12.1. Понятие и общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, другие земли, предназначенные для этих целей в соответствии с тер­риториальным планированием использования земель.

Земли сельскохозяйственного назначения включают в себя сель­скохозяйственные угодья, земли, занятые зданиями и сооружениями, необходимыми для ведения сельского хозяйства и др. К сельскохозяй­ственным угодьям относят сенокосы, пашни, пастбища, залежи и иные угодья. Перечислять их все нет необходимости, так как их перечень остается открытым (ст. 77—82 ЗК РФ).

Бесценность биопотенциала земли не может быть выражена ника­кой денежной оценкой, ни в какой валюте. Ущерб, нанесенный немецки­ми оккупантами в годы Великой Отечественной войны 1941—1945 гг. путем вывоза из России в Германию верхнего почвенного слоя земли, был огромен..В результате в тех местах, где до войны получали высо­кие урожаи, земледелие сократилось на 45%. Лишь к 1953 г. сель­ское хозяйство России с трудом достигло довоенного уровня, а затем вступило в полосу застоя¹. Земли сельскохозяйственного назначения в силу своей особой значимости нуждаются в особой защите.

Под правовым режимом земель сельскохозяйственного назначе­ния следует понимать установленный законом порядок их учета, кадастра, мониторинга, использования и охраны.

Правовой режим данной категории ^!земель складывается из несколь­ких элементов. Одним из них является наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный порядок. Он бывает, как правило, общим, родовым и конкретным.

Общим объектом правового регулирования является земля как часть окружающей среды, обладающая бесценным биопотенциалом' в виде плодородия почв.

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой осо­бую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая пред­назначена и используется по основному назначению. Категории земель являются родовым объектом правового режима.

Под целевым использованием земель сельскохозяйственного назна­чения понимается основное предназначение земель данной категории.

Земельное угодье является конкретным объектом правового регу­лирования. Оно представляет собой земельный участок, используемый по непосредственному целевому назначению.

Говоря о целевом использовании земель, необходимо упомянуть о таком понятии, как «конкретное целевое назначение». Под ним пони­мается вид использования земли, который исключает иные формы ее хозяйственной эксплуатации. На этих землях нельзя возводить ника­ких строений или сооружений, так как пахотные земельные угодья предназначены исключительно для посева сельскохозяйственных куль­тур и выращивания корнеплодов и овощей.

Проводя подразделение земли по виду объекта правового регули­рования, выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особенный и специальный. Общий правовой режим распрост­раняется на все земли и его элементами является использование зе­мель по их целевому назначению.

Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании для сельскохо­зяйственных целей. Особый правовой режим вводится для истощен­ных и деградированных земельных угодий. Эти меры необходимы для восстановления угодий и недопущения их разрушения в будущем.

Следует отметить, что правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, выделен­ных физическим лицам, может быть изменен, чему способствуют дей­ствия собственников земельных участков, землевладельцев и землеполь­зователей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле.

Вторым элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных государственных органов по регулиро­ванию правового режима.

Регулирование правового режима земель как общего объекта право­вого режима осуществляют государственные органы общей компетен­ции— Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, его тер­риториальные органы и Министерство имущественных отношений_-РФ. Регулирование правового режима отдельных категорий земель и земель­ных угодий осуществляют органы управления специальной компетенции.

Третьим элементом правового режима использования земель явля­ется круг субъектов по использованию земель данной категории. Не все физические и юридические лица могут обладать правом соб­ственности на земельные участки различных категорий, а лишь те, которые в соответствии со своим правовым статусом могут осуществ­лять тот или иной вид эксплуатации земли. Так, сельскохозяйствен­ные предприятия не могут быть собственниками земель промышлен­ности, поскольку их уставная деятельность не предусматривает веде­ния промышленной деятельности.

Основными нормативными актами, регулирующими порядок исполь­зования земель сельскохозяйственного назначения, являются ЗК РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регу­лировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного на­значения» (в ред. от 10.01.2003)'; федеральный закон от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» (в ред. от 11.06.2003)²; Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерс­ком) хозяйстве»³; Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об оборо­те земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 07.07.2003)⁴ и др.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведе­ния, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным   производством:

 

• гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
• хозяйственными обществами и товариществами, производствен­ными кооперативами, государственными и муниципальными унитарны­ми предприятиями, иными коммерческими организациями;
• некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
• казачьими обществами;
• опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учеб­но-производственными хозяйствами научно-исследовательских учреж­дений, образовательных учреждений высшего профессионального, сред-него-профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;
• общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для обеспечения их традиционного образа жизни, тра­диционного хозяйствования и традиционных промыслов (ст. 78 ЗК РФ).

 

Каждый из этих субъектов получает земельный участок на опре­деленных условиях. Физическим лицам земельный участок выделяет­ся в собственность и на неопределенный срок. Государственные и муниципальные учреждения и сельскохозяйственные предприятия обладают лишь правом бессрочного пользования выделенными им сель­скохозяйственными участками. Остальным участникам правоотноше­ний, указанным в законе, земельные участки могут выделяться в соб­ственность, в бессрочное пользование и в аренду.

Гражданам Российской Федерации, вынужденным переселенцам из государств — участников Содружества Независимых Государств зе­мельные участки предоставляются для жилищного строительства, лич­ных подсобных хозяйств, создания крестьянских (фермерских) хо­зяйств, сельскохозяйственных организаций.

Земельные участки сельскохозяйственным организациям (хозяй­ственным товариществам и обществам, производственным и потреби­тельским кооперативам, другим коммерческим организациям) могут предоставляться в собственность, постоянное (бессрочное) пользова­ние, аренду как юридическому лицу в соответствии с законами субъек­тов РФ. В случае предоставления земельного участка в собственность сельскохозяйственной организации ее члены (участники) получают право на земельный пай (долю), представляющий собой стоимостное выражение части земельного участка, приходящегося на долю члена (участника) сельскохозяйственной организации.

В рамках земельной реформы в России производится реорганиза­ция колхозов и совхозов. Ее суть заключается в переходе от старых организационно-хозяйственных форм к новым, которые установлены новым законодательством РФ.

 

Суть реорганизации заключается в следующем:

 

• раздел земель колхозов и совхозов на доли (паи) для передачи их в собственность граждан, занятых в сфере сельскохозяйственного производства;
• установление режима свободной, хозяйственной деятельности новых структур на базе рыночных отношений и невмешательства в нее государственных органов.

 

Предприятия, создаваемые при реорганизации колхозов и совхозов, имеют право покупать землю и имущество бывшего хозяйства у ра­ботников хозяйства, фонда государственного имущества.

Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, зале­жи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградни­ками и др.) в составе земель сельскохозяйственного назначения,— имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для строительства промышленных объектов и иных несельско­хозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для веде­ния сельскохозяйственного производства либо сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.

Изъятие (выкуп) в целях предоставления для несельскохозяйствен­ного использования сельскохозяйственных угодий с кадастровой сто­имостью, превышающей среднерайонный уровень, допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, нуждами обороны и безопасности государства, разработ­кой месторождений полезных ископаемых (кроме общераспространен­ных), содержанием объектов культурного наследия, строительством и содержанием объектов культуры, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Использование земельных долей, возникших в результате привати­зации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным зако­ном «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Условия предоставления земель сельскохозяйственного назначения в собственность хозяйственным обществам и товариществам, производ­ственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным орга­низациям, казачьим обществам и общинам, научно-исследовательским учреждениям, образовательным учреждениям, общинам коренных ма­лочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

В соответствии с новым ГК РФ был значительно расширен круг субъектов права на землях сельскохозяйственного назначения: хозяй­ственные товарищества (в форме полного товарищества и товарище­ства на вере); коммерческие товарищества — ст. 66—86 ГК РФ; об­щества с ограниченной ответственностью, с дополнительной ответ­ственностью или акционерные общества — ст. 87—106 ГК РФ; производственные кооперативы — ст. 107—114 ГК РФ. Более подроб­но это изучается в курсе «Аграрное право».

Четвертым элементом правового режима использования земель яв­ляется наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент правового ре­жима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенности зем­ли — используемого объекта, так и от правового статуса субъектов. Содержание прав и обязанностей зависит и от иных обстоятельств, что подробнее будет рассмотрено ниже (ст. 40—43 ЗК РФ).

Пятым элементом правового режима использования земель явля­ется наличие эффективного правового механизма, обеспечивающе­го надлежащий правовой режим использования земель.

Помимо ЗК РФ порядок предоставления физическим лицам земель­ных участков сельскохозяйственного назначения регулируется Феде­ральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», устана­вливающим права, обязанности и ответственность лиц, ведущих крес­тьянское (фермерское) хозяйство.

Наконец, для того чтобы обеспечивать надлежащий правовой режим использования земель, необходимо создать эффективный правовой и правоприменительный механизмы. К ним относятся:

 

1. наличие правовых норм, исполнение которых предотвращает нарушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед другими землями;
2. выработка таких правовых норм, применение которых позволи­ло бы устранить условия, способствующие нарушению правового ре­жима земель;.
3. правовые нормы должны содержать санкции за нарушение право­вого режима земель. Так, в действующем ЗК РФ в ст. 74—76 предусмот­рена ответственность в виде довольно крупных штрафов за самовольное занятие земли, порчу и уничтожение плодородного слоя земли и т.д.;
4. правовые нормы должны содержать в себе порядок, позволяющий устранить нарушения режима использования земель. Например, само­вольно занятые земельные участки должны быть возвращены по принад­лежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования. Кроме того, незаконный пользователь обязан за свой счет привести земельный участок в пригодное для использования состояние.

 

Подводя итог сказанному, можно сделать вывод о том, что право­вой режим земель сельскохозяйственного назначения — установлен­ный порядок использования земель, закрепленный законодательством для наиболее ценной категории земельного фонда РФ.

Неоднородность в правовом режиме обусловлена:

 

• видами земель сельскохозяйственного назначения, их экономичес­кими и экологическими свойствами. Так, естественные угодья имеют иной правовой режим по сравнению с пахотными землями; ценные сельскохозяйственные земли находятся под повышенной правовой охраной по сравнению с обычными угодьями; на землях, подвержен­ных отрицательным природным изменениям, устанавливается особый охранительный режим и т.д.;
• юридическим статусом субъектов, осуществляющих использова­ние земель. Например, научно-исследовательские учреждения должны использовать земли сельскохозяйственного назначения приоритетно для исследовательских целей, пропаганды передового опыта, а уж за­тем выступать в качестве обычного пользователя;
• иными объективными обстоятельствами. Так, при отнесении зе­мель сельскохозяйственного предприятия к числу природоохранных происходит ограничение сельскохозяйственной деятельности, что из­меняет и правовой режим использования земель данным хозяйством.

 

 

12.2. Земли сельскохозяйственного назначения как объект правового режима

В предыдущем параграфе земля с точки зрения правового режима рассматривалась как общий объект (элемент земельного фонда), как родовой объект (земля определена категорией этого фонда) и как конкретный объект (земельное угодье). Данное подразделение поня­тий земли имеет не только теоретическое, но и практическое приклад­ное значение, поскольку правовой режим использования земли подраз­деляется на общий, особенный и специальный.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения как общего объекта. Любой земельный участок имеет природные особен­ности, свойственные всем видам земель, а значит, любому земельному участку свойственны элементы правового режима, порожденные эти­ми особенностями. Рассмотрим их по отдельности.

