Глава 27 ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ (ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ) Печать
Гражданское право - НПК Цивільний кодекс України (Є.О. Харитонов)

Глава 27 ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ (ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ)

Стаття 373. Земля (земельна ділянка) як об'єкт права власності

1. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

2.  Право власності на землю гарантується Конституцією України.

Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону.

3.  Право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

4. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

5.  Власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб.

Для усвідомлення змісту та правового значення норм цієї статті, як і Глави 27 в цілому, треба виходити насамперед з того, що відповідно до статті 9 ЦК, положення цього законодавчого акта застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сфері використання землі та інших природних ресурсів, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства.

З моменту розробки проекту ЦК, земельне законодавство України збагатилося новими законами та іншими нормативними актами, які регулюють відносини власності на землю. Основним законодавчим актом у цій сфері, яким докладно врегульовані означені відносини, є новий Земельний кодекс України від 25 жовтня

2001 р., що набрав чинності з 1 січня 2002 р. У зв'язку з цим у процесі доопрацювання проекту ЦК більшість його норм, покликаних регулювати відносини щодо використання землі, було переформульовано шляхом імплементації положень Конституції України та нового ЗК, проте решту норм залишено без відповідних змін, що породило певні колізії норм означених кодексів.

Норма частини 1 статті, що коментується, є імплементацією частини 1 статті 14 Конституції України та частини 1 статті 1 ЗК, відповідно до яких земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Поняття «національне багатство» не має у законодавстві чіткого нормативного визначення. Його юридичний зміст, як здається, полягає, насамперед, у залишенні державою за собою значного обсягу прав щодо публічно-правового регулювання земельних відносин, в тому числі шляхом встановлення обмежень права власності на землю у публічних інтересах. Таке ставлення законодавця до землі викликано її важливішими властивостями як головної екологічної цінності, що обумовлює існування людини як біологічного виду, майже єдиного просторово-операційного базису для розміщення об'єктів життєдіяльності та основного та незамінного засобу виробництва у сільському та лісовому господарстві. Необхідність для життя людини, просторова обмеженість, незамінність та інші природні властивості землі потребують виконання державою своїх обов'язків щодо соціальної справедливості у формуванні відносин земельної власності, та екологічно безпечного характеру використання землі і закріплено у статті 16 Конституції України як обов'язок держави.

Проявом особливої уваги держави до охорони земель є зміст частини 7 статті 41 Конституції України, відповідно до якої використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Питанням охорони земель присвячено Розділ VI ЗК, який визначає охорону земель як систему правових, організаційних, економічних та інших заходів, спрямованих на раціональне використання земель, запобігання необґрунтованому вилученню земель сільськогосподарського призначення, захист від шкідливого антропогенного впливу, відтворення і підвищення родючості ґрунтів, підвищення продуктивності земель лісового фонду, забезпечення особливого режиму використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення. Завданнями охорони земель є забезпечення збереження та відтворення земельних ресурсів, екологічної цінності природних і набутих якостей земель. Охорона земель включає: обґрунтування і забезпечення досягнення раціонального землекористування; захист сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників від необґрунтованого їх вилучення для інших потреб; захист земель від ерозії, селів, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, пере-осушення, ущільнення, забруднення відходами виробництва, хімічними та радіоактивними речовинами та від інших несприятливих природних і техногенних процесів; збереження природних водно-болотних угідь; попередження погіршення естетичного стану та екологічної ролі антропогенних ландшафтів; консервацію деградованих і малопродуктивних сільськогосподарських угідь. Окрему увагу ЗК приділяє регулюванню відносин, пов'язаних із розробкою стандартів та нормативів у галузі стандартизації і нормування у галузі охорони земель та відтворення родючості ґрунтів, охороною земель від забруднення небезпечними речовинами, особливостями використання техногенно- забруднених, деградованих і малопродуктивних земель. Основними засобами реабілітації порушених, еродованих та малопродуктивних земель є їх рекультивація та консервація. Порядок консервації земель встановлено Наказом Держкомзему України від 17 жовтня 2002 р. № 175. Поряд із самими земельними ділянками, окремим об'єктом особливої охорони вважаються ґрунти, біологічні властивості яких повинні зберігатися незалежно від цільового використання самої земельної ділянки.

