Печать

ГЛАВА 58 НАЙМ (ОРЕНДА) § 1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ПРО НАЙМ (ОРЕНДУ)

Posted in Гражданское право - В.Г. Ротань та ін. Коментар до ЦКУ, т.2

 

 

ГЛАВА 58 НАЙМ (ОРЕНДА)

§ 1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ПРО НАЙМ (ОРЕНДУ)

 

Стаття 759.   Договір найму

1. За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

2. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання дого­вору найму (оренди).

1. У Цивільному кодексі виокремлюються дві глави, що присвячені найму (орен­ді) — глава 58, що формулює загальні положення про найм (оренду), що поширю­ються на прокат, найм земельної ділянки, найм будівлі або іншої капітальної споруди, найм (оренду) транспортного засобу та лізинг, а також положення, що стосуються окремих названих видів найму (оренди), і глава 59, яка присвячена найму (оренді) житла. Ці дві глави є суміжними, кожна із них має свій предмет правового регулю­вання. Застосування норм, що сформульовані в одній із названих глав, до відносин, що регулюються положеннями іншої глави, можливе у виключних випадках і лише за аналогією.

2. Загальні положення про найм (оренду) застосовуються до прокату, найму зе­мельної ділянки, найму будівлі або іншої капітальної споруди, найму (оренди) тран­спортного засобу і лізингу, якщо вони не суперечать спеціальним правилам про названі окремі види оренди. Можливе укладення договору найму (оренди), що не підпадає під дію спеціальних правил про окремі види найму (оренди), а підпорядковується
тільки загальним положенням про найм (оренду).

3. Із змісту ст. 759 — 809 ЦК слід зробити висновок про те, що терміни «найм» і «оренда» вживаються в Цивільному кодексі як синоніми.

4. Оренда державного і комунального майна регулюється Законом «Про оренду державного і комунального майна». До цього виду оренди в частині, що не суперечить названому закону, можуть застосовуватись загальні положення про найм (оренду), а у разі оренди відповідних видів майна — також положення про найм будівлі або іншої капітальної споруди (ст. 793 — 797 ЦК), найм (оренду) транспортного засобу
(ст. 798 - 805 ЦК).

5. На розсуд сторін договір найму (оренди) може бути укладений як реальний або консенсуальний.


Стаття 760.   Предмет договору найму

1. Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом до­говору найму.

2. Предметом договору найму можуть бути майнові права.

3. Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

1. У ч. 1 ст. 760 ЦК установлюється, які речі можуть бути предметом найму. Це речі неспоживні (ч. 2 ст. 185 ЦК), що визначені індивідуальними ознаками (ч. 1 ст. 184 ЦК). Проте ч. 2 ст. 760 ЦК допускає, щоб предметом найму були майнові права. Права, що входять до змісту зобов'язання, не можуть бути предметом найму. Права інтелектуальної\власності можуть передаватись на умовах найму. Пункт 8 ч. З ст. 15 Закону «Про авторське право та суміжні права» [133] надає авторові чи іншій особі, яка має авторське право, право здавання в майновий найм творів (не оригіналу або примірника твору, а саме твору). Це може бути кваліфіковане як укладення договору найму з приводу майнових прав інтелектуальної власності.

 

Стаття 761.   Право передання майна у найм

1. Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

2. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

1. Право передання в найм речей і майнових прав належить власникам відповід­них речей і суб'єктам відповідних прав. Зазначені особи можуть надати право іншим особам від свого імені укладати договори найму. Зокрема, право від свого імені пере­дати майно в найм належить особі, що здійснює управління майном. Але при цьому на управителя покладається обов'язок повідомляти осіб, з якими він вчиняє правочин,
про те, що він є управителем, а не власником майна (ч. 2 ст. 1038 ЦК). Особами, які уповноважені власником на укладення договорів оренди державного або комунального майна, є органи, що названі у ст. 5 Закону «Про оренду державного і комунального майна» [68].

2. Фізична особа може передавати майно в найм (оренду), не реєструючись як підприємець. У разі реєстрації фізичної особи як підприємця вона може укладати договори найму як наймодавець у межах свого статусу як підприємця або поза цими межами. Це може тягти різні наслідки у податкових правовідносинах. Саме ці наслід­ки можуть бути мотивом вибору того чи іншого варіанту укладення договору найму
(оренди) фізичною особою, що є підприємцем.

 

Стаття 762.   Плата за користування майном

1. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встанов­люється договором найму.

Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

2. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється до­говором найму.

3. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

4. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

5. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

6. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

1. На підставі договору найму зазвичай виникає два зобов'язання: 1) відповідно до першого із них наймодавець як боржник несе обов'язок надати майно в користування наймачеві та інші обов'язки, передбачені актами цивільного законодавства та договором. У цьому зобов'язанні наймач як кредитор має права, що кореспондують обов'язкам наймодавця; 2) відповідно до другого зобов'язання наймач як боржник несе обов'язки вносити плату за користування (в цій частині воно є грошовим), а також низку інших обов'язків, що встановлені актами цивільного законодавства і договором найму. Цим обов'язкам наймача кореспондують права наймодавця як кредитора.

2. Розмір плати за користування майном, яке передане за договором найму, вста­новлюється договором. Частина 1 ст. 762 ЦК підтверджує ліберальний підхід законо­давця до істотних умов договору. Оскільки за договором найму майно передається в користування за плату (ч. 1 ст. 759 ЦК), розмір плати за користування майном є необхідним для договорів даного виду. Проте допускається, щоб розмір плати за корис­тування майном в договорі не був установлений. Тоді він визначається з урахуванням споживчої якості предмета найму та обставин, які мають істотне значення.

3. Договором визначається форма плати за користування майном. Вона може бути грошовою. У такому випадку зобов'язання наймача виконується відповідно до ст. 1087 — 1106 ЦК. Допускається внесення плати за користування майном у натуральній формі, тобто шляхом передання наймачем наймодавцеві товарів, виконання робіт, надання по­слуг. У таких випадках до відносин сторін щодо передання товарів, виконання робіт, надання послуг застосовується законодавство про купівлю-продаж, підряд, послуги.

4.  Відповідно до ч. З ст. 762 ЦК сторони вправі встановити порядок зміни плати за користування майном (індексації розміру плати відповідно до індексу інфляції), який (порядок) не потребує додаткових домовленостей сторін. Разом з тим сторони вправі установити умови, за яких сторонам надається право вимагати зміни розміру плати за користування майном. У таких випадках можливе звернення до суду з позо­вом про внесення змін до договору найму.