1.  Любой земельный участок — это прежде всего территория, на которой располагаются природные объекты (водоемы, растительность)
и объекты имущественного характера (строения, сооружения, другое недвижимое и движимое имущество). В силу этого первой обязанно­стью собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов является осуществление рациональной организации тер­ритории своих участков.

В процессе землеустройства принимаются меры для устранения неудобств в расположении земель. Например, при выделении земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельный учас­ток должен представлять собой, как правило, единый земельный мас­сив, без нарушения целостности других хозяйств и подразделений сельскохозяйственных организаций.

Закон не раскрывает понятия «рациональная организация террито­рий», однако анализ действующего законодательства и иных норматив­ных актов позволяет утверждать наличие в этой обязанности следу­ющих признаков:

 

• рациональное размещение и совмещение природных и имуще­ственных объектов на территории земельного участка;
• устранение отрицательных последствий от размещенных сосед­ствующих объектов.

2. Любой земельный участок представляет собой неперемещаемый объект, что является особенностью его правового режима и отличает
его от режима обычного имущества:

 

•  если право собственности, владения, аренды на обычный имуще­ственный объект возникает путем передачи имущества собственнику,
пользователю, арендатору, то аналогичные права в отношении земель­ного участка возникают после установления границ этого участка на
местности и выдачи документов, удостоверяющих право собственнос­ти, владения, пользования, аренды этим участком;

• поскольку при участии земли в гражданском обороте перемеща­ется не земля, а пограничные линии, распределяющие и перераспреде­ляющие права собственности, землевладения, землепользования и арен­ды, то в ходе использования земель неизбежно возникают отношения соседства.

 

Земельно-соседские правоотношения имеют, как правило, две сто­роны: право на требование соседа определенных ограничений при­надлежащих ему правомочий и обязанность подчиниться законным требованиям соседа об ограничении собственных правомочий в от­ношении использования своего участка.

Каждый собственник земли, землевладелец, землепользователь и арендатор обязан не нарушать права других собственников, землевла­дельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользо-. вания природными объектами.

Наряду с правами соседских требований и притязаний соседей друг к другу закон устанавливает разграничение этих требований от не­обоснованных заявлений. Так, защите подлежат не всякие интересы соседствующих субъектов земельных правоотношений, а лишь такие, которые охраняются законом (сервитут). Необоснованным, к примеру, будет требование соседствующего субъекта о прекращении строитель­ства объекта, который не нравится ему по своей конструкции.

3. Любой  земельный участок представляет собой часть окружа­ющей природы, является элементом экосистемы, а поэтому находится
в сфере эколого-правового режима регулирования.  Например, те зе­мельные участки, на которых происходят устойчивые отрицательные
изменения в окружающей среде, угрожающие состоянию естественных экологических систем,  генетических фондов растений и животных,
здоровью человека, объявляются зонами чрезвычайной экологической ситуации, после чего на них прекращается деятельность, отрицатель­но влияющая на окружающую среду; ограничиваются отдельные виды экологопользования, проводятся оперативные меры по восстановлению и воспроизводству природных ресурсов.

4. Любой земельный участок — это сложное природное образова­ние с зональными и региональными особенностями, обладающее устой­чивой природной неоднородностью, которая является необходимым, а не случайным явлением  (подобно тому как без разнородности заря­дов нет электрического тока, без разности уровней земли не потекут реки, без низменностей и высокогорий не будет ветров и т.п.).

Это обстоятельство влияет на правовой режим использования зе­мель. Так, субъекты правоотношений по использованию земель обязаны осуществлять использование и охрану земельных участков на основе комплексного подхода к угодьям как к сложным природным образованиям; при использовании земельного угодья должен осущест­вляться индивидуальный подход, учитывающий особенности не только каждого участка, но и его частей.

5. Любому земельному участку, как и всякому имуществу, присуща порча как от естественных природных процессов, так. и от деятельнос­ти людей.

В отличие от обычного имущества, которое в конечном счете изна­шивается, устаревает, заменяется более ценным, земля не может быть заменена какими-то другими объектами и не устаревает, она вечно значима для человеческого общества. Однако ее использование обя­зательно сопряжено с охраной, и функция охраны земли является неотъемлемой частью функций использования земель¹.

Неотъемлемость охраны земель от всех форм и видов ее использо­вания выражается в том, что:

 

• охрана земель планируется в государственном масштабе и явля­ется неотъемлемой функцией государственного регулирования земле­пользования;
• охране земель придан статус системы правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное использование, защиту от вредных воздействий, восстановление про­дуктивности земельных угодий;
• система охраны земель включает в себя комплекс правовых ме­роприятий, позволяющих государству осуществлять всестороннее пра­вовое воздействие на негативные формы хозяйственной эксплуатации земель. Это:

 

• нормирование предельно допустимых концентраций вредных химических, бактериальных, паразитарно-бактериальных и радиоактив­ных веществ в почве²;
• запрещение осуществления воздействия на землю без положи­тельного заключения специальных экспертиз, дающих оценку отрица­тельного влияния на состояние земель и эффективности предусмот­ренных защитных мероприятий при размещении, проектировании, строительстве  и вводе в эксплуатацию новых и реконструируемых объектов, строений, сооружений и технологий;
• экономическое стимулирование охраны земель;
• запрещение финансирования проектно-изыскательных работ для объектов, деятельность которых наносит вред земле.

 

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения как родо­вого объекта характеризует их в качестве категории земельного фонда.

Согласно ЗК РФ на категории делится весь земельный фонд РФ, т.е. нет земель вне категории. Категории земель, исходя из смысла ЗК РФ, выявляются:

 

• в ходе ведения государственного земельного кадастра, осуществ­ляемого по единой для всей республики системе за счет средств рее-, публиканского  бюджета;
• в ходе изъятия и предоставления земель, когда происходит пере­вод земель из одной категории в другую, а также отнесение земель к той или иной категории, осуществляемые местными органами самоуп­равления в соответствии с их компетенцией.

 

Земли сельскохозяйственного назначения как категории земель­ного фонда нельзя отождествлять с землями сельскохозяйственного использования. Если первые — это определенная категория земель, то вторые — земельные угодья, которые могут находиться и в дру­гих земельных категориях.

Сельскохозяйственное назначение охватывает как выращивание сельскохозяйственной продукции, так и весь связанный с этим цикл. Следовательно, все земли, обслуживающие этот цикл, подпадают под понятие «земли сельскохозяйственного назначения».

Непосредственное сельскохозяйственное производство (выращива­ние сельхозкультур, откорм скота) невозможно без соответствующей инфраструктуры (дорог, жилых зданий, мастерских, складов и т.п.). Так, при организации крестьянского хозяйства на территории, где отсутству­ют объекты производственного и социально-бытового назначения, го­сударство берет на себя его первичное обустройство: строительство дорог, линий электропередач, водообеспечение, телефонизацию, земле­устройство, мелиорацию земель. Местные органы самоуправления обязаны оказывать помощь в возведении производственных объектов и жилья.

Земли сельскохозяйственного назначения регулируются 'зако­нодательством, в качестве единого объекта, что означает:

 

• не всякие земли, а лишь пригодные для ведения сельскохозяй­ственного производства;

•   не всякие пригодные для сельскохозяйственных нужд земли мо­гут использоваться в качестве земель сельскохозяйственного назна­чения. Например, в заповедных зонах запрещается сельскохозяйствен­ная деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных
комплексов.

 

Земельное законодательство выделяет следующие виды земель сельскохозяйственного назначения:

 

• обычные виды земель, на которые распространяется общий режим использования. Закон не предусматривает каких-либо дополнительных гарантий или обязанностей по их использованию;
• земли сельскохозяйственного назначения, кадастровая оценка которых выше среднерайонного уровня (ценные земли). Изъятие таких
  земель с целью их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях;
• земли сельскохозяйственного назначения, особо ценные для дан­ного региона по своей продуктивности. Перечень их устанавливается законодательством субъектов РФ. В состав таких земель входят опыт­ные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, а также другие земли.

Изъятие таких земель не допускается

 

• сельскохозяйственные земли, почвы которых деградированы и их восстановление невозможно в ближайшее время, а также земли, за­грязненные химическими и радиоактивными веществами свыше допу­стимой концентрации, либо земли, зараженные карантинными вреди­телями и болезнями растений.
• сельскохозяйственные земли, расположенные в местах прожива­ния и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этниче­ских групп. Установлен особый режим использования этих сельско­хозяйственных земель¹.

Указанный режим особого использования может быть применен и на землях других категорий. Так, на землях природоохранного значе­ния в местах проживания и хозяйственной деятельности этнических групп и малочисленных народов допускается использование данных земель для выпаса оленей; на землях природно-заповедного назначе­ния — традиционное экстенсивное природопользование, не вызыва­ющее антропогенной трансформации охраняемых природных комплек­сов; на землях лесного фонда — ведение северного оленеводства и охотничьего промысла.

«Чисто» сельскохозяйственными землями (сельскохозяйственными угодьями) являются земельные участки, используемые под выращива­ние сельскохозяйственных культур. Закон предъявляет особые требо­вания к содержанию и использованию этого вида сельхозземель.

Эти угодья можно подразделить на биоценозы (естественные уго­дья) — не подвергнутые окультуриванию пастбища, сенокосы, луга и т.п. и агроценозы (окультуренные человеческим трудом) — пашня, многолетние насаждения, окультуренные (мелиорированные) пастби­ща, сенокосы и другие сельхозугодья.

Все виды названных угодий являются природной машиной, которая либо сама, без вмешательства человека (естественные пастбища, сено­косы) производит сельскохозяйственную продукцию (кормовые травы), либо человеческий труд на ней позволяет получить сельскохозяйствен­ные продукты (зерно, плоды, корнеплоды и т.п.).

В связи с тем что данный вид сельхозугодий является потенциаль­ным источником доходов пользователей землей, законом предусмотре­ны ставки сельскохозяйственного налога, дифференцированные с уче­том состава угодий, их качества, площади и местоположения.

Специфика использования сельскохозяйственных угодий заключа­ется во вторжении их пользователя в механизм экосвязей земель с другими природными объектами, преобразовании экосистем путем из­менения режима их функционирования. Так, распашка земель превра­щает их в сельскохозяйственное угодье, которое осуществляет свою природную функцию только под влиянием человеческого труда: если не будет посева, посадки, обработки сельхозкультур, то они не вырас­тут; если не проведены своевременно оросительные работы, то расте­ния засохнут, и т.п.

 

С учетом этой специфики закон устанавливает следующие основ­ные обязанности по использованию сельскохозяйственных угодий:

 

• обеспечение оптимального водного режима почв. Пользователи землей, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны осу­ществлять защиту земель от подтопления, заболачивания, иссушения; вправе в установленном порядке проводить оросительные и осушитель­ные мероприятия, не допуская бесхозяйственного излива воды, засоления и заболачивания земель, создавая наиболее благоприятный ре­жим почвенной влаги;

• обеспечение надлежащего солевого режима почв, для чего уста­новлена обязанность осуществлять защиту земель от вторичного за­соления;

• обеспечение питательного режима почв, при котором бы плодородие не только не уменьшалось,  несмотря на вынос питательных
веществ с урожаем, а увеличивалось.  Повышение плодородия почв является одной из главных обязанностей каждого пользователя зем­лей, землепользователя и арендатора, стимулируемой государством;

• обеспечение надлежащего культурно-технического состояния почв, ведение борьбы с зарастанием земель кустарником, мелколесьем и т.п.;

• обеспечение надлежащей экологической обстановки на земель­ном участке.