Найважливішими програмними правовими актами, що регулюють питання охорони земель як основного національного багатства, крім Конституції України та ЗК є Постанова Верховної Ради України «Про основні напрями державної політики України у галузі охорони довкілля, використання природних ресурсів та забезпечення екологічної безпеки» від 5 березня 1998 р. № 188/98-ВР, Закон України «Про загальнодержавну програму формування національної екологічної мережі України на 2000-2015 рр.» від 21 вересня 2000 р. № 1989-ІП. Відповідно до частини 2 статті 164 ЗК розроблено проект Закону України «Про охорону земель», який зараз знаходиться на розгляді у Верховній Раді.

Частина 2 статті 373 ЦК, як і частина 2 статті 14 Конституції України та частини 2, 3 статті 1 ЗК, підкреслюють гарантованість права власності на землю. Ці гарантії мають конституційний рівень закріплення і стосуються усіх форм власності на землю. Відповідно до статті 13 Конституції України держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом. У той же час, власність зобов'язує і не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству.

Одною із важливих конституційних гарантій стабільності відносин власності на землю є встановлення частиною 2 статті 14 Конституції України можливості набуття і реалізації

громадянами, юридичними особами та державою права власності на землю виключно на підставі закону (див. ст.374 ЦК).

Стаття, що коментується, не містить визначення поняття земельної ділянки, хоча у частині 3 і визначає просторові межі поширення права власності на неї. Означена норма є імплементацією частин 2, 3 статті 79 ЗК, яка у частині 1 визначає земельну ділянку як частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Відповідно до частин 4, 5 статті, що коментується, власник земельної ділянки має право використовувати на свій розсуд відповідно до цільового призначення саму земельну ділянку, а також все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб. При цьому право використовувати все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб було аналогічним чином зафіксовано у проекті чинного Земельного кодексу, але було вилучено на стадії доопрацювання проекту і в остаточний текст не вийшло. Це пов'язано з тим, що чинні акти природоресурсового законодавства роблять реалізацію згаданої норми майже неможливою, принаймні у частині, що виходить за межі прав землевласників, встановлених у статті 90 ЗК (див. ст. 374 ЦК). Що стосується використання «на свій розсуд» власником самої земельної ділянки, то таке право жорстко обмежено її цільовим призначенням, порушення якого є однією з підстав примусового припинення права власності на земельну ділянку. Проте це не означає, що власник назавжди «прив'язаний» до певного цільового призначення ділянки. Відповідно до статті 20 ЗК, зміну цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, може бути здійснено відповідними органами виконавчої влади та місцевого самоврядування за ініціативою власників земельних ділянок у порядку, встановленому постановою Кабінету Міністрів України від 11 квітня 2002 р. № 502.

 

Стаття 374. Суб'єкти права власності на землю (земельну ділянку)

1.  Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.

2. Іноземці, особи без громадянства можуть набувати право власності на землю (земельні ділянки) відповідно до закону.

3.  Іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) у випадках, встановлених законом.

4. Права та обов'язки суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) встановлюються законом.

Визначаючи суб'єктів права власності на землю, стаття, що коментується, на відміну від норм ЗК, не пов'язує суб'єктний склад землевласників із певними формами власності на землю, але, як і стаття 80 ЗК називає ними фізичних та юридичних осіб, державу та територіальні громади. При цьому земельна правосуб'єктність громадян України та юридичних осіб, заснованих громадянами України або юридичними особами України, статтею, що коментується, не визначається, а норми частин 2 та 3, що покликані встановити земельну правосуб'єктність іноземців, осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, іноземних держав та міжнародних організацій мають відсильний характер та за юридичним змістом не відрізняються одна від одної. Відсильний характер має і частина 4 цієї статті.