Частина 3 ст. 702 ЦК не визначає механізму періодичної зміни плати за користуван­ня майном. Тому треба враховувати більш визначене правило ст. 525 ЦК, відповідно до якого одностороння зміна зобов'язання не допускається, якщо інше не встановлено законом або договором.

5. Частина 4 ст. 762 ЦК дає наймачеві право вимагати внесення зміни до договору найму, якщо можливість використання майна істотно зменшилась через обставини, за які наймач не відповідає. Це право наймача захищається судом.

6. Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК ризик невикористання наймачем майна внаслідок дії непереборної сили або простого випадку несе наймодавець. Тому наймач звільняється від обов'язку вносити обумовлену договором плату за весь час, впродовж якого майно не могло бути використане внаслідок дії названих причин. Наймач не несе обов'язку вносити плату за користування майном також у період, коли він не мав змоги вико­ристовувати майно внаслідок обставин, за які він не відповідає, в тому числі дій чи бездіяльності наймодавця (незалежно від наявності в них ознаки вини).


Стаття 763.   Строк договору найму

1. Договір найму укладається на строк, встановлений договором.

2. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може від­мовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від до­говору найму, укладеного на невизначений строк.

3. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від дбговору, укладеного на невизначений строк, він припи­няється зі спливом максимального строку договору.

Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

1. У статті, що коментується, не розрізняються «строк договору найму» і «строк найму». Це може призвести до невизначеності щодо прав та обов'язків сторін. Спра­ва в тому, що сторони часто бувають зацікавлені в тому, щоб укласти договір найму заздалегідь, особливо якщо наймачеві потрібен значний час для приготування до ви­користання майна. Якщо в такому випадку в договорі вказати на дату його укладення та встановити умову про те, що договір укладається на строк, наприклад, три роки, логічним буде зробити висновок про те, що через три роки, відлічуючи від дня укла­дення договору, закінчується строк дії договору, а отже, і строк користування майном з боку наймача. Якщо при укладенні договору найму заздалегідь зазначити в договорі дату його укладення та встановити строк найму тривалістю три роки, трудно буде зробити висновок про те, з якого дня починає перебіг цей трирічний строк — з дня укладення договору чи з дня передання майна в користування наймачеві. Тому при укладенні договору найму доцільно було б установлювати умову про те, що відповідно до договору майно передається у користування наймачеві на строк, наприклад, три роки, який починає перебіг з дня передання речі наймачеві, який (день) підтверджу­ється актом передання-приймання майна. На стадії вирішення спору між наймачем і наймодавцем умова про строк дії договору повинна тлумачитись так, що цей строк відлічується від дня укладення договору, а умова про строк найму — так, що цей строк відлічується від дати передання майна наймачеві.

2. Можливе укладення договору найму на невизначений строк. Його розірвання відповідно до ст. 782 — 784 ЦК не виключається. Додатковою підставою і способом розірвання такого договору є одностороння відмова від нього однієї із його сторін у будь-який час на свій розсуд. Установлюється тільки обов'язок сторони, яка заявляє про відмову від договору, попередити про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Таке попередження слід розуміти як саму відмову. Односторонній правочин, який спрямовується на розірвання договору та здійснюєть­ся шляхом відмови від договору (повідомлення про відмову), слід вважати вчиненим з моменту отримання іншою стороною повідомлення про відмову, а наслідки цього правочину (припинення договору) наступають зі спливом відповідно одного або трьох місяців. Сторона, що надіслала іншій стороні повідомлення про відмову від договору, може відкликати свою відмову лише до отримання повідомлення іншою стороною.

3. Відповідно до ч. З ст. 763 ЦК законом можуть встановлюватись максимальні строки найму окремих видів майна. Такі строки є імперативними, відступати від них з посиланням на ч. З ст. 6 ЦК не можна. Якщо таке відступлення допущене, умова договору про строк в частині, що перевищує зазначений максимальний строк, не ви­знається законом нікчемною (недійсною). Не може вона бути визнаною недійсною і судом на підставі ч. 1 ст. 215 і ч. 1 ст. 203 ЦК, оскільки в цьому випадку законо­давець використовує спеціальну правову конструкцію: при встановленні строку до­говору найму, який перевищує передбачений законом максимальний строк, договір вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку. На цей час максимальний строк найму (оренди) встановлений тільки стосовно оренди земель­них ділянок (ч. З ст. 93 Земельного кодексу [27]; ч. 1 ст. 19 Закону «Про оренду землі» [165]).


Стаття 764.   Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму

1. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку догово­ру найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

1. Користування майном з боку наймодавця після закінчення строку договору най­му (під цим строком слід розуміти той строк, зі спливом якого наймач зобов'язаний негайно, тобто на наступний день, повернути майно наймодавцеві) за відсутності заперечень наймодавця впродовж встановленого строку тягне поновлення договору найму на строк, на який договір було укладено раніше.

2. Поновлення договору найму в ст. 764 ЦК не пов'язується з волевиявленням сторін. Якою не була б воля наймача, який продовжує користування майном після спливу встановленого договором строку використання майна на умовах найму, таке використання є одним із юридичних фактів, що тягне поновлення договору най­ му на новий строк. Якими б не були причини, в силу яких наймодавець впродовж
місяця після спливу строку договору не заявив наймачеві про те, що він заперечує проти подальшого використання майна наймачем, така бездіяльність наймодавця об'єктивно є юридичним фактом, який разом з продовженням використання майна наймачем після спливу строку використання майна на умовах найму тягне понов­лення договору найму на новий строк. Отже, у таких випадках правочин, спрямо­ваний на поновлення договору найму, не вчиняється. З мовчанням як юридичним поступком об'єктивно  пов'язується  настання  цивільно-правових  наслідків.   Ця об'єктивність мовчання, про яке йдеться у ст. 764 ЦК, відрізняє його від мовчан­ня, яке передбачене ч. З ст. 205 ЦК і яке є способом волевиявлення на вчинення правочину.

3. За відсутності правочину, на підставі якого договір поновлюється на новий строк, не здійснюється нотаріальне посвідчення поновлення договору та його державна реє­страція, хоч би таке і було передбачено для відповідного виду договору найму.

 

Стаття 765.   Передання майна наймачеві

1. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

1. Строк чи термін передання наймодавцем наймачеві предмета договору найму може встановлюватись договором. Якщо це договором не встановлено, на наймодавця покладається обов'язок передати майно наймачеві негайно. Невиконання наймодавцем цього обов'язку тягне наслідки, передбачені ст. 766 ЦК.