 

Подводя итог сказанному, можно сделать следующие вы­воды.

1.     Земли   сельскохозяйственного   назначения   как   объект   право­вого    режима     имеют    тройственную    правовую    характеристику: общий   объект    (часть   земельного   фонда),    на   который распрост­раняется    общий    правовой   режим    использования    земли;   родовой объект   (категория  земель  земельного  фонда),   на   который распро­страняются   правила   особого   правового  режима,    предназначенные для   земель   сельскохозяйственного   назначения;   а   также   непосред­ственный   объект    (как   сельскохозяйственное угодье),   на   который распространяется   действие   норм  земельного,   финансового,   и   иных отраслей     права.

2.        Особенности      земель      сельскохозяйственного      назначения, классифицированные   по    перечисленным    трем   уровням,    позволяют построить^, целостную   систему   правового  режима   этих   земель.

Регулирование правового режима земель сельскохозяйственного назначения, его возникновение, изменение, преобразования земельных положений в сельскохозяйственных предприятиях и организациях, дифференциация осуществляются исполнительными органами государ­ственной власти.

 

12.3. Особенности государственного управления земелями сельскохозяйственного назначения

Земельное законодательство  предусматривает поэтапный  поря­док проведения земельной реформы в Российской Федерации. Право распоряжения землей осуществляют органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления (первый этап), а затем происходит перераспределение земли с учетом опти­мальных потребностей общества (второй этап). В соответствии с Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 № 708 (в ред. от 11.12.1992)¹ был установлен двухгодичный срок для реформирования колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий. Таким образом, была внедрена идея ускоренного массового разук­рупнения сельскохозяйственных предприятий в административном порядке: были созданы общества с ограниченной ответственностью, акционерные общества закрытого и открытого типа, ассоциации сельскохозяйственных кооперативов, индивидуальных семейных, ча­стных и коллективных предприятий и т.п.

Суть аграрной реформы заключается в реформировании органи­зационно-правовых форм бывших сельскохозяйственных предприятий и приведении их в соответствие со ст. 50 ГК РФ (хозяйственные общества, акционерные общества (АО), общества с ограниченной ответ­ственностью и общества с дополнительной ответственностью, товари­щества (полное и товарищество на вере) и производственные коопера­тивы (подробнее об этом — в курсе «Аграрное право»)), разделе при­надлежащего им имущества на паи для наделения работников этих предприятий, а также приватизации земель этих предприятий, которые были переданы в собственность коллективов, работающих на предпри­ятиях, для выделения каждому причитающейся земельной доли.

Важным этапом аграрной реформы являются Федеральная целевая программа стабилизации и развития агропромышленного производства в Российской Федерации на 1996—2000 гг. и Федеральная целевая программа развития крестьянских (фермерских) хозяйств и коопера­тивов на   1996—2000 гг.

Основной объем работы по проведению земельной реформы был возложен на Государственный комитет РФ по земельной политике и его органы на местах, а затем — Федеральную службу земельного ка­дастра (Госземкадастр) России.

Земельная реформа преследует две основные цели:

 

1. перераспределение земель в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирование многоукладной экономики, рационального использова­ния и охраны земель;
2. улучшение качества земель, повышение плодородия почв и про-_: дуктйвности земель сельскохозяйственного назначения, производство экологически чистой продукции.

 

Федеральная служба земельного кадастра России при выполнении своих функций взаимодействовала с другими федеральными органами.'

Государство осуществляет следующие функции правового управле­ния режимом земель сельскохозяйственного назначения.

1.   Функция ведения учета и наблюдения за состоянием кате­гории земель сельскохозяйственного назначения, который ведется в форме:

а)  земельного кадастра, позволяющего получить систему необходи­мых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределе­нии по собственникам, землевладельцам, землепользователям и аренда­торам, о качестве и ценности земель. Организация ведения земельного кадастра возложена на органы местного самоуправления, а обеспечение работ по ведению кадастровой работы — На Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

б)  мониторинга земель, представляющего собой систему наблюдений за состоянием земельного фонда, который позволяет своевременно выявить изменения, возникшие в нем, дать оценку негативным процессам, обеспечить предупреждение и устранение их последствий;

в)  выявление той части сельскохозяйственных земель,  которые используются не по целевому назначению, либо используются неэф­фективно, либо выбыли из оборота, либо переведены в менее ценные угодья.

В результате такого учета из выявленных земель создается специ­альный земельный фонд для последующего перераспределения меж­ду нуждающимися гражданами, фермерами, предпринимателями и т.п.

2.  Функция планирования использования земельного фон­да.  Федеральная  служба земельного  кадастра  России  осуществляет экспертизу программ, схем и проектов в части развития землевладе­ния, землепользования, землеустройства и рационального использова­ния земель. Федеральное Собрание РФ и Правительство РФ совмест­но с органами местного самоуправления разрабатывают и выполняют федеральные программы по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплек­се с другими мероприятиями.

Органы местного самоуправления (их администрация) осуществля­ют планирование использования земель, находящихся в их ведении; сельские, поселковые и городские органы местного самоуправления организуют разработку и осуществление планов, проектов планиров­ки и застройки поселений, генеральных планов, проектов планировки и застройки поселений, генеральных планов земельно-хозяйственного устройства городов.

3. Функция распределения и перераспределения земель и создания специального фонда перераспределения земель (ст. 80 ЗК РФ), в которой выделяются следующие правовые действия:

 

• установление границ особо охраняемых территорий и границ территорий с особым правовым режимом использования земель;
• изъятие земель для государственных и муниципальных нужд и возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства;
• исполнение процедуры изъятия и предоставления земельных участков. Законодательство устанавливает особенности оборота зе­мельных участков сельскохозяйственных организаций:

 

а)  земельные участки сельскохозяйственных организаций по решению общих собраний членов (участников) сельскохозяйственных организаций и в соответствии с их уставами могут быть переданы в аренду:

 

• другим сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фер­мерским) хозяйствам  (до оптимального размера) для сельскохозяй­ственного производства. Передача в аренду более ,50% земель может быть осуществлена только с разрешения органов исполнительной власти субъектов РФ;
• гражданам и их кооперативам для ведения садоводства, живот­новодства, огородничества по согласованию с органами местного са­моуправления;
• гражданам и юридическим лицам для несельскохозяйственных нужд с разрешения органов исполнительной власти субъектов РФ в соответствии с зонированием земель, а также градостроительной и другой утвержденной в установленном порядке документацией, необ­ходимой для застройки;

 

б)  для  государственных и муниципальных нужд изъятие земель сельскохозяйственного назначения у собственников земли по их со­гласию осуществляется в порядке выкупа по рыночной цене или ком­пенсации равноценным земельным участком;

в)  сельскохозяйственные организации могут вносить земельные уча­стки в уставный (паевой) капитал хозяйственных товариществ и об­ществ, производственных и потребительских кооперативов, создаваемых с участием других организаций при условии, что размер их инвести­ций не менее стоимости переданных земельных участков;

г) сельскохозяйственные организации вправе обменивать земель­ные участки на земельные участки других сельскохозяйственных орга­низаций и граждан с учетом проектов межхозяйственного и внутри-хозяйственного землеустройства.

Субъекты РФ могут устанавливать максимально допустимые разме­ры земельных участков, сдаваемых в аренду и вносимых в уставный (паевой) капитал сельскохозяйственной организации, или вправе требо­вать предварительного согласования осуществления таких сделок.

Решение сельскохозяйственных организаций о сдаче в -аренду_; пе­редаче в уставный (паевой) капитал, продаже для государственных и муниципальных нужд, об обмене земельных участков принимается общим собранием членов (участников) или уполномоченным им орга­ном в порядке, определенном уставами или общими собраниями чле­нов (участников) сельскохозяйственных организаций.

Соответствующий территориальный орган федерального органа ис­полнительной власти по управлению земельными ресурсами удосто­веряет правомочность решения сельскохозяйственной организации и готовит план передаваемого земельного участка. Указанные докумен­ты являются основанием для удостоверения договора и его государ­ственной регистрации. Такой же порядок применяется при распоря­жении земельным участком, находящимся в общей совместной соб­ственности, общем владении и пользовании крестьянских (фермерских) хозяйств.

4. Функция управления порядком хозяйственной эксплуа­тации земель сельскохозяйственного назначения, которая осу­ществляется путем:

 

• применения и совершенствования налогообложения лиц, исполь­зующих земли сельскохозяйственного назначения. Например, Госком-зем в свое время разрабатывал предложения по установлению платы за землю; при использовании участков, находящихся в стадии сель­скохозяйственного освоения, землепользователи освобождаются от пла­ты на период, предусмотренный проектом производства работ; земель­ный налог не взимается с граждан, которые впервые организуют кре­стьянское хозяйство, за земельные участки, находящиеся в стадии сельскохозяйственного освоения, в течение пяти лет с момента пре­доставления им такого участка;
• установления повышенных цен за экологически чистую продук­цию, выращиваемую на землях сельскохозяйственного назначения;
• частичной компенсации расходов землепользователей из средств бюджета за снижение дохода, возникшее в результате временной кон­сервации земель не rid вине лиц, использующих эти земли;
• осуществления государственной экспертизы при размещении объектов, могущих отрицательно влиять на состояние земель и окру­жающей природной среды; организации выявления мнения населения через формы непосредственной демократии;
• установления нормативов предельно допустимых концентраций вредных химических, бактериальных, паразитно-бактериальных и радио­активных веществ в почве.

 

5. Функция контроля, задачей которого является обеспечение соблюдения всеми гражданами, организациями, должностными лицами и государственными органами требований земельного законодательства в целях эффективного использования и охраны земель.

Государственный контроль осуществляется органами местного са­моуправления, Федеральным агентством кадастра объектов недвижи­мости и его органами на местах и другими государственными органа­ми. Так, функции санитарного контроля за технологией использования сельскохозяйственных земель осуществляет Федеральная служба по ветеринарному и фйтосанитарному надзору¹. Функции общего конт­роля за охраной окружающей среды осуществляются органами МПР России и т.д.

 

Непосредственные контрольные функции на местах осуществляют специалисты-землеустроители Росземкадастра, которые вправе:

 

• контролировать соблюдение всеми участниками земельных отно­шений действующего земельного законодательства и в случаях выяв­ления"нарушений вносить в соответствующие органы предложения об их устранении;
• давать землевладельцам, землепользователям и собственникам земли указания по вопросам использования земельных участков в соответствии с теми целями, для которых они предоставлены;
• приостанавливать агротехнические, лесомелиоративные и иные работы, если их продолжение может привести к развитию эрозии, за­солению, заболачиванию и другим экологически опасным процессам, снижающим плодородие почв или нарушающим плодородный слой земли;
• вносить в соответствующие органы местного самоуправления предложения об изъятии у землевладельцев, землепользователей и собственников земли земельных участков в случаях систематиче­ского нарушения ими порядка пользования землей, неосвоения в установленный срок предоставленного'земельного участка или исполь­зования его не в соответствии с той целью, для которой он предо­ставлен;
• получать необходимую информацию от всех землевладельцев, землепользователей и собственников земли для ведения государствен­ного земельного кадастра и мониторинга земель.