Підстави набуття права власності на землю, права та обов'язки землевласників докладно регламентовані статтями 81—91 ЗК. Відповідно до них громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; прийняття спадщини; виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю). Особам (їх спадкоємцям), які мали у власності земельні ділянки до 15 травня 1992 року (з дня набрання чинності попередньої редакції Земельного кодексу), земельні ділянки не повертаються.

Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності лише на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Таке набуття є можливим у разі: придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності; прийняття спадщини. При цьому, землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.

Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі: придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду; прийняття спадщини; виникнення інших підстав, передбачених законом. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні; за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, також підлягають відчуженню протягом одного року.

У власності територіальних громад перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.

Територіальні громади набувають землю у комунальну власність у разі: передачі їм земель державної власності; примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; прийняття спадщини; придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; виникнення інших підстав, передбачених законом. Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Управління зазначеними земельними ділянками здійснюють районні або обласні ради.

Варто зазначити, що закон наділяє територіальні громади більш широкою земельною правосуб'єктністю, ніж окремих фізичних та юридичних осіб. Це обумовлено великою публічною цінністю земельної власності, а також такими властивостями землі, про які мова йшла у коментарі до ст.373 ЦК, і знаходить своє вираження у законодавчому закріпленні видів земель, які не можуть передаватись у власність окремих фізичних та юридичних осіб. До таких земель належать: землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо); землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту; землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом; землі лісового фонду, крім випадків, визначених ЗК; землі водного фонду, крім випадків, визначених ЗК; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.

У власності держави перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Держава набуває права власності на землю у разі: відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; прийняття спадщини; передачі у власність державі земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами; конфіскації земельної ділянки.

Як і відносно права власності територіальних громад, законодавство закріплює більш широку земельну правосуб'єктність держави у порівнянні з земельною правосуб'єктністю фізичних та юридичних осіб. До земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність, належать: землі атомної енергетики та космічної системи; землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення; землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та загальнодержавне значення; землі під водними об'єктами загальнодержавного значення; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи. Але більш широку земельну правосуб'єктність держава має не лише у порівнянні із правосуб'єктністю фізичних та юридичних осіб. Землі, публічна цінність яких має загальнодержавне значення, не можуть передаватись також і у комунальну власність. До таких земель належать: землі атомної енергетики та космічної системи; землі під державними залізницями, об'єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту; землі оборони; землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом; землі лісового фонду, крім випадків, визначених ЗК; землі водного фонду, крім випадків, визначених ЗК; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи. У цьому випадку можна говорити про монополію державної власності на ці землі, про виключну державну власність на них.

Іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки лише для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів.

У статтях 90 та 91 ЗК закріплено переліки прав та обов'язків власників земельних ділянок незалежно від форми власності. Відповідно до них власники земельних ділянок мають право: продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину; самостійно господарювати на землі; власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Власники земельних ділянок зобов'язані: забезпечувати використання їх за цільовим призначенням; додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем. Наведений перелік обов'язків не можна вважати вичерпним. Законом можуть встановлюватись й інші обов'язки землевласників.

 


 

Стаття 375. Право власника на забудову земельної ділянки

1.  Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

2. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

3. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

4. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.

Право власника земельної ділянки на її забудову є одним із його важливіших прав щодо використання земельної ділянки, яке обумовлює економічний інтерес до неї, суттєво впливає на її ціну. На відміну від статті, що коментується, стаття 90 ЗК, що закріплює права землевласників, не передбачає можливостей створення ними закритих водойм, а також надання дозволів на будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Для усвідомлення чинності означених правомочностей у контексті ст.9 ЦК слід мати на увазі наступне. Найбільш важливим обов'язком будь-якого землевласника та землекористувача є використання земельної ділянки виключно за її цільовим призначенням, порядок встановлення і зміни якого закріплено у статті 20 ЗК та Постанові Кабінету Міністрів України від 11 квітня 2002 р. № 502. Таким чином, право зводити на земельній ділянці будівлі та споруди, створювати закриті водойми виникає у її власника лише остільки, оскільки це допускається цільовим призначенням земельної ділянки. В іншому випадку землевласник має право порушити клопотання перед відповідною радою або органом виконавчої влади про зміну цільового призначення земельної ділянки або її частини. Приступати до використання земельної ділянки, цільове призначення якої змінилося, можливо лише після одержання державного акта на право власності на земельну ділянку, у якому зазначено її нове цільове призначення. У такому самому контексті треба розглядати і право власника дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Юридичне оформлення права на таку забудову може здійснюватись шляхом укладання договору оренди земельної ділянки або договору про встановлення суперфіцію (див. Главу 34 ЦК).