2. Закон не визначає моменту, з якого наймач отримує можливість пред'являти до третіх осіб вимоги про припинення дій, що порушують його право володіти та корис­туватися майном, про витребування майна із незаконного володіння третіх осіб, тобто не визначає момент виникнення у наймача речового права. Цей момент має визначатись із застосуванням за аналогією ст. 334 ЦК.



Стаття 766.   Правові наслідки непередання майна наймачеві

1. Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:

1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;

2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

1. У разі невиконання наймодавцем обов'язку передати наймачеві майно, наймачеві на вибір надаються дві групи прав, на які вказується у п. 1 та 2 ст. 766 ЦК. При­мушення наймодавця до виконання в натурі зобов'язання передати рухоме майно на­ймачеві Законом «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» [177] дещо поставлене під сумнів. Справа у тому, що передання рухомого майна власником у строкове володіння та користування іншій особі, в тому числі згідно з договором найму, визнається договірним обтяженням рухомого майна, яке підлягає реєстрації в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна. Тому у разі реєстрації обтяження такого роду переважне право на отримання рухомого майна у користування на під­ставі договору найму має той із наймачів, який зареєстрував своє обтяження раніше, хоч би інший наймач раніше уклав договір, уже отримав відповідне рухоме майно і фактично володів ним.

2.   Право  наймача вимагати примушення наймодавця до  виконання в натурі зобов'язання, передбачене ст. 766 ЦК, не може бути реалізоване (стосовно як рухо­мого, так і нерухомого майна) також у випадках, коли щодо одного і того ж майна укладено декілька договорів, якщо наймач не має переваг відповідно до ст. 620 ЦК.

3. При пред'явленні наймачем вимоги про примушення до виконання наймодавцем в натурі зобов'язання передати майно наймачеві на наймодавця покладається обов'язок відшкодувати наймачеві збитки, в тому числі й упущену вигоду за період затримки передання майна. При відмові від договору, право на яку (відмову) наймач отримує незалежно від втрати інтересу, наймодавець зобов'язаний відшкодувати збитки, в тому числі і упущену вигоду за весь обумовлений договором строк найму. При визначенні розміру упущеної вигоди при цьому враховуються ті витрати, які мав здійснити наймач з метою отримання доходів, і можливий дохід, який отримав би наймач за звичайних умов його діяльності.

4. Відмовитися від договору наймач має право за умови, якщо наймодавець не пе­редає майно на момент відмови. Якщо ж затримка у переданні майна мала місце, але пізніше наймодавець запропонував наймачеві прийняти майно, наймач позбавляється права на відмову від договору.

 

Стаття 767.   Якість речі, переданої у найм

1. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

2. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

3. Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справ­ності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

1. На наймодавця покладається обов'язок попередити наймача не тільки про недоліки речі, що передається відповідно до договору найму, а і про її особливі властивості, які відомі наймодавцеві і які можуть бути небезпечними або призвести до пошкодження речі під час користування нею.

2. Немає будь-яких підстав для висновку про те, що «справність речі» в контек­сті ст. 767 ЦК може означати щось інше, ніж відповідність якості (стану) і комплект­ності речі умовам договору найму та призначенню речі. Отже, обов'язок наймача перевірити справність речі в момент передання речі в присутності наймодавця озна­чає обов'язок перевірити відповідність якості і комплектності речі умовам договору
і призначенню речі.

3. Відповідно до ч. З ст. 767 ЦК не допускається застосування до найму Інструкції про порядок приймання продукції виробничо-технічного призначення і товарів на­родного споживання за якістю [492]: справність речі наймач зобов'язаний перевірити на момент передання йому речі і в присутності наймодавця (особи, яка уповноважена наймодавцем на передання речі). Якщо у момент приймання-передання наймач не за­явив про недоліки! речі, вважається, що річ передана наймачеві у належному стані.

 

Стаття 768.   Гарантія якості речі, переданої у найм

1. Наймодавець може гарантувати якість речі протягом всього строку найму.

2. Якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться не­доліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати:

1) заміни речі, якщо це можливо;

2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;

3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунен­ня;

4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

1. Закон не покладає на наймодавця обов'язку гарантувати якість речі, що передана за договором найму, впродовж усього або частини строку найму. Але договором на най­модавця такий обов'язок може бути покладено. У такому разі при виявленні недоліків, що перешкоджають використанню речі відповідно до договору чи звичайного її призна­чення, наймач має право пред'явити одну із вимог, передбачених ч. 2 ст. 768 ЦК. Це такі вимоги: 1) про заміну речі, тобто про здійснення наймодавцем повторного належного виконання зобов'язання; 2) про внесення зміни до договору — зменшення розміру плати за користування річчю; 3) про усунення недоліків речі або відшкодування наймачеві збитків, які полягають у витратах на усунення недоліків; 4) про розірвання договору і відшкодування збитків. При відмові наймодавця від укладення угоди про розірвання договору найму в формі, що відповідає ст. 654 ЦК, наймач вправі звернутись до суду з позовом про розірвання договору (за наявності підстав — і про відшкодування збитків). Право звернутись до суду з таким позовом наймач має і тоді, коли він безпосередньо до наймодавця не звертався з вимогою про розірвання договору та відшкодування збитків. Але це є лише припущенням, яке наймач вправі спростувати.

 

Стаття 769.   Права третіх осіб на річ, передану у найм

1. Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зо­крема права застави.

2. При укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не по­відомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач
має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків.

1. При застосуванні ч. 1 ст. 769 ЦК слід ураховувати наступне. Застосування до рухомого майна ч. 1 ст. 769 ЦК буде дещо обмеженим. Якщо права третіх осіб на ру­хоме майно, що є предметом договору найму, кваліфікуються як обтяження, таке обтяження підлягає реєстрації. Відсутність реєстрації означає, що таке обтяження зберігає чинність у відносинах між боржником та обтяжувачем, проте воно не є чин­ним у відносинах з третіми особами (частина третя ст. 12 Закону «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» [167]). Отже, за відсутності реєстрації застави рухомого майна чи іншого його обтяження на день укладення нового (друго­го) договору найму цього ж майна, укладення цього договору не припиняє застави чи іншого обтяження цього майна, але це майно не може бути вилучене у наймача на вимогу управненої особи, в тому числі заставодержателя. Отже, заставодержатель або інша управнена особа зможе реалізувати свої права на таке рухоме майно тільки після закінчення строку найму. Протилежне твердження про те, що ч. 1 ст. 769 ЦК підлягає застосуванню всупереч ст. 12 названого Закону не враховувало б п. 2 розділу IX «Прикінцеві положення» названого Закону, який визнає можливість застосування законодавчих та інших нормативно-правових актів, прийнятих до набрання чинності цим Законом, лише в частині, що не суперечить цьому Закону.

