья 2 Закона «О плате за землю» закрепляет положе­ние, согласно которому целью введения платы за землю явля­ется стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнива­ние   социально-экономических   условий   хозяйствования   на землях разного качества, обеспечение развития инфраструк­туры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Размер земельного налога не зависит от результатов хо­зяйственной деятельности собственников земли и землеполь­зователей и устанавливается в виде твердых платежей за еди­ницу земельной площади определенного качества и хозяйст­венной ценности в расчете на год.

Установлено 3 основных критерия, определяющих хозяйст­венную ценность земли¹:

 

• главное целевое назначение земли, т. е. целевая катего­рия, к которой отнесен земельный участок;
• качество земли, т. е. степень пригодности участка для удовлетворения определенных хозяйственных нужд;
• местоположение конкретного земельного участка в дан­ном хозяйственно-экономическом пространстве, опреде­ляющее его ценность с точки зрения принципа: мини­мальность эксплуатационных затрат и максимальность экономической эффективности.

Основное целевое назначение земель является основопо­лагающим критерием при установлении платы за землю, т. к. он определяет характер двух других критериев при оценке земельных участков. Например, качество земель как критерий установления платы прямо связано с их основным назначени­ем. Если для сельскохозяйственных целей существенными яв­ляются одни признаки (плодородие, физико-химический со­став почв и др.), то для целей промышленности, транспорта и других отраслей важны иные признаки (рельеф, наличие по­лезных ископаемых, гидрологические и геологические свойст­ва земли и т. п.). Иначе говоря, качество (ценность) земель оп­ределяется степенью востребованности тех или иных природ­ных свойств земли определенного целевого назначения.

Местоположение земельных участков, как критерий платы за землю, хотя и характеризуется сравнительной одно­значностью своего проявления (как удаленность от основных точек функциональных связей), тем не менее имеет различное содержание как объект хозяйственных отношений (в одних случаях существенны одни связи, в других - другие).