Жорстка залежність права на забудову земельної ділянки від волі її власника, за загальним правилом, дозволяє без додаткових вишукувань визнавати саме за ним право власності на зведені будівлі, споруди та інше нерухоме майно, у випадку, якщо інше прямо не передбачено законом або договором.

Окрім здійснення забудови земельної ділянки виключно в межах її цільового призначення, закон пред'являє ще декілька вимог щодо умов забудови, а саме: необхідність додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил. Нормативне регулювання планування, забудови та іншого використання територій здійснюється Законами України «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про планування і забудову територій», «Про Генеральну схему планування території України», іншими нормативно-правовими актами, державними будівельними нормами, відомчими нормативними документами, регіональними і місцевими правилами забудови.

Власники земельних ділянок, які мають намір здійснити будівництво об'єктів, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міської державної адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування. Для цього вони повинні подати відповідну письмову заяву до означених органів, до якої додати державний акт на право власності на земельну ділянку або документ про згоду власника земельної ділянки на її забудову, а також інші документи та матеріали, перелік та порядок розгляду яких визначаються регіональними та місцевими правилами забудови. Дозвіл на будівництво дає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Правові наслідки самочинної забудови власником його земельної ділянки встановлені статтею 376 ЦК.

Стаття 376. Самочинне будівництво

1.  Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

2. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

3. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

4.  Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

5.  На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

6. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.

7. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Стаття, що коментується, визначає поняття самочинного будівництва, як забудови на земельній ділянці, яка не була належним чином відведена, або була відведена для іншого цільового призначення, або будівництво здійснювалося без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Тобто, самочинними забудовниками можуть бути як власники та інші титульні володільці земельних ділянок, так і суб'єкти, які взагалі на мають належним чином оформлених прав на земельну ділянку. Видами самочинного будівництва може бути як здійснення нового будівництва, так і перебудова об'єкта, а також будівництво із суттєвим відхиленням від проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Як і стаття 105 ЦК 1963 р., стаття, що коментується, головним засобом боротьби із самочинним будівництвом вважає відмову у визнанні права власності на самочинно збудовані об'єкти, а також можливість (за рішенням суду) знесення самочинно збудованих об'єктів забудовником, або за його рахунок. Але на відміну від статті 105 ЦК 1963 р., новий ЦК не акцентує увагу на необхідності знесення, а закріплює широке коло можливостей для узаконення самочинно побудованих об'єктів. Необхідними умовами такого узаконення є: відведення для цієї мети в установленому порядку самочинному забудовнику земельної ділянки; відсутність заперечень з боку власника (користувача) земельної ділянки; відсутність порушення в результаті самочинної забудови прав інших осіб. В той же час, новий ЦК фактично змінює багаторічну практику узаконення самочинної забудови в адміністративному порядку — відтепер таке узаконення має відбуватись виключно за рішенням суду. Відсутність згоди з боку власника (користувача) земельної ділянки або порушення в результаті самочинної забудови прав інших осіб є підставою для постанови судового рішення про знесення самочинно побудованих об'єктів забудовником, або за його рахунок. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Важливою новелою статті, що коментується, є можливість, за відсутністю згоди власника (користувача) земельної ділянки на узаконення об'єкта, постанови судового рішення не лише про знесення, але й про визнання за забудовником права власності на об'єкт самочинної забудови (якщо при цьому не порушуються права інших осіб). У такому випадку видатки, понесені на самочинну побудову об'єкта підлягають відшкодуванню забудовнику власником (користувачем) земельної ділянки.