За наявності реєстрації застави чи іншого обтяження, що існувало до укладення договору найму, а також за наявності реєстрації найму як обтяження, пріоритет прав на рухоме майно визначається за моментом реєстрації обтяження. При цьому зареє­строване обтяження має пріоритет перед незареєстрованим.

2. Частина 2 ст. 769 ЦК надає наймачеві право вимагати, в тому числі шляхом пред'явлення позову в суді, зміни договору найму в частині плати за користуван­ня майном або розірвання договору. Вимога про відшкодування збитків може бути пред'явлена разом як з вимогою про внесення змін до договору, так із вимогою про розірвання договору.

 

Стаття 770.   Правонаступництво у разі зміни власника речі, переданої у найм

1. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

2. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

1. Якщо інше не передбачено договором найму, зміна власника майна не впливає на договір найму. Останній зберігає чинність і є обов'язковим для наймодавця. Проте передання рухомого майна у строкове володіння і користування, у тому числі згідно з договором найму, є обтяженням (п. 2 ч. 1 ст. 34 Закону «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень»). Тому в разі відсутності реєстрації такого об­тяження, як право володіння та користування майном на умовах найму, новий влас­ник може укласти договір найму тієї ж речі з новим наймачем, який може отримати пріоритет, якщо зареєструє своє обтяження раніше.

 

Стаття 771.   Страхування речі, переданої у найм

1. Передання у найм речі, що була застрахована наймодавцем, не припиняє чин­ності договору страхування.

2. Договором або законом може бути встановлений обов'язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.

1. Передання речі, що була застрахована, в найм не припиняє чинності договору страхування цієї речі. Проте договором страхування може бути передбачене інше. Не викликає сумніву можливість встановлення договором або законом обов'язку наймача укласти договір страхування речі, що передана в найм. Договором цей обов'язок може бути покладено на наймодавця. Законом на цей час прямо обов'язок наймача укласти договір страхування майна, що є предметом найму, не встановлено. Лише субінститутом оренди державного і комунального майна (ст. 10 Закону «Про оренду державного і комунального майна» [68]) непрямо встановлюється обов'язок орендаря застрахувати взяте в оренду майно. Його встановлено шляхом визнання умови договору оренди про страхування орендарем взятого в оренду майна істотною. Статтю 10 названого Закону не можна вважати такою, що суперечить ст. 5 Закону «Про страхування» [139], оскільки ст. 10 За­кону «Про оренду державного і комунального майна» не встановлює обов'язкового виду страхування, а лише визначає істотні умови договору оренди (норма про обов'язкове страхування є публічно-правовою, а правило про істотні умови до­говору оренди є цивільно-правовими).


Стаття 772.   Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження речі

1. Наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик її випадко­вого знищення або випадкового пошкодження.

1. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження предмета найму роз­поділяється між наймодавцем та наймачем відповідно до загального правила ст. 323 ЦК. Але в період затримки наймачем повернення речі наймодавцеві у зв'язку із за­кінченням строку найму або достроковим припиненням зобов'язання найму цей ризик покладається ст. 772 ЦК на наймача. Відповідно до загального правила ч. З ст. 6 ЦК сторони вправі відступати і від цього правила та розподілити ризик випадкового зни­щення або випадкового пошкодження майна на свій розсуд.

 

Стаття 773.   Користування річчю, переданою у найм

1. Наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

2. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призна­ченням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

3. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

1. Обов'язку наймача користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору кореспондує лише право наймодавця вимагати виконання цього обов'язку, а не право здійснювати контроль за використанням речі наймачем. Тому умови про порядок здійснення наймодавцем контролю за використанням речі наймачем слід включати до договору найму.

2. У ч. 2 ст. 773 ЦК формулюється спеціальне стосовно ч. 2 ст. 651 ЦК правило про підставу виникнення у наймодавця права вимагати розірвання договору. Це означає, що за наявності доказів використання речі наймачем не за її призначенням або з по­рушенням умов договору наймодавець вправі вимагати розірвання договору незалежно від істотності порушення, якого припустився наймодавець. При цьому наймодавець вправі вимагати відшкодування збитків, у тому числі й упущеної вигоди. При визна­ченні розміру упущеної вигоди має враховуватись й можливість передання речі в найм іншій особі або прийняття наймодавцем інших можливих заходів з метою отримання
доходу за рахунок використання цієї речі.

3. Частина 3 ст. 773 ЦК дозволяє наймачеві змінювати стан речі, отриманої ним на умовах найму, лише за згодою наймодавця. Проте наслідки поліпшення речі на­ймачем без згоди наймодавця не завжди є несприятливими для наймача (див., напри­клад, ч. 2 ст. 778 ЦК).

 

Стаття 774.   Піднайм

1. Передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.

3. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

1. Частина 3 ст. 774 ЦК поширює дію положень актів цивільного законодавства про найм на відносини щодо піднайму. Отже, піднайм — це різновид найму. Наймач не може передати піднаймачеві більше прав, ніж має він сам. Тому строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.

2. За загальним правилом, наймач має право передати майно в піднайм лише за на­явності згоди наймодавця. Інше може бути встановлене договором і законом. Зокре­ма, ст. 22 Закону «Про оренду державного і комунального майна» [68] встановлює інше положення, що стосується можливості передання майна орендарем в суборенду: якщо інше не передбачено договором оренди, орендар має право передавати в суборен­ду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (крім цілісних майнових комплексів).

 

Стаття 775.   Право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані від корис­тування річчю, переданою у найм

1. Наймачеві належить право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у найм.

1. Правило ст. 775 ЦК не виключає домовленості сторін про розподіл права влас­ності на плоди, продукцію і доходи, отримані наймачем в результаті користування річчю, переданою в найм.


