Глава 40 Договір найму (оренди)
Глава 40 Договір найму (оренди)
§ 1. Загальні положення про договір найму (оренди)
§ 2. Договор прокату
§ 3. Найм (оренда) земельної ділянки
§ 4. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди
§ 5. Договір оренди підприємства
§ 6. Найм (оренда) транспортного засобу
§ 7. Договір лізингу
§ 1. Загальні положення про договір найму (оренди)
За договором найму (оренди) одна сторона (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК).
Виходячи з такого визначення, основними ознаками договору найму слід вважати: надання наймодавцем наймачеві майна: 1) у користування; 2) на певний строк; 3) за плату.
Саме ці ознаки й дають підстави для виділу найму (оренди) в окремий тип договірних зобов’язань.
Договір найму (оренди) є двостороннім, оскільки права однієї сторони договору кореспондують обов’язкам іншої. Він може бути як консенсуальним, так і реальним, тобто права та обов’язки сторін за договором можуть виникати як з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами, так і з моменту передання наймодавцем майна наймачеві. За критерієм наявності зустрічного надання він є оплатним. До того ж договір найму є строковим, оскільки майно передається наймодавцем наймачеві у користування на певний строк, після перебігу якого воно підлягає поверненню.
Сторонами договору найму (оренди) є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). Наймодавцем є особа, яка передає або зобов’ язується передати майно у користування другій стороні. Наймачем є особа, котра приймає це майно від наймодавця для користування на певний строк та сплачує плату за користування.
Наймодавцем може виступати будь-яка фізична чи юридична особа як приватного, так і публічного права. У той же час законом можуть бути передбачені певні обмеження щодо суб’єктного складу осіб, які можуть бути наймодавцем (наприклад, у разі оренди державного або комунального майна, прокату). Відповідно до ст. 761 ЦК наймодавцем може бути власник речі або особа, якій належать інші речові права на цю річ, а також особа, уповноважена на укладення договору найму (наприклад, управитель майна).
Обмеження щодо суб’єктного складу учасників правовідносин з найму майна закон може встановлювати й на стороні наймача. Зокрема, ст. 6 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає, що фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов’ язана зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності.
Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (не споживана річ), а також майнові права (ст. 760 ЦК України).
Крім предмета, у договорі найму (оренди) зазвичай міститься умова про плату за користування майном та визначається строк договору найму (оренди).
Той факт, що відповідними нормами ЦК існування договірних відносин з найму не ставиться в залежність від наявності у договорі умов, які встановлюють плату за користування майном та строк найму, не дає підстави вважати, що зазначені умови не є істотними. Положення ЦК містять норми диспозитивного характеру, згідно з якими визначають умови про строк та плату за найм у тому випадку, якщо вони не врегульовані безпосередньо у договорі.
Так, зокрема, ч. 1 ст. 762 ЦК визначено, що розмір плати за користування майном встановлюється у договорі найму. Якщо сторонами розмір плати за користування майном у ньому не визначено, відповідно до ч. 2 ст. 762 ЦК він визначається з урахуванням певних об’єктивних критеріїв (споживчих якостей речі та інших обставин, які мають істотне значення).
Відповідно до ч. 1 ст. 763 ЦК договір найму укладається на строк, встановлений сторонами у договорі. Якщо ж ними строк найму не встановлено, то договір вважається укладеним на невизначений строк, і кожна із сторін має право відмовитися від нього у будь-який час, письмово попередивши другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Дане положення є диспозитивним, оскільки договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на не- визначений строк.
Права та обов'язки сторін. Основним обов’язком наймодавця є обов’язок передати наймачеві майно належної якості та у належний строк (статті 765, 767 ЦК). Під передачею майна слід розуміти дії наймодавця, спрямовані на переміщення цього майна з його майнової сфери у майнову сферу наймача.
Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, останній має право за своїм вибором: вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою, або ж відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків (ст. 766 ЦК).
Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави (ч. 1 ст. 769 ЦК). У той же час на наймодавця при укладенні договору найму покладається обов’язок повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст. 769 ЦК).
Якість майна, яке передається, є належною, якщо його комплект та стан відповідає умовам укладеного договору і воно є придатним для використання за цільовим призначенням, тобто стан його повинен бути таким, який забезпечить можливість його нормального господарського використання (ст. 767 ЦК).
Якщо наймодавцеві відомі особливі властивості або недоліки речі, які можуть бути небезпечними для життя, здоров’ я, майна наймача чи інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею, він зобов’язаний попередити про них наймача. При невиконанні наймодавцем зазначеного обов’язку наймач звільняється від відповідальності за шкоду, завдану третім особам у зв’язку з користуванням річчю, і вправі вимагати від наймодавця відшкодування збитків, якщо шкода була заподіяна йому. Відповідно до ч. 2 ст. 780 ЦК шкода, завдана у зв’язку з користуванням річчю, відшкодовується наймодав- цем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати. Умова договору найму про звільнення наймодавця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.
Передача наймодавцем наймачеві майна у користування відбувається негайно після укладення договору або у передбачений у цьому договорі строк. Відповідно на наймачеві лежить обов’язок прийняти дане майно. Цей обов’язок є кредиторським, оскільки він є умовою виконання обов’язку боржника (наймодавця) з передачі майна. При прийнятті майна наймач зобов’ язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі не переконається в її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦК). Якщо наймач при цьому виявив недоліки речі, але не пред’явив вимогу наймодавцеві про їх усунення, він втрачає право на стягнення спричинених передачею речі неналежної якості збитків, оскільки, приймаючи майно за таких обставин, він фактично погоджується з його якістю.
Безперечно, у тому випадку, якщо наймодавець гарантує якість речі протягом усього строку найму або його частини, правове становище наймача є набагато кращим. Якщо у речі, переданої наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору в період строку дії такої гарантії, наймач має право за своїм вибором вимагати: заміни речі, якщо це можливо; відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; розірвання договору і відшкодування завданих йому збитків (ч. 2 ст. 768 ЦК).
Наймач зобов’ язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору (ч. 1 ст. 773 ЦК). Цей обов’язок визначений тимчасовим характером права користування і наступним обов’язком наймача повернути майно наймодавцю у справному стані з нормальним ступенем зносу. Використання ж його не за цільовим призначенням може негативно позначитися на його стані як у частині справності, так і у частині зносу[1].
Якщо наймач користується річчю, переданою йому в найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Одним з основних обов’язків наймача є внесення плати за користування майном, яка може вноситися у грошовій або у натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму (ч. 2 ст. 762 ЦК). Законом не передбачено будь-яких обмежень щодо форми плати за договором найму.
Сторони можуть змінювати розмір та форми плати за користування майном шляхом внесення відповідних змін до договору. Підставою для перегляду, зміни (індексації) розміру можуть бути інфляційні процеси тощо. Частиною 4 ст. 762 ЦК встановлено право наймача вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. За цих же обставин наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути ним використане (ч. 6 ст. 762 ЦК). Умовами застосування зазначених положень ЦК є те, що обставини, з якими пов’язується істотне зменшення можливості користування майном або неможливість його використання протягом певного часу, повинні бути об’ єктивними, а не наслідком винної поведінки наймача. Не враховуються також суб’єктивні причини (наприклад, хвороба наймача, виїзд у відрядження тощо). Тобто наймач звільняється від внесення плати за певний період часу, якщо протягом нього існували обставини непереборної сили, які унеможливили використання майна.
Розмір плати за користування може бути зменшеним на вимогу наймача, якщо наймодавець не повідомив його про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст. 769 ЦК).
Наймач зобов’язаний вносити плату за користування майном своєчасно. Строки внесення плати встановлюються у договорі. Якщо сторони не встановили ці строки у договорі, плата за користування майном вноситься щомісячно (ч. 5 ст. 762 ЦК).
Наймач зобов’язаний зберігати майно, передане йому в найм, не допускати його пошкодження та псування. Отже, у наймі наявні деякі елементи зберігання. Наймач повинен ставитися до найнятого майна з бережливістю власника, не припускати його погіршення, здійснювати відповідний догляд та обслуговування цього майна.
Відповідно до ст. 779 ЦК наймач зобов’язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.
Способом підтримання майна у належному стані, придатному для його використання за цільовим призначенням, є ремонт. Відповідно до ст. 776 ЦК поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Поточним ремонтом слід вважати такий ремонт, необхідність проведення якого виникає зі звичайного користування майном і не пов’язана з істотним псуванням або зношенням основних складових майна.
Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймо- давцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальним є ремонт, який викликаний істотним псуванням або зношенням майна чи його основних складових, тривалий у часі і потребує значних коштів на його проведення.
Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо останній договором не встановлений або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.
Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування нею, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
При ремонті відновлюються втрачені якості майна. Проведення ремонту не пов’язано з конструктивними змінами у майні, які мають місце при здійсненні поліпшень, хоча й змінює його певною мірою (наприклад, покращується стан майна і його зовнішній вигляд). У випадку якщо при проведенні ремонту мають місце конструктивні зміни у майні, які підвищують ефективність його використання, йдеться про те, що поряд з ремонтом поліпшується майно.
Під час ремонту і при здійсненні поліпшень наймач несе певні витрати. Проте у першому разі вони спрямовані на підтримання майна у такому стані, який забезпечує його нормальне використання. Внаслідок ремонту відновлюються його попередні якості, втрачені у процесі зношення. При поліпшенні майна воно набуває нових додаткових якостей, які не змінюють його призначення, але підвищують цінність та ефективність використання.
Відповідно до ст. 778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення після припинення договору.
Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування нею. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
При здійсненні наймачем без згоди наймодавця поліпшень, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості. Зазначене є свого роду санкцією і кореспондується із загальним правилом, встановленим ч. 3 ст. 773 ЦК, відповідно до якого наймач має право змінювати стан речі, переданої йому в найм, лише за згодою наймодавця.
На наймача відповідно до умов договору або закону може бути покладений обов’язок застрахувати річ, яку він отримує за договором найму (ч. 2 ст. 771 ЦК). Зокрема, згідно зі ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» на орендаря покладається обов’язок застрахувати орендоване майно.
Статтею 774 ЦК встановлюється право наймача на передання речей у піднайм. Піднаймом є передання наймачем речей, отриманих від наймодавця, у користування третій особі. У той же час існування даного права ставиться у повну залежність від наявності згоди наймо- давця на передання майна у піднайм, якщо інше не встановлено договором або законом. За договором піднайму правовідносини з найму майна виникають між наймачем та третьою особою; при цьому перший у даному випадку набуває статусу наймодавця, а остання відповідно наймача. Відносини між сторонами договору піднайму регулюються, окрім договору, укладеного між ними, ще й відповідними положеннями законодавства про договір найму. Зміст договору піднайму не може виходити за межі договору найму, зокрема, це стосується строку договору піднайму, який не може перевищувати строку договору найму, умов використання майна тощо.
Повернення речі після припинення договору найму є одним з основних обов’язків наймача, який обумовлено самою суттю зобов’язань з найму майна і тимчасовим характером користування найнятим майном. Відповідно до ст. 785 ЦК у разі припинення договору найму наймач зобов’ язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, у якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, котрий було обумовлено у договорі.
У тому разі якщо внаслідок винної поведінки наймача стан речі погіршився, наймодавець вправі вимагати її відновлення, а у разі неможливості цього — відшкодування завданих йому збитків. У той же час наймач не буде нести відповідальність за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодав- ця (ст. 779 ЦК).
ЦК також встановлює відповідальність наймача за прострочення повернення речі наймодавцеві. У цьому випадку наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК). Встановлюються й інші негативні наслідки для наймача за прострочення повернення речі наймодавцеві, зокрема у ст. 772 ЦК визначено, що наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик її випадкового знищення або випадкового пошкодження.
ЦК стимулює належне виконання наймачем своїх обов’язків. Наймач, який належно виконує обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК). Переважне право на укладення договору наймач має на умовах, рівних з особами, які також бажають укласти договір найму. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. У тому ж випадку, якщо наймодавець укладе з третьою особою договір найму на тих умовах, на яких він не погодився укласти договір з наймачем, останній може вимагати переведення прав та обов’язків наймача за укладеним договором на нього.
Існування переважного права орендаря на укладання договору найму на новий строк дещо обмежено у часі. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не передбачений договором, — у розумний строк.
Наймач, який належно виконує свої обов’ язки за договором найму, у разі продажу власником речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (ч. 2 ст. 777 ЦК). Зазначене право наймач має протягом строку дії договору найму; у разі припинення договору воно припиняє своє існування. У випадку продажу речі третім особам на умовах, рівних із запропонованими наймачем, останній має право вимагати переведення на нього прав та обов’ язків покупця.
Підстави припинення договору та розірвання договору. Договір найму припиняється за спеціальними підставами, визначеними ЦК. Частиною 1 ст. 781 ЦК передбачено, що договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи наймача, якщо інше не встановлено договором або законом. Смерть фізичної особи най- модавця не є підставою припинення договору найму, оскільки права та обов’язки у цьому разі переходять до його спадкоємців (ч. 1 ст. 770 ЦК).