Істотне відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, як і істотне порушення будівельних норм і правил також є підставою для постанови рішення суду (за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування) про зобов'язання порушника провести відповідну перебудову. У разі неможливості такої перебудови або відмови порушника від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Як бачимо, правові наслідки істотного відхилення від проекту та істотного порушення будівельних норм і правил дуже близькі до правових наслідків нового самочинного будівництва, хоча вони й містять склади адміністративних правопорушень, передбачених, зокрема, статтями 96 та 97 КпАП.

ЦК не вирішує юридичну долю будівельних матеріалів, які залишаються в результаті знесення об'єкта самочинного будівництва, але підстав для позбавлення забудовника права власності на них також не містить. Таке розуміння відповідає практиці, що склалася, а також змісту частини 4 статті 105 ЦК 1963 р.

 

Стаття 377. Право на земельну ділянку при придбанні житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній

1. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Застосування статті, що коментується, як і застосування інших статей Глави 27 ЦК, як вже зазначалося, потребує ретельного аналізу чинних норм земельного законодавства і є припустимим лише у випадках, коли земельні відносини, на регулювання яких спрямована дія норм ЦК, не в врегульовані актами земельного законодавства.

Відносини, пов'язані із виникненням прав на земельну ділянку у зв'язку із виникненням прав на будівлі і споруди, що на ній знаходяться, врегульовані ст.120 чинного ЗК. На відміну від статті, що коментується та статті 30 ЗК 1992 р., стаття 120 чинного ЗК закріплює, по суті, самостійні правові режими земельної власності і власності на розташовані на земельній ділянці об'єкти нерухомості, тому перехід права власності на будівлю і споруду до набувача нерухомого майна не тягне за собою автоматичного переходу права власності на земельну ділянку, на якій розташована будівля (споруда). Перехід права власності на землю вимагає в цьому випадку окремого договірно-правового регулювання шляхом укладання відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки і набувачем будівлі (споруди). Такими угодами можуть бути договори купівлі-продажу, дарування, міни земельної ділянки. Виходячи із загальних засад цивільного законодавства, можна дійти висновку, що земельна ділянка, як річ, що бере участь у цивільному обороті, може бути засобом платежу по інших угодах, розрахунок по яких може бути зроблений у натуральній формі за умови, що особа, до якої повинно перейти право власності на земельну ділянку, може бути суб'єктом права власності на неї відповідно до норм ЗК. У правовідносинах спадкування земельна ділянка також є і самостійним об'єктом спадкоємних відносин, що вимагають самостійної правової регламентації переходу права власності на неї незалежно від права власності на будівлі (споруди).

У зв'язку із переходом права власності на будівлі (споруди) за нормами статті 120 ЗК, можливим є як перехід права власності на земельну ділянку, так і перехід права користування земельною ділянкою, який також вимагає самостійної договірно-правової регламентації. Договором, що регламентує перехід права користування ділянкою до набувача будівлі (споруди), частина 1 статті 120 ЗК визнає лише договір оренди земельної ділянки.

Важливою особливістю частини 1 статті 120 ЗК, є можливість переходу права власності чи користування не тільки земельною ділянкою в цілому, але й окремими частинами земельної ділянки, причому не тільки при переході права власності на частину розташованих на ній будівель (споруд), але й при переході права власності на всі будівлі (споруди), розташовані на земельній ділянці. Таким чином, законодавець допускає можливість розділу земельної ділянки між відчужувателем і набувачем права власності на будівлю (споруду), а також формування різних правових режимів користування земельною ділянкою як між різними суб'єктами (частина ділянки на праві власності у відчужувателя будівель (споруд), а частина — в оренді в їхнього набувача), так і одного з них (частина ділянки придбана у власність набувачем будівлі (споруди), а інша частина залишилася у власності відчужувателя і здана останнім в оренду набувачу). Запропонована законодавцем схема є більш визначеною та гнучкою, ніж у статті, що коментується, і здатна забезпечити максимальне врахування інтересів як відчужувателя, так і набувача будівель (споруд).