 

6. Функция обеспечения правового режима использования сельскохозяйственных земель (охранительная). Она выражается в том, что:

 

• государственные органы принимают меры к обеспечению преем­ственности в использовании земель сельскохозяйственного назначе­ния. Реализуя на практике институт наследства земельных участков, государственные органы принимают меры к воссозданию класса кре­стьянства, разрушенного за период с 1917 г., способствуя тем самым реализации правового режима земель сельскохозяйственного назначе­ния, а таковой формируется поколениями;
• государственные органы принимают меры к обеспечению устой­чивого режима использования сельскохозяйственных земель. Изъятие земельных участков допустимо только по основаниям, перечисленным в законе, перечень которых является исчерпывающим и расширитель­ному толкованию не подлежит. В силу этого каждый собственник земельного участка, землевладелец, землепользователь и арендатор обладает гарантией на будущее и использует землю, не опасаясь, что ее отберут;
• государственные органы контролируют законность и правиль­ность перераспределения земель сельскохозяйственного назначения, поскольку выдача актов на право собственности, землевладения, доку­ментов на землепользование и регистрация договоров на аренду зем­ли являются исключительной прерогативой органов местного самоуп­равления;
• в случаях нарушения правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения защита нарушенных прав лиц, использующих землю, осуществляется в органах по рассмотрению зе­мельных споров.

 

Подводя итог изложенному, можно сделать следующие выводы.

 

1. Государственное регулирование правового режима использо­вания земель сельскохозяйственного назначения осуществляется через шесть основных функций: учета; планирования; распреде­ления и перераспределения земель; регулирования порядка эксплу­атации земель; контроля и правового обеспечения правового ре­жима использования земель; охранительную.
2. Основная работа по реализации этих функций возложена на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и орга­ны местного самоуправления  (и их администрацию).
3. В настоящий период эти функции осуществляются в ходе земельной реформы, которая проводится поэтапно.
4. Государственное управление землей сельхозяйственного на­значения осуществляется преимущественно экономико-правовы­ми, а не административно-командными методами.

 

 

12.4. Субъекты, осуществляющие использование земель сельскохозяйственного назначения, и их правомочия

В земельно-правовой литературе советского периода традиционно рассматривался только один вид субъекта правоотношений по исполь­зованию земли — это землепользователь, поскольку в условиях гос­подства исключительной собственности государства на землю иных и не могло быть. Игнорировалось положение работников сельхозпред­приятий, непосредственно реализующих свои правомочия по исполь­зованию угодий; их труд регулировался другими отраслями права (тру­довым, аграрным и т.д.).

Земельная реформа в России ставит своей важнейшей задачей мак­симальное включение лиц, работающих на земле, в механизм отноше­ний собственности: здесь главными фигурами в земельных отношени­ях являются не те, кто наделен титулом на право хозяйственной эксплуатации земли, а те, кто непосредственно осуществляет эту экс­плуатацию¹.

Фактическая реализация правового режима земель сельскохозяй­ственного назначения осуществляется именно в сфере правомочий субъектов правоотношений по непосредственному использованию уго­дий. Рассмотрим юридический статус этих субъектов и их правомо­чия по отдельности.

Субъекты правоотношений по использованию земель сельскохозяй­ственного назначения в широком смысле. Выделение их в таком ас­пекте обусловлено следующими мотивами.

1.  Они являются субъектами чисто земельных правоотноше­ний в силу наделения их титулом на право использования земель. Это собственники земель в их разновидности¹: землевладельцы, землеполь­зователи, как постоянные, так и временные, арендаторы. Их правовой статус удостоверяется специальными документами — свидетельством на право собственности; пожизненного наследуемого владения; бес­срочного или постоянного пользования, а также договорами на право временного пользования и аренды.

Данные лица подлежат обязательной регистрации государством в силу обретения ими особых правомочий в отношении земельных уча­стков, регистрация осуществляется в органах местного самоуправле­ния и их администрации.

Даже в том случае, если сельскохозяйственное предприятие пере­дало гражданам свой земельный массив на праве общей долевой соб­ственности и эти сособственники используют свои земли в составе предприятия, право сособственников на земельную долю удостоверя­ется специальными документами, выдаваемыми органами местного са­моуправления. В документах указывается размер земельной доли.

Получение титула на право использования земель сельскохозяй­ственного назначения возлагает на субъектов данных правоотношений особую ответственность. Например, если наемный работник при вы­полнении земледельческих работ несет ответственность только за результаты своего труда на земельном участке, то землевладелец от­вечает перед государством за фактическое состояние этого участка и может лишиться его при определенных условиях либо получить на­казание за бесхозяйственное использование земли.

2. Они должны обладать определенной земельной правоспособ­ностью. Например, земельный участок не может быть предоставлен для ведения фермерского хозяйства, если гражданин не обладает опы­том работы в сельском хозяйстве. Работать же на земле вправе и лица,
не обладающие земельной правоспособностью. Так, если главой крес­тьянского (фермерского) хозяйства может быть лишь лицо, достигшее
18-летнего возраста, то работать на крестьянском поле могут и несо­вершеннолетние.

3. Право на получение титула землевладения и землепользова­ния имеют не всякие лица, а только те, которым это разрешено законом, и лишь для тех целей, которые в нем определены.

Субъекты правоотношений по использованию земель в узком смыс­ле-— это любые лица, осуществляющие непосредственную хозяйствен­ную эксплуатацию земельных участков на законных основаниях без обладания титулом на право собственности, владения, пользования, аренды. Их можно подразделить на две группы.

Первая — лица, осуществляющие непосредственную хозяйственную эксплуатацию земельных участков.  К их числу относятся:

 

• работающие у землевладельцев, землепользователей, собственни­ков земли и арендаторов в качестве наемных работников по трудово­му договору;
• лица, работающие у арендаторов, землевладельцев, землепользо­вателей, собственников земли по гражданско-правовым договорам под­ряда, капитального строительства и т.п.

 

Вторая — лица, осуществляющие деятельность по хозяйственной эксплуатации земельных угодий через руководство непосредственны­ми производителями работ на землях сельскохозяйственного назна­чения. Так, агроном сельскохозяйственного предприятия, разрабатывая таблицу ротации севооборотов, организует эффективное использова­ние угодий своего хозяйства, хотя сам не применяет своего труда непо­средственно на земле.

Правомочия в отношении использования земель сельскохозяй­ственного назначения у субъектов правоотношений обоих видов име­ют определенную общность.

В зависимости от вида субъектов эти функции имеют различный объем. Так, у собственника земельного участка они присутствуют в полном объеме; у землевладельца, землепользователя и арендатора — в усеченном виде, а у субъектов правоотношений по использованию земель (работников предприятий, лиц, работающих по договорам) — лишь в определенной части.

Рассмотрим виды функций и их реализацию по отдельности.

1. Право владения землями сельскохозяйственного назначения. В отличие от права. владения обычным имуществом, позволяющего изъять его у других лиц, убрать в охраняемое помещение, не давать к нему доступа посторонним и т.п., право владения землей подтвержда­ется наличием документов, удостоверяющих это право, и выражается в отграничении земельного участка в натуре (на местности), межевые знаки которого охраняются законом под страхом наказания за унич­тожение их.

Данное отграничение имеет две стороны: внешнюю, определяющую границы земельного участка, находящегося в собственности, владении, пользовании или аренде,  и внутреннюю,  когда землеустроительные проекты составляются при участии лиц, являющихся титулованными владельцами земель; после утверждения эти проекты переносятся в натуру (на местность) с обозначением границ земельных участков и полей севооборотов межевыми знаками установленного образца.

В сельскохозяйственных организациях, выступающих собственни­ками земли, внутрихозяйственное владение землей выражается еще и в определении долей земельного массива, находящихся в собственно­сти граждан. При этом определение долей бывает условным, если соб­ственность общая совместная, и документально удостоверенным, если собственность общая долевая.

Закон не предусмотрел порядок отграничения или неотграничения в натуре земельных долей граждан, отнеся решение этого вопроса на усмотрение самих предприятий.

2. Пользование землями сельскохозяйственного назначения яв­ляется центральным правомочием в обеспечении правового режима данного вида земель и выражается в порядке хозяйственной эксплуа­тации  сельскохозяйственных угодий.

 

Хозяйственная эксплуатация земель сельскохозяйственного назна­чения имеет два основных вида:

 

• эксплуатация земли в качестве территории под строительство сельскохозяйственных объектов, инфраструктуры сельскохозяйствен­ного производства, размещения дорог, коммуникаций и т.п. В этом случае лица, использующие землю, обязаны рационально организовы­вать территорию;
• эксплуатация земли в качестве средства производства сельскохо­зяйственной продукции, которая должна выполняться при соблюдении двух групп правил — экономического и экологического характера.

 

К числу правил экономического характера относятся требования, как эффективно использовать сельскохозяйственные угодья, вовлекать неиспользуемые земли в сельскохозяйственный оборот, повышать пло­дородие земель и др.

Правила экологического характера выражаются в обязанности не допускать ухудшения экологической обстановки на всей используемой территории, осуществлять комплекс мероприятий по охране земель, не нарушать порядок пользования другими природными объектами.

Хозяйственная эксплуатация земель сельскохозяйственного назна­чения, в отличие от хозяйственной эксплуатации других категорий зе­мель, представляет собой систему определенных действий производ­ственного характера, которую закон определил как «природоохранная технология». Экологическая «технология» учитывает смену времен года (весна, лето, осень, зима), циклы полевых работ, являющиеся элементами единой технологии использования сельскохозяйственных угодий.

В теории земельного права уже давно устоялось мнение о необхо­димости принятия специального нормативно-правового акта, который бы урегулировал технологию использования земель сельскохозяйствен­ного назначения, однако пробел в правовом регулировании этого воп­роса остается и по сей день.

3. Наконец, третье важное правомочие — право распоряжения землями сельскохозяйственного назначения, т.е. изменение юриди­ческой судьбы конкретных земельных угодий. Например, создавая на сельскохозяйственных угодьях стандартную оросительно-осушитель-ную сеть, собственник угодий переводит их в особую разновидность земель по кадастровому учету — при продаже их возникают не толь­ко земельные, но и имущественные правоотношения; с созданием та­кой оросительной сети собственник становится водопользователем этих угодий, а значит, и режим использования этих угодий осуществ­ляется с учетом режима водопользования.

 

Право распоряжения землями сельскохозяйственного назначения, которым располагают субъекты правоотношений по использованию угодий, характерно следующими особенностями:

 

• объем полномочий по распоряжению землями зависит от право­вого статуса лиц, использующих угодья;
• полномочия по распоряжению сельскохозяйственными землями ограничены законом в интересах государства¹.

 

Перечисленные правомочия субъектов конкретизируются в каждом случае следующими дополнительными обстоятельствами:

• учитывается закон,  устанавливающий особые права и обязанно­сти субъектов, обязывающий их осуществлять использование сельско­хозяйственных угодий в пределах водоохранных зон рек и водоемов с соблюдением установленного режима: ограничение применения агрохимикатов, недопустимость авиахимобработок, запрет распашки бе­реговых полос и т.п.;
• соблюдается устав сельскохозяйственной организации, посколь­ку деятельность, не предусмотренная в уставе, считается недопустимой;
• Учитывается состояние используемых земельных угодий, в зави­симости от которых землевладелец обязан применять оросительные
  или осушительные работы;  бороться с зарастанием угодий мелко­лесьем или разводить полезащитные лесополосы; производить извест­кование или гипсование почв;
• учитываются требования экологической обстановки данной мест­ности, что диктует те или иные изменения режима использования угодий. Так, с признанием данной местности зоной чрезвычайной эко­логической ситуации на землях сельскохозяйственного назначения должны проводиться оперативные меры по восстановлению и воспро­изводству природных ресурсов.