Підставою для припинення договору найму є також ліквідація юридичної особи, котра була наймачем або наймодавцем, оскільки у такому випадку відсутні правонаступники, а, отже, немає суб’єкта, до якого переходять у цьому разі права та обов’ язки. Підставою для припинення договору найму може бути і відчуження наймодавцем речі, але лише у тому разі, якщо сторони обумовили це у договорі (ч. 2 ст. 770 ЦК).
Окрім зазначених спеціальних підстав припинення договору найму, його припинення може відбуватись і на загальних підставах, але тільки у тому разі, якщо вони не протирічать сутності найму. Зокрема, договір найму припиняється за домовленістю сторін новацією тощо.
Закон пов’язує розірвання договору найму з винною поведінкою його сторін. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець: передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК).
Підставою для розірвання договору на вимогу наймача є порушення наймодавцем обов’язку про повідомлення наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст. 769 ЦК). У цьому разі наймач може вимагати не лише розірвання договору, а й відшкодування збитків.
Наймодавцеві закон надає право вимагати розірвання договору в тих випадках, якщо наймач: користується річчю всупереч договору або призначенню речі; без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; не приступив до проведення капітального ремонту речі у разі, коли обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст. 783 ЦК).
Як і будь-який договір, договір найму не може бути розірваний в односторонньому порядку. Виняток становить ст. 782 ЦК, якою передбачено право наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування нею протягом трьох місяців підряд. Договір вважається розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
§ 2. Договор прокату[2]
За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 787 ЦК).
Підхід законодавця до назви цього договору в ринкових умовах свідчить про те, що мова вже йде не про договір побутового прокату, як це зазначалося у статтях 273-276 ЦК УРСР і котрий слугував одним з правових засобів задоволення побутових потреб лише фізичних осіб, а про договір прокату, предмет якого може використовуватися і для виробничих потреб, якщо це було обумовлено у договорі. А звідси наймачами можуть бути і юридичні особи, що займаються господарською діяльністю. До речі, хоча це і є новелою ЦК, у раніше чинному законодавстві на рівні підзаконних нормативно-правових актів визнавався такий різновид договору майнового найму, як прокат технічних засобів. Зокрема, діяли Типові правила прокату приладів, устаткування та інших технічних засобів, затверджені постановою Держзбуту СРСР і Держарбітражу СРСР від 28 червня 1978 р.[3]
Проте в сучасних умовах наймачі — юридичні особи або фізичні особи — підприємці не можуть використовувати предмет прокату для отримання прибутку.
Договір прокату традиційно сконструйований як самостійний вид договору найму (оренди), який містить такі відмінності від останнього, що це потребує спеціального регулювання. Це і пояснює появу § 2 глави 58 ЦК (статті 787 — 791). Отже, якщо інше не встановлено спеціальним законом, до відносин, що виникають на підставі цього договору, субсидіарно застосовуються загальні положення про найм (оренду).
До особливостей договору прокату слід віднести те, що, на відміну від договору найму (оренди), він є договором приєднання (ч. 2 ст. 787 ЦК). Це означає: якщо особливості укладення та виконання договору найму (оренди) окремих видів майна можуть встановлюватися тільки ЦК та іншим законом (статті 759, 787 ЦК), то наймодавець може передбачити типові умови договору прокату, а наймач для укладення цього договору лише приєднується до запропонованих пропозицій у цілому і не може висувати свої вимоги до умов договору (ч. 1 ст. 634 ЦК). Типові умови договору не можуть порушувати прав наймачів, встановлених законом. Зокрема, типові умови не можуть містити заборони для наймача відмовитися від договору в будь-який час або, навпаки, надати йому право на укладення договору піднайму тощо. Якщо ж наймач позбавляється прав, яких йому надано законом, або договір містить інші умови, явно обтяжливі для нього, договір на вимогу наймача може бути змінений або розірваний. При цьому наймач має довести, що він, виходячи зі своїх інтересів, не прийняв би цих умов за наявності у нього можливості брати участь в їх визначенні у договорі.
До введення в дію нового ЦК договори побутового прокату укладалися на підставі затверджених Кабінетом Міністрів України, міністерствами або відомствами типових договорів або інших правил (наприклад, на підставі Порядку надання у тимчасове користування громадянам предметів культурно-побутового призначення та господарського вжитку, затвердженого наказом Укрсоюзсервісу від 16 грудня 1999 р.[4] На сьогодні вони повинні бути приведені у відповідність з новим ЦК.
Договір прокату також визначається як публічний договір (ч. 3 ст. 787 ЦК), що створює наймачам додаткові гарантії захисту їх інтере- сів[5]. Це означає, що наймодавець взяв на себе обов’язок здійснювати підприємницьку діяльність з передання речей у найм кожному, хто до нього звертається. Тобто відповідно до закону (ст. 633 ЦК) він не має права надавати переваги одному наймачеві перед іншим щодо укладення цього договору, не має права відмовитися від укладення договору прокату за наявності у нього можливостей надання наймачеві відповідних речей у найм. У разі необгрунтованої відмови наймодавець має відшкодувати збитки, завдані наймачу такою відмовою. Умови договору прокату як публічного договору встановлюються однаковими для всіх наймачів, крім тих, кому за законом надані відповідні пільги. Якщо актами цивільного законодавства встановлені певні правила, то вони обов’язкові для сторін при укладенні і виконанні договору прокату. Якщо договір міститиме умови, які ущемляють права наймача, вони є нікчемними.
Договір прокату є двостороннім, оскільки кожна із його сторін має права і несе обов’язки щодо одна однієї. Цей договір є оплатним, бо наймач користується переданою у найм річчю за плату, яка встановлюється за тарифами наймодавця. Договір прокату може бути як реальним, так і консенсуальним. Якщо наймодавець передає наймачеві річ у момент укладення договору — це реальний договір. Якщо ж сторони досягли узгодження за всіма істотними умовами договору, передбачивши передачу речі у майбутньому, то це — консенсуальний договір, у якому момент вступу договору в силу не пов’ язується з пере- данням речі наймачу. Ця передача повинна розглядатися як виконання укладеного договору прокату з боку наймодавця [6].
ЦК не висуває окремих вимог до форми договору прокату. Тому, виходячи із загальних правил, що містяться у ст. 636 ЦК, слід дійти висновку, що він може бути укладений у будь-якій формі, якщо інше не буде передбачено у типових умовах договору прокату.
Характеризуючи договір прокату, слід зазначити, що для нього недостатньо однієї передачі речі у найм, тобто у користування за плату на певний строк. Особливість цього договору полягає у тому, що річ передається за правилом для використання з метою задоволення побутових потреб, хоча, як вже вказувалося, сторони можуть обумовити у договорі її використання для виробничих потреб.
Характерною ознакою договору прокату є його предмет, яким може бути лише рухома річ[7], тобто неспоживна, індивідуально визначена, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб (ч.1 ст. 788 ЦК). Виходячи саме з цього, як наймачі частіше за все виступають фізичні особи, які, укладаючи договір, задовольняють свої потреби у культурно-побутових предметах та предметах домашнього вжитку. Це може бути побутова техніка, радіо- і телевізійна апаратура, обладнання, прилади тощо.
Наймодавцем за цим договором може виступати тільки суб’єкт підприємницької діяльності[8], найчастіше — спеціальні юридичні особи, хоча не виключено, що ними можуть бути і фізичні особи-підпри- ємці. Саме це робить необхідним ввести додаткові гарантії для наймачів, що досягається шляхом визнання даного договору публічним, через можливість захисту прав наймачів на підставі норм Закону України «Про захист прав споживачів», а також конструювання цього договору як договору приєднання.
Договір прокату може укладатися тільки на визначений строк (ч. 1 ст. 787 ЦК).
Права та обов’язки сторін. ЦК дуже стисло зазначив ті особливі права та обов’язки, які мають сторони договору прокату. Їх, безумовно, більше, що може знайти свій відбиток у типових умовах договору.
Наймодавець у договорі прокату несе обов’язки і має права такі, як і наймодавець у договорі найму (оренди)1, але, що стосується капітального і поточного ремонту речі, то він їх здійснює за свій рахунок, якщо не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача (ч. 3 ст. 791 ЦК). Наймодавець встановлює тарифи на оплату за прокат речі (ст. 789 ЦК).
Що стосується прав та обов’язків наймача, то вони в цілому тотожні правам та обов’язкам наймача у договорі найму (оренди). Але, виходячи з того, що за загальним правилом предмет прокату може використовуватися для задоволення побутових потреб, наймач не має права на укладення договору піднайму (ч.1 ст. 791 ЦК), не має переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем (ч. 2 ст. 791 ЦК). Між тим наймач має право відмовитися від договору прокату і повернути річ наймодавцеві у будь-який час. При цьому плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується до тривалості фактичного користування нею (ст. 790 ЦК).
§ 3. Найм (оренда) земельної ділянки
Суб’єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади (ч. 1 ст. 374 ЦК). Власник земельної ділянки може передати своє право володіння та користування нею іншій особі. Як правило, така передача права здійснюється шляхом укладення договору найму (оренди) земельної ділянки. Цей договір є одним із видів договору найму (оренди). Отже, на нього поширюються загальні положення про найм (оренду), закрплені в § 1 глави 58 ЦК. Особливість об’єкта договору найму (оренди) земельної ділянки обумовлює його специфіку та особливості правового регулювання договірних відносин у цій сфері[9]. Відносини, пов’язані з наймом (орендою) землі, регулюються, окрім ЦК, ЗК України, Законом України «Про оренду землі»[10], іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них.
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ст. 792 ЦК).
Цей договір є двостороннім, взаємним, відплатним і консенсуаль- ним.
Сторонами договору є наймодавець (орендодавець) і наймач (орендар). Законодавець не встановлює обмежень щодо суб’єктного складу сторін договору найму (оренди) земельної ділянки.
Наймодавцем (орендодавцем) може бути будь-який учасник цивільних правовідносин, який є власником земельної ділянки, або уповноважена ним особа. Отже, особи, яким земельні ділянки передано в користування, не можуть бути орендодавцями землі. Суб’єктами права власності на землю відповідно до ст. 80 ЗК є: фізичні та юридичні особи (на землі приватної власності); територіальні громади, які реалізують своє право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (на землі комунальної власності); держава, котра реалізує це право через відповідні органи державної влади (на землі державної власності). Право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом або іншими документами, зазначеними в ст. 126 ЗК.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної
Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом[11].
Наймачем (орендарем) може виступати фізична або юридична особа. Орендарями земельних ділянок також можуть бути районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах повноважень, визначених законом; сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам і юридичним особам України, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням та організаціям, а також іноземним державам.
Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, комунальній або державній власності. Земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ст. 79 ЗК). Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, на водні об’єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній розташовані, а також поширюється на простір над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Земельна ділянка може передаватися у найм (оренду) разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які розташовані на ній, або без них (ч. 2 ст. 792 ЦК).
Договір найму (оренди) земельної ділянки укладається у письмовій формі. Нотаріальне посвідчення такого договору не є обов’язковим, а здійснюється лише за бажанням сторін або на вимогу однієї із них.
Цей договір підлягає державній реєстрації (ст. 18 Закону України «Про оренду землі»), що є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Отже, відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК договір найму (оренди) земельної ділянки вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визначені постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі»1. Згідно з цією постановою державна реєстрація зазначених договорів провадиться виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.
Невід’ємною частиною договору оренди є план або схема земельної ділянки, яка передається у найм (оренду); кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об’ єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом, зокрема, якщо земельна ділянка передається в оренду зі зміною її цільового призначення. Якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об’ єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи. Відсутність вказаних документів може бути підставою для визнання договору недійсним.
У статті 15 Закону України «Про оренду землі» закріплений перелік істотних умов договору найму (оренди) земельної ділянки. До них належать: об’ єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об’ єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди або його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди земельної ділянки хоча б однієї із зазначених істотних умов, є підставою не тільки для визнання його недійсним, а й для відмови у державній реєстрації договору.
За згодою сторін у договорі можуть бути зазначені й інші умови щодо використання земельної ділянки. При цьому, якщо за заявою однієї зі сторін щодо таких умов не досягнуто згоди, договір оренди згідно зі ст. 638 ЦК вважатиметься неукладеним.
Строк дії договору оренди землі визначається за взаємною згодою сторін. Законодавець встановлює максимальний строк дії договору оренди у 50 років. Короткостроковою є оренда земельної ділянки не більше п’яти років, а довгостроковою — від 5 до 50 років.
Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, після закінчення строку його дії має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень (лист-повідомлення) орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Використання землі в Україні є платним. За користування земельною ділянкою наймач (орендар) зобов’язаний сплачувати наймодавцю (орендодавцю) орендну плату[12], розмір, форма та строки внесення якої узгоджуються сторонами у договорі. Строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюються законом. Розмір орендної плати не залежить від наслідків господарської діяльності орендаря. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Зміна орендної плати за землю може здійснюватися за згодою сторін. У разі недосягнення такої згоди встановлений договором розмір цієї плати вважається не зміненим. Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди.
Орендодавець як платник земельного податку в разі збільшення його розміру має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено договором. Орендар же має право вимагати зменшення орендної плати у разі погіршення стану земельної ділянки не з його вини. Орендна плата може бути визначена у різних формах, а саме у грошовій, натуральній (зерном, цукром тощо) та відробітковій (надання послуг орендодавцю з ремонту техніки, забезпечення транспортом тощо). Сторони у договорі можуть визначити орендну плату шляхом поєднання різних її форм. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
У договорі оренди повинні бути зазначені як приналежність земельної ділянки до земель конкретної категорії, так і ціль її використання — будівництво, обслуговування будинків і споруд за їх фактичним знаходженням, ведення сільськогосподарського виробництва тощо.
У договорі оренди земельної ділянки обов’язково вказуються права третіх осіб на конкретну площу (при наявності таких), а також обмеження в її використанні. Дана вимога продиктована положеннями розділу 16 ЗК «Право земельного сервітуту» та розділу 18 ЗК «Обмеження прав на землю». Згідно зі ст. 98 ЗК право земельного сервітуту — це право власника або землекористувача на обмежене платне або безкоштовне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Земельний кодекс не передбачає обов’ язкового укладення договору земельного сервітуту під час укладення договору оренду землі, проте якщо у договорі оренди земельної ділянки не передбачено умови (один із видів права земельного сервітуту), то одна зі сторін може вимагати укладення договору сервітуту або внесення відповідних змін до договору оренди.
Основні права та обов’язки сторін договору найму (оренди) земельної ділянки закріплені у статтях 24, 25 Закону України «Про оренду землі». Права та обов’язки сторін мають взаємний характер, тобто обов’язку однієї сторони кореспондує право другої. Чинне законодавство надає орендареві широку економічну самостійність, однак орендодавець наділений правами, що дають йому можливість контролювати процес використання орендарем земельної ділянки і своєчасність внесення орендної плати.
Орендодавець зобов’язаний передати орендарю в користування земельну ділянку в стані, який відповідає умовам договору оренди, забезпечивши при цьому реалізацію прав третіх осіб щодо цієї ділянки; не перешкоджати орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов’ язані з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди.
Орендар зобов’язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасно вносити орендну плату за користування земельною ділянкою; виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно- заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
Орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору її оренди; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.
Орендар має право передати орендовану земельну ділянку або її частину у суборенду, якщо таке право передбачено договором оренди. У випадку якщо у договорі оренди суборенда земельної ділянки не встановлена, орендар повинен отримати письмову згоду на це орендодавця. При цьому мовчання орендодавця (відсутність письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення) протягом одного місяця надає право орендарю укласти договір суборенди земельної ділянки або її частини. Враховуючи, що договір суборенди є похідним від основного договору оренди земельної ділянки, його умови не повинні суперечити умовам основного договору. Крім того, умови договору суборенди земельної ділянки (її частини) мають визначатися у межах договору оренди земельної ділянки, зокрема, строк суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки; у разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
Договір суборенди укладається у письмовій формі та за згодою сторін може посвідчуватися нотаріально. Обов’язковою є державна реєстрація договору суборенди земельної ділянки[13].
Основними засадами укладення договору найму (оренди) земельної ділянки, сторонами якого виступають фізичні або юридичні особи приватного права, є свобода договору та справедливість, добросовісність і розумність.
§ 4. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди
Окремим різновидом договору найму (оренди) є найм будівлі або іншої капітальної споруди, що обумовлено специфікою його предмета.
За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) одна сторона (наймодавець) передає або зобов’язується передати іншій стороні (наймачеві) будівлю, іншу капітальну споруду або їх окрему частину в користування за плату на певний строк.
У разі неврегулювання певних відносин, що випливають з договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (далі — будівлі), у договорі або спеціальними нормами ЦК та іншими актами цивільного законодавства до них застосовуються загальні положення про найм (глава 58 ЦК).
Договір найму будівлі є відплатним та двостороннім. Він може бути консенсуальним або реальним.
Сторонами договору найму будівлі є наймодавець та наймач. Най- модавцем може бути власник будівлі або особа, якій належать майнові права на неї. Наймачем виступає будь-який учасник цивільних відносин, а також особа, уповноважена на укладення договору найму будівлі. Виходячи з функціонального призначення предмета цього договору, наймачем, як правило, є суб’єкт підприємницької діяльності.
Договір найму будівлі вважається укладеним з моменту, коли сторони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, якщо момент укладення договору не пов’язаний з передачею будівлі наймачу. У зв’язку з тим, що законом не встановлено спеціальних істотних умов договору найму будівлі, єдиною загальною істотною умовою останнього (крім ініціативних) є предмет договору.
Предметом договору є будівля, інша капітальна споруда або їх окремі частини. У ЦК та інших актах цивільного законодавства відсутнє визначення понять «будівля» та «капітальна споруда». У Державному класифікаторі будівель подається таке їх визначення: споруди — це будівельні системи, пов’язані із землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт[14]; будівлі -це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначенні для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів[15].
Отже, за змістом предмет договору найму будівлі є вужчім, ніж такий об’єкт цивільних прав, як нерухоме майно (нерухомість). По- перше, самостійним предметом цього договору не є така складова нерухомості, як земельна ділянка. Остання у розмірі, необхідному для досягнення мети найму, розглядається як приналежність будівлі або іншої капітальної споруди, що виступає предметом договору найму. По-друге, не будь-яка так звана рукотворна нерухомість, а тільки такий її різновид, як будівля або інша капітальна споруда (їх окремі частини), можуть бути предметом договору найму, який регулюється § 4 глави 58 ЦК. По-третє, не є предметом цього договору будівлі або інші капітальні споруди житлового призначення (житлові будинки). Хоча житловий будинок й є будівлею капітального типу (ст. 380 ЦК), але користування ним здійснюється на підставі договору найму (оренди) житла (глава 59 ЦК). Вилучення будівель житлового призначення з переліку об’ єктів, які можуть бути предметом договору найму будівлі, має важливе юридичне значення. Зокрема, у ЦК закріплені різні правила щодо оформлення та державної реєстрації договорів найму будівлі та найму (оренди) житла (статті 793, 794 та 811).
Виходячи зі змісту ст. 376 ЦК, самочинне будівництво не може бути предметом договору найму будівлі, тому що на цей об’єкт не набува- ється право власності. Не включаються у поняття «будівля» тимчасові споруди, які підлягають знесенню після виконання свого функціонального призначення. Це обумовлено, по-перше, тим, що тимчасові будови призначені для задоволення певних потреб (проживання робітників, розміщення матеріалів, устаткування тощо) протягом обмеженого періоду часу. По-друге, такі споруди, як правило, не мають ознак капітального будівництва, зокрема, у них відсутній фундамент, укріплений у землю.
До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Отже, зазвичай незавершене будівництво не вважається самостійним об’єктом, щодо якого можуть укладатися цивільно-правові договори. Однак 15 грудня 2005 р. було внесено зміни до ст. 331 ЦК, відповідно до яких у разі необхідності особа може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва.
Будівля або інша капітальна споруда, що є предметом договору найму, може бути визначена через такі ознаки. Будівля (капітальна споруда) — це нерухоме майно капітального типу, прийняте до експлуатації (у певних випадках незавершене будівництво) та призначене для нежилих цілей.
Будівлі та споруди, будучи єдиним об’ єктом права, мають складну внутрішню структуру, частини, що їх становлять. Внутрішньою частиною будівлі є приміщення. Приміщення як окрема частина будівлі може бути також предметом договору найму будівлі.
Будівля як нерухомість має певну супроводжувальну документацію, у якій визначається її функціональне призначення, план, розташування на земельній ділянці тощо. Супроводжувальні документи передаються наймачу разом з будівлею для ефективного використання об’ єкта за призначенням.
Обчислення строку договору найму, як правило, починається з моменту передання наймачеві предмета договору. За домовленістю сторін у договорі може бути визначений інший момент, з якого починає обчислюватися строк його дії.
Передання наймачеві предмета договору оформлюється відповідним документом, яким, як правило, є акт приймання-передачі. Цей акт підписується наймодавцем та наймачем. Таким же чином оформлюється й припинення договору найму будівлі, а саме — сторони складають та підписують акт про повернення наймодавцю предмета договору найму. В акті засвідчується стан, у якому будівля передавалася однією стороною іншій. У зв’язку з неможливістю встановлення факту передачі нерухомого майна (воно фізично не може бути переміщене) саме дата підписання акта приймання-передачі вважається моментом передання цього об’єкта. Момент же передання будівлі за договором найму має важливе правове значення, тому що саме з ним пов’ язуються такі наслідки, як початок та закінчення строку договору найму.
Переданню будівлі може передувати певна процедура: її огляд, перевірка тощо. Перевірка стану будівлі та відповідності її умовам договору найму і призначенню будівлі є обов’язком наймача (ч. 3 ст. 767 ЦК). У разі невиконання цього обов’язку наймачем вважається, що будівля передана йому в належному стані.
Акт не тільки визначає момент (дату) передачі об’єкта найму, а й містить певні характеристики останнього, зокрема технічний та санітарний стан будівлі. Ці характеристики мають істотне значення при вирішенні питання про належний стан будівлі при її поверненні най- модавцеві по закінченні строку договору.
Плата за користування будівлею не є істотною умовою договору найму будівлі. Розмір плати за користування будівлею визначається на підставі амортизаційних відрахувань за основними фондами. При цьому враховуються також такі чинники, як територія розташування об’ єкта, призначення його для певних видів діяльності, технічні характеристики тощо. Якщо плата за користування будівлею не визначена сторонами у договорі, він не вважається неукладеним. При цьому розмір плати за користування визначається відповідно до загальних правил, закріплених у ст. 632 ЦК. Зокрема, при визначенні розміру плати за користування можуть застосовуватися ціни (тарифи, ставки тощо), встановлені уповноваженими органами влади або органами місцевого самоврядування. Наприклад, згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 20 листопада 2003 р. № 17871 органи місцевого самоврядування можуть визначати мінімальну вартість місячної оренди за 1 кв. м. нерухомого майна фізичних осіб. Якщо ж розмір плати за користування будівлею не встановлений ні законом, ні договором і не може бути визначений, виходячи з умов договору, то він визначається виходячи із звичайної плати за користування будівлями, що склалася на момент укладення договору (статті 632, 762 ЦК).
Плата за користування будівлею складається з двох частин. По- перше, це плата за користування власне будівлею. По-друге, плата за користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля.
Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Недодержання вимоги закону щодо оформлення договору в письмовій формі тягне за собою правові наслідки, передбачені ст. 218 ЦК. У разі укладення договору найму будівлі, іншої капітальної споруди або їх окремої частини строком на три роки і більше він підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Отже, відповідно до загальних вимог ч. 3 ст. 640 ЦК договір найму даних об’ єктів є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Така реєстрація здійснюється нотаріусами шляхом внесення запису в Державний реєстр договорів одночасно з нотаріальним посвідченням договорів. Державна реєстрація договору найму будівлі може здійснюватися лише при наявності попередньої державної реєстрації прав на цей об’ єкт.
Зміст договору найму будівлі становлять умови про права та обов’язки сторін. У ЦК відсутні спеціальні норми, що регулюють права та обов’язки наймодавця і наймача за договором найму будівлі. Отже, зміст цього договору становлять загальні права та обов’язки сторін за договором найму (оренди).
До основних обов’ язків наймодавця належить обов’ язок виконання договору найму, що полягає у наданні наймачеві будівлі у тимчасове користування у стані, який відповідає умовам договору найму та призначенню будівлі. ЦК передбачає особливий порядок передання будівлі наймачеві. Акт передачі включає підписання відповідного документа (акта) та надання супроводжувальних об’єкт документів. У разі припинення договору найму наймодавець зобов’язаний прийняти будівлю від наймача, підписавши відповідний документ (акт) про повернення йому предмета договору.
Виходячи з господарсько-експлуатаційних характеристик, будівля та земельна ділянка, на якій вона розташована, розглядаються як єдиний об’єкт. Отже, обов’язком наймодавця є також передача наймачу права користування земельною ділянкою у розмірі, необхідному для досягнення мети найму будівлі. При цьому, якщо у договорі дане питання не врегульоване, то наймач автоматично отримує це право на весь строк договору найму будівлі. У разі якщо власник будівлі не є власником земельної ділянки, на якій розміщена ця будівля, при укладенні договору найму будівлі вважається, що власник ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою. Вказана презумпція може бути спростована договором між наймодавцем будівлі та власником земельної ділянки. У цьому разі наймач будівлі повинен укладати окремий договір найму (оренди) земельної ділянки з її власником відповідно до ст. 792 ЦК.