Варто мати на увазі, що частина 1 статті 120 ЗК поширює свою дію лише на випадки, коли відчужувателем будівель (споруд) є власник земельної ділянки, а також те, що право власності і право користування ділянкою можуть переходити лише для того цільового призначення, яке мала земельна ділянка під час її приналежності відчужувателю.

Відповідно до частини 2 статті 120 ЗК при відчуженні будівель і споруд, що знаходяться на земельній ділянці, орендованій їх власником в іншої особи, право на ділянку набувача будівель (споруд) (у рамках цільового призначення ділянки) визначається відповідно до договору оренди земельної ділянки між відчужувателем будівель (споруд) і власником ділянки. Таким чином, можливість переходу права на земельну ділянку від її орендаря до покупця приналежних орендарю будівель (споруд), розташованих на даній ділянці, перебуває в прямій залежності від власника земельної ділянки і його волі, закріпленої в договорі оренди земельної ділянки між ним і відчужувателем будівель (споруд). Якщо договір оренди земельної ділянки не передбачає можливості переходу права оренди від орендаря ділянки до набувача його будівель (споруд), набувач повинен врегулювати свої відносини по землекористуванню з власником земельної ділянки шляхом укладання з ним самостійного цивільно-правового договору (у тому числі договору оренди землі). У випадку відмовлення власника ділянки від укладання з набувачем будівель (споруд) зазначеного договору, суперечка може бути вирішена з урахуванням договірних відносин між власником ділянки і відчужувателем будівель щодо їхньої юридичної долі у випадку закінчення терміну оренди або відчуження їх іншій особі до завершення терміну оренди земельної ділянки.

Частина 3 статті 120 ЗК передбачає єдиний випадок, коли перехід права на земельну ділянку до набувача будинку або його частини відбувається «автоматично», без оформлення переходу прав на ділянку окремим договором (у цьому питанні означена норма ЗК кореспондує із нормами статті, що коментується). У даному випадку єдиним договором, що є правовою підставою переходу прав на земельну ділянку, є договір довічного утримування, навіть у тих випадках, коли він не містить умов переходу прав на земельну ділянку, або містить умови про відсутність такого переходу. Варто також мати на увазі, що дія частини 3 статті 120 ЗК поширюється не тільки на випадки, коли відчужуватель є власником земельної ділянки, але і коли він є його орендарем. В другому випадку волевиявлення власника ділянки взагалі не потрібно, і заміна сторони в договорі оренди земельної ділянки відбувається за підставами, що випливають з договору довічного утримування.

Частиною 4 статті 120 ЗК встановлюється загальне правило, відповідно до якого при переході права власності на будівлю (споруду) до декількох осіб, обсяг права кожного з них на земельну ділянку підлягає визначенню пропорційно часткам набувачів у вартості будівлі (споруди). Означена норма, на відміну від частини З статті 120 ЗК та статті, що коментується, не припускає «автоматичного» переходу прав на ділянку до набувачів будівель (споруд), однак ставить умови такого переходу в залежність не тільки від змісту договору про перехід прав на земельну ділянку (купівля-продаж, дарування, оренда тощо), але і від договору відчуження будівель (споруд), зміст якого може змінювати загальне правило, пропорційного переходу прав на земельну ділянку до набувачів будівлі (споруди). Дана норма (поряд з договором про перехід прав на будівлю (споруду)) практично визначає основну умову договору про перехід прав на земельну ділянку, не дозволяючи сторонам вийти за встановлені законом рамки пропорційного розподілу прав на ділянку на стадії укладання договору про перехід прав на неї, якщо раніше вони не передбачили таку можливість у договорі відчуження будівлі (споруди).