Стаття 776.   Ремонт речі, переданої у найм

1. Поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його раху­нок, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капі­тальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

3. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за корис­тування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

1. При застосуванні ст. 776 ЦК найбільш складною проблемою є розмежування робіт, що належать до поточного ремонту, з одного боку, і до капітального — з іншо­го. Єдиного визначення поточного ремонту і капітального ремонту, яке можна було б використовувати стосовно всіх видів майна, яке передається в найм, не існує. У відповідних випадках слід використовувати ті нормативні їх визначення, які є більш близькими до предмету даного договору найму та є більш чітким. Так, стосовно до­рожніх транспортних засобів автомобільного транспорту до капітального ремонту віднесені роботи, пов'язані з заміною кузова для автобусів та легкових автомобілів, рами — для вантажних автомобілів або з одночасною заміною не менше трьох базових агрегатів. До поточного ремонту дорожньо-транспортних засобів віднесені роботи, пов'язані з одночасною заміною не більш двох базових агрегатів (п. 3.13; 3.16 По­ложення про технічне обслуговування і ремонт дорожньо-транспортних засобів авто­мобільного транспорту [373]). У додатку до цього Положення наводиться перелік базових агрегатів дорожньо-транспортних засобів.

2. Стосовно об'єктів міського благоустрою виокремлюються три види ремонту (капітальний, середній і дрібний) та визначаються види робіт, що здійснюються при проведенні кожного виду ремонтів (пп. 1.4 —  1.7 Порядку проведення ремонту та утримання об'єктів благоустрою населених пунктів [428]). Оскільки тут визначено капітальний ремонт, то до поточного ремонту таких об'єктів належить ремонт, при
якому виконуються роботи, що віднесені названим Порядком до середнього і дрібно­го ремонту.

3. Сторони повинні передбачити в договорі строк, в який має бути проведений капітальний ремонт. Але відсутність такої умови в договорі не означає, що договір є неукладеним у зв'язку з відсутністю в ньому однієї із істотних умов. За відсутності такої умови капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

4. Невиконання наймодавцем обов'язку здійснювати капітальний ремонт речі, пе­реданої в найм, дає наймачеві на вибір такі права: 1) вимагати розірвання договору і відшкодування збитків, завданих припиненням права користування майном на умо­вах найму; 2) відремонтувати річ і вимагати відшкодування вартості ремонту; 3) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування майном, в тому числі і майбутніх платежів (обмеження, встановлені ч. 1 ст. 601 ЦК, у цьому випадку не діють).

 

Стаття 777.   Переважні права наймача

1. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений до­говором, — в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

2. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

1. Права наймача, що встановлені ст. 777 ЦК, є переважними, тобто наймач має пере­вагу на укладення відповідних договорів перед іншими претендентами, але не має права вимагати від власника укладення відповідного договору, якщо наймодавець не виявляє наміру надаііі укладати договір найму (оренди) цього майна взагалі. Стаття 777 ЦК встановлює переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за догово­ром, на укладення договору найму на новий строк і на придбання речі, яка є предметом договору найму, у власність (у разі продажу предмета найму наймодавцем).

2. Установлюються такі умови реалізації переважного права наймача на укладення договору найму на новий строк: 1) наймач у строк, встановлений договором, а якщо така умова договором не встановлена, — в розумний строк має повідомити наймодавця про намір скористатися переважним правом; 2) сторони мають погодити умови дого­вору найму, що укладається на новий строк (цей строк може бути таким, як і строк договору, дія якого закінчилась, а може бути іншим). Якщо сторони не змогли досягти домовленості щодо умов договору, переважне право наймача припиняється. За згодою сторін не виключається передання на вирішення суду спору щодо умов договору.

Порушене переважне право наймача на укладення договору оренди або купівлі-продажу захищається із застосуванням за аналогією ч. 4 ст. 362 ЦК, що встановлює такий спосіб захисту переважного права, як переведення на особу, переважне право якої порушене, прав та обов'язків покупця (орендаря). Узагалі-то аналогія закону не може застосовуватись усупереч загальним правилам (у даному випадку такими є правила ч. 1 ст. 203 і ч. 1 ст. 215 ЦК). Але в даному випадку аналогія закону підлягає застосуванню, оскільки за її допомогою забезпечується право особи на ефективний засіб правового захисту, передбачене ст. 13 Конвенції про захист прав людини і осно­воположних свобод.

3. Переважне право наймача, що встановлене ч. 1 та 2 ст. 777 ЦК, діє тільки при інших рівних умовах. Наймодавець не може бути позбавлений права на проведення конкурсу на укладення договору найму чи аукціону з продажу майна. У ньому може прийняти участь і наймач, але переможець конкурсу чи аукціону має визначатись ви­ключно відповідно до умов конкурсу. Лише за рівних умов, запропонованих наймачем та іншою особокі, перевага на укладення договору має бути надана наймачеві, який до цього користувався майном на умовах найму.

4. Стосовно державного і комунального майна встановлюється обов'язок орендо­давця (власника орендованого майна) письмово повідомити орендаря про намір ви­користовувати майно для власних потреб не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору (ч. З ст. 17 Закону «Про оренду державного і комунального майна» в редакції від 19 лютого 2009 р. [201]). Якщо такого повідомлення не було, орендар
отримує переважне право на укладення договору оренди на новий строк, а орендода­вець позбавляється права зробити заяву про припинення договору протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, але має право в той же строк заявити про зміну умов договору, яка підлягає погодженню між сторонами.

Унесення змін до ст. 17 Закону «Про оренду державного і комунального майна» [68] Законом від 19 лютого 2009 р. не привело до втрати чинності ст. 73 Закону «Про Державний бюджет України на 2009 рік» [200]. Отже, впродовж 2009 р. орендарі, які належним чином виконували свої обов'язки за договором оренди, мають право на за­стосування при визначенні переможця конкурсу на право укладення договору оренди на застосування преференційної поправки, розмір якої встановлюється Кабінетом Міністрів, але не може бути меншим 0,8. Інший розмір преференційної поправки, встановлений Кабінетом Міністрів, — 0,9 [342].

 

Стаття 778.   Поліпшення наймачем речі, переданої у найм

1. Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

2. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, на­ймач має право на їх вилучення.

3. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в ра­хунок плати за користування річчю.

4. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або
законом.

5. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокре­мити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

1. Частина 1 ст. 778 ЦК конкретизує правило ч. З ст. 773 ЦК, що забороняє на­ймачеві змінювати стан речі, яка є предметом договору, стосовно поліпшення речі. Наймач без згоди наймодавця не може не тільки погіршувати стан речі, а і поліпшувати його. Проте ті поліпшення, які можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право вилучити, як у період дії договору, так і після закінчення строку
договору перед поверненням речі, що є предметом договору найму, наймодавцеві. Лише ті поліпшення, які зроблені без згоди наймодавця і які не можна відокремити від речі без шкоди для останньої, передаються наймодавцеві після закінчення строку користування майном на умовах найму разом з річчю, а витрати наймача на такі по­ліпшення відшкодуванню не підлягають.