Наймач зобов’язаний користуватися будівлею відповідно до її функціонального призначення, своєчасно та у повному розмірі здійснювати плату за користування, а у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві будівлю у належному стані.
У наймача за договором найму будівлі одночасно з правом найму будівлі завжди виникає право користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. Крім того, наймач набуває право користування також земельною ділянкою, що прилягає до будівлі, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Труднощі з визначенням розміру земельної ділянки, необхідної для ефективного використання приміщення наймачем, виникають при укладенні договору найму окремої частини будівлі.
Права та обов’язки сторін договору найму будівлі щодо ремонту, поліпшення або погіршення будівлі регулюються загальними нормами про найм (оренду).
Договір найму будівлі припиняється на підставах, зазначених законом для звичайного договору найму (оренди). Особливий порядок припинення встановлений для договору найму будівлі, укладеного на невизначений строк. Так, кожна із сторін договору найму будівлі, укладеного без визначення строку його дії, може відмовитися від договору в будь-якій час, письмово попередивши про це другу сторону за три місяці.
§ 5. Договір оренди підприємства
ЦК указав на можливість підприємства виступати об’єктом договору оренди (ч. 4 ст. 191 ЦК), але не встановив його спеціального регулювання. Звідси можна припустити, що законодавець виходив із того, що положення § 1 глави 58 ЦК поширюватимуться й на оренду підприємства, якщо інше не буде встановлено спеціальним законом[16]. Проте питання, що виникають при укладенні договорів оренди підприємств приватних власників, не можуть бути вирішені тільки на підставі загальних положень договору найму (оренди), оскільки їх вирішення потребує запровадження хоча й подібної за своєю спрямованістю, але спеціальної договірної форми, яка б враховувала оборотоздатність підприємства. Так, орендар підприємства, на відміну від орендаря будь- якого іншого майна, має право здійснювати над підприємством фактичне та юридичне панування, але при умові, що ці дії не призведуть до подальшого зменшення вартості майна підприємства, переданого в оренду «на ходу». Тому проблема врегулювання відносин, що виникають при укладенні договору оренди підприємства приватного власника, потребує свого вирішення на рівні ЦК, що узгоджується з положеннями § 1 глави 58 ЦК, відповідно до ч. 3 ст. 760 якого особливості найму окремих видів майна (підприємство — це майно), повинні встановлюватися або ЦК, або іншим законом. Норми, що становлять загальні положення про найм (оренду) майна, можуть застосовуватися в субсидіарному порядку до договору оренди підприємства, але з урахуванням особливостей обо- ротоздатності цього об’єкта.
За договором оренди підприємства власник підприємства — орендодавець зобов’язується передати орендареві підприємство як єдиний майновий комплекс, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, у володіння і користування за призначенням, за плату і на певний строк.
Цей договір — двосторонній, консенсуальний, оплатний, строковий. Він укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Істотними умовами договору слід вважати: предмет (передавальний акт повинен містити дані про склад підприємства, що передається в оренду, та його вартість); строк, на який укладається договір оренди; орендну плату.
Договір оренди підприємства має спільні риси з договором купівлі- продажу підприємства, що обумовлено предметом цих договорів. Так, його укладенню передують такі підготовчі дії, як визначення складу підприємства та його ціни, аудиторська перевірка, повідомлення кредиторів про укладення договору тощо. Звідси невід’ємною частиною цього договору стають: акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, перелік усіх боргів (зобов’язань), що включаються до складу підприємства, з обов’язковою вказівкою кредиторів, характеру, розміру й строків вимог останніх.
Сторонами договору виступають орендодавець — власник підприємства, і орендар — суб’єкт підприємницької діяльності — фізична чи юридична особа, які обізнані з конкретним видом підприємницької діяльності (видами діяльності), яку (які) за допомогою підприємства здійснював орендодавець цього підприємства.
Договір оренди підприємства хоча і спрямований на використання останнього за призначенням, але на відміну від договору купівлі- продажу підприємства не покладає на орендодавця такого специфічного обов’язку, як введення орендаря у сферу діяльності цього підприємства. Це пов’язано з тим, що покупцем підприємства може бути хоча і суб’єкт підприємницької діяльності, але не обов’язково обізнаний, а може і зовсім не обізнаний з усіма тонкощами здійснення того виду діяльності, якою займався за допомогою цього підприємства його власник. Орендар бере в оренду підприємство в цілому як діяльність, використовує його певний час, а потім повертає орендодавцю. І якщо при купівлі-продажу продавцю байдуже, що в подальшому станеться з його підприємством, то у випадку оренди підприємства орендодавцю це не байдуже, бо підприємство повернеться до нього, а тому укладати договір оренди він може тільки з суб’єктом підприємницької діяльності, який знається на здійсненні діяльності, яку за допомогою підприємства здійснював орендодавець.
Власником підприємства може стати і фізична особа — непідпри- ємець, отримавши його у спадщину. Але ця особа не зможе виконати ті обов’ язки, які покладаються на орендодавця за договором оренди підприємства на відміну від обов’язків орендодавця іншого майна. По-перше, такий власник не зможе підготувати підприємство для передачі його орендареві у тимчасове користування (провести інвентаризацію, скласти проект передавального акта тощо) і, по-друге, не зможе контролювати стан підприємства впродовж строку дії договору оренди.
Таким чином, при укладенні договору оренди підприємства проявляється обмеження принципу свободи договору, причому, не тільки щодо вільного вибору контрагента, а й щодо визначення юридичної долі майна, що належить йому на праві власності.
Особливість предмета цього договору впливає, перш за все, на передачу підприємства (його складових) орендареві, а також право- мочностей, що виникають в орендаря щодо цього майнового комплексу на весь строк дії договору.
За цим договором складові підприємства поділяються на такі групи: основні засоби, оборотні засоби, майнові і виключні права, права вимоги і борги. Для кожної з цих груп застосовується свій режим передачі. Так, якщо земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування та інші основні засоби, а також права володіння і користування землею та іншими природними ресурсами, що перебувають у власності інших осіб, передаються орендареві в порядку, передбаченому законом та іншими нормативно-правовими актами, то запаси сировини, палива, права користування землею, будівлею, права на позначення підприємства, що індивідуалізують його діяльність, тощо передаються орендареві тільки в порядку, на умовах і в межах, які визначені договором.
Особливість правового режиму складових підприємства при його оренді пояснюються тим, що такий підхід створює можливість ефективного використання орендарем орендованого підприємства.
Орендареві підприємства належить право власності на виготовлену продукцію, доходи, що одержані ним у результаті користування орендованим підприємством, амортизаційні відрахування на підприємство, що є власністю орендаря, а також на набуте орендарем відповідно до законодавства інше майно.
При укладенні договору оренди підприємства орендодавець передає орендарю за передавальним актом підприємство у повному складі, за винятком тих прав, які були отримані ним на підставі дозволу (ліцензії) на здійснення відповідної діяльності і передача яких залежить від приписів законодавства, та прав на позначення, що індивідуалізує підприємство (власне найменування підприємства), його продукцію, роботи, послуги, а також належних власникові підприємства на підставі ліцензії прав на використання таких засобів індивідуалізації, передача яких можлива, якщо це буде узгоджено сторонами. Передача виключних прав здійснюється за договорами щодо розпорядження майновими правами інтелектуальної власності.
Але, на відміну від договору купівлі-продажу підприємства, який передбачає солідарну відповідальність сторін за цим договором, якщо внаслідок відсутності такої ліцензії покупець не зможе виконати зобов’язання, які перейдуть до нього за договором, у договорі оренди підприємства слід передбачити зовсім інше положення: якщо орендар внаслідок відсутності ліцензії на заняття відповідною діяльністю не зможе виконати зобов’ язання, які перейдуть до нього за цим договором, обов’ язок виконання їх залишається за орендодавцем. Такий підхід пояснюється тим, що при укладенні договору оренди власником підприємства залишається орендодавець.
До того ж слід передбачити обов’язок орендаря отримати ліцензію на заняття відповідною підприємницькою діяльністю в розумні строки, що можливо одразу ж після укладення договору, тим більш, що для орендаря це не є проблемою, виходячи з того, що він — професійний учасник підприємницької діяльності. Якщо станеться прострочення отримання ліцензії саме з вини орендаря, то це спричинить покладення на нього обов’язку по відшкодуванню тих збитків, які понесли кредитори.
Враховуючи, що несвоєчасне отримання орендарем ліцензії може негативно вплинути на ділову репутацію орендодавця, якому підприємство повертається після закінчення строку дії договору оренди, доцільно у випадку винного прострочення отримання ліцензії орендарем, яке потягло за собою невиконання зобов’ язань і спричинення збитків контрагентам, надати право орендодавцю в односторонньому порядку вимагати розірвання договору оренди, а також відшкодування орендарем спричиненої цим орендодавцеві моральної шкоди.
Строки передачі підприємства і його складових в оренду встановлюються в договорі. Якщо орендодавець у строки і на умовах, визначених у договорі, не передасть орендареві підприємство, останній має право або вимагати від орендодавця передачі підприємства та відшкодування збитків, завданих затриманням такої передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору.
Підприємство як єдиний майновий комплекс після передачі включається до балансу орендаря із позначенням, що це майно є орендованим.
Орендодавець зобов’язаний передати орендареві підприємство у стані, що відповідає умовам договору та призначенню останнього, тобто у стані, придатному для здійснення тієї підприємницької діяльності, яка провадиться або планується для провадження з використанням складових цього підприємства. Якщо ж в подальшому при експлуатації підприємства виявляться недоліки, що перешкоджатимуть використанню підприємства відповідно до умов договору, орендар має право за своїм вибором вимагати або відповідного зменшення розміру орендної плати, або розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому цим завдані.
У разі банкрутства орендаря орендодавець відповідає за свої борги тільки майном, що належить йому на праві власності. У разі зміни власника підприємства, переданого в оренду, права та обов’язки орендодавця переходять до нового власника.
Визначаючи предмет договору оренди підприємства, важливо встановити, чи орендується підприємство в цілому, чи йдеться про оренду окремого майна, що входить до цього майнового комплексу. Складові слід розглядати як частину підприємства тільки у фізичному сенсі, оскільки вони є окремими майновими цінностями, що належать або до основних, або до оборотних засобів. Якщо виникає потреба в їх оренді, то це можна зробити шляхом укладення таких договорів, як договір оренди будівлі, устаткування, які врегульовані на рівні ЦК. Частина підприємства в тому сенсі, в якому про це йдеться в ч. 4 ст. 191 ЦК, може бути особливим об’єктом передачі лише у разі відділення її від підприємства як єдиного майнового комплексу. Таке відділення відбувається, зокрема, при припиненні господарського товариства у формі правонаступництва шляхом реорганізації цієї юридичної особи у формі виділу. Юридична особа, що виділилася, на підставі розподільчого балансу одержує частину майна (матеріальні об’єкти, права і обов’ язки), яке знов-таки оформлюється в підприємство як єдиний майновий комплекс і використовується в подальшому для здійснення підприємницької діяльності.
Для визначення орендної плати важливе значення має вартість самого підприємства, причому не залишкової, а саме ринкової вартості, що обумовлює найбільш ефективне його використання. Закон України «Про оцінку майна і майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»[17] передбачає обов’язкове проведення оцінки майна у випадках оренди (ст. 7) і закріплює принципово важливий підхід до методичного регулювання оцінки майна — у положеннях (національних стандартах) оцінки майна, методиках та інших нормативно- правових актах, що затверджуються Кабінетом Міністрів України або ФДМ України. У сучасних умовах діє Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.03р. № 1440[18].
Орендна плата, як правило, встановлюється у грошовій формі. У той же час, за згодою сторін, вона може встановлюватися і в натуральній або грошово-натуральній формі.
Впродовж дії договору розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї зі сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об’ єкта оренди (підприємства), а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Орендар повинен надати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема внаслідок зміни кон’юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, через дію непереборної сили тощо. Якщо в погіршенні стану підприємства або в створенні гірших умов користуванням ним винні обидві сторони за цим договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише в частині, яка відповідає вині орендодавця в зменшенні можливості для орендаря користування підприємством.
Строки і порядок внесення орендної плати визначаються в договорі.