Подводя итог сказанному выше, можно сделать следующие выводы.

1.  Все субъекты правоотношений по использованию земель сель­скохозяйственного    назначения   можно   подразделить:

на субъекты в широком смысле — обладающие титулом на пра­во использования земель (собственники, землевладельцы, землеполь­зователи,   арендаторы) ;

субъекты в узком смысле — осуществляющие непосредствен­ную эксплуатацию сельскохозяйственных угодий на законных ос­нованиях без наличия титула на право их использования (работ­ники сельскохозяйственных предприятий, лица, работающие по договору  и  т.п.).

2.    Перечисленные   субъекты   обладают   определенными   право­
мочиями   по   использованию   земель   сельскохозяйственного   назна­
чения,   круг  которых различен  в зависимости  от  статуса  этих
субъектов.

3. Все правомочия субъектов по использованию земель сельско­хозяйственного назначения  выражаются   в  трех  основных  функ­циях, заключающихся в праве владения, пользования и распоряже­ния   земельными  участками.

4. Правомочия субъектов конкретизируются в каждом конкрет­ном случае использования земель с учетом действующего законода­тельства, устава сельскохозяйственной организации, состояния ис­пользуемых угодий и экологической обстановки данной местности.

 

12.5. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

12.5.1. Общие положения

Термин «оборот» тех или иных объектов м,ожет пониматься в двух основных значениях — фактическо-юридическом и собственно юриди­ческом.

В фактическо-юридическом значении оборот объектов понимается в качестве возмездного (купля-продажа, мена и т.д.) перемещения их в пространстве от одной территории к другой. Так, гарантируя право свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, Консти­туция РФ предусматривает возможность ограничения этой свободы, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 74 Конституции РФ).

В чисто юридическом значении данный оборот понимается в сме­нах титулов прав на объект, который не перемещается в простран­стве (недвижимость). Иначе говоря, при таком виде оборота проис­ходит не перемещение объекта, а перемещение указанных титулов. И поскольку земля может находиться в частной, государственной и иной формах собственности (п. 2 ст. 9 Конституции РФ), то «обо­рот» этих форм собственности осуществляется в порядке, определя­емом федеральным законодательством (п. 3 ст. 36 и п. 1 ст. 72 Кон­ституции РФ).

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 07.07.2003)¹, определяя в ст. 1 сферу действия этого Закона, устанавливает главным критери­ем регулируемых им земельных отношений именно результат в виде смены или изменения титула прав на земельные участки.

Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки.

И поскольку владение, пользование и распоряжение земельными участками осуществляется свободно, если это не нарушает прав или законных интересов иных лиц (п. 2 ст. 36 Конституции РФ), а земель­ные участки используются как основа жизнедеятельности прожива­ющих на соответствующей территории народов (п. 1 ст. 9 Конститу­ции РФ), то в интересах российского народа закон устанавливает ог­раничения в обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 260 ГК РФ), для определения критериев которого и принят ука­занный Федеральный закон.

Критерии ограничений в обороте земель сельскохозяйственного назначения обусловлены следующими объективными обстоятель­ствами.

1. Значимостью земель сельскохозяйственного назначения, пред­ставляющих собой основное средство производства пищевой энер­гии для человечества. В частности, пашня дает около 90% пищи в виде выращиваемой сельскохозяйственной продукции (овощи, картофель и т.д.), сырья для пищевой промышленности (зерно, льняное семя и т.д.), кормов для животноводства, обеспечивающего мясом и моло­ком и т.д.

Уменьшение площади земель сельскохозяйственного назначения до определенных критериев может явиться обстоятельством, создающим угрозу национальной продовольственной безопасности. Поэтому пер­вым принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является принцип сохранения целевого использования продаваемых сельскохозяйственных угодий (п. 3.1 ст. 1 указанного Федерального закона).

Кроме того, от качества выращиваемой на сельскохозяйственных угодьях продукции зависит состояние здоровья населения (потреби­телей), а поэтому при нерациональном использовании проданных уго­дий у государства появляется право принудительного возмездного от­чуждения угодий, на которых существенно ухудшилось почвенное пло­дородие или произошло значительное ухудшение экологической обстановки (ст. 285 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).

Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается только при условии рационального их использования, поскольку сельскохозяйственные угодья имеют судьбоносное значение для российского народа.

2. Точной определенностью земель, обладающих статусом сель­скохозяйственного назначения. В частности, их критерии определе­ны ст. 11 ЗК РФ и исключают возможности необоснованного рас­ширения действия Федерального закона «Об обороте земель сель-\ скохозяйственного назначения» на сходные по правовому статусу земли. И поскольку п. 1 ст. 77 ЗК РФ не относит к этим землям сель­скохозяйственные угодья на территории поселений (ст. 85 ЗК РФ), ст. 1.1 указанного Федерального закона также исключает из пред­мета своего оборота земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садовод­ства и т.п.

Таким образом, продиктованные объективными потребностями ог­раничения в обороте земель сельскохозяйственного назначения не должны стать бюрократическими преградами в обороте тех сельско­хозяйственных угодий, которые даже в условиях административно-командной системы управления общественными делами, пресекающей применение оборота земель, фактически были в ограниченном оборо­те (при продаже садовых домиков и дач, с которыми к покупателю переходило и право пользования соответствующими садовыми и дач­ными участками; при разделе этих участков между разводящимися супругами и т.д.).

3. Необходимостью обеспечения рациональной структуры зе­мель сельскохозяйственного назначения. На достижение этой цели направлено действие законодательства практически всех стран мира.

В целях борьбы с концентрацией земель в руках отдельных част­ных собственников и установлением монополии собственности на землях сельскохозяйственного назначения в отдельных регионах РФ, установлен размер общей площади земельных участков сельскохозяй­ственных угодий, которые расположены на территории одного адми­нистративно-территориального образования субъекта РФ и могут од­новременно находиться в собственности гражданина его близких род­ственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушек, бабушек и внуков), а также юридических лиц, в которых данный гражданин или его супруг и перечисленные близкие родственники имеют право рас­поряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящих­ся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц (п. 1.2 ст. 4 указанного Федераль­ного закона).

В целях борьбы с чрезмерной раздробленностью земельных участ­ков, порождающей множество земельных собственников, субъектам РФ предоставлено право своими законами устанавливать минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назна­чения, которые допускаются в гражданский оборот (ст. 4.1 указанно­го Федерального закона).

Пресечению минифундизма служат и положения ст. 258 ГК РФ, запрещающие раздел земельного участка крестьянского (фермерско­го) хозяйства при выходе одного из его членов, и установленные ст. 33 ЗК РФ нормы подобных земельных участков, и запрет на соверше­ние сделок с землями сельскохозяйственного назначения, в результа­те которых может произойти уменьшение размеров земельных участ­ков, образуемых ниже допустимого размера (ст. 4.1 указанного Феде­рального закона).

Наконец, этой цели служат и требования законодательства о фор­мальной определенности земельного участка, который может участво­вать в обороте. В частности, ст. 6 ЗК РФ, предусматривая признаки землевладения как объекта земельных отношений (участок, часть зе­мельного участка), устанавливает критерии делимости и неделимости этого объекта, что устраняет неопределенность в обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Оборот же долей в праве общей собственности на земельные уча­стки из земель сельскохозяйственного назначения, сопровождающий­ся выделом этих долей из общего земельного массива, должен также осуществляться с соблюдениемтребованийнедопущенияминифундиз-ма (чрезмерного дробления землевладений). В частности, п. 1 ст. 13 указанного Федерального закона обязываетне допускать снижения ус­тановленных минимальных размеров выделяемых для оборота земель­ных долей. Размеры и местоположение выделяемого земельного уча­стка должны соответствовать требованиям, установленным п. 1 ст. 4 настоящего Федерального закона.

4.  Необходимостью соблюдения требований п. 3 ст. 17 Консти­туции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществ­лять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц.

В случае если рыночная стоимость выделенного для оборота зе­мельного участка в расчете на единицу его площади превысит рыноч­ную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в рас­чете на единицу его площади, то участник долевой собственности, осу­ществивший такой выдел участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земель­ного участка (п. 1 ст.  13 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательно созданы условия, направленные на охрану прав и охраняемых законом интересов субъектов земельных отношений при осуществлении оборота земель сельскохозяйственно­го назначения.

5.   Приоритетом публичного интереса при осуществлении обо­рота земель сельскохозяйственного назначения, который проявляется
в том, что:

- приоритетное положение для участия в этом обороте предостав­ляется российским физическим и юридическим лицам в сравнении с иностранными лицами.

В частности, одним из принципов оборота земель сельскохозяй­ственного назначения является установление особенностей предо­ставления земельных участков или доли в праве общей собственнос­ти на земельные участки иностранным гражданам и юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в устав­ном (складочном) капитале которых доля иностранного капитала пре­вышает 50%  (ст. 2 указанного Федерального закона).

Этот принцип вытекает из основополагающих конституционных положений о том, что только граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (п. 1 ст. 36 Конституции РФ), а не каждый, как это предусмотрено п. 2 ст. 35 Конституции РФ в отношении собственности на иные объекты, кроме земельных уча­стков.

Под упомянутыми особенностями предполагаются ограничения для иностранных лиц в сфере оборота земель сельскохозяйственного на­значения, выражающиеся в том, что:

 

• права этих лиц на участие в обороте устанавливаются специально в законе (ст. 2.2 указанного Федерального закона), т.е. по сравнению с общими правами граждан Российской Федерации и российских юри­дических лиц права иностранцев являются специальными;
• иностранные граждане и юридические лица могут обладать зе­мельными участками из земель сельскохозяйственного назначения ТОЛЬКО на праве аренды;
• предельный срок аренды этих земель не может превышать 49 лет (ст. 9.3 указанного Федерального закона);
• преимущественное право на покупку земельного участка из зе­мель сельскохозяйственного назначения принадлежит субъекту РФ, а в случаях, установленных законом этого субъекта,— органу местно­го самоуправления на территории субъекта (п. 3 и 4 ст. 1 указанного Федерального закона).

 

При этом преимущественное право покупки, предоставленное за­коном указанным субъектам и органам, реализующим публичный ин­терес своего населения, осуществляется по минимальной, а не по максимальной цене земельного участка, назначаемой продавцом. В частности, в случае снижения продавцом цены продаваемого участ­ка в сравнении с той, о которой он ранее известил этих субъектов и муниципальные органы, продавец обязан направить им новое изве­щение по правилам, установленным ст. 8.2 указанного Федерально­го закона.

Такой ценовой порядок сделки ставит публичные органы (субъек­ты РФ и органы местного самоуправления на их территории) в более выгодное положение, поскольку в оборот попадут только те сельско­хозяйственные угодья, приобретение которых невыгодно для данных публичных органов.

Иначе говоря, во всех случаях продажи сельскохозяйственных уго­дий их покупателями станут региональные и местные органы власти,
поскольку их преимущественное право на покупку исключает из чис­ла покупателей на эти угодья других субъектов земельных правоот­ношений.