2. У разі, коли наймач здійснив поліпшення речі за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування тих витрат, які були необхідними для поліпшення речі (необхідні витрати — це ті, які відповідають ринковим цінам, що склалися на відпо­відні товари і роботи на момент їх придбання чи виконання). Можливе зарахування зроблених наймачем на поліпшення речі витрат у рахунок плати за користування
майном.

3. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частки сторін у праві власності мають визначатись відповідно до ринкової вартості речі, із якої створена нова річ, і витрат наймача на по­ліпшення речі. Визначення вартості речі, із якої створена нова річ, на підставі даних бухгалтерського обліку, ущемлювало б інтереси наймодавця, особливо за умови, що
він не здійснював індексацію вартості свого майна, що належить до основних фондів впродовж тривалого часу.


Стаття 779.   Наслідки погіршення речі, переданої у найм

1. Наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини.

2. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати від­шкодування завданих йому збитків.

3. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормаль­ного її зношення або упущень наймодавця.

1. Погіршення речі, що сталися внаслідок нормального її зношення, не можуть кваліфікуватись як порушення наймачем будь-яких обов'язків. Наймач відповідає за погіршення речі згідно із загальним правилом ч. 1 ст. 614 ЦК за наявності його вини. Це загальне правило повторюється в ч. 1 ст. 779 ЦК. Що стосується правила ч. З ст. 779 ЦК про те, що наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це ста­лося внаслідок упущень наймодавця, то воно виражає загальний недолік Цивіль­ного кодексу, у якому підстави відповідальності і підстави звільнення від відпо­відальності викладаються на невисокому техніко-юридичному рівні. Дійсно, якщо формулюється правило про відповідальність боржника за наявності його вини, то немає необхідності тут же формулювати правило про звільнення боржника від від­повідальності за наслідки, спричинені дією непереборної сили, простого випадку або діями кредитора.

Формулювання поряд цих двох правил може бути доречним, може слугувати роз'ясненню одного положення закону іншим положенням. Якщо ж поряд з правилом про відповідальність боржника за наявності вини вказується на звільнення його від від­повідальності за наслідки, що виникли в результаті дій кредитора, виникає питання про те, чи звільняється боржник від відповідальності у разі, коли наслідки виникли внаслідок дії непереборної сили чи простого випадку. На це питання слід дати позитивну відповідь, яка випливає із такого правила тлумачення нормативно-правових актів: за наявності загального правила, що формулюється прямо (це принцип вини, що сформульований уч. 1ст. 614 і ч. 1ст. 779 ЦК), не можна застосовувати правило, що випливає як протилежне із положення, яке формулює спеціальне правило. Спе­ціальне правило формулюється у ч. З ст. 779 ЦК (наймач не відповідає за упущення наймодавця). Із цього спеціального правила випливає протилежне, і наймач відповідає за всі погіршення речі, які не є результатом дій наймодавця. Але це правило не можна застосовувати, бо є правило про відповідальність за принципом вини, яке хоч і є за­гальним, але сформульоване в законі прямо, а не виводиться із іншого правила.

2. Із ч. З ст. 779 ЦК, в якій йдеться про випадки, коли наймач «не відповідає» за погіршення речі, можна зробити висновок про те, що у ч. 1 та 2 цієї статті йдеть­ся про те, коли та як наймач «відповідає». Ця відповідальність встановлена у двох формах: 1) покладення обов'язку усунути погіршення речі; 2) відшкодування збитків. Остання форма відповідальності застосовується «у разі неможливості відновлення речі». Виникає питання про те, чи існує відповідальність у вигляді відшкодування збитків за межами гіпотези, що наведена. Негативна відповідь на це питання виходила б із того, що у разі формулювання першої диспозиції, яка діє в межах даної гіпотези, за межами цієї гіпотези діє протилежна диспозиція. Такий підхід є прийнятним, але тільки тоді, коли відповідні відносини не врегульовані загальною нормою. Відноси­ни з приводу відшкодування збитків врегульовані загальними правилами ст. 22, 623 ЦК. Отже, на наймача покладається відповідальність за збитки, що завдані будь-яким погіршенням речі, якщо таке погіршення стало наслідком порушення наймачем зобов'язання за наявності вини наймача. Внаслідок цього вимогу про відшкодування збитків наймодавець може пред'явити не тільки при неможливості відновлення речі, а і за наявності такої можливості, зокрема, якщо наймач ухиляється від обов'язку усунути недоліки речі, в зв'язку з чим наймодавець усуває ці недоліки власними си­лами чи силами сторонньої особи, з якою він уклав договір підряду.

 

Стаття 780.   Відповідальність за шкоду, що завдана у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм

1. Шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм, відшкодовується наймачем на загальних підставах.

2. Шкода, завдана у зв'язку з користуванням річчю, відшкодовується наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про
які він не знав і не міг знати.

Умова договору найму про звільнення наймодавця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.

1. Стаття, що коментується, переважно регулює відносини щодо відшкодування шко­ди, які (відносини) є предметом регулювання інституту відшкодування шкоди. Але за­конодавець вправі розміщувати нормативний матеріал на свій розсуд і не зобов'язаний слідувати академічним положенням про систему права і законодавства. Більше того, при правозастосуванні визначення норм права як загальних та спеціальних для визна­чення тих із них, що підлягають переважному застосуванню, не може здійснюватись виключно залежно від місця в системі законодавчого акту, де законодавець помістив ту чи іншу норму.

2. З урахуванням викладеного в попередньому пункті перевагу при правозастосуванні слід надати абзацу першому ч. 2 ст. 780 ЦК. При використанні наймачем предмета найму і завданні шкоди третій особі відповідно до ст. 1172 ЦК відповідати перед третьою особою повинен наймач. Але спеціальним правилом ч. 2 ст. 780 ЦК встановлено, що шкода, завдана в зв'язку з користуванням річчю, відшкодовується
потерпілому безпосередньо наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося вна­слідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати.

3. Правило ч. 1 ст. 780 ЦК погоджується з ч. 2 ст. 1187 ЦК, відповідно до якої шкода,  завдана джерелом підвищеної небезпеки,  відшкодовується не обов'язково власником, а і особою, що володіє об'єктом, використання, зберігання або утримання якого створює підвищену небезпеку, на відповідній правовій підставі.