Зміст договору становлять права і обов’язки сторін. Орендарю за цим договором надаються такі права:
- розпоряджатися складовими підприємства в межах, що зазначені в договорі і достатні для збереження вартості підприємства, а саме: без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати у тимчасове користування або у позику матеріальні цінності, здавати їх у суборенду, передавати свої права та обов’язки за договором щодо зазначених цінностей іншій особі, за винятком прав на землю, а також інші природні ресурси. При цьому орендар обов’ язково повинен додержуватися умови не зменшувати вартість підприємства і не порушувати інші положення договору оренди, зокрема, щодо збереження профілю виробництва або встановлення тих чи інших обмежень відносно користування окремими об’ єктами — складовими єдиного майнового комплексу;
- змінювати власне найменування підприємства, що перейшло до нього в оренду разом з підприємством. Проте орендар, якщо інше не буде обумовлено в договорі, при поверненні підприємства зобов’язаний сприяти поверненню останнього під старим найменуванням;
- без згоди орендодавця змінювати склад орендованого підприємства, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переобладнання, поліпшення стану підприємства з метою збільшення його вартості, якщо інше не передбачено в договорі,
- вимагати відшкодування вартості невіддільних поліпшень орендованого підприємства, незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення, якщо інше не буде передбачено договором. Орендодавець може бути звільнений судом від обов’язку відшкодування вартості зазначених поліпшень, якщо доведе, що витрати орендаря на ці поліпшення збільшують вартість орендованого підприємства невідповідно до поліпшення його якості і (або) експлуатаційних властивостей або що при здійсненні таких поліпшень були порушені принципи добросовісності, розумності і справедливості.
Якщо за період оренди прибутковість підприємства збільшилася за рахунок поліпшення іміджу підприємства, підняття його ділової репутації, враховуючи те, що власником підприємства залишається орендодавець, такі зміни слід вважати поліпшенням підприємства тільки при умові, якщо така можливість встановлена договором.
Орендодавець має такі права:
- право на отримання орендної плати;
- право на здійснення контролю за станом підприємства під час дії договору;
- право на отримання підприємства після закінчення строку дії договору.
Орендар має такі обов’язки:
- прийняти підприємство від орендодавця і включити його до балансу із позначенням, що це майно є орендованим;
- виплачувати орендодавцю орендну плату у порядку і строки, передбачені в договорі;
- сплачувати витрати по експлуатації і поверненню орендованого підприємства, включаючи й платежі по страхуванню підприємства;
- не допускати погіршення стану підприємства, а саме: підтримувати його в належному технічному стані, здійснюючи поточний і капітальний ремонт останнього. На відміну від договорів оренди іншого майна покладення на орендаря, а не на орендодавця обов’язку по здійсненню капітального ремонту підприємства пояснюється таким. Специфіка цього договору полягає у наданні орендарю можливості не тільки володіти і користуватися підприємством впродовж дії договору, а й у певних межах розпоряджатися окремими складовими підприємства, що наділяє його специфічними знаннями всіх тонкощів та поточного стану цього майнового комплексу і одночасно позбавляє цих знань орендодавця;
- надати орендодавцеві можливість здійснювати контроль за використанням підприємства за призначенням та за його технічним станом;
- попередити своїх кредиторів по зобов’язаннях, що пов’язані з діяльністю орендованого підприємства, про закінчення строку дії договору;
- повернути підприємство орендодавцю після закінчення строку дії договору разом з необхідною документацією.
До обов ’язків орендодавця належить:
- підготовка і передача підприємства орендареві у стані, що відповідає умовам договору та призначенню останнього;
- прийняти підприємство від орендаря після закінчення строку дії договору.
У разі закінчення строку дії договору оренди підприємства, розірвання його у судовому порядку, наприклад, у випадку суттєвого порушення орендарем умов договору, банкрутства орендаря, останній зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі. Якщо орендар допустив погіршення стану підприємства або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель підприємства (окремих його складових) сталися не з його вини.
Повернення підприємства відбувається за тією ж схемою, що і при передачі підприємства в оренду, але є й особливості, що характеризують цей процес. Так, обов’язок з підготовки необхідної документації для передачі підприємства покладається на орендаря, який повинен попередити своїх кредиторів по зобов’язаннях, що пов’язані з діяльністю орендованого підприємства, про те, що орендоване підприємство повертається власникові. Після передачі підприємства його власникові- орендодавцю по боргах, які були переведені на нього орендарем без згоди його кредиторів, правильним було б покласти солідарну відповідальність і на власника підприємства, і на його орендаря.
§ 6. Найм (оренда) транспортного засобу
За договором найму (оренди) транспортного засобу наймодавець передає або зобов’ язується передати наймачеві транспортний засіб у користування за плату на певний строк.
Договір найму (оренди) транспортного засобу є відплатним. Він може бути консенсуальним або реальним.
Сторонами договору є наймодавець — фізична або юридична особа, які є власниками транспортного засобу або мають майнові права на нього.
Наймачем може бути також юридична або фізична особа. У випадку, коли користування транспортним засобом пов’язано зі здійсненням перевезення (пасажирів, багажу, вантажу, пошти) наймачем виступає юридична особа чи фізична особа-підприємець. У деяких випадках законом можуть встановлюватися певні вимоги до особи, яка є наймачем транспортного засобу. Наприклад, згідно зі ст. 5 Повітряного кодексу України (далі — ПК)1 експлуатант — будь-яка юридична або фізична особа, котра займається діяльністю, пов’язаною з розробленням, виробництвом, ремонтом і експлуатацією цивільної авіаційної техніки, повинна одержати від державного органу з питань сертифікації і реєстрації сертифікат, що підтверджує відповідність рівня технічної підготовки вказаної особи вимогам відповідних авіаційних правил України.
Специфіка цього різновиду договору найму (оренди) обумовлюється його предметом, яким можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо (ч. 1 ст. 798 ЦК).
Повітряне судно — це літальний апарат, що тримається в атмосфері за рахунок його взаємодії з повітрям, відмінної від взаємодії з повітрям, відбитим від земної поверхні, і здатний маневрувати в тривимірному просторі.
Морським або річковим судном визнається самохідна чи несамохідна плавуча споруда, що використовується для перевезення вантажів, пасажирів, багажу і пошти, для рибного чи іншого морського промислу, розвідки і добування корисних копалин тощо.
До складу наземного самохідного транспорту входить автомобільний транспортний засіб, тобто дорожній транспортний засіб, за допомогою якого здійснюється перевезення пасажирів і вантажів автомобільними дорогами чи виконання спеціальних робочих функцій.
Предметом цього виду договору найму можуть бути також залізничний рухомий склад (вагони, локомотиви, моторейковий транспорт).
Специфіка транспортного засобу як об’єкта цивільних прав полягає в тому, що, по-перше, він є складним технічним приладом, використання якого потребує певних знань, кваліфікації та навичок. По-друге, діяльність, пов’язана з використанням, зберіганням або утриманням транспортного засобу, розглядається як джерело підвищеної небезпеки (ст. 1187 ЦК), що обумовлює підвищення вимог до його володільця. По-третє, транспортний засіб за своїми властивостями належить до рухомих речей. Більше того, за своїм призначенням він саме використовується для переміщення у просторі (разом з вантажем, пасажиром тощо), але у багатьох випадках на нього поширюється правовий режим нерухомої речі та відповідно встановлюються спеціальні правила щодо оформлення договорів.
Виходячи зі змісту ч. 2 ст. 798 ЦК, можна стверджувати, що існує два види договору найму транспортного засобу. Перший — це саме договір найму транспортного засобу, коли управління ним здійснюється наймачем. Другий — договір найму транспортного засобу з екіпажем, що його обслуговує. За цим договором управління та технічна експлуатація транспортного засобу здійснюється особами, які перебувають у трудових відносинах з наймодавцем. Наприклад, згідно зі ст. 207 Кодексу торговельного мореплавства України1 при фрахтуванні судна за тайм-чартером судновласник зобов’язаний спорядити та укомплектувати судно екіпажем, а також підтримувати останнє протягом строку тайм-чартеру в морехідному стані, оплачувати його страхування і утримання суднового екіпажу. Цей вид договору поєднує елементи договору найму (оренди) та договору про надання послуг. Однак договір найму транспортного засобу з екіпажем врегульований у ЦК як пойменований договір. Тому він не вважається змішаним і до нього не застосовуються загальні норми про надання послуг.
У випадку коли транспортний засіб передається у найм з екіпажем, який його обслуговує, останній не припиняє трудових відносин з най- модавцем. Отже, екіпаж «організаційно» підпорядковується наймодав- цеві, який несе витрати на його утримання, зокрема виплата членам екіпажу заробітної плати, забезпечення спеціальним одягом тощо. Що ж стосується діяльності, яка випливає з призначення транспортного засобу, то у цих питаннях екіпаж підпорядковується наймачеві. Якщо розпорядження наймача щодо експлуатації транспортного засобу суперечать умовам договору найму або умовам використання транспортного засобу, а також якщо ці розпорядження можуть бути небезпечними для екіпажу, транспортного засобу, прав інших осіб, екіпаж відмовляється від їх виконання. При цьому відповідно до ч. 2 ст. 805 ЦК така відмова є не правом, а обов’язком екіпажу.
Якщо у договорі прямо не встановлено, що транспортний засіб передається наймачеві з екіпажем, вважається що у найм передається лише транспортний засіб (ч. 2 ст. 798 ЦК).
Зміст договору найму транспортного засобу становлять права та обов’язки його сторін. Обсяг обов’язків наймодавця залежить від того: є договір найму консенсуальним чи реальним, передається транспортний засіб у найм з екіпажем чи без екіпажу. Наймодавець має найбільший перелік обов’язків за консенсуальним договором найму транспортного засобу з екіпажем, а найменший — за реальним договором найму транспортного засобу без екіпажу[19].
До основних обов’язків наймодавця належить надання наймачеві транспортного засобу в стані, що відповідає умовам договору і його призначенню; страхування транспортного засобу; проведення за свій рахунок капітального ремонту зданого в найм транспортного засобу (якщо інше не передбачено договором)[20].
У ЦК не встановлено особливої процедури передачі та повернення орендованих транспортних засобів. Вважаємо, що вони повинні оформлюватися відповідними документами, зокрема актами приймання- передачі. Наймодавець зобов’ язаний передати наймачеві транспортний засіб у стані, що відповідає умовам договору та його призначенню. Для окремих видів транспортних засобів встановлюються загальні вимоги щодо нормального стану. Зокрема, ст. 20 Закону України «Про автомобільний транспорт» в редакції від 23 лютого 2006 р.[21] визначає, що конструкція та технічний стан транспортних засобів, а також їх частини мають відповідати вимогам, порядок визначення яких установлює Кабінет Міністрів України.
При укладенні договору найму транспортного засобу, як правило, визначається його вартість, що впливає, зокрема, на обчислення розміру збитків, завданих втратою або пошкодженням зазначеного засобу. Вартість транспортного засобу можна визначити на підставі експертної оцінки, при проведенні якої враховується технічний стан, строк експлуатації, ступінь зношеності засобу тощо. Експертна оцінка вартості транспортного засобу здійснюється ще до укладення договору найму.
Наймач зобов’язаний своєчасно вносити плату за користування транспортним засобом; користуватися ним згідно з призначенням останнього і умовами договору; підтримувати транспортний засіб у справному стані; нести витрати, пов’язані з його використанням; повернути транспортний засіб наймодавцеві після закінчення дії договору в тому стані, у якому він був отриманий, з урахуванням нормального зносу або у стані, застереженому в договорі.
Розмір плати за користування, а також порядок розрахунків за наданий у найм (оренду) транспортний засіб встановлюється за домовленістю сторін. У договорі може бути також зроблене застереження про зміну розміру орендної плати у випадку виникнення певних обставин.
Наймач зобов’язаний користуватися транспортним засобом відповідно до його призначення. Він має право використовувати цей засіб для здійснення підприємницької діяльності, укладаючи від власного імені договори перевезення або інші договори відповідно до призначення транспортного засобу. При цьому згода наймодавця на укладення договорів не вимагається. Це правило застосовується у тих випадках, коли у договорі найму визначено, що транспортний засіб передається для здійснення наймачем підприємницької діяльності. Якщо ж цільовим призначенням транспортного засобу є виключно використання його для власних потреб, укладення наймачем договорів перевезення без згоди наймодавця буде суперечити умовам договору.
Протягом дії договору найму тягар утримання транспортного засобу переходить від наймодавця до наймача. Останній зобов’язаний підтримувати транспортний засіб у належному технічному стані. Забезпечення цього справного стану здійснюється шляхом проведення технічного обслуговування і ремонту. Перелік операцій, що належать, зокрема, до технічного обслуговування і ремонту автотранспорту, встановлено Положенням про технічне обслуговування і ремонт дорожніх транспортних засобів автомобільного транспорту, затвердженим наказом Міністерства транспорту України від 30 березня 1998 р. № 1021. За загальним правилом (ст. 776 ЦК) наймач зобов’язаний провадити тільки поточний ремонт транспортного засобу.
Витрати, пов’язані з використанням транспортного засобу, також несе наймач. До таких витрат, зокрема, належать ті, що пов’язані з придбанням палива, запасних частин, призначених для ремонту транспортних засобів тощо. Наймач також зобов’язаний сплачувати податки та інші платежі, пов’ язані з використанням транспортного засобу.