Якщо право власності на будівлю або споруду перейшло до суб'єктів, у яких за нормами ЗК не може виникнути право власності на земельну ділянку, для них можливим є лише оформлення у встановленому порядку права користування нею.

 

Стаття 378. Припинення права власності на земельну ділянку

1. Право власності особи на земельну ділянку може бути припинене за рішенням суду у випадках, встановлених законом.

Варто відзначити, що зміст статті, що коментується, не в повній мірі відповідає її назві, оскільки у ній йдеться, по суті, лише про випадки примусового позбавлення власника його

права на земельну ділянку І не висвітлюються інші випадки, коли припинення права власності не пов'язано зі здійсненням будь-яких примусових дій, які передбачають судовий порядок їх застосування. Редакція означеної норми спрямована, насамперед на підкреслення неприпустимості адміністративного порядку примусового позбавлення права власності на земельні ділянки, крім випадків суспільної необхідності в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Ця норма також кореспондує із нормами частин 4-6 статті 41 Конституції.

Що стосується усього кола підстав припинення права власності на земельну ділянку, воно визначено у Главі 22 ЗК, яка регулює відносини, пов'язані із припиненням як права власності, так і права користування землею. Усі передбачені ЗК підстави припинення права власності на земельну ділянку можна умовно поділити на чотири групи: 1) добровільне припинення права власності на земельну ділянку; 2) припинення права власності на земельну ділянку у разі повної втрати цивільної правоздатності суб'єктом права власності; 3) примусове припинення права власності на земельну ділянку у власника за відсутністю його вини; 4) примусове вилучення земельної ділянки у власника при наявності його вини.

Першу групу складають:

— добровільна відмова власника від земельної ділянки, яка може бути здійснена у встановленому порядку лише на користь держави або територіальної громади;

— добровільне відчуження земельної ділянки власником, в тому числі надання згоди на вилучення земельної ділянки для її наступного надання іншій особі із правом одержання відповідної компенсації (як у вартісному виразі, так і у натуральному).

До другої групи відносяться випадки смерті власника — фізичної особи та припинення власника — юридичної особи.

До третьої групи належать:

-  викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб (із застосуванням передбачених законодавством компенсаційних механізмів);

- невідчуження земельної ділянки іноземними особами, особами без громадянства та юридичними  особами  (крім  заснованих виключно громадянами України або юридичними особами України) на протязі одного року з моменту набуття права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення або несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, якщо на неї відсутнє нерухоме майно, що знаходиться у їх власності. Причиною порушення встановленого терміну відчуження земельної ділянки з боку її власника може бути як звичайна бездіяльність, так і ситуація на ринку землі, коли у власника немає можливості здійснити відчуження земельної ділянки за справедливу ціну. У першому випадку можна говорити про свідоме порушення землевласником встановлених законодавством обов'язків. Але у будь-якому разі, при відчуженні земельної ділянки колишнім власником з означених підстав, за ним залишається право використовувати її на умовах оренди. Суттєвою прогалиною законодавства є відсутність правового регулювання питання про можливість примусового припинення права власності на означені види земель громадянами України, які втратили Українське громадянство, та юридичними особами України, до складу учасників яких увійшли іноземні громадяни, особи без громадянства, або іноземні юридичні особи. Здається, що при усій схожості ситуацій, застосування аналогії закону чи розширювальне тлумачення означеної норми у цьому випадку є неприпустимим, оскільки входить у протиріччя із нормами статті 41 Конституції України та загальними засадами цивільного законодавства.

Четверта група включає випадки:

-  використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

- неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів;

- конфіскації земельної ділянки як санкції за скоєння кримінального злочину або адміністративного проступку;

-  примусового звернення стягнення на земельну ділянку по зобов'язаннях її власника (наприклад, у випадку невиконання власником земельної ділянки іпотечних зобов'язань).

Якщо земельна ділянка має особливо цінні природні властивості та відноситься до особливо цінних земель, її вилучення передбачає особливий, більш складний, порядок погодження.