 

Стаття 781.   Припинення договору найму

1. Договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи — наймача, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була най­мачем або наймодавцем.

1. У разі смерті фізичної особи — наймача договір припиняється. Це означає, що законодавець визнав зобов'язання, що виникають на підставі договору найму, такими, що не мають достатньої визначеності стосовно їх нерозривної пов'язаності з фізичною особою — наймачем (ст. 608 ЦК), і сформулював спеціальне правило. У разі смерті наймача договір найму припиняється незалежно від того, укладав його наймач як під­
приємець чи поза зв'язком з таким його статусом.

2. У разі смерті фізичної особи —  наймодавця договір найму не припиняєть­ся, якщо інше не встановлено договором. Такий висновок випливає із загального правила ст. 1218 ЦК, відповідно до якого до складу спадщини входять усі права та обов'язки,  що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і «не припинилися внаслідок його смерті». Взяті в лапки слова означають, що не пере­ходять в порядку спадщини тільки права та обов'язки, стосовно яких спеціально передбачено їх припинення на випадок смерті суб'єкта, який має відповідні права або несе обов'язки. Стосовно прав та обов'язків наймодавця таке не встановлено. Отже, вони переходять в порядку спадкування, як це передбачено загальним пра­вилом ст. 1218 ЦК.

3. Оскільки ліквідація юридичної особи не передбачає правонаступництва (ч. 4 ст. 112 ЦК), ліквідація юридичної особи, що є наймодавцем або наймачем, припиняє договір найму і зобов'язання, які виникли на його підставі, що відповідає ст. 609 ЦК. Права та обов'язки, що виникли до ліквідації юридичної особи, реалізуються, виконуються в ліквідаційній процедурі (ст. 111, 112 ЦК).

 

Стаття 782.   Право наймодавця відмовитися від договору найму

1. Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

2. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

1. Підстави розірвання договору найму встановлюються ст. 783 і 784 ЦК. Ці статті передбачають розірвання договору за погодженням сторін, а у разі недосягнення згоди — за рішенням суду. У ст. 782 ЦК також йдеться про розірвання договору, але в інший спосіб — шляхом вчинення наймодавцем одностороннього правочину — від­мови від договору. Слід також звернути увагу на те, що в ст. 781 ЦК використовується найбільш широке (родове стосовно поняття розірвання договору) поняття припинення договору. Право на відмову від договору наймодавець отримує за умови, що наймач впродовж трьох місяців підряд користування річчю відповідно до договору здійснював, а плату за весь цей період не вносив. Неправильним було б розуміти ч. 1 ст. 782 ЦК так, що підставою для відмови наймодавця від договору є невнесення плати впродовж трьох місяців підряд, оскільки це може бути хоч би частково обумовлене внесенням попередньої оплати. Підставою відмови наймодавця від договору є неоплата користу­вання річчю впродовж трьох місяців підряд.

Указання у ч. 1 ст. 782 ЦК на право вимагати повернення речі не виключає дії правил ст. 785 ЦК.

2. У Цивільному кодексі стосовно багатьох видів договорів використовується пра­вова конструкція відмови від договору. Але тільки в окремих випадках визначається момент, з якого договір вважається розірваним (припиненим) у зв'язку з відмовою від нього. Зокрема, цей момент чітко визначений у ч. 2 ст. 782 ЦК: договір найму у разі відмови наймодавця від нього припиняється з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

 

Стаття 783.   Розірвання договору найму на вимогу наймодавця

1. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

1. Наявність спеціальних правил, що формулюють підстави виникнення у сторін права вимагати розірвання договору найму, не виключає застосування до цих відносин загального правила ч. 2 ст. 651 ЦК. Вимога про розірвання договору пред'являється до наймача у вигляді пропозиції укласти угоду про розірвання договору або в суд у вигляді позовної заяви про розірвання договору. При розірванні договору найму у зв'язку з тим, що наймач не приступив до проведення покладеного на нього законом або договором обов'язку здійснювати капітальний ремонт, слід враховувати наступне: 1) такий позов може бути задоволений лише за наявності доказів того, що на день ви­несення судом рішення у справі наймач не приступив до проведення ремонту (від «не приступив» слід відрізняти «не здійснив»); 2) капітальний ремонт має визначатись згідно із відповідними спеціальними правилами (див. п. 1, 2 коментаря до ст. 776 ЦК).

 

Стаття 784.   Розірвання договору найму на вимогу наймача

1. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ре­монту речі.

1.  Відповідно до ч. З ст. 767 ЦК у наймача не може опинитись річ неналежної якос­ті. Якщо ж так сталося, то вважається, що річ передана наймачеві в належному стані (належних якості і комплектності). Але це повністю не виключає пред'явлення вимог до наймодавця, який уже передав річ відповідно до договору найму, оскільки наймач не позбавлений права спростовувати припущення, яке формулюється в ч. З ст. 767 ЦК. Крім того, у випадках, коли наймодавець гарантував якість речі протягом усього або частини строку договору (ст. 768 ЦК), наймач отримує право вимагати розірвання договору на підставі п. 1 ст. 784 ЦК.

 

Стаття 785.   Обов'язки наймача у разі припинення договору найму

1. У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

2. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за корис­тування річчю за час прострочення.