Діяльність, пов’язана з використанням, зберіганням або утриманням транспортних засобів, є джерелом підвищеної небезпеки. Отже, до особи, яка експлуатує транспортний засіб, пред’являються підвищені вимоги щодо безпечного користування ним. Шкода, завдана іншій особі у зв’язку з використанням за договором найму транспортного засобу, відшкодовується наймачем (ч. 2 ст. 1187 ЦК) як особою, котра на відповідній правовій підставі (договір найму) ним володіє. При цьому наймач несе відповідальність за завдану шкоду, якщо не доведе, що її заподіяно внаслідок непереборної сили або умислу потерпілого.
Цивільно-правова відповідальність наймача за збитки, завдані у зв’язку із втратою або пошкодженням транспортного засобу, виникає на загальних підставах, зокрема, при наявності його вини.
Обов’язки зі здійснення страхування розподіляються між наймо- давцем і наймачем залежно від об’ єкта страхування.
Згідно з пп. 8, 9, 32 ст. 7 Закону України «Про страхування»[22] страхування відповідальності морського перевізника, власників наземних транспортних засобів, морського судновласника є видами обов’ язкового страхування в Україні. Експлуатація, зокрема автотранспортних засобів, здійснюється тільки за наявності страхового поліса, що є договором обов’ язкового страхування цивільно-правової відповідальності власників транспортних засобів і підтверджує сплату страхового платежу.
У § 5 глави 58 ЦК не визначено, хто зі сторін договору найму транспортного засобу здійснює обов’язкове особисте страхування водіїв (екіпажу) від нещасних випадків. Вважаємо, що цей обов’язок покладається на того, чий екіпаж здійснює експлуатацію транспортного засобу. Отже, у разі укладення договору найму транспортного засобу з екіпажем страхування здійснюється наймодавцем, а в інших випадках — наймачем.
Що ж стосується страхування транспортного засобу, то його здійснює наймодавець.
Сторони можуть передбачити у договорі найму транспортного засобу й інші права та обов’язки.
Форма договору найму транспортного засобу залежить від суб’єктного складу його сторін. Загальною вимогою є укладення договору найму транспортного засобу в письмовій формі. Недодержання письмового оформлення договору призводить до правових наслідків, передбачених у ст. 218 ЦК, а саме — не має наслідком його недійсності. Заперечення однією із сторін факту укладення договору найму транспортного засобу може доводитися будь-якими доказами, передбаченими ЦПК України, крім свідчень свідків. Якщо ж хоча б однією зі сторін договору найму транспортного засобу є фізична особа, договір підлягає нотаріальному посвідченню[23].
Особливості найму певних видів транспортних засобів врегульовані транспортними статутами та кодексами, зокрема, ПК України[24], Кодексом торговельного мореплавства України.
Згідно зі ст. 61 ПК найм (оренда) повітряних суден здійснюється на підставі договору чартеру. За договором чартеру (фрахтування повітряного судна) одна сторона (фрахтівник) зобов’язується надати іншій стороні (фрахтувальнику) за плату всю місткість одного чи декількох повітряних суден на один або декілька рейсів для повітряного перевезення пасажирів, багажу, вантажу і пошти чи для іншої мети, якщо це не суперечить чинному законодавству України.
Відносини, що випливають з договору фрахтування суден, регулюються розділом 6 Кодексу торговельного мореплавства України. Так, за договором фрахтування судна на певний час судновласник зобов’язується за обумовлену плату (фрахт) надати судно фрахтувальнику для перевезення пасажирів, вантажів та для інших цілей торговельного мореплавства на певний час. Існує два різновиди договору фрахтування, а саме тайм-чартер (фрахтування судна з екіпажем) та бербоут-чартер (фрахтування судна, що не укомплектоване екіпажем і не споряджене).
До відносин, що випливають з договору найму (оренди) транспортного засобу, застосовуються загальні положення про найм (оренду), якщо інше не передбачено спеціальними нормами або умовами договору.
§ 7. Договір лізингу[25]
В Україні нормативне регулювання лізингових відносин вперше було здійснене Закону України «Про лізинг» від 16 грудня 1997 р., хоча лізинг як вид майнового найму був відомий і застосовувався на практиці задовго до прийняття зазначеного закону[26]. У сучасних умовах регулюванню лізингових відносин присвячений Закон України «Про фінансовий лізинг», § 6 глави 58 ЦК та Конвенція УНІДРУА від 28.05.1988 р. «Про міжнародний фінансовий лізинг»[27].
Договір лізингу — це цивільно-правовий договір, відповідно до якого одна сторона (лізингодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг) на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі) — ст. 806 ЦК.
Аналіз легального визначення договору лізингу дозволяє дійти висновку, що він сконструйований у ЦК як двосторонній та оплатний правочин. При цьому законодавець вказує на можливість існування договору як консенсуального тоді, коли лізингодавець зобов’язується передати лізингоодержувачеві у користування майно, або реального, коли для укладення договору недостатньо досягнення згоди сторін за всіма його істотними умовами, а необхідна ще передача речі — предмета лізингу (ч. 2 ст. 640 ЦК). Очевидно, що така конструкція може існувати тільки тоді, коли річ (предмет лізингу) на момент укладення договору вже є власністю лізингодавця і може бути передана користувачеві («прямий лізинг»). Що ж стосується непрямого лізингу, то його сутність полягає в тому, що лізингодавець передає лізингоодержувачу спеціально придбане за спеціфікаціями або на умовах, висунутих останнім, майно на виконання вже укладеного договору лізингу. У цьому випадку передача речі на момент укладення договору неможлива, оскільки вона ще не придбана лізингодавцем. Саме тому непрямий лізинг є завжди консенсуальним договором.
ЦК встановлює можливість існування окремих видів і форм лізингу, особливості яких встановлюються законом (ч. 3 ст. 806). Якщо ЦК містить визначення тільки прямого та непрямого лізингу, то Закон України «Про фінансовий лізинг» (далі — Закон) містить визначення фінансового лізингу.
За договором фінансового лізингу лізингодавець зобов’язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов і передати її у володіння та користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі).
Конвенція визначає операцію фінансового лізингу як таку, в якій одна сторона (лізингодавець) на умовах іншої сторони (лізингоодер- жувача) укладає договір поставки з третьою стороною (постачальником), згідно з яким лізингодавець одержує виробниче обладнання, засоби виробництва або інше обладнання (обладнання) на умовах, схвалених лізингоодержувачем настільки, наскільки вони стосуються його інтересів, та укладає договір (договір лізингу) з лізингоодержу- вачем, надаючи лізингоодержувачеві право користування обладнанням за лізингові платежі (ст. 1 Конвенції).
Строк користування річчю за договором фінансового лізингу, як правило, порівнянний зі строком повної її амортизації та за будь яких умов не може бути меншим одного року. Не важко помітити, що визначення фінансового лізингу в Законі за конструктивною ознакою придбання речі лізингодавцем у продавця для наступного передання її лізингоодержувачеві у користування збігається з визначенням непрямого лізингу в ЦК.
Важко припустити, що відсутність вказівки на строк договору у визначенні ЦК непрямого лізингу протиставляє його лізингу фінансовому, виділяючи один та другий в самостійні види. Таким чином, непрямий та фінансовий лізинг слід розглядати як тотожні поняття.
Що стосується прямого лізингу, то слід зазначити, що законодавець, вказавши на його існування, не навів будь-яких ознак, які дозволили б відрізнити його від договору найму, бо перейменування лише сторін (наймача у лізингоодержувача, а наймодавця — у лізингодавця) не може нічого змінити в сутності відносин. Тому вважаємо, що основна увага повинна бути приділена правовій природі договору фінансового (непрямого) лізингу.
У літературі як вид лізингу виділяється оперативний лізинг та як форма лізингу зворотний, міжнародний, пайовий тощо[28].
Особливість оперативного лізингу полягає в тому, що договір лізингу укладається на значно менший строк, ніж строк повної амортизації речі, яка є предметом лізингу (принаймні, на строк менше одного року), що дозволяє власнику речі — лізингодавцю після повернення йому речі неодноразово передавати її в найм протягом строку амортизації. Оскільки при повторній передачі речі новому користувачеві відсутня така ознака фінансового лізингу, як набуття речі лізингодавцем у продавця для цілей надання її у наступне лізингове користування, до оперативного лізингу норми, що регулюють фінансовий лізинг, не застосовуються.
Під зворотним лізингом традиційно розуміються відносини, коли власник відчужує покупцеві майно (річ) і одночасно це ж майно колишній власник приймає від покупця в лізинг. Зворотний лізинг теж не можна вважати фінансовим (непрямим) лізингом, оскільки і в цьому випадку відсутня його основна кваліфікуюча ознака — придбання лізингодавцем речі у продавця відповідно специфікаціям й умовам, зазначеним лізингоодержувачем.
Під міжнародним лізингом, як правило, розуміють договір лізингу, що укладається суб’єктами лізингу, які перебувають під юрисдикцією різних держав, або в разі якщо майно чи платежі перетинають державні кордони. Варто зазначити, що виділення міжнародного лізингу в особливу форму лізингу позбавлене практичного значення, оскільки до прав та обов’ язків сторін цього договору, як і будь-якого іншого, укладеного з нерезидентом, будуть застосовані норми національного матеріального права, визначені за допомогою колізійних норм міжнародного приватного права, або положення міжнародного договору[29].
Пайовий лізинг — це здійснення лізингу на основі укладення багатостороннього договору із залученням одного або кількох кредиторів, які беруть участь у здійсненні лізингу, інвестуючи свої кошти.
Співвідношення договору лізингу з іншими договорами найму. Договір лізингу є окремим видом договору найму. З іншими видами договору найму договір лізингу поєднує те, що річ (предмет лізингу) передається в тимчасове, відплатне користування.
Однак договору лізингу властиві ознаки, що дозволило законодавцеві в ЦК виділити його в окремий вид.
Так, основні конструктивні відмінності лізингу від інших різновидів договору найму такі:
1. Діяльність лізингодавця є підприємницькою, оскільки він інвестує власні або залучені кошти у придбання предмета лізингу безпосередньо з метою отримання прибутку. Цей прибуток лізин- годавець отримує у вигляді тієї частини лізингового платежу, яка перевищує його витрати, пов’язані з придбанням та утриманням предмета лізингу.
2. На момент укладення договору лізингу лізингодавець, на відміну від наймодавця у всіх інших видах договору найму, не є власником майна, що має бути передане ним у користування і не уповноважений власником на таку передачу.
3. Договір лізингу укладається відносно речі, яку лізингодавець тільки має придбати для передання лізингоодержувачеві в майбутньому, після укладення договору лізингу. При цьому в договорі лізингу річ характеризується специфікаціями (ознаками), які вказує лізинго- одержувач, тобто родовими ознаками. Наприклад, лізингоодержувач вказує, що слід придбати в продавця для передачі йому в лізинг автомобіль марки «Таврія» з об’ємом двигуна 1000 см3. Будучи переданою лізингоодержувачу, річ виділяється з кола собі подібних і розглядається як індивідуально визначена. Крім того, лізингоодержувач має право вказувати, у якого саме продавця варто придбати річ для передачі йому в лізинг. Для всіх інших видів найму характерне встановлення відносин між сторонами з приводу тимчасового, оплатного користування наймачем визначеною, конкретною річчю, що існує на момент укладання договору та є в наявності у наймодавця. Наприклад, автомобілем марки «Таврія» з визначеними номерними агрегатами і конкретним державним номерним знаком.
4. Договір лізингу виділяється з ряду договорів найму вирішенням питань відповідальності і переходу ризику. Відповідальність за невиконання або неналежне виконання обов’язку передати річ належної якості, комплектності й інших обов’ язків щодо речі — предмета лізингу покладається на продавця цієї речі. У результаті перед користувачем відповідає не його контрагент, власник речі, а її продавець, який не є стороною договору лізингу та має договірні відносини з купівлі- продажу (постачання тощо) з лізингодавцем. При цьому лізингоодер- жувач наділяється правами вимоги до продавця[30], наче він був сам покупцем речі. У випадку якщо вибір продавця був зроблений лізинго- давцем самостійно, зазначена відповідальність покладається на продавця і на лізингоодержувача солідарно. В інших видах договорів найму відповідальність за передачу речі неналежної якості покладається на наймодавця (статті 767, 768 ЦК).
5. Ризик випадкової загибелі або пошкодження речі — предмета лізингу несе лізингоодержувач, якщо сторони в договорі не врегулювали питання по іншому. В інших же видах найму ризики традиційно несе власник речі, тобто наймодавець.
6. Для лізингу характерне звуження кола обов’ язків лізингодавця в порівнянні з наймодавцем у загальній конструкції договору найму. Так, на лізингодавця не покладаються обов’язки по несенню витрат на утримання переданого в лізинг майна, на його капітальний ремонт, якщо інше не передбачено договором. На лізингоодержувача ж покладаються додаткові обов’ язки (порівняно з обов’ язками наймача) по повному утриманню майна і ризик випадкової його загибелі.