Ни продавцу, ни покупателям не обойти публичного интереса при­обретения сельскохозяйственных угодий в собственность региональ­ной или муниципальной казны, не взвинтив цены на продаваемый объект до такого высокого уровня, который экономически невыгоден региональным и муниципальным органам власти, а повышение цев на продаваемые сельскохозяйственные угодья работает на публичный интерес (больше налогов с продаж поступает в казну, бережнее и эффективнее использует новый собственник приобретенное сельско­хозяйственное угодье и т.д.);

- в публичных интересах ограничен оборот той части земель сель­скохозяйственного назначения, которая имеет публичное значение в сфере аграрного производства. В частности, не подлежат приватиза­ции находящиеся в государственной или муниципальной собственно­сти земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгон­ными пастбищами (ст.   1.4 указанного Федерального закона).

Субъект РФ, как и находящиеся на его территории органы местно­го самоуправления, представляет публичные интересы своего населе­ния, а поэтому продавцы сельскохозяйственных угодий обязаны опо­вещать эти региональные и муниципальные органы о своем намере­нии о продаже этих угодий в соответствующей процессуальной форме: письменная форма извещения, обязательные требования к его содер­жанию, доказательный порядок вручения (заказное письмо с уведом­лением, расписка в получении и т.д.) (ст. 8.2 указанного Федерально­го закона).

Несоблюдение этих процессуальных требований, предшествующих продаже сельскохозяйственного угодья, является основанием для рас­торжения в судебном порядке произведенной с угодьем сделки с пе­реводом на субъект РФ или орган местного самоуправления прав и обязанностей  покупателя.

В целях предусмотренного законом обеспечения приоритета пуб­личного национального интереса в обороте земель сельскохозяйствен­ного назначения, а также участия в этом обороте граждан Россий­ской Федерации и российских юридических лиц регламентирована воз­можность вмешательства регионального государственного управления и местного самоуправления в дело обеспечения наиболее рациональ­ной эксплуатации сельскохозяйственных земель.

6. Главная цель правового регулирования оборота земель сель­скохозяйственного назначения заключается в достижении наибо­лее эффективного использования земель данной категории.

Эффективно же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями.

 

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственно­го назначения» предусмотрены следующие основные способы включе­ния в отношения по этому обороту наиболее эффективных землеполь­зователей

 

 

• конкурсный порядок предоставления земельных участков в соб­ственность из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 10), поз­воляющий эффективно осуществить отбор среди претендентов на получение сельскохозяйственных угодий в собственность;
• продажа земельных угодий арендаторам осуществляется после доказанности их способности эффективно эксплуатировать продава­емое угодье в течение не менее чем трехлетнего надлежащего исполь­зования этого угодья в порядке аренды;
• принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случа­ях ненадлежащего использования этих угодий (п. 3 ст. 6).

 

7.  В то же время потребность в эффективном, использовании земель сельскохозяйственного назначения не должна войти в про­тиворечие с принципом справедливости при осуществлении оборо­та этих земель. Поэтому указанный Федеральный закон предусмат­ривает следующие положения, направленные на обеспечение справед­ливости в этой сфере отношений:

 

• установление обязательного к соблюдению порядка приватиза­ции участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящих­ся в государственной или муниципальной собственности. Этот обяза­тельный порядок позволяет обеспечить доступ субъектам земельных правоотношений к переходу сельхозугодий из публичной формы соб­ственности в частную по основаниям, предусмотренным законом;
• запрет принятия субъектом РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назна­чения (ст.  1.5).

 

Тем самым обеспечивается единый всероссийский порядок данно­го оборота, исключающий ограничение его региональными властями, и осуществляется единая государственная политика обеспечения доступа хозяйствующих субъектов к обороту сельскохозяйственных угодий.

Этот единообразный порядок доступа к обороту сельскохозяйствен­ных угодий вытекает из конституционного принципа свободы эконо­мической деятельности и недопустимости недобросовестной конкурен­ции (п. 1 ст. 8 и ст. 34 Конституции РФ), одной из типичных форм которых является ограничение доступа хозяйствующих субъектов к рыночным земельным отношениям.

8.  Во исполнение положений п. 1 ст. 9 Конституции РФ, опреде­лившей земле статус основы жизни и деятельности проживающих на ней народов, и п. 3 ст. 129 ГК РФ, установившей ограниченный обо­рот земель, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения»  предусмотрел жесткий государственный  контроль за  реализацией   этого   оборота.

В частности, во исполнение этого контроля установлено, что:

 

 

• определение пределов оборота земель сельскохозяйственного назначения предоставлено исключительно Российской Федерации и лишь она, а не субъекты РФ, вправе расширять или сужать эти преде­лы (ст.   1.5);
• федеральной компетенцией является и регулирование тех отно­шений по использованию земель сельскохозяйственного назначения, которые не предусмотрены Федеральным законом «Об обороте'земель сельскохозяйственного назначения»  (ст.   1.5);
• права субъектов РФ в правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения касаются той части оборота, кото­рый имеет местную специфику и особенности, вытекающие из их при­родно-климатических и иных особенностей, которые трудно учитывать на федеральном уровне. Так, субъектам РФ предоставлено право ус­танавливать в пределах минимальных и максимальных размеров зе­мельных участков, допускаемых в оборот и в частную собственность (п. 1,2 ст. 4), и в соответствии с п. 6 ст. 76 Конституции РФ феде­ральными законами недопустимо изменять эти пределы.

 

В то же время на федеральном уровне установлены пределы огра­ничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, предусмат­ривающие недопустимость субъекту РФ уменьшать пределы латифун-дизма ниже 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в гра­ницах одного административно-территориального образования (п. 2 ст. 4). Соответственно и закон субъекта РФ, занизивший указанный предел, подлежит отмене соответствующим федеральным законом (п. 5 ст. 76 Конституции РФ);

- оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляет­ся под неусыпным государственным наблюдением.

В частности, в аренду могут быть переданы только прошедшие го­сударственный кадастровый учет земельные участки из земель сель­скохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности (п. 1 ст. 9), а искажение данных Государственного земельного кадаст­ра, как и занижение размеров платежей за землю, совершенные долж­ностными лицами из корыстной или иной личной заинтересованнос­ти, наказываются в уголовном порядке (ст.   170 УК РФ).

Если же возникают споры о местоположении вьщеляемых земель­ных участков в счет долей в праве общей собственности на земель­ный участок из земель сельскохозяйственного назначения, то согла­сительные процедуры по этим спорам устанавливаются Правительством РФ, а не правительствами субъектов РФ. В случае недостиже­ния согласованного решения споры об этом местоположении рассмат­риваются судом (ст.   13).

Суммируя изложенное, можно сделать следующие основные выво­ды относительно правового регулирования оборота земель сель­скохозяйственного        назначения.

1. Согласно п. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землями сельскохозяйственного назначения осуществ­ляются свободно, если это не входит в противоречие с публичными интересами.
2. Противоречие частных интересов публичным обусловлено тем, что земля представляет собой основу жизни и деятельности прожи­вающих на ней народов (п. 1 ст. 9 Конституции РФ), а значит, и пра­вовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначе­ния должно осуществляться с учетом интересов не только настояще­го, но и всех будущих поколений.
3. Эта подробность в правовом регулировании оборота земель сель­скохозяйственного назначения обусловливает введение определенных ограничений в регулирование данного оборота в сравнении с оборо­том других земель, в связи с чем и принят специальный Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
4. Правовые ограничения в обороте земель сельскохозяйственно­го назначения в сравнении с оборотом иных земель установлены в
   данном Законе исходя из следующих обстоятельств:

а)  особой значимости земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем оборот допускается при условии обеспечения целевого,
рационального и эффективного использования этих земель;

б)   недопустимости  оборота  иных сельскохозяйственных земель, внешне сходных с землями сельскохозяйственного назначения;

в)  недопустимости возникновения в результате этого оборота латифундизма и минифундизма, т.е. концентрации земель сельскохозяй­ственного назначения в частной собственности отдельных лиц и чрез­мерного дробления земельных участков в качестве объектов собствен­ности;

г)   недопустимости нарушения прав третьих лиц при осуществле­нии оборота земель сельскохозяйственного назначения и обязанности
лиц, осуществляющих оборот этих земель, компенсировать потерпев­шим стоимость понесенных ими убытков;

д)  потребности в обеспечении приоритета публичных интересов:

 

• российских граждан и юридических лиц перед иностранными;
• приоритетного права в покупке земель сельскохозяйственного назначения субъектами РФ и органами местного самоуправления;
• исключения из оборота тех видов земель сельскохозяйственно­го назначения, которые имеют особую публичную значимость;

 

е)   потребности привлечения к эксплуатации земель сельскохозяй­ственного назначения наиболее эффективных хозяйствующих субъ­ектов;

ж)   обеспечения равного доступа хозяйствующих субъектов к зем­лям сельскохозяйственного назначения и исключения монополизма;

з)   обеспечения эффективного государственного контроля за обо­ротом земель сельскохозяйственного назначения, включающего в себя:

 

• федеральный контроль за осуществлением оборота этих земель региональными (субъектами РФ) и муниципальными органами;
• общегосударственный учет земель, соблюдение ценовой дисцип­лины при их обороте и т.д.

 

 

12.5.2. Правовые методы и формы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения

Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяй­ственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные.

В частности, для перехода земельных угодий из публичных форм собственности (государственной и муниципальной) в частную соб­ственность предусмотрено осуществление приватизации земельных участков (ст. 1.4 Федерального закона «Об обороте земель сельско­хозяйственного назначения»), т.е. специальной системы сделок, име­ющих строго целевое назначение и обусловленных особыми процеду­рами их совершения.

В то же время в случаях ненадлежащего использования сельхоз­угодий, находящихся в частной собственности, частный собственник может принудительно лишиться этого ненадлежаще используемого земельного участка в принудительном порядке (п. 3 ст. 6 указанного Федерального закона), т.е. из частной собственности это сельскохо­зяйственное угодье перейдет в публичную собственность (государ­ственную или муниципальную).

1. Административно-правовые методы осуществления оборота зе­мель сельскохозяйственного назначения выражаются в том, что:

 

• от имени российского государства соответствующие государ­ственные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона. В частности, принуди­тельно могут быть отчуждены сельскохозяйственные угодья, исполь­зуемые с нарушением их целевого назначения или нерационально, с последующей продажей их с публичных торгов (ст. 284—286 ГК РФ). Тем самым осуществляется смена менее эффективных хозяйствующих субъектов более эффективными;
• органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий возник­нут обстоятельства, требующие государственного вмешательства. На­пример, если один гражданин оказался по законным основаниям соб­ственником такой площади сельскохозяйственных угодий, которая превышает допустимую норму, то субъект РФ осуществляет действия по принудительному отчуждению излишков в судебном порядке (п. 3 ст. 6 указанного Федерального закона);
• принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяйствен­ного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и пре­кращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве. В частности, ст. 51 ЗК РФ допускает реквизицию земельного участка, т.е. временное изъятие сельскохозяйственного угодья у собственника в целях защиты от возникающих в связи с чрезвычайны­ми обстоятельствами угроз жизненно важным интересам граждан, обще­ства и государства, с возмещением собственнику земельного участка при­чиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции;
• органы судебно-исполнительного производства (судебные приставы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозяй­ственных угодий на основании соответствующего судебного решения в порядке санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ) в спе­циальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 10.01.2003)'.

 

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.

1.   Купля-продажа земельных участков,   осуществляемая:

 

• в общем порядке (ст. 454—491, 549—558 ГК РФ), при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других суще­ственных условий продажи (ст. 8.2 Федерального закона «Об оборо­те земель сельскохозяйственного назначения»);
• в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья, однако процесс купли-про­дажи прямо урегулирован законом и нарушение этого процедурного порядка может привести к признанию договора купли-продажи сель­хозугодья   недействительным.