1. При тлумаченні ст. 785 ЦК слід враховувати недостатню опрацьованість у за­конодавстві і науці термінології, яка використовується для позначення відповідних цивільно-правових явищ. З одного боку, із ст. 1044 ЦК чітко видно, що законодавець використовує поняття припинення договору як родове, що охоплює собою всі випад­ки припинення дії договору і як юридичного факту, і як індивідуального регулятора відносин між його сторонами. Правда, законодавча практика опрацювала ще одне по­няття, що позначається як утрата договором чинності (п. 1 розділу VIII «Прикінцеві положення» Закону «Про житлово-комунальні послуги» [174]). Слід, однак, зробити висновок про те, що це поняття охоплює собою ті ж правові явища, що і термін «при­пинення договору». Аналогічним чином і введення в нормативний обіг поняття набрання договором чинності (ч. 2 ст. 631 ЦК) нічим не доповнює поняття укладення договору, а лише акцентує увагу на тому, що договір діє (є чинним) з моменту укладення (до укладення договір діяти не може, не є чинним). Разом з тим, є і законодавча практика вживання поняття припинення договору як видового поряд з терміном «розірвання договору» і навіть поряд з терміном «відмова від договору». Так, у ст. 1025 — 1026 ЦК йдеться про відмову від договору комісії, поряд з цим у ст. 1027 ЦК йдеться про припинення договору комісії. Стосовно договору найму поняття припинення договору також використовується як видове (ст. 781 ЦК) поряд з такими ж видовими поняттями, як відмова від договору (ст. 782 ЦК) і розірвання договору (ст. 783, 784 ЦК). Але ж у ст. 785, 786 ЦК використовується тільки термін «припинення договору». Тож виникає питання про те, поширюється дія цих статей тільки на відносини, передбачені ст. 781 ЦК, чи ст. 785, 786 ЦК можна застосовувати і до відносин, що регулюються ст. 782 — 784 ЦК. Другий із наведених двох варіантів відповіді більшою мірою відповідає змісту як згаданих статей, так і інших положень Цивільного кодексу. На користь такої відпо­віді свідчать такі аргументи: 1) відсутність у законодавстві і науковій літературі чіткої системи понять, що стосуються проблеми, про яку йдеться. Якщо припинення договору (втрату ним чинності) розуміти як родове поняття, то воно буде охоплювати собою видо­ве поняття розірвання договору і припинення договору в інший спосіб. Для позначення цього виду припинення договору спеціальний термін ні в законодавстві, ні в науковій літературі не опрацьовано. Тому і використовується термін «припинення договору» без слів «в інший спосіб». Створюється враження, що законодавець використовує поняття «припинення договору» як видове. Насправді, тут мається на увазі не власне «припинення договору», а «припинення договору в інший спосіб», тобто власне «припинення договору» залишається поняттям родовим; 2) якщо використання поняття «припинення договору» як видового пояснюється викладеним вище, то використання цього поняття як родового у ст. 1044 ЦК відображає логічні зв'язки цього поняття з видовими по­няттями, тобто не потребує будь-якого коригування; 3) нарешті, визнання припинення договору видовим поняттям поряд з розірванням договору веде до висновку про вкрай вузьку сферу дії ст. 785, 786 ЦК і вимагає застосування аналогії закону, яке було б у цих випадках суто штучним.

Викладене дає підстави для висновку про те, що ст. 785 ЦК застосовується до від­носин, передбачених не тільки ст. 781 ЦК, а й статтями 782, 783, 784 ЦК.

2. Обов'язок наймача повернути річ негайно має тлумачитись як на наступний день після спливу останнього дня строку, впродовж якого відповідно до договору наймач мав право користуватись річчю, яку передав йому наймач.

3. При визначенні стану, в якому річ має бути повернена наймачем наймодавцеві, слід враховувати, що закон не встановлює обов'язку наймача перед поверненням речі здійснити її технічне обслуговування або поточний ремонт. Такий обов'язок може бути встановлений договором.

4. Визначення коштів, які має сплатити наймач наймодавцеві у разі невиконання обов'язку повернути річ, як неустойки означає, що відповідні кошти мають кваліфі­куватись саме так не тільки в цивільних, а і у податкових правовідносинах. Визна­вати такі платежі платою за користування річчю було б неправильним. Протилежна позиція, проте, отримала потужну підтримку визнанням принципу превалювання сут­ності над формою одним із основних принципів бухгалтерського обліку і фінансової звітності. Цей принцип розкривається як облік господарських операцій відповідно до їх сутності, а не тільки виходячи із їх юридичної форми (абзац восьмий ст. 4 Закону «Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні» [109]). Було б повністю неприйнятним поширювати чинність цього принципу за межі бухгалтерського обліку
і фінансової звітності.

 

Стаття 786.   Позовна давність, що застосовується до вимог, які випливають із договору найму

1. До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік.

2. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту по­вернення речі наймачем, а щодо вимог наймача — з моменту припинення договору найму.

1. Із ч. 1 ст. 779 ЦК випливає, що наймодавець вправі вимагати від наймача усу­нення погіршення речі, які сталися з вини наймача. Ця вимога може бути пред'явлена впродовж загальної позовної давності тривалістю 3 роки (ст. 257 ЦК). А ось вимогу про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана най­мачеві, наймодавець може пред'явити в суді впродовж позовної давності в один рік.
Якщо право вимагати відшкодування збитків виникло не у зв'язку з пошкодженням речі, а на іншій правовій підставі, застосовується загальна позовна давність.

2. Позовна давність тривалістю один рік застосовується до вимог наймача про від­шкодування витрат на поліпшення речі (предмета договору найму).

3. Частина 2 ст. 786 ЦК встановлює, що перебіг позовної давності щодо вимог най­модавця починається з моменту (дня) повернення наймачем речі. Врахування тексту заголовку ст. 786 ЦК схиляє до думки про те, що це правило про початок перебігу позовної давності застосовується до всіх вимог, які випливають із договору найму. І це повністю відповідає букві цього законодавчого тексту. Але буквальне його тлумачення призводить до таких безглуздих висновків, як неможливість звернення наймодавця в суд з вимогами до наймача, що випливають із ст. 731 ЦК (у разі невиконання наймачем обов'язку за­страхувати предмет найму), ст. 773 ЦК (у разі користування річчю не відповідно до її призначення або з порушенням умов договору), ст. 773 ЦК (у разі невиконання наймачем обов'язку здійснювати ремонт речі), ст. 779 ЦК (у разі невиконання наймачем обов'язку усунути погіршення речі), ст. 783 ЦК (вимога про розірвання договору), ст. 785 ЦК (у разі неповернення речі наймачем після припинення договору до моменту повернення речі наймачем) і навіть із ст. 762 ЦК (у разі невнесення сплати за користування майном). Аналогічно і наймач до моменту припинення договору не має права пред'явити до най­модавця в суді вимоги про передання майна (ст. 765 ЦК), про виконання наймодавцем обов'язків, що випливає із гарантії (ст. 768 ЦК), про зменшення плати за користування річчю (ч. 2, 3 ст. 776 ЦК). Тому при тлумаченні ч. 2 ст. 786 ЦК слід враховувати засади добросовісності, справедливості та розумності, які закріплені в п. 6 ст. З ЦК та які входять до змісту принципу верховенства права, а тому мають вищу юридичну силу. Врахування цих засад має підстави для висновку про те, що ч. 2 ст. 786 ЦК слід застосовувати тільки до відносин, передбачених частиною першою цієї ж статті.