7. Лізингові відносини, на відміну від відносин, що випливають з договору найму, опосередковуються двома договорами — власне договором лізингу, який укладається лізингодавцем з лізингоодержува- чем, та договором купівлі-продажу лізингового майна, який укладається на підставі та на виконання договору лізингу лізингодавцем з продавцем[31]. Ці договори породжують два види зобов’язань (купівлі- продажу та лізингу). Виходячи з цього, вважаємо, що договір лізингу являє собою не єдиний тристоронній правочин, а складну структуру договірних стосунків, яка складається із зобов’ язаня з договору купівлі- продажу та власне із зобов’ язаня з договору лізингу[32].
8. Суб’єктом відносин, пов’язаних безпосередньо з договором лізингу, виступає продавець майна. Для інших видів договорів найму відносини наймодавця з особою, в якої він придбав майно, що в майбутньому передається в найм, юридично байдужі.
Сторонами договору лізингу є лізингодавець і лізингоодержувач. Лізингодавець — це юридична особа, яка передає право володіння та користування предметом лізингу лізингоодержувачу, а лізингоодержу- вач — фізична або юридична особа, яка отримує право володіння та користування предметом лізингу від лізингодавця.
Закон України «Про фінансовий лізинг», на відміну від раніше діючого Закону України «Про лізинг», прямо не обмежує суб’єктний склад договору лізингу винятково особами — суб’єктами підприємницької діяльності, а лише зазначає, що на стороні лізингодавця може виступати тільки юридична особа. Але з огляду на те, що фінансовий лізинг є фінансовою послугою[33], лизингодавцем може бути юридична особа, яка набула статусу фінансової установи. Фінансовою установою визнається юридична особа, суб’єкт підприємницької діяльності, яка відповідно до закону надає одну чи декілька фінансових послуг та внесена до відповідного реєстру у порядку, встановленому законом. До фінансових установ належать, зокрема, лізингові компанії. Оскільки виключним видом діяльності будь-якої фінансової установи є надання фінансових послуг, лізингова компанія не має права здійснювати іншу, окрім лізингу, підприємницьку діяльність. Між тим поряд із лізинговими компаніями лізингодавцями можуть виступати також і комерційні банки[34].
Предметом договору лізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками та віднесена відповідно до законодавства до основних фондів[35] (ч. 1 ст. 807 ЦК). Таким чином, йдеться про будь-які неспоживні речі, рухомі й нерухомі, зокрема, споруди, будівлі, транспортні засоби, за винятком земельних ділянок та інших природних ресурсів, а також майна, яке обмежене або виключене із цивільного обороту. Закон «Про фінансовий лізинг» (ч. 2 ст. 3) виключає з кола речей, що можуть бути предметом договору лізингу, підприємства як єдині майнови комплекси (ст. 191 ЦК). Слід зауважити, що за правилами ч. 4 ст. 191 ЦК підприємство може бути об’єктом правочинів, зокрема купівлі-продажу та найму (оренди). Оскільки лізинг є видом договору найму, вказана в Законі заборона передачі підприємства у лізинг протирічить встановленому ЦК правовому режиму такого об’ єкта цивільних прав, як підприємство.
Безумовно, предметом договору лізингу не можуть бути майнові права.
Майно, що перебуває у власності держави або територіальних громад та щодо якого відсутня заборона передачі в користування та/або володіння, теж може бути передано в лізинг в порядку, визначеному законодавством.
Форма договору лізингу. У статті 6 Закону зазначено, що договір лізингу має бути укладений в письмовій формі. Враховуючи, що принаймні однією із сторін договору лізингу, а саме лізингодавцем є юридична особа, за правилами ст. 208 ЦК цей правочин в будь-якому випадку слід укладати в письмовій формі. Таким чином, додаткова вказівка на просту письмову форму договору лізингу в Законі є недоцільною.
Законодавство не містить вказівки на нікчемність договору лізингу внаслідок недодержання письмової форми. Наслідки вади письмової форми цього договору загальні та випливають із ч. 1 ст. 218 ЦК.
Істотні умови договору лізингу. Договір лізингу буде укладеним, якщо сторони досягнуть згоди із таких умов: предмета лізингу; строку, на який лізингоодержувачу надається право користування предметом лізингу; розміру лізингових платежів. Істотними будуть вважатися й інші умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін останні досягли згоди.
Строк лізингу не може бути меншим одного року та зазвичай порівняний зі строком амортизації предмета лізингу. Вимога, висунута законодавцем у статтях 1 та 6 Закону про необхідність визначення строку користування річчю в договорі лізингу, є однією з особливостей, що виділяє договір лізингу з кола інших договорів з майнового найму (ч. 2 ст. 806 ЦК). Тому до договору лізингу не застосовується положення ч. 2 ст. 763 ЦК, відповідно до якого, якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. У випадку відсутності домовленості щодо строку, договір лізингу є не- укладеним.
Розмір лізингових платежів. Лізингові платежі можуть включати суму, яка відшкодовує частину вартості предмета лізингу, платіж як винагороду лізингодавцю за отримане у лізинг майно (який, власне, і буде доходом лізингодавця — підприємця), компенсацію відсотків за кредитом, який залучив лізингодавець для придбання предмета лізингу та інші витрати лізингодавця, що безпосередньо пов’ язані з виконанням договору лізингу.
Зміст договору лізингу — це сукупність прав і обов’язків сторін договору. Зобов’ язання з договору лізингу має порівняно із типовими відносинами найму особливість у правах та обов’язках сторін.
Обов ’язки лізингодавця:
- укласти з продавцем договір купівлі-продажу (поставки) на придбання лізингового майна для передачі його лізингоодержувачеві. Лізингодавець отримує майно у власність відповідно до встановлених лізингоодежувачем специфікацій та умов у продавця або вказаного лізингоодержувачем, або обраного на власний розсуд;
- передати придбаний у продавця предмет лізингу лізингоодежу- вачу у встановлений договором строк. Саме цей обов’язок лізингодавця зайвий раз підкреслює, що сторонами за цим договором є лізинго- давець і лізингоодержувач, продавець майна не є стороною договору лізингу. Між тим, як випливає із законодавства, продавець (постачальник) несе відповідальність перед лізингоодержувачем, який вибрав його за договором, за порушення зобов’язання щодо комплектності, справності предмета договору лізингу, його доставки, заміни, безоплатного усунення недоліків, монтажу та запуску в експлуатацію (ч.1 ст. 808 ЦК) та ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження предмета договору лізингу у випадку прострочення його пе- редання лізингоодержувачу (ч. 2 ст. 809 ЦК). Вважаємо, що це не впливає на вирішення питання, а лише свідчить про застосування такої конструкції, як договір, на користь третьої особи, якою в даному випадку виступає лізингоодержувач (ст. 636 ЦК);
- передати предмет лізингу лізингоодежувачеві у стані, що відповідає його призначенню та умовам договору, та попередити лізинго- одежувача про відомі йому особливі властивості та недоліки предмета лізингу, що можуть становити небезпеку для життя, здоров’я, майна лізингоодержувача чи інших осіб або призводити до пошкодження самого предмета лізингу під час користування ним;
- утримувати відповідно до умов договору предмет лізингу, якщо договором лізингу обов’язки по утриманню предмета лізингу покладені не цілком на лізингоодержувача;
- прийняти предмет лізингу в разі дострокового розірвання договору лізингу або в разі закінчення строку користування предметом лізингу;
- відшкодовувати лізингоодержувачу витрати на поліпшення предмета лізингу, на його утримання або усунення недоліків у порядку та випадках, передбачених договором.
- набуваючи майно для лізингоодержувача, повідомити продавця про те, що це майно призначене для передачі в лізинг конкретній особі. ЦК та Закон «Про фінансовий лізинг» на відміну від Закону «Про лізинг», прямо не покладають на лізингодавця цього обов’язку. Але враховуючи, що право вимоги до продавця за ст. 808 ЦК у разі порушення ним зобов’язання належить лізингоодержувачу, а також, що за ст. 809 ЦК можлива конструкція договору лізингу, за якою передання речі лізинго- одержувачу здійснюється безпосередньо продавцем, вважаємо, що ігнорування зазначеного обов’язку лізингодавця неприпустимо.
Основні права лізингодавця:
- інвестувати на придбання предмета лізингу як власні, так і залучені (отримані у позику чи в кредит) кошти. В останьому випадку компенсація відсотків за залученим лізингодавцем кредитом може бути включена у склад лізингових платежів (ч. 2 ст. 16 Закону);
- здійснювати перевірки дотримання лізингоодержувачем умов користування предметом лізингу та його утримання;
- стягувати в разі виникнення у лізингоодержувача заборгованості за лізинговими платежами таку прострочену заборгованість у безспір- ному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.
Лізингоодержувач зобов ’язаний:
- прийняти предмет лізингу та користуватися ним відповідно до його призначення та умов договору;
- своєчасно сплачувати лізингові платежі;
- надавати лізингодавцеві доступ до предмета лізингу і забезпечувати можливість здійснення перевірки умов його використання та утримання;
- протягом усього часу перебування предмета лізингу в його користуванні підтримувати його у справному стані та нести витрати на утримання предмета лізингу, пов’язані з його експлуатацією, технічним обслуговуванням, ремонтом, якщо інше не встановлено договором або законом. Необхідно звернути увагу, що на відміну від звичайного договору найму на лізингоодержувача покладений, якщо інше не встановлено договором, обов’язок з повного утримання майна, що надане у користування, включаючи його капітальний та поточний ремонт;
- письмово повідомляти про порушення строків проведення або непроведення поточного чи сезонного технічного обслуговування та про будь-які інші обставини, що можуть негативно позначитися на стані предмета лізингу. Про зазначені випадки лізингоодержувач має повідомляти лізингодавця негайно, але у будь-якому разі не пізніше другого робочого дня після дня настання вищезазначених подій чи фактів, якщо інше не встановлено договором;
- письмово повідомляти лізингодавця, а в гарантійний строк і продавця предмета лізингу, про всі випадки виявлення несправностей предмета лізингу, його поломок або збоїв у роботі;
- у разі закінчення строку лізингу, а також у разі дострокового розірвання договору лізингу та в інших випадках дострокового повернення предмета лізингу повернути предмет лізингу у стані, в якому його було прийнято у володіння, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.
Лізингоодержувач має такі права:
- обирати предмет лізингу або встановлювати специфікацію предмета лізингу;
- обирати продавця або доручити вибір лізингодавцю;
- за згодою лізингодавця поліпшити річ, яка є предметом договору лізингу. У цьому разі лізингоодержувач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості у рахунок лізингових платежів. Якщо такої згоди не було, лізингоодержувач має право вилучити здійснені ним поліпшення за умови, що такі поліпшення можуть бути відділені від предмета лізингу без шкоди для нього;
- відмовитись від прийняття предмета лізингу, який не відповідає його призначенню та/або умовам договору, вказаним у договорі специфікаціям;
- передавати предмету лізингу у сублізинг третім особам. За Законом (ст. 5) лізингоодержувач має право за письмовою згодою лізин- годавця передати отриманий від лізингодавця предмет лізингу у сублі- зинг третій особі у користування за плату на погоджений строк. Очевидно, що по відношенню до сублізингоодержувача первісний лізин- гоодержувач є лізингодавцем. У користування він передає сублізинго- одержувачеві річ, не придбану спеціально у продавця, а отриману раніш від первісного лізингодавця. Не важко помітити, що в цьому випадку, як і в зазначених вище випадках зворотного та прямого лізингу, відсутня основна кваліфікуюча ознака фінансового лізингу — придбання лізингодавцем речі у продавця у відповідності зі специфікаціями й умовами, зазначеними лізингоодержувачем, для передачі її в користування. Тому в даному випадку доречніше говорити про піднайм, а не про лізингові відносини. Між тим законодавець встановив, що до договору сублізингу застосовуються положення про договір лізингу, якщо інше не передбачено договором лізингу. Первісний лізингодавець та сублі- зингоодержувач не перебувають у договірних відносинах, але якщо лізингоодержувачем порушене грошове зобов’язання щодо сплати лізингових платежів, у зобов’язанні з договору сублізингу на підставі п. 7 ч. 1 ст. 10 Закону відбувається заміна кредитора (ч. 2 ст. 512 ЦК) та первісний лізингодавець має право вимагати від сублізингоодержу- вача повернення предмета лізингу та виконання грошових зобов’ язань за договором сублізингу безпосередньо йому.
Слід також зазначити, що лізингоодержувачу забезпечується захист його права володіння предметом лізингу нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту прав власника (статті 387, 391 ЦК) та лізингоодержувач має право вимагати, у тому числі й від лізинго- давця, усунення будь-яких порушень його прав на предмет лізингу (ст. 9 Закону).
Договору лізингу притаманний певний розподіл ризиків. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження предмета лізингу несе лізингоодержувач, якщо інше не встановлено договором або законом.
Якщо лізингодавець або продавець (постачальник) прострочили передання предмета договору лізингу лізингоодержувачу або лізинго- одержувач прострочив повернення предмета договору лізингу лізин- годавцю, ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження несе сторона, яка прострочила.
Незважаючи на те, що лізингові платежі зазвичай включають суму, яка відшкодовує частину вартості предмета лізингу, ЦК та Закон не пов’язують здійснення лізингоодержувачем лізингових платежів з поступовим придбанням предмета лізингу ним у власність, як це передбачалося раніше діючим Законом «Про лізинг»[36]. Перехід права власності на предмет лізингу може відбуватися за укладеним лізингодавцем та лізингоодержувачем договором купівлі-продажу або іншим договором, який передбачає перехід права власності. При цьому, якщо договором про відчуження не передбачене інше, право власності на предмет лізингу переходить до лізингоодержувача в разі та з моменту сплати ним визначеної договором ціни.
З укладанням між лізингодавцем та лізингоодержувачем договору про відчуження предмета лізингу лізингове зобов’ язання припиняється заміною первісного зобов’язання новим — новацією (ч. 2 ст. 604 ЦК).
Конвенція передбачає такі основні права лізингоодержувача та лізингодавця.
Лізингоодержувач зобов’язаний:
- дбайливо ставитися до обладнання, використовувати його в розумний спосіб та підтримувати його в такому стані, в якому воно було поставлене, з урахуванням нормального зносу;
- після закінчення строку дії договору лізингу, лізингоодержувач повертає лізингодавцю обладнання, якщо він не використовує право придбати обладнання чи орендувати його й надалі.
Лізингоодержувач має право:
- якщо обладнання не поставлене, або поставлене із затримкою, або не відповідає договору поставки, відмовитися від обладнання або розірвати договір лізингу;
Лізингодавець має право:
- у разі несплати лізингоодержувачем у судовому порядку стягнути накопичені несплачені лізингові платежі разом із відсотками й відшкодовуваними збитками;
- якщо заборгованість лізингоодержувача є значною, вимагати прискореної сплати розміру майбутніх лізингових платежів, якщо це передбачено договором лізингу або може припинити дію договору лізингу;
- передавати або в інший спосіб розпоряджатися всіма чи будь- якими з його прав на обладнання, а також правами за договором лізингу;
- передати право користування обладнанням чи будь-які інші права за договором лізингу тільки за згоди лізингодавця та з дотриманням прав третіх сторін.
За Конвенцією, якщо інше не встановлене в договорі лізингу, лі- зингодавець не бере на себе жодних зобов’язань перед лізингоодержу- вачем щодо обладнання, крім випадків, коли лізингоодержувач зазнав збитків через покладання на досвід і думку лізингодавця та через втручання лізингодавця у вибір постачальника або технічних вимог обладнання.
Лізингодавець звільняється від відповідальності щодо третіх сторін у випадку смерті, тілесного ушкодження або шкоди майну, спричинених обладнанням (ст. 8 Конвенції).
Наслідки порушення договору лізингу. У разі порушення зобов’язань з договору лізингу настають наслідки, встановлені ст. 611 ЦК (сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди, зміна умов зобов’язання, припинення зобов’язання внаслідок односторонньої відмови чи розірвання договору). Між тим існують і специфічні, притаманні саме лізинговому зобов’язанню підстави припинення зобов’язання внаслідок односторонньої відмови. Так, Закон містить перелік таких підстав:
- лізингоодержувач має право відмовитися від договору лізингу в односторонньому порядку, письмово повідомивши про це лізинго- давця, у разі якщо прострочення передачі предмета лізингу становить більше 30 днів, за умови, що договором лізингу не передбачено іншого строку;
- лізингоодержувач має право вимагати відшкодування збитків, у тому числі повернення платежів, що були сплачені лізингодавцю до такої відмови.
- лізингодавець має право відмовитися від договору лізингу, якщо лізингоодержувач не сплатив лізинговий платіж частково або у повному обсязі та прострочення сплати становить більше 30 днів.
Окрім загальних наслідків, встановлених ЦК, у разі порушення зобов’язання з договору лізингу настають ще спеціальні наслідки:
- у разі якщо прострочення передачі предмета лізингу становить більше 30 днів, лізингодавець має право вимагати повернення предмета лізингу від лізингоодержувача у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.
Відповідальність за невиконання або неналежне виконання обов’язку передати річ належної якості, комлектності й інших обов’язків щодо речі — предмета лізингу покладається на продавця цієї речі у випадку, коли вибір продавця був здійснений самостійно лізингоодержу- вачем. Лізингоодержувач наділяється правами вимоги до продавця, наче він був сам покупцем речі.
У разі якщо вибір продавця був зроблений лізингодавцем самостійно, зазначена відповідальність покладається на продавця і на лі- зингодавця солідарно.
[1] Див.: Мороз, М. В. Правові питання оренди майна державних підприємств [Текст] : дис. ... канд. юрид. наук / М. В. Мороз. - Х., 2000. - С. 108.
[2] Термін «прокат» має давню історію, бо ним ще в дореволюційному російському законодавстві визначався один із договорів майнового найму, а саме договір найму меблів, одягу, тобто рухомого майна.
[3] Бюл. нормат. актов м-в и ведомств СССР. - 1979. - № 1. - С. 41.
[4] Типові договори визнавались нормативними актами і підлягали застосуванню в обов’язковому порядку.
[5] Див.: Гражданское право России. Обязательственное право [Текст] : курс лекций / отв. ред. О. Н. Садиков. - М. : Юристь. - С. 285.
[6] Див.: Витрянский, В. В. Договорное право [Текст]. Кн. 2: Договори о передаче имущества / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. - М. : Статут, 2000. - С. 441-442.
[7] Викликає подив, що, коментуючи ст. 788 ЦК, А. І. Дрішлюк як предмет договору прокату розглядає нежиле приміщення (див.: Цивільний кодекс України [Текст] : коментар. - Х. : Одіссей, 2003. - С. 542). Це суперечить ст. 788 ЦК, бо відповідно до закону нежиле приміщення - об’єкт нерухомості.
[8] Існує точка зору, що саме виступ на стороні наймодавця-професіонала, незалежно від того, хто виступатиме на боці наймача, є необхідною і достатньою ознакою договору прокату (див.: Романец, Ю. С. Система договоров в гражданском праве Рос- сии [Текст] / Ю. С. Романец. - М. : Юристь, 2001. - С. 333).
[9] У цьому параграфі йдеться про найм (оренду) земельної ділянки після виділення її в натурі (на місцевості) й отримання державного акта на право власності на неї й не розглядаються питання найму (оренди) земельної частки (паю). Оформлення державних актів на право власності на землю потребує переукладення договорів оренди земельної частки (паю) на договори найму (оренди) земельної ділянки.
[10] Відом. Верхов. Ради України. - 2004. - № 10. - Ст. 102.
[11] Правові засади розмежування земель державної та комунальної власності, що впливає на здатність органів державної влади та органів місцевого самоврядування виступати наймодавцем (орендодавцем) земельної ділянки, визначаються Законом «Про розмежування земель державної та комунальної власності» від 5 лютого 2004 р.
[12] Орендна плата за земельну ділянку є однією з форм плати за землю в Україні, яка справляється у двох формах: земельного податку та орендної плати.
[13] Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» встановлює єдині умови реєстрації договорів оренди та суборенди земельних ділянок.
[14] Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000 [Електронний ресурс] : затв. наказом Держстандарту України від 17 серп. 2000 р. № 507 // Програмний продукт «Нормативні акти України». - Версії 8.4.0.0. Режим доступу: www.nau.kiev.ua.
[15] Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000 [Електронний ресурс]: затв. наказом Держстандарту України від 17 серп. 2000 р. № 507 // Програмний продукт «Нормативні акти України». - Версії 8.4.0.0. Режим доступу: www.nau.kiev.ua.
[16] У сфері орендних відносин діє Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (Відом. Верхов. Ради України. - 1995. - № 15. - Ст. 99) (далі - Закон), а також значний масив нормативно-правових актів, прийнятих на його розвиток. Аналіз положень цього Закону свідчить, що він розроблявся спеціально для регулювання організаційних відносин, пов’язаних із передачею в оренду майна державних підприємств та організацій і підприємств, заснованих на майні, що належить АРК, або перебуває в комунальній власності, а також майнових відносин між орендодавцями та орендарями щодо використання вказаного майна. Тому, хоча в Законі і зазначено, що його положення можуть бути застосовані до оренди майна інших форм власності (приватної власності), якщо інше не буде передбачено законодавством та договором оренди, застосування в цілому положень Закону, який поєднує в собі публічно-правові та приватноправові способи регулювання, до договору оренди підприємства приватного власника без врахування специфіки останнього недоцільно.
[17] Відом. Верхов. Ради України. - 2001. - № 47. - Ст. 251.
[18] Офіц. вісн. України. - 2003. - № 37. - Ст. 1995.
[19] Питання щодо одностороннього характеру договору найму транспортного засобу є дискусійним. Так, навіть у разі укладення реального договору найму транспортного засобу без екіпажу наймодавець зобов’язаний здійснити страхування транспортного засобу (ч. 1 ст. 802 ЦК).
[20] На нашу думку, витрати, пов’язані з використанням транспортного засобу, які за ч. 2 ст. 801 ЦК несе наймач, не включають витрати на його капітальний ремонт.
[21] Відом. Верхов. Ради України. - 2006. - № 32. - Ст. 273.
[22] Відом. Верхов. Ради України. - 2002. - № 7. - Ст. 50.
[23] Поняття «фізична особа» не охоплює таку категорію фізичних осіб, як підприємці. Оформлення договору найму транспортного засобу з участю фізичної особи - підприємця здійснюється за загальними правилами, закріпленими у ч. 1 ст. 799 ЦК.
[24] Відом. Верхов. Ради України. - 1993. - № 25. - Ст. 274.
[25] Конструкція лізингу (як і сам юридичний термін) прийшла в Європу, а потім поширилася по всьому світу зі США. Термін «лізинг» утворився від англійського дієслова «to lease», що означає «наймати», «брати в оренду». В англійській юридичній мові словом «leasing» позначається і традиційна здача майна в оренду, і власне лізинг як різновид оренди. Саме останнє значення набуло найбільшого поширення у світі.
[26] Про це свідчить, наприклад, Розпорядження Кабінету Міністрів України «Про проведення сільськогосподарськими товаровиробниками розрахунків за поставлені на умовах лізингу трактори» від 21.11.1995 р. № 708-р; наказ Фонду Державного майна України «Про забезпечення розвитку і регулювання лізингу» від 12.11.1996 р. № 1365.
[27] Далі - Конвенція (дата приєднання України - 11.01.2006 р., дата набуття чинності для України - 01.07.2007 р.).
[28] Указані види та форми лізингу раніше регулювалися Законом України «Про лізинг», а в сучасних умовах згадуються лише у ст. 292 ГК.
[29] Так, Конвенція застосовується у тому випадку, коли місця здійснення підприємницької діяльності лізингодавця й лізингоодержувача знаходяться в різних державах (ст. 3 Конвенції).
[30] За правилами статей 678-680 ЦК.
[31] Див. Брагинський М. І., Вітрянський В. В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М.: Статут, 2000. - С. 612.
[32] У літературі також висловлюється думка про багатосторонній характер лізингового правочину. Ця позиція відображена і в згаданій Оттавській конвенції 1988 р.
[33] Це випливає з аналізу ст. 4 Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» від 12.07.2001 р.
[34] Див. ст. 47 Закону України «Про банки та банківську діяльність» у редакції від 7.12.2000 р.
[35] Під основними фондами розуміються матеріальні цінності, що використовуються у господарській діяльності протягом періоду, який перевищує 365 календарних днів
[36] Після закінчення строку договору фінансового лізингу предмет лізингу переходив у власність лізингоодержувача.
Питання для самоконтролю
- Поняття договору найму (оренди).
- Які ознаки дають підстави для виділу найму (оренди) в окремий тип договірних зобов’язань?
- Сторони договору найму (оренди) та їх права і обов’язки.
- Поняття та ознаки договору прокату.
- Дайте визначення договору найму (оренди) земельної ділянки і розкрийте його характерні ознаки.
- Поняття договору найму будівлі або іншої капітальної споруди і його характерні ознаки.
- Дайте визначення договору оренди підриємства і охарактеризуйте його сутність.
- Дайте визначення договору оренди транспортного засобу, охарактеризуйте його сутність.
- Чим обумовлюється специфіка договору оренди транспортного засобу?
- За якими ознаками договір лізингу виділений в окремий вид договору найму?
- Які існують види та форми лізингу?
- Що є предметом договору лізингу?
- В якій формі укладається договір лізингу?
- Якими є істотні умови договору лізингу?
- Які права та обов’язки сторін договору лізингу?
- Назвіть підстави розірвання договору лізингу.