 

Главным отличительным признаком купли-продажи является уплата цены имущества в деньгах (п. 1 ст. 454 ГК РФ), что отличает этот вид договора от сходных сделок с землей (мены, дарения и т.д.).

При продаже земельного участка на конкурсе или аукционе в каче­стве дополнения к этому денежному эквиваленту служит наиболее эф­фективное в будущем выполнение конкурсных условий при продаже сельскохозяйственного угодья (проведение мелиоративных работ и т.д.).

2.  Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены (ст.  567^571  ГК РФ),  отличающегося от договора
купли-продажи сельскохозяйственного угодья не денежной формой расчета за отчуждаемый земельный участок,  а натуральной формой
в виде равноценного земельного участка либо имущества,  которое приобретающая сельхозугодье сторона передает бывшему собствен­нику за это передаваемое угодье.  Например, сельскохозяйственный кооператив передает в собственность промышленной коммерческой
организации несколько гектаров сельскохозяйственных угодий для выращивания картофеля за предоставление этому кооперативу в соб­ственность торгового здания в городе для организации фирменного сельскохозяйственного магазина.

В отличие от договора купли-продажи сельхозугодий, где правовой статус сторон является диаметрально противоположным, при догово­ре мены сельхозугодий на имущество или на участки из земель сель­скохозяйственного назначения обе стороны договора имеют одинако­вый правовой статус, поскольку каждая из сторон одновременно яв­ляется и продавцом обмениваемого участка, и покупателем объекта, полученного взамен этого участка.

При этом договор мены сельскохозяйственных угодий имеет допол­нительные элементы, не присущие договору купли-продажи земельно­го участка. Например, одна сторона договора мены предоставила другой стороне предварительный задаток в несколько раз более ценный, чем полученный от нее взамен. Поэтому договор мены содержит обя­зательство другой стороны произвести доплату за более высокое ка­чество земельного участка в денежной или натуральной (недвижи­мость и т.д.) форме, однако это не изменяет правовой природы совер­шенного договора мены.

3. Договор дарения сельскохозяйственных угодий (ст. 572—582 ГК РФ) отличается от договора купли-продажи и мены следующими
основными особенностями:

 

• безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий, т.е. приобретатель земельного участка (одаряемый) получа­ет этот участок без каких-либо выплат бывшему собственнику зем­ли. Налоговые и пошлинные платежи за оформление этой сделки не в счет, поскольку они платятся государству и представляют собой конституционную налоговую обязанность граждан (ст. 57 Конститу­ции РФ);
• при дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в зем­лях сельскохозяйственного назначения, являющихся объектом общей (многосубъектной) собственности, остальные собственники этого сель­скохозяйственного земельного массива не могут воспользоваться сво­им правом на преимущественное приобретение этой земельной доли в общей земельной собственности, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.

 

Однако для совершения дарения сельскохозяйственного угодья, находящегося в общей совместной (а не долевой) собственности, не­обходимо согласие всех участников этой собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ), поскольку осуществление правомочий по владению, пользова­нию и распоряжению земельным массивом, находящимся в совмест-, ной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимно­му соглашению сособственников (ст. 253 ГК РФ).

4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях до­говора ренты (ст. 583—605 ГК РФ) имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как про­давец участка (получатель ренты) также передает свой земельный уча­сток покупателю (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную   оплату.

Однако договор ренты отличается от договора купли-продажи сро­ками расчета за проданный участок. И если покупатель обязан вы­платить продавцу покупную цену, как правило, в момент совершения сделки, то плательщик ренты, в отличие от покупателя, осуществляет оплату отдельными частями и в течение длительного времени.

Порядок расчетов за сельскохозяйственное угодье, приобретенное по договору ренты, имеет определенное сходство с арендной платой за арендованный земельный участок. Однако арендная плата не дает права на получение титула собственности на арендуемый земельный участок, независимо от того, превысил ли ее суммарный платеж сто­имость этого участка. Рента же является своего рода рассрочкой оп­латы за приобретенный в собственность земельный участок.

Платежи за приобретенное по договору ренты сельскохозяйствен­ное угодье в зависимости от вида этого договора бывают двух основ­ных видов:

•   бессрочная рента — при продаже земельного участка по дого­вору постоянной ренты (ст.  589—595 ГК РФ).  Приобретать земель­ные участки по такой форме ренты недопустимо у собственников — коммерческих организаций и допустимо лишь у граждан либо у та­ких некоммерческих организаций, которым закон не запрещает совер­шать подобные сделки и их совершение соответствует целям устав­ной деятельности этих организаций (п.   1 ст. 589 ГК РФ).

Бессрочные рентные платежи могут быть прекращены путем вы­купа плательщиком этой постоянной ренты (ст. 592 ГК РФ), в том числе в определенных законом случаях — по требованию получателя ренты (продавца земельного участка) (ст. 593 ГК РФ).

Размеры бессрочного рентного платежа обеспечены определен­ной охраной закона от инфляционных процессов.. В частности, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер вып­лачиваемой ренты увеличивается.пропорционально увеличению ус­тановленного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 590 ГК РФ).

Договор бессрочной (постоянной) ренты, таким образом, представ­ляет собой возможность покупки земельного участка с рассрочкой платежа за него на неопределенное и длительное время;

•   пожизненная рента (ст. 596—605   ГК РФ) применима лишь к случаям приобретения земельных участков у граждан (п.   1 ст. 596 ГК
РФ) и определяется в договоре как денежная сумма,  периодически выплачиваемая получателю ренты (бывшему собственнику участка) в
течение его жизни (п.  1 ст. 597 ГК РФ).

В частности, такая форма приобретения земельных участков осу­ществляется акционированными сельскохозяйственными коммерчески­ми организациями у своих бывших работников-пенсионеров, которым не под силу осуществлять рациональную и эффективную эксплуата­цию своих земель.

Пожизненная рента, выплачиваемая бывшим собственникам прива­тизированных земельных участков, является гарантией их спокойной старости.

От кабальных условий пожизненной ренты гарантируют положе­ния закона, согласно которым размер пожизненной ренты, определя­емой в договоре в расчете на месяц, должен быть не менее минималь­ного размера оплаты труда (МРОТ), установленного законом (п. 2 ст. 597 ГК РФ). В случаях же повышения МРОТ подлежит увеличе­нию и размер пожизненной ренты (ст. 318, п. 2 ст. 597 ГК РФ).

5.  Приобретение сельскохозяйственных угодий  по наследству (ч. 3 ГКРФ). Этой правовой форме оборота земель сельскохозяйствен­ного назначения свойственны следующие особые признаки:

 

• она осуществляется либо в форме односторонней сделки — за­вещания наследодателя (ст. 1118—1140 ГК РФ), либо по основаниям, предусмотренным законом (ст.   1141 —1151 ГКРФ);
• эта правовая форма оборота представляет собой одно из гаран­тированных конституционных прав каждого (п. 4 ст. 35 ГК РФ);
• переход сельскохозяйственного угодья по наследству может осу­ществляться как из частной формы собственности в частную, так и из частной формы собственности в публичную, но не наоборот. На­пример, при отсутствии завещания земельный участок, находившийся в собственности покойного, переходит к наследникам по закону в по­рядке очередности (ст. 1141 —1150 ГК РФ). Однако если таковые отсутствуют, то земельный участок обретает статус выморочного иму­щества и переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации (п. 2 ст. 1151 ГК РФ), т.е. в публичную соб­ственность;
• переход наследственных прав на сельскохозяйственное угодье осуществляется в особом наследственно-процессуальном порядке, пре­дусмотренном Основами законодательства о нотариате и дополняющим его законодательством, т.е. преимущественно в административно-пра­вовом порядке.

 

6.  Приобретение прав на земельный участок на условиях арен­ды (ст. 606—625 ГК РФ). Эта форма правового регулирования оборо­та земель сельскохозяйственного назначения является договорной и имеет следующие особенности:

 

• срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет, и попытки увеличения этого срока пресекаются
• арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок, а это означает, что сельскохозяйственное угодье, находясь в сфере действия частной собственности (в аренде у граж­данина), продолжает оставаться в публичной собственности (в госу­дарственной или муниципальной).

 

Следовательно, данная форма оборота земель сельскохозяйственного назначения не изменяет структуры форм собственности в том или ином субъекте РФ или его муниципальном образовании.

В то же время эта форма оборота не может гарантировать сохран­ности и повышения плодородия сельскохозяйственных почв, поскольку арендатор, в отличие от собственника сельскохозяйственного угодья, является временщиком и не заинтересован в коренном улучшении арен­дуемых земель.

Поэтому в законе предусмотрено преимущественное право на во­зобновление арендных отношений только тому арендатору, который надлежащим образом выполнял свои договорные обязательства (п. 1 ст. 621 ГК РФ)

 

• арендная форма регулирования оборота земель сельскохозяй­ственного назначения является своего рода испытанием на проверку соответствия арендатора требованиям крестьянской (фермерской) де­ятельности, а поэтому арендуемое сельскохозяйственное угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлет­него продолжения арендных отношений при условии надлежащего ис­пользования этого угодья (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об аренде земель сельскохозяйственного на­значения» (в ред. от 07.07.2003)¹);
• наконец, арендная форма регулирования оборота земель сельско­хозяйственного назначения позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собствен­ности в частную. Так, только в аренду могут передаваться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые олень­ими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбища­ми, находящимися в публичной (государственной или муниципальной) собственности (п. 6 ст.   10 указанного Федерального закона).

 

В п. 1 ст. 19¹ новой редакции Федерального закона «Об обороте зе­мель сельскохозяйственного назначения» сказано: «1. В случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъек­том Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию настоящего Федерального закона, на территории такого субъекта Российской Федерации применяются следующие правила:

 

1. приватизация земельных участков из земель сельскохозяйствен­ного назначения, предусмотренная п. 4 ст.  1 настоящего Федерально­го закона, осуществляется с  1 января 2004 г.;
2. минимальные размеры земельных участков из земель сельско­хозяйственного назначения, предусмотренные п.   1  ст. "4 настоящего Федерального закона, приравниваются к минимальным размерам зе­мельных участков,, устанавливаемым в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации для осуществления дея­тельности   крестьянского   (фермерского)   хозяйства;
3. максимальный размер общей площади земельных участков сель­скохозяйственных угодий,  предусмотренный п.  2 ст.  4 настоящего Федерального закона, устанавливается равным   10 процентам общей площади сельскохозяйственным угодий в границах одного админист­ративно-территориального образования;
4. полномочия субъектов Российской Федерации, предусмотренные п. 3 ст. 5, п. 3 ст. 6, п.   1 ст. 8, п. 2 ст.   12 и п. 3 ст.   13 настоящего Федерального закона, относятся к компетенции высшего исполнитель­ного органа государственной власти субъекта Российской Федерации;
5. средствами массовой информации, в которых в соответствии с п. 2 ст.  10, п. 2 ст.   12, п.   1 ст.   13 и ст.   14 настоящего Федерального закона предусмотрено опубликование сообщений, являются источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) ис­точник официального  опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка»¹.

 

Суммируя изложенное, можно сделать следующие выводы относительно правовых методов и форм правового управле­ния оборотом земель сельскохозяйственного назначения.

1.  В этом управлении используются административно-право­вой и гражданско-правовой методы.

2. Эти методы направлены на оборот земель сельскохозяй­ственного назначения не только из публично-правовых форм соб­ственности в сферу частной собственности, но и, наоборот, из частной формы собственности в публично-правовые формы.

3. Административно -правовой метод применяется в обороте зе­мель сельскохозяйственного назначения в случаях: 

а)    использования  сельхозугодий  с нарушением законодатель­ства;

б)   при применении санкций (конфискация) за противоправное поведение собственников сельскохозяйственных угодий, т.е. даже
и при правильной эксплуатации этих угодий  (деяние совершено за пределами сферы сельскохозяйственной деятельности);

в)   при обстоятельствах, обязывающих государство осуществ­лять это административно-правовое вмешательство;

г)   при временно-вынуждающих обстоятельствах (реквизиция земельного   участка),

4.    Гражданско-правовой метод применяется в регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения путем регули­рования  двусторонних сделок:

а)  купли-продажи сельхозугодий, при которой участок перехо­дит к другому собственнику за деньги, передаваемые в ходе совер­шения этого договора;

б)  мены, при которой либо происходит обмен угодьями, либо об­мен угодий на определенные объекты недвижимости;

в)  ренты, отличающейся от договора купли-продажи в основ­ном рассроченными формами расчета за приобретенный земельный участок;

г)   дарения и наследства, являющихся односторонними сделка­ми, но отличающимися различной правовой природой;

д)   аренды, представляющей собой форму регулирования оборо­та земель сельскохозяйственного назначения, при которой вклю­чаемые в сферу частного капитала земельные участки не теря­ют титула публичной собственности.

5.  Оборот земель сельскохозяйственного назначения должен бази­роваться на соответствующих нормативных актах субъектов РФ.

6.    Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйствен­ного назначения» не может работать в полную силу, до тех пор пока не будет разрешено передавать землю в залог под банков­ский кредит.

 

12.6. Охрана земель сельскохозяйственного назначения

Под правовой охраной земель сельскохозяйственного назначения понимается система правовых и иных мероприятий, направленных на их рациональное использование, защиту от вредных воздействий и ухудшения качественного состояния (ст. 12, 13 ЗК РФ).

Необходимость охраны земель закреплена в Конституции РФ, ЗК РФ, земельном законодательстве и в правовых актах субъектов РФ.

1.  Земля в Российской Федерации охраняется как основа жиз­ни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Использование земель должно осуществляться способа­ми, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть естественным основным средством производства в сельс­ком и лесном хозяйстве, пространственным (операционным) базисом хозяйственной и иных видов деятельности.

 

2.     Целями   охраны   земель   являются:

• предотвращение деградации, загрязнения и захламления, наруше­ния земель, других неблагоприятных последствий хозяйственной дея­тельности;
• обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, нарушению или другим неблагоприятным воздействиям в результате хозяйственной деятельности.

Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономических и др. мероприятий, направленных на их рациональ­ное использование, предотвращение необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, а также на восстановление продуктивности земель, в том числе земель лесного фонда, на воспроизводство и повышение плодородия почв.

Охрана земель осуществляется на основе комплексного подхода к угодьям как к сложным природным образованиям с учетом зональных, региональных особенностей.

3.     Земельным   законодательством   разработаны   виды   стимули­рования   рационального    использования    и    охраны   земель,    которые включают:

• выделение средств из федерального бюджета республик в соста­ве РФ и других субъектов федерации, местных бюджетов, внебюджет­ных фондов охраны земель для восстановления земель, нарушенных не по вине лиц, использующих эти земли, а также частичную компен­сацию при снижений доходов в результате консервации земель, нару­шенных не по вине лиц, использующих эти земли;
• освобождение от платы за земельные участки,  находящиеся в стадии сельскохозяйственного освоения и в период, предусмотренный проектом производства работ;
• компенсацию убытков, причиненных снижением доходов в резуль­тате временной консервации земель, нарушения использования земель вследствие стихийных бедствий, передачи земель под государственные и муниципальные защитные лесные насаждения и иные природоохран­ные объекты;

• поощрение граждан, ведущих крестьянское фермерское хозяйство, членов колхозов, кооперативов, акционерных обществ, работников сов­хозов, лесхозов и других предприятий,  а также их руководителей и специалистов за улучшение качества земель, повышение плодородия почв, продуктивности земель лесного фонда;
• установление повышенных цен на экологически чистую сельско­хозяйственную продукцию;
• полную или частичную компенсацию собственникам земель и другим пользователям земель произведенных ими затрат по  охране
  земель,  повышению плодородия почв.  Она производится из средств федерального бюджета и бюджетов других субъектов РФ.

Требование рационального использования земли неотделимо от ее охраны¹. Нерациональное использование земли, потребительское и бесхозяйственное отношение приводит к нарушению выполняемых ею функций, снижению ее природных свойств. Поэтому целью охраны земель является предупреждение истощения почв, загрязнения повер­хности земли, повышение плодородия почв и сохранение их природ­ных качеств и свойств.

В связи с появлением частной, государственной, муниципальной и других форм собственности на землю и многообразием форм исполь­зования земли возникает большая необходимость в охране, прежде всего, частной и других форм собственности на землю и прав пользо­вателей этой землей.

Охрана прав пользователей .землей заключается в охране прав и законных интересов указанных субъектов права и ответственности за нарушение возложенных на них обязанностей.

Различная роль земли в отдельных областях народного хозяйства обусловливает особенности их правового режима, а это в свою оче­редь определяет специфику охраны этих земель.

Конечная цель всех земель состоит в обеспечении рационального и эффективного их использования всеми пользователями землей, ко­торым они предоставлены.

Охрана прав пользователей землей обеспечивает их устойчивость и эффективность. Она гарантирует указанным субъектам права воз­можность беспрепятственно и спокойно пользоваться землей, успеш­но осуществлять на ней ту деятельность, для которой земля предо­ставлена. Благодаря охране прав указанных субъектов права обеспе­чивается возможность полного и эффективного использования земельных богатств России¹.

Государственное управление охраной земель сельскохозяйственно­го назначения и обеспечения их плодородия осуществляется в резуль­тате инвестиционной политики в соответствии с Федеральным законом от 16.06.1998 «О государственном регулировании обеспечения плодо­родия земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 21.03.2003)², земельным законодательством, бюджетным законодательством и зако­нодательством о налогах и сборах.

В процессе осуществления земельной реформы отмечены факты нарушения земельного законодательства и злоупотребления при со­вершении сделок с земельными участками. Сохраняется высокий уро­вень самовольного занятия земель, получили распространение случаи уклонения от оформления и переоформления прав на землю, несвое­временного внесения земельных платежей, нецелевого использования земельных участков или их неэффективного использования, приводя­щего к порче земель и уничтожению плодородного слоя почвы, что обусловлено несовершенством нормативно-правовой базы осуществле­ния государственного контроля за использованием и охраной земель. В связи с этим в Федеральной целевой программе³ предусматривает­ся проведение следующих мероприятий:

 

• разработка законодательные и иные нормативные правовые акты, предусматривающие уточнение порядка государственного кон­троля за использованием и охраной земель, усиление административ­ной и уголовной ответственности за нарушение земельного законо­дательства;
• введение экономического стимулирования охраны земель, направ­ленного на повышение заинтересованности собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в сохранении и повышении плодородия почв, защите земель от негативных последствий, производственной деятельности.

 

В связи с тем что земли сельскохозяйственного назначения явля­ются основной производственной частью земельного фонда России и занимают там особое место, то для них устанавливается и особый ох­ранительный режим. Для его осуществления предусматривается не­сколько элементов:

а)  особый порядок изъятия земель сельскохозяйственного назна­чения для использования в иных целях;

б)  обязательные меры по восстановлению нарушенных земель сель­скохозяйственного назначения;

в)  наличие разнообразных мер ответственности за нарушение пра­вового режима сельскохозяйственных земель.  Законодательство  РФ
предусматривает наличие нескольких видов ответственности за нару­шение правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

5. Административная ответственность. В статьях ЗК РФ и КоАП РФ установлено, что данный вид ответственности наступает за совершение таких правонарушений, как самовольное занятие земель­ных участков,  загрязнение земель химическими и радиоактивными веществами и отходами, порча и уничтожение плодородного слоя зем­ли, искажение сведений о состоянии и использовании земель, порча сельскохозяйственных и иных земель,  захламление земель и иные виды. Наложение штрафов на виновных не снимает с них обязаннос­ти по устранению нарушения. Налагаются и взимаются штрафы пол­номочными государственными органами, к которым следует отнести и местные органы Госкомзема, а также органы санитарного и эпидемио­логического контроля, органы Министерства природных ресурсов РФ.
Полномочный орган рассматривает материалы о наложении штрафа в установленном порядке и в срок от пяти до  15 дней. Штраф взыс­кивается в бесспорном порядке. Но это может быть обжаловано в суд, решение которого обязательно.

6. Уголовная ответственность. В ЗК РФ указано, что уголов­ная ответственность устанавливается УК РФ. Но в новом УК РФ есть лишь ст.  254 об уголовной ответственности за земельные правона­рушения.  В ней говорится, что отравление, загрязнение или иная порча земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятель­ности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, сти­муляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными хи­мическими или биологическими веществами при их хранении, исполь­зовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде, наказываются штрафом в размере от 200 до 500 МРОТ или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от двух до пяти месяцев, либо лише­нием права занимать определенные должности, или заниматься оп­ределенной деятельностью на срок до трех лет, либо исправительными работами на срок до двух лет.

Те же деяния, совершенные в зоне экологического бедствия или в зоне чрезвычайной экологической ситуации, наказываются ограниче­нием свободы на срок до трех лет или лишением свободы на тот же срок.

Деяния, предусмотренные ч. 1 или 2 ст. 254, повлекшие по нео­сторожности смерть человека, наказываются лишением свободы на срок от двух до пяти лет. Но, по мнению автора учебника, наличие лишь единственной статьи является большим пробелом в законода­тельстве.

7. Гражданско-правовая   (имущественная)   ответственность наступает по факту нарушения земельного законодательства, связан­ного с причинением вреда землям, охраняемым законом, правам и ин­тересам собственников, землепользователей и арендаторов земли не­зависимо от привлечения виновных к другим видам ответственности. Она наступает при соблюдении нескольких условий:  ущерб должен
причиняться противоправным поведением виновного; при возникнове­нии имущественного вреда; если имеется вина причинителя.

8. Дисциплинарная  ответственность регулируется трудовым законодательством.

Подводя итог сказанному, следует отметить, что Россия располага­ет огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно.

Контрольные вопросы

1. В чем состоят признаки правового режима земель?
2. Каков правовой режим земель сельскохозяйственного назначения как общего объекта (правовой режим, свойственный всем землям сельскохозяй­ственного назначения)?
3. Каков правовой режим земель сельскохозяйственного назначения как родового объекта (правовой режим категории земли)?
4. Каков правовой режим земель сельскохозяйственного назначения как объекта непосредственного правового регулирования (правовой режим земель­ных угодий)?
5. Что входит в понятие «государственные органы земельной реформы»?
6. Каковы функции государственного управления режимом использования земель сельскохозяйственного назначения?
7. Что входит в понятие субъектов правоотношений по использованию зе­мель в широком смысле?
8. Что входит в понятие субъектов правоотношений по использованию земель в узком смысле?
9. Что  входит в содержание правоотношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения?
10. Что  следует  понимать под оборотом  земель сельскохозяйственного назначения?
11. В чем суть правовой охраны земель сельскохозяйственного назначе